Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Специфика банковского ипотечного кредитования 11
1.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования 11
1.2. Характеристика банковского ипотечного кредитования 19
1.3. Модели ипотечного кредитования 29
1.4. Состояние ипотечного кредитования в современной России 35
Глава 2. Проблема ипотечного жилищного кредитования физических лиц 53
2.1. Состояние законодательной базы 53
2.2. Источники финансирования системы ипотечного кредитования 62
Глава 3. Совершенствование управления банковскими рисками, возникающими при ипотечном жилищном кредитовании населения 71
3.1. Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения 71
3.2. Концепция управления банковскими рисками, возникающими при ипотечном жилищном кредитовании населения 91
3.2.1. Управление ипотечным кредитным риском 98
3.2.2. Управление ипотечным процентным риском 104
3.2.3. Управление ипотечным риском утраты ликвидности 108
3.2.4. Управление ипотечным риском досрочного погашения 113
3.2.5. Управление ипотечным риском, связанным с залогом 117
3.2.6. Управление ипотечным валютным риском 124
3.2.7. Управление информационной составляющей и операционно-технологическим фактором ипотечных рисков банка 129
Заключение 136
Библиография 143
Приложения 148
- Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- Состояние законодательной базы
- Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения
Введение к работе
В современных российских условиях все большую актуальность приобретает вопрос создания эффективной системы, которая позволит решить одну из наиболее острых социальных проблем - проблему обеспечения жильем населения, в частности, формирования одного из ее основных компонентов - системы кредитования населения на покупку жилья. Базисом для эффективного функционирования такой системы служит механизм ипотечного кредитования -кредитования под залог объектов недвижимости.
В последнее время усилия органов государственной власти и специалистов направлены на создание модели кредитования населения под залог приобретаемого на кредитные средства жилья. Такой механизм получил не вполне точное с юридической точки зрения, но широко распространенное в российских общественных и политических кругах название «жилищной ипотеки» или «ипотеки».
Трудно переоценить позитивное влияние ипотечного кредитования на экономическое и социальное развитие страны, особенно в период преодоления последствий экономического кризиса. В первую очередь развитие жилищного ипотечного кредитования стимулирует развитие реального сектора экономики, активизируя рынок недвижимости, повышая спрос на продукцию строительного сектора и смежных с ним отраслей. Во-вторых, оно способствует решению жилищной проблемы путем повышения степени доступности жилья для населения, что в свою очередь приводит к снижению социальной напряженности в обществе. Кроме того, развитие ипотечного кредитования стимулирует развитие банковской системы и фондового рынка.
Как показывает опыт многих стран, в периоды экономических кризисов именно ипотечное кредитование давало толчок, а затем становилось одним из базисных элементов позитивных изменений в экономике. Например, преодоление депрессии экономики США в 1-й половине XX в. начиналось с кредитова-
4 ния домовладельцев; преодоление кризиса экономик других стран также сопровождалось распространением систем ипотечного кредитования.
В настоящее время примером наиболее развитой системы ипотечного кредитования служит ипотечная система США. Эта система помимо решения задачи повышения доступности жилья для американского населения способствует также повышению устойчивости экономики и поддерживает высокий уровень развития фондового рынка и рынка жилья в США.
В результате финансового кризиса российской экономики в 1998 г. обострился вопрос поиска новых и мобилизации имеющихся источников капитала, в связи с чем институциональные инвесторы, такие, как банки, инвестиционные фонды, крупные промышленные, в т.ч. строительные, компании, обратили свое внимание на сбережения населения. Однако до настоящего времени сбалансированная система преобразования указанных средств в капитал не создана. По мнению большинства специалистов, наиболее перспективным инструментом мобилизации денег населения и институциональных инвесторов является система ипотечного кредитования.
В то же время текущая ситуация на российском рынке недвижимости показывает, что потенциал рынка ипотечного кредитования имеет высокую дифференциацию по регионам. С одной стороны, нет сомнений в востребованности ипотечных кредитов в крупнейших городах, где имеется значительная группа населения, обладающая необходимым уровнем доходов для погашения ипотечного кредита на жилье. С другой стороны, в целом по России потенциальный спрос на такие кредиты имеет ограниченный характер из-за низкого уровня доходов и сбережений населения по отношению к стоимости жилья; кроме того, наблюдается его дифференциация по регионам.
Различие экономических условий России и развитых стран Запада, в которых успешно функционируют системы ипотеки, не позволяет копировать какие-либо существующие за границей ее модели. Основными причинами этого служат отсутствие в нашей стране внутренних финансовых источников долго-
5 срочного характера и недостаточная проработанность правового базиса ипотечного жилищного кредитования.
На протяжении последнего десятилетия в России предпринимаются попытки создания различных моделей ипотеки — как банковского кредитования населения, так и иных форм. Идет поиск эффективной модели, которая, с одной стороны, будет способна защитить интересы всех участников ипотеки, с другой же - будет конкурентоспособной среди прочих финансовых инструментов.
Актуальность темы диссертации определяется наличием ряда нерешенных теоретических и практических проблем и дискуссионных вопросов, связанных с необходимостью совершенствования механизма и инструментов системы банковского ипотечного кредитования. Научно обоснованное определение функций субъектов системы банковского ипотечного жилищного кредитования, эффективное распределение рисков между ними на основе реального представления о совокупности рисков, возникающих в системе, и соответствующее управление ими, в первую очередь рисками банка как центрального звена ипотечной системы, дает возможность предпринять адекватные шаги по их снижению, что в свою очередь позволяет повысить эффективность механизмов и инструментов ипотечного кредитования в целом.
Целью настоящей работы является разработка и научное обоснование концепции управления банковскими рисками, возникающих при участии банка в системе ипотечного жилищного кредитования населения в нашей стране. Для достижения данной цели потребовалось решение следующих задач:
проанализировать существующие модели ипотечного кредитования, особенности их функционирования в развитых странах; проанализировать практику внедрения ипотечных схем в России;
провести сравнительный анализ распространенных ипотечных систем, выявить конструктивные элементы любой ипотечной системы;
определить совокупность рисков, возникающих в системе банковского ипотечного жилищного кредитования населения, дать их характеристику и построить структуру распределения рисков между субъектами системы;
построить структуру рисков банка, участвующего в названной ипотечной системе;
разработать концепцию управления банковскими рисками, возникающими при ипотечном жилищном кредитовании населения, а также практические меры по снижению каждого вида риска.
Объектом исследования выступают существующие модели ипотечного кредитования в развитых западных странах, а также системы ипотечного кредитования, применяемые и разрабатываемые в России.
Предметом исследования является управление рисками банка - субъекта системы ипотечного кредитования.
Несмотря на появившиеся в последнее время многочисленные публикации по вопросам становления и практических результатов развития ипотечного кредитования в России реальная степень изученности проблемы управления банковскими рисками в системе ипотечного кредитования пока недостаточная, что указывает на потребность в дальнейшей проработке данной темы.
Публикуемые работы специалистов в области ипотечного кредитования на фоне высокого общественного резонанса на эту тематику в большей степени носят публицистический характер. В то же время основы научного подхода к развитию отечественной системы банковского ипотечного кредитования строятся, с одной стороны, на работах исследователей общих, концептуальных проблем банковской деятельности и риск-менеджмента (Белоглазова Г.Н., Грачева М.В., Колпакова Г.М., Кроливецкая Л.П., Куницина Н.Н., Лаврушин О.И., Малеева А.В., Москвин В.А., Тавасиев A.M. и др.), а также авторов, пишущих по отдельным конкретным вопросам ипотечного кредитования (Дестресс М., Ев-тух А.Т., Жданов В.П., Копейкин А., Косарева Н.Б., Митрошина К., Равиц М., Страйк Р. и др.). Следует также отметить минимальное внимание исследователей непосредственно к вопросам управления рисками, возникающими в российских системах ипотечного кредитования.
До настоящего времени нет единого мнения экономистов относительно модели ипотечного кредитования, приемлемой для России. По мнению автора,
7 выработка стратегии управления рисками банка, возникающими в процессе ипотечного жилищного кредитования населения, в определенной степени послужит решению названной сложной задачи. Кроме того, понимание необходимости скорейшего становления и развития системы ипотечного кредитования в нашей стране и повышение внимания государства к данной проблеме обусловливает высокую ответственность исследователей в данной области.
Границы исследования очерчиваются разносторонним изучением путей снижения рисков банка-кредитора, возникающих в ходе его участии в ипотечном жилищном кредитовании населения в России, в контексте рассмотрения методов повышения эффективности управления каждым из видов рисков, составляющих совокупность рисков ипотечного кредитора.
В настоящей работе применяются эмпирические и теоретические методы исследования:
- теоретический анализ существующих мировых ипотечных моделей, те
кущих условий становления и развития систем ипотечного кредитования и ипо
течных инструментов, реализуемых в нашей стране;
- статистический анализ практических результатов функционирования
ипотечных программ в России,
- системный анализ и синтез концепции управления рисками банка, участ
вующего в ипотечном жилищном кредитовании населения.
Методической основой исследования послужили законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти и управления, научные труды, учебные и методические пособия по финансово-банковской тематике.
Информационной базой исследования выступают научные издания и публикации исследователей в области ипотечного кредитования, банковской деятельности, риск-менеджмента, фондового рынка, страховой, оценочной деятельности, рынка недвижимости; финансовые показатели, данные и сведения организаций и институтов, работающих в области ипотечного кредитования; федеральные законы, нормативные акты правительства Москвы и Центрально-
8 го банка России; результаты профессиональной деятельности автора в сфере ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертации состоит в разработке концепции управления рисками банка-кредитора, участвующего в ипотечном жилищном кредитовании населения в нашей стране.
Существенные научные результаты, полученные лично автором, следующие.
1. Исследована специфика банковского ипотечного жилищного кредитова
ния населения в России, в том числе:
а) обоснован новый подход к определению банковского ипотечного жи
лищного кредитования как особого продукта деятельности ряда общественных
институтов;
б) в результате анализа применения понятий «ипотека» и «ипотечное кре
дитование» выявлено несоответствие их трактовки современной российской
общественностью и научного определения этих понятий.
В результате проведенного детального анализа современных проблем, препятствующих развитию системы банковского ипотечного жилищного кредитования населения в нашей стране, обоснованы наиболее перспективные, с точки зрения автора, пути решения двух основных задач становления данной системы: поиска адекватного источника финансирования и совершенствования необходимого правового базиса ипотечной системы.
Разработана концепция управления рисками банка-кредитора, возникающими при его участии в системе ипотечного жилищного кредитования населения в России, включающая:
структурирование рисков в соответствии с авторской методикой,
применение известных методов управления рисками к этой структуре,
практические меры по снижению рисков в рамках этой структуры. В рамках данной работы автор обосновала:
а) универсальную структуру распределения рисков между субъектами любой системы банковского ипотечного жилищного кредитования населения;
9 б) структуру рисков банка-кредитора, участвующего в ипотечном жилищном кредитовании населения, и обусловливающие их факторы. При этом указанные риски разделены на 2 блока:
риски кредитной деятельности, возникающие в процессе участия банка в ипотечном жилищном кредитовании населения;
не относящиеся к собственно кредитной деятельности специфические риски банка-кредитора как участника ипотечного жилищного кредитования населения.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы:
банками - участниками системы ипотечного кредитования населения для повышения эффективности управления собственными рисками, возникающими в процессе этой деятельности,
ипотечными агентствами и ассоциациями, подразделениями органов государственной власти для совершенствования разрабатываемых механизмов и инструментов ипотечного кредитования в части снижения рисков субъектов ипотечной системы;
исследователями проблем становления системы ипотечного кредитования населения в нашей стране для дальнейшей проработки ее теоретических и методических основ.
Логика и структура исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, 3-х глав, заключения, библиографического списка и приложений.
В главе 1 рассматриваются этапы возникновения и развития мировых ипотечных систем, выявляется специфика банковского ипотечного кредитования. Здесь также даются описание и анализ современных прогрессивных моделей ипотеки, характеристики состояния ипотечного кредитования в России сегодня.
Возникновение и развитие ипотечного кредитования
В современном языке ипотека означает правовую конструкцию, обеспечивающую кредит (или заем) путем предоставления кредитору в залог определенного объекта недвижимости.
Ипотека как форма обеспечения денежного обязательства существует достаточно давно. Еще в Древней Греции данное понятие связывалось с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенным земельным участком. Как правило, на границе такого участка, устанавливался специальный столб с табличкой, содержавшей указание на то, что данная собственность выступает обеспечением по названному долгу, на которой также велся учет поступивших платежей в счет погашения задолженности. Именно от названия такого столба и образовалось понятие «ипотека». Впоследствии учет платежей по долгу, обеспеченному ипотекой, стал вестись в специальных книгах, содержание которых было доступно любому заинтересованному лицу. Таким образом, зарождение ипотеки шло одновременно с развитием правовых отношений: фактически ипотека стала одним из первых инструментов обеспечения долга не личностью (переходом должника в рабство к кредитору в случае невозможности оплатить долг), а имуществом (земельным участком). Предпосылками для дальнейшего формирования системы ипотечного кредитования как самостоятельного экономического механизма явилось развитие, с одной стороны, правовых систем, с другой — товарно-денежных отношений.
Так, становление системы ипотечного кредитования в Австралии начиналось с того, что небольшие группы рабочих, не имевших возможности приобрести жилье на собственные средства, объединялись в группы для коллективного строительства жилья поочередно каждому из своих членов. После завершения строительства последнего объекта группа распадалась, поэтому они получили название временных строительных обществ (terminating building societies). Подобный способ решения жилищной проблемы малообеспеченных слоев населения завоевал популярность, в результате чего стали образовываться постоянные строительные общества (permanent building societies). Впоследствии они стали специализироваться на привлечении денег населения и предоставлении жилищных кредитов.
Основными конкурентами строительных обществ являлись коммерческие банки, однако существовавшие ограничения на деятельность последних определяли преимущества условий займов, предоставляемых строительными обществами. После отмены таких ограничений в 1983 г. банки укрепили свои позиции на этом рынке, в результате чего часть строительных обществ была преобразована в банки, другие шли на слияния для создания более мощных структур с одновременных расширением спектра оказываемых услуг1.
В немецкой экономике до последнего времени под ипотекой понимался исключительно кредит под залог прав на землю, и только недавно предметом залога при ипотеке стали выступать иные объекты недвижимости. Наиболее популярным видом ипотечного жилищного кредитования в Германии на сегодня остается кредит на строительство жилья на отдельном земельном участке. Совокупный размер таких кредитов составляет свыше 0,5 трлн марок ФРГ 2
Наиболее ярким примером развития системы ипотеки считается является американский путь развития ипотечного кредитования.
Великая депрессия экономики США создала предпосылки для формирования специального институционального инструмента аккумуляции частных денежных средств для последующего их предоставления в ипотечные кредиты. Они были обусловлены следующим.
Состояние законодательной базы
Тщательно проработанная законодательная база имеет первостепенное значение для успешного развития ипотечного кредитования, поскольку основной привлекательной для кредиторов и инвесторов чертой, отличающей ипотечное кредитование от прочих финансовых инструментов, является жесткое обеспечение прав кредитора на получение долга. Важнейшую роль при этом играет безусловное обеспечение прав кредитора на возмещение задолженности за счет реализации предмета залога (объекта недвижимости).
В настоящее время основными законодательными актами, регулирующими деятельность субъектов ипотечной сферы (помимо основополагающих Гражданского, Жилищного и Налогового кодексов), являются следующие федеральные законы: «Об ипотеке (залоге недвижимости), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», «Орынке ценных бумаг», «Об ипотечных ценных бумагах».
Помимо указанных федеральных законов существует множество региональных законов, связанных с ипотечным кредитованием (они лишь дополняют и уточняют нормы федеральных законов применительно к условиям конкретного региона), а также подзаконных актов.
Таким образом, в настоящее время имеется законодательная база для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования в нашей стране. Несмотря на это, существующее правовое поле ипотеки несовершенно и требует доработки. Основные усилия при этом должны быть направлены, с одной стороны, на устранение элементов т.н. «правового вакуума», с другой же - на снижение рисков каждого из участников ипотечной системы и создание привлекательных условий для потенциальных инвесторов.
Действующий в настоящее время федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает порядок функционирования ипотеки как правоотношений особого вида, а также содержит попытку создания инструмента вторичного ипотечного рынка — закладной.
Специалисты относятся к данному Закону неоднозначно.
Основная критика Закона связана с содержащимся в нем нововведением — закладной как самостоятельной ценной бумаги, фактически дублирующей или заменяющей договор ипотеки. Вероятно, применение закладной в качестве самостоятельного инструмента поставит много вопросов, без решения которых уровень рисков участников ипотечной системы может стать недопустимо высоким. Так, в случае обнаружения противоречия (несоответствия, ошибки) в содержании закладной и содержании первоначальных документов на кредит (кредитного договора и договора ипотеки) трактовка такого противоречия в пользу одного из участников (кредитора либо держателя закладной), вероятно, приведет к денежным потерям другого.
С другой стороны, ценная бумага, как правило, унифицирована и имеет ограниченное число реквизитов (номинал, дата выпуска и пр.). В то же время договор ипотеки может иметь неограниченное количество особых условий и всяких «нюансов», поэтому прямое копирование всего объема условий договора ипотеки в содержании закладной реализовать трудно. «5 данный момент сложно сказать, к чему приведет возможное появление подобной новой ценной бумаги на рынке... Однако фактом является то, что зарубежная практика (по крайней мере, если иметь в виду основные страны) не знает такого инструмента. Закладное свидетельство в США не является свободно обращающимся документом» .
Система рисков, существующих при ипотечном жилищном кредитовании населения
Как видно из таблицы, заемщик несет риск неблагополучного для него изменения процентной ставки, что будет означать для него увеличение расходов на обслуживание кредита из-за роста кредитных ставок на рынке и соответственно ставки по ипотечному кредиту. Помимо этого заемщик несет валютный риск в случае, если валюта ипотечного кредита отличается от валюты, в которой заемщик получает доход, что особенно актуально для России, где в силу известных причин в последние годы сложилась практика выдачи/получения кредитов в долларах США (реже — в евро), в то время как подавляющая часть населения получает доходы в рублях. С другой стороны, в последнее время банки все больше ипотечных кредитов предоставляют в рублях, и заемщики, получающие доход в валюте (например, работники представительств западных компаний), в ситуации роста курса рубля вынуждены тратить все большую часть дохода на обслуживание ипотечного кредита.
Банк - участник двухуровневой (американской) ипотечной системы несет риски: неблагоприятных колебаний рыночных процентных ставок, кредитный риск, риск утраты ликвидности, валютный риск и риск, связанный с залогом. Подробное описание этих рисков дано ниже.
В то же время в системе АИЖК кредитный риск принимают на себя региональные операторы, которые в случае невозврата кредитов должны выкупить закладные обратно у Агентства.
АИЖК несет риск досрочного погашения кредита. Этот риск связан с тем, что в.случае досрочного погашения заемщиком кредита и при условии, что кредит фондировался за счет средств, привлеченных у инвесторов путем реализации им ипотечных облигаций, Агентству на период от момента погашения кредита до момента погашения облигаций придется искать новый финансовый инструмент, который обеспечит выплаты по указанным облигациям. Помимо этого АИЖК несет обычный процентный риск.
Инвестор несет риск утраты ликвидности ипотечных облигаций на вторичном рынке, что может явиться как следствием неправильной государствен 73 ной политики в сфере ипотечного кредитования, так и следствием неграмотной рыночной стратегии эмитента.
Помимо этого инвестор несет процентный риск по облигациям с фиксированным купонным доходом, связанный с возможными неблагоприятными колебаниями уровня рыночных процентных ставок по отношению к значению фиксированного купонного дохода.
