Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И ЗАДАЧИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ 10
1.1. Проектное финансирование, его сущность и основные проблемы. .. 10
1.2. Зарубежный опыт подходов к проектному финансированию 40
1.3. Методические подходы к оценке рисков в проектном финансировании 48
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ 59
2.1. Аналитический обзор тенденций эффективности вложений в коммерческую недвижимость 59
2.2. Анализ опыта проектного финансирования строительства коммерческой и жилой недвижимости 73
2.3. Анализ оценки рисков при проектном финансировании 98
2.4. Выводы 105
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ ПУТЕМ РАЗРАБОТКИ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ РИСКОВ 109
3.1. Разработка методики оценки рисков в проектном финансировании 109
3.2. Апробация методики оценки рисков при проектном финансировании 122
3.3. Выводы 128
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 131
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 139
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 149
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 150
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 151
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 152
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 153
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 154
ПРИЛОЖЕНИЕ 7 156
ПРИЛОЖЕНИЕ 8 158
ПРИЛОЖЕНИЕ 9 160
ПРИЛОЖЕНИЕ 10 162
ПРИЛОЖЕНИЕ 11 164
ПРИЛОЖЕНИЕ 12 166
ПРИЛОЖЕНИЕМ 168
ПРИЛОЖЕНИЕ 14 170
- Проектное финансирование, его сущность и основные проблемы.
- Аналитический обзор тенденций эффективности вложений в коммерческую недвижимость
- Разработка методики оценки рисков в проектном финансировании
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одной из наиболее острых проблем экономического развития России в настоящее время является повышение инвестиционной активности, что требует формирования эффективного инвестиционного рынка. Сложность формирования инвестиционного рынка и соответствующего рыночной экономике механизма финансирования инвестиций заключается в том, что в российской экономике еще только начинает складываться и развиваться необходимая рыночная инфраструктура, обеспечивающая свободный обмен информацией между всеми субъектами предпринимательской деятельности, отсутствуют надежные и адаптированные инструменты финансирования инвестиционной деятельности. Одним из таких инструментов является проектное финансирование, получившее распространение в последние десятилетия XX века и успешно используемое во многих отраслях для осуществления крупных инвестиционных проектов, в силу особенностей развития и современной институциональной среды проектное финансирование в том виде, в каком оно используется западными национальными и транснациональными корпорациями, в России применено быть не может. Необходима определенная трансформация подходов, выработанных зарубежной практикой, и их адаптация к современным российским условиям, отличительной чертой которых является нестабильность, несовершенство и неполнота информации. Изучение и. теоретическое осмысление выработанных развитыми странами подходов к организации проектного финансирования в сочетании с научным обобщением накопленного собственного опыта в сфере финансирования инвестиций может стать основой формирования эффективной системы проектного финансирования.
Начиная с 2002-2003гг. в Московском регионе наблюдается небывалый рост спроса на недвижимость, что обусловлено, в первую очередь, ростом цен на нефть, и как следствие, появление в стране огромного количества «нефтедолларов». В итоге, цены на недвижимость увеличиваются в среднем
на 30% ежегодно, появление платежеспособного спроса заставляет бурно развиваться все сегменты рынка недвижимости: от жилья и до коммерческой недвижимости. В отрасли появляются такие ранее непопулярные направления, как коттеджные поселки, загородная недвижимость, таун-хаусы и т.д. Финансирование таких капиталоемких проектов обычно и происходит путем проектного финансирования.
Наблюдающаяся до середины 2008г. сверхвысокая доходность привлекает на рынок строительства огромное количество специализированных компаний - девелоперов. Кредитным организациям и другим потенциальным инвесторам, на рассмотрении у которых находятся десятки проектов финансирования строительства, необходим инструментарий, позволяющий оценить проектные риски, а также сформировать эффективную систему проектного финансирования.
Мировой финансовый кризис внес свои коррективы в развитие девелопмента, обнажив многие недостатки систем финансирования объектов недвижимости, многократно увеличив потребность в инструменте оценки рисков проектов.
Все вышеизложенное является подтверждением актуальности темы диссертационного исследования, ее теоретической и практической значимости.
Оценка современного состояния проблемы и степень ее научно-практической разработанности, анализ проблем, связанных с организацией проектного финансирования, проведен в ряде исследований, посвященных проблемам инвестиций и инвестиционного рынка. Автор в процессе исследования опирался на теоретические разработки ряда видных отечественных экономистов в области финансирования инвестиций и оценки эффективности инвестиционных проектов Л.И. Абалкина, В.В. Бочарова, И.Г. Балабанова, В.Ю. Катасонова, В.В. Ковалева, Б.Л. Лавровского, В.А. Москвина, В.Е. Леонтьева, П.М. Мозиаса, В.В. Радаева, Т.С. Хачатурова и других.
Однако следует отметить, что в большинстве работ проектное финансирование рассматривается в связи с исследованием других, более широких вопросов управления инвестиционной деятельностью и организации ее финансирования. Самостоятельных исследований, посвященных проблемам проектного финансирования и его организации в Российской Федерации, явно недостаточно, проведенные исследования не имеют вид комплексной системы, многие затронутые в них вопросы имеют постановочный характер. В экономической литературе недостаточно внимания уделено содержанию проектного финансирования как особой формы финансирования инвестиций, не определена роль государства в регулировании отношений его участников.
Большое практическое значение исследования всего комплекса теоретических и методологических проблем формирования отечественной концепции проектного финансирования, а также их недостаточная разработанность и высокий уровень доходности в строительной отрасли обусловили выбор темы диссертации, постановку ее цели и основных задач.
Целью диссертационной работы является обоснование рекомендаций по формированию эффективной системы проектного финансирования, путем формулирования определения понятия проектного финансирования, рисков в проектном финансировании и разработка методики оценки рисков проектного финансирования (на примере строительной отрасли) в условиях не достаточно развитого финансового рынка и высоких инвестиционных рисков.
Реализация указанной цели потребовала решения следующих задач:
определение экономического содержания проектного финансирования, основных элементов и инструментов, выделение иерархии целей участников проекта;
выявление и классификация факторов, определяющих возможность реализации техники проектного финансирования в Российской Федерации;
исследование законодательной базы, оказывающей влияние на
развитие проектного финансирования в стране, и выявление ее недостатков;
классификация основных рисков, с которыми сталкиваются организаторы проектного финансирования, и разработка методики оценки рисков, позволяющей сравнивать риски различных проектов между собой;
обоснование системы оценки рисков проекта и разработка метода сравнительной оценки проектов в строительной отрасли;
применение разработанной методики оценки рисков на примере нескольких проектов.
Объектом исследования приняты проекты финансирования строительства различных объектов недвижимости.
Предметом исследования приняты механизмы разработки и реализации схем проектного финансирования.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились научные труды ведущих отечественных и зарубежных экономистов по проблемам финансирования инвестиций, функционирования инвестиционных рынков и управления крупными проектами. В процессе исследования применялись такие общенаучные методы, как: теоретический анализ, обобщение и систематизация научных данных, метод экспертных оценок, конструирование гипотез и концепций, их проверка, изложение теоретических и эмпирических знаний в виде научного текста и др.
Информационная база исследования. В числе информационных источников диссертации использованы материалы из книг и журнальных статей; отчетов органов государственной, региональной и ведомственной статистики, материалов организаций; официальные документы и результаты собственных расчетов и проведенных аналитических исследований.
Научная новизна исследования состоит в развитии методологии проектного финансирования в строительной отрасли, регулировании системы законодательства и разработке методики оценки рисков проекта, позволяющих проводить сравнительный анализ рисков различных проектов.
Основными научными результатами диссертационного исследования, выносимыми на защиту, являются:
раскрыто экономическое содержание проектного финансирования, как особой техники организации финансового обеспечения инвестиционных проектов; основанной на разделении рисков и функциональной ответственности между заинтересованными субъектами, определены его основные инструменты и методы, выявлены взаимосвязи между участниками и основные различия западной и российской системы проектного финансирования;
классифицированы формы проектного финансирования по различным критериям, определены сферы, и условия реализации проектного финансирования;
выявлены основные недостатки законодательной базы- в части ее. влияния* на, формирование эффективной системы проектного финансирования,- представлены предложения по устранению выявленных, недостатков;
уточнена- классификация* рисков, возникающих при реализации* проектного финансирования, определены подходы, к управлению каждой из" выделенных групп рисков и обоснованы рекомендации для банков по управлению проектными рисками, возникающими в связи с их участием в реализации схем-проектного финансирования;
предложена балльная, методика' оценки рисков, позволяющая, сравнивать, риски проектов между собой -и- проводить мониторинг на протяжении всего срока «жизни» проекта.
Практическая значимость, работы состоит в том, что выводы и рекомендации^ содержащиеся в диссертации, могут использоваться организаторами проектов,* коммерческими- банками и другими инвесторами проектов* для управления эффективностью проектов. Они- могут быть востребованы и государственными, органами- при. разработке нормативных актов в; целях поддержки развития проектного финансирования в. России.
Отдельные положения диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях, где получили одобрение. В том числе:
на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития региона» (г.Иваново, 2006 год);
на 21-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (г.Москва, 2006 год)
на 22-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (г.Москва, 2007 год).
Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Финансы предприятий», «Экономический анализ», «Финансы, денежное обращение и кредит».
Результаты исследования и разработанные методические рекомендации по формированию эффективной системы проектного финансирования приняты к использованию при анализе проектов в банке «УРАЛСИБ», банке ГПБ (ОАО) и в строительной компании ООО «Рест-Арт-Проект».
Публикации. По результатам исследования опубликовано 4 научные работы общим объемом 2,5 печатных листа в виде научных статей и тезисов докладов, отражающих основное содержание диссертации.
Структура и объем диссертации.
Структура диссертации определяется принятой логикой исследования и отражена в содержании диссертационной работы, состоящей из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, четырнадцати приложений.
Проектное финансирование, его сущность и основные проблемы
Проектное финансирование (далее ПФ) как специальная техника финансирования крупных инвестиционных проектов возникла в Северной Америке. В настоящей форме она существует около 40 лет, но за последнее время резко возросло ее использование в результате увеличения размеров энергетических, горнодобывающих и промышленных проектов. Эти проекты несут технический, экономический и политический риск, который не могут позволить себе даже крупные компании и который делится между инвесторами проектов и банками, участвующими в их финансировании. В мировой практике в последние десятилетия проектное финансирование широко используется для реализации долгосрочных широкомасштабных проектов, главным образом, энергетического и строительного комплекса.
Несмотря на то, что термин «проектное финансирование» широко используется в банковских и промышленных кругах, однако, часто его неправильно понимают. Можно выделить две основные формы проектного финансирования: относительное проектное финансирование и основное проектное финансирование. Относительное проектное финансирование - это финансирование в классическом смысле, при котором бенефициары проекта или заемщики получают ресурсы для данного проекта, но под гарантию бенефициаров и с полным оборотом на доход и активы заемщика или гаранта. Его нельзя считать в полном смысле слова проектным финансированием, поскольку при такой организации финансирования не происходит отделения ответственности по проекту от прочей ответственности инвесторов и, соответственно, разделения рисков.
В прямом смысле слова проектным финансированием можно считать только основное проектное финансирование, которое определяется как финансирование независимого жизнеспособного предприятия, которое должно иметь достаточный доход, чтобы покрыть операционные расходы и кредитные услуги, обеспечивая прибыль от инвестированного капитала. Финансирование субсидируется на основе стабильности денежного потока проекта, а не на базе корпоративных гарантий. При этом важно заметить, что большинство исследователей и практиков, мнения которых мы рассмотрим чуть позже, подчеркивают, что проектное финансирование - это не новый «источник фондов» финансирования проектов, а финансовая техника, которая позволяет лучше приспособить финансирование к специфичным требованиям каждого проекта. Что касается фондов финансирования, то они добываются с отечественных или международных рынков чаще всего на базе колеблющегося курса, хотя не исключен государственный выпуск ценных бумаг на основе фиксированного курса или частное финансирование, поддержанное банковскими гарантиями.
Аналитический обзор тенденций эффективности вложений в коммерческую недвижимость
Строительная отрасль в России - одна из самых быстроразвивающихся, за последние 5 лет в ней наблюдается наибольшая доходность. В первую очередь это относится к таким сегментам рынка как жилье и коммерческая недвижимость.
По данным Госкомстата за 2007 год в стране построено около 61 млн. кв.м. жилья, за период январь - сентябрь 2008г. введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир, что составляет около общей площадью 35,2 млн. кв.м., что составило 103,9% к соответствующему периоду предыдущего года (ві январе-сентябре 2007г. было введено 33,9 млн. кв.м., 130,9% к январю-сентябрю 2006г.).
В лидерах по строительству жилья вот уже на протяжении нескольких лет отмечаются только 10 регионов, среди которых Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Белгородская область, Татарстан, Башкортостан, Ростовская область. Эти регионы совокупно строят примерно половину всего российского жилья.
В 2008 году эксперты также прогнозировали рост, аналогичный росту 2007г., однако мировой финансовый кризис внес свои коррективы.
В первом полугодии 2008 году рост стоимости жилья в России опережал инфляцию и на первичном рынке цена на жилплощадь увеличились примерно на 15-18% годовых, а жилье на вторичном рынке подорожало на 9-12%. Однако затем рост цен на жилье начал постепенно тормозиться и на начало 4 квартала 2008г. В некоторых сегментах начинает проявляться стагнация.
Также необходимо отметить, что в 2007-2008 годах себестоимость жилищного строительства в стране увеличивалась почти в два раза быстрее, чем цены на жилье: стоимость основных строительных материалов, изделий и конструкций по итогам года возросла на 28,08%, в том числе стоимость цемента увеличилась более чем на 100%, а себестоимость строительства в целом подорожала на 30,41%.
По данным аналитического центра IRN, самыми дорогими городами после Москвы по уровню цен на жилье в настоящее время являются Санкт-Петербург и Екатеринбург.
В северной столице средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет около 77 тысяч рублей, а в Екатеринбурге за один «квадрат» просят не менее 63-65 тысяч рублей. При этом, в Петербурге в 2007 году абсолютный рост цен на жилье по сравнению с 2006 годом составил 11,9%, а в Екатеринбурге стоимость жилья даже немного уменьшилась - на 0,6%.
В Новосибирске жилье в 2007 году подорожало на 33% - до 57,3-60 тысяч рублей за квадратный метр, в Самаре - на 20,1% - до 53 тысяч рублей за квадратный метр, в Красноярске - на 59,1% - до 45-50 тысяч рублей за квадратный метр, в Перми - на 33,6% - до 44-54 тысяч рублей за квадратный метр, а в Омске - на 24,7% - до 41 тысячи рублей за квадратный метр.
В целом, стоимость жилья в Москве и Московском регионе значительно отличается цен в остальных регионах страны. Наибольший рост цен наблюдается в сегментах загородной недвижимости, коттеджных поселках и коммерческой недвижимости.
Разработка методики оценки рисков в проектном финансировании
В целях минимизации рисков при проектном финансировании предлагается использовать методику балльной оценки рисков, описывающую основные показатели любого проекта, такие как:
1. Рынок/конкуренция на рынке, где основными параметрами могут быть:
- Конъюнктура рынка;
- Конкурентная позиция Проекта/Проектной компании на рынке
2. Зависимость от рыночных факторов:
- Ценовые риски;
- Зависимость от поставщиков;
- Зависимость от покупателей
3. Зависимость от нерыночных факторов:
- Судебные разбирательства;
4. Надежность компании:
- Надежность Учредителей/инициаторов;
- Доступ к рынку заемного капитала
Данные показатели позволят всесторонне оценить риски любого проекта. Однако, только описания данных факторов недостаточно для создания полноценной картины рисков проекта, поэтому в целях мониторинга динамики рисков проеісга на протяжении всего «срока жизни» проекта, следует ввести именно балльную оценку.
Учитывая различную значимость каждого параметра, предлагается расставить веса каждого показателя следующим образом:
1. Рынок/конкуренция на рынке - от 0 до 10 баллов;
2. Зависимость от рыночных факторов - от 0 до 6 баллов;
3. Зависимость от нерыночных факторов - от 0 до 4 баллов; 4. Надежность компании - от 0 до 6 баллов.
Первому показателю присвоен наибольший вес в связи с тем, что, как было выяснено в предыдущем параграфе, большинство проанализированных проектов наиболее чувствительны именно к цене реализации, а следовательно, к спросу на рынке.
Безусловно, при рассмотрении каждого показателя/фактора риска должен присутствовать «стоп-фактор», при наступлении которого инвестору/бенефициару проекта необходимо незамедлительно принять решение о выходе из проекта либо приостановить процесс анализа проекта.
В таблице 3.1.1. представлена предлагаемая автором Методика балльной оценки рисков проектного финансирования, а также представлены комментарии по применению вышеуказанной методики.
