Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Развитие финансовых инструментов рынка жилой недвижимости в современных условиях
1.1. Ипотечное кредитование и перспективы его развитияв условиях российского рынка
1.2. Альтернативные виды жилищного кредитования .
1.3. Создание и развитие новых кредитных схем рынка жилой недвижимости
Глава 2. Формирование и развитие финансово-кредитного механизма стейхолдинга
2.1 Механизм финансового взаимодействия участников стейкхолдинга и развитие кредитных схем.
2.2 Методические основы оценки финансовых рисков стейкхолдинга ...
2.3 Модель движения мультикапитала в структуре стейкхолдинга и оценка условий кредитования
Глава 3. Реализация новых форм кредитных отношений в условиях деятельности стейхолдингов
3.1 Формирование организационной структуры стейкхолдингаи условий финансового взаимодействия участников .
3.2 Реализация механизма движения мультикапиталав структуре стейкхолдинга
3.3. Оценка финансовых рисков стейкхолдингаи пути их снижения
Заключение
Библиографический список
Приложение 1 .
Приложение 2 .
Приложение 3 .
Акты о внедрении
- Альтернативные виды жилищного кредитования
- Создание и развитие новых кредитных схем рынка жилой недвижимости
- Методические основы оценки финансовых рисков стейкхолдинга
- Реализация механизма движения мультикапиталав структуре стейкхолдинга
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важной задачей социально-экономической политики государства является обеспечение граждан доступным и достойным жильем. Степень проработанности этой проблемы, пути ее решения непосредственно отражают уровень государственного обеспечения благосостояния граждан и общества в целом.
Рынок жилья является сложной экономической системой, имеющей свои особенности, инструменты финансового взаимодействия и организационно-правовые формы. Государственная поддержка развития финансово-кредитных инструментов рынка жилья определяет направление для достижения реального экономического роста.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в условиях разработки и реализации мер по реформированию и совершенствованию кредитно-финансовой сферы представляет одно из приоритетных направлений государственной политики. Получившая широкое распространение система ипотечного кредитования значительно повлияла на активизацию строительного производства в целом, обеспечивая устойчивое движение капитала между собственниками и потребителями жилья.
Развитие ипотеки позволило в определенной мере снизить социальную напряженность в области обеспечения жильем граждан, доходы которых не позволяют решить жилищный вопрос самостоятельно. Но проблема доступности жилья остается, несмотря на принятие государственных целевых жилищных программ и наличие развитого института ипотеки. Возникает объективная необходимость поиска альтернативных путей решения проблемы, создания новых финансово-кредитных инструментов, способных оказать реальную поддержку гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, снизить социальную напряженность, обеспечить формирование эффективного финансового взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости.
Проблема поиска новых финансово-кредитных схем рынка жилья определила актуальность темы исследования. Разработка и создание эффективных финансовых механизмов в сфере жилищного кредитования позволит решить одну из важнейших социальных задач – обеспечение граждан доступным и достойным жильем.
Степень научной разработанности проблемы. Тематика развития кредитных механизмов рынка жилья, организации ипотечного рынка, модели ипотечных кредитов, вопросы государственного участия в системе жилищного финансирования широко освещены в трудах зарубежных авторов: Б. Бруггемана, Д.Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Дж. Луффмана, Дж. Ньюбоулда, А. Менделоу, Н. Миллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Фримана, К. Эклунда.
Проблемы российского рынка жилой недвижимости, вопросы развития ипотеки, виды кредитов и условия их предоставления, вопросы государственной поддержки жилищного финансирования, модели развития и прогнозирования рынка жилищного финансирования представлены в трудах А. Асаула, С. Абрамова, И.Балабанова, Т. Виноградовой, П. Виленского, З. Гариповой, Л.Гиляровской, А. Горчакова, П. Грабового, А. Грязновой, Е.Жарковской, Е. Жукова, В. Капустина, В. Ковалева, С. Колобова, В. Кузнецова, И. Рахмана, Э. Околеловой, А. Павлова, А.Пенюгаловой, В. Тиняковой, М. Тихомирова, И. Шевченко.
Динамично развивающийся рынок жилья создает объективные предпосылки для появления новых форм кредитных отношений. Несмотря на то, что проблематика развития ипотечного кредитования широко изучается в современной науке, исследователи не рассматривают вопрос о создании новых финансово-кредитных инструментов, которые включали бы в финансовую схему более широкий круг экономических субъектов, ускоряя процесс оборота кредитного капитала. Настоящее диссертационное исследование посвящено разработке и созданию эффективных форм жилищного кредитования, способствующих решению острой национальной проблемы доступности жилья.
Соответствие темы диссертации требованиям Паспорта специальностей ВАК. Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит, п. 9.3. «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования», 9.4. «Моделирование кредитных систем и кредитных механизмов» Паспорта специальностей ВАК.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений и разработке практических рекомендаций по созданию финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости, способствующих решению проблемы доступности жилья.
Достижение поставленной цели осуществлялось на основе решения логически взаимосвязанных задач:
- изучить развитие финансовых схем взаимодействия участников рынка жилой недвижимости и различных видов кредитования жилья;
- предложить и обосновать создание новых финансово-кредитных схем на рынке жилой недвижимости в условиях деятельности стейкхолдингов;
- исследовать методы и формы движения кредитного капитала на рынке жилья;
- раскрыть принципы формирования, аккумулирования и обращения капитала стейкхолдинга, как кредитного ресурса;
- разработать модель движения капитала стейкхолдинга в качестве аналитического аппарата оценки возможности либерализации условий кредитования;
- предложить комплекс практических мероприятий для разработки эффективной кредитной политики стейкхолдинга в условиях рисков.
Объект исследования – финансово-кредитный механизм взаимодействия участников рынка жилья в процессе создания объектов жилой недвижимости, их реализации, эксплуатации и управления.
Предмет исследования – финансовые отношения, формирующиеся в результате взаимодействия предприятий и организаций строительной отрасли и потребителей жилья в процессе создания новых финансово-кредитных схем в условиях развития стейкхолдинговых структур.
Теоретико-методологической основой диссертационного исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам развития финансово-кредитных инструментов рынка жилья, вопросам развития кредитных организаций и финансовых институтов, определяющих уровень развития экономики страны и отдельных ее секторов. В работе изучены аналитические материалы рынка недвижимости в части финансово-кредитной деятельности, исследованы прикладные методы моделирования бизнес-процессов, условия формирования и развития финансово-кредитной деятельности на рынке жилой недвижимости.
Решение поставленных в диссертации задач осуществлялась на основе использования методов дифференциального исчисления и функционального анализа, математического моделирования и программирования, теории вероятности и математической статистики.
Информационно-эмпирическая база исследования представлена законодательными и нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Правительства и Министерства финансов РФ, Президента РФ, Гражданским кодексом РФ, актами Центрального банка РФ, регулирующими кредитные отношения, нормативными документами, регламентирующими условия ипотечного кредитования, статистическими и аналитическими материалами и документами, обеспечивающими репрезентативность информационных данных рынка недвижимости, материалами научных конференций, официальными публикациями по проблемам развития и функционирования финансово-кредитных инструментов рынка жилья.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на теоретическом предположении о целесообразности совершенствования финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости на основе ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов, что позволит активизировать систему взаимодействия субъектов рынка и обеспечить доступность жилищных кредитов для широкого круга потребителей.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
-
Проблема социальной доступности жилья, несмотря на активное развитие строительной отрасли, остается одной из наиболее острых и значимых. Система ипотечного кредитования оказала существенное влияние на решение национальной проблемы, но вопрос доступности жилья по-прежнему остается открытым. Это послужило предпосылкой для исследования механизмов движения кредитного капитала на рынке жилой недвижимости, выявления проблем недостаточно эффективного финансового взаимодействия субъектов рынка, уточнения и дополнения понятийного аппарата в части моделирования оптимальных кредитных схем и механизмов формирования кредитных ресурсов на рынке жилой недвижимости. В связи с дифференциацией и вариативностью источников кредитного капитала возникает необходимость уточнения, дополнения и обоснования терминологии, объясняющей механизмы его формирования и движения.
-
Создание эффективных методов жилищного финансирования, адаптированных к современным условиям и требованиям рынка, возможно на основе формирования финансово-кредитных альянсов (стейкхолдингов), способных вовлечь в схему жилищного кредитования компании и организации смежных отраслей, заинтересованные в развитии строительства жилья, что позволяет расширить сферу межкорпоративного взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости. Появление стейкхолдингов позволит разработать рациональную стратегию денежно-кредитной политики и предложить субъектам рынка гибкие условия жилищного финансирования, основанные на либерализации кредитных требований. На современном этапе развития рынка жилья возникает объективная необходимость создания стейкхолдингов, как креативных форм экономических отношений, способных обеспечить стратегию либерализации кредитных условий и стать альтернативой существующим финансовым институтам.
-
Структура капитала стейкхолдинга обусловлена спецификой интеграционных форм взаимодействия субъектов рынка жилья, базирующихся на авторской методике формирования капитала на основе обеспечения этапности процесса аккумулирования средств и определения источников поступлений, исходя из возможности участия в финансовой схеме юридических лиц в качестве инвестиционных стейкхолдеров, а также физических лиц в качестве заемщиков и покупателей жилья. Фонд стейкхолдинга, как совокупность интегрированных финансовых потоков, имеет особенности внутриструктурного движения капитала, основанного на перераспределении средств при возникновении дефицита отдельных направлений деятельности альянса. Пополнение фонда происходит за счет притока покупателей жилья и погашения выданных ранее кредитов. Обоснование эффективности циркуляции капитала, как во внутренней, так и во внешней среде стейкхолдинга, содержит условия практической реализации рациональной ценовой и кредитной политики организации, базирующейся на разработке адаптивной схемы формирования и движения капитала стейкхолдинга.
-
Особую значимость в деятельности стейкхолдинга приобретает возможность предложения покупателям жилья более лояльных условий жилищного финансирования относительно существующих схем ипотечного кредитования. Реализация этих условий обеспечивается за счет ускорения оборачиваемости кредитных средств, включая возможность досрочного погашения, которые могут быть реинвестированы в другие объекты жилищного строительства. Модель реверсивного движения капитала стейкхолдинга обеспечивает доступность кредитов для потребителей за счет снижения процентных ставок и формализуется в виде функции накопления доходов стейкхолдинга с последующим условием реинвестирования.
-
Для построения прогностических результатов деятельности стейкхолдингов, как стартапов рынка жилья, в условиях рисков, обусловленных неопределенностью внешней экономической среды и возможными девиациями потребительского рынка, представлена методика оценки рисков, базирующаяся на идентификации, систематизации, определении вероятности возникновения и разработке практических мероприятий по нейтрализации рисков. Ключевым моментом инструментального аппарата оценки рисков является определение вероятности востребованности предложенной схемы жилищного кредитования. Всесторонний анализ рисков позволит не только прогнозировать результаты финансовой деятельности стейкхолдинга, но и принять меры по снижению активного воздействия рисков на развитие новых форм кредитных отношений.
Научная новизна исследования состоит в развитии и совершенствовании финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости на основе создания стейкхолдингов, а также методов формирования, движения и распределения кредитного капитала. Конкретные элементы научной новизны отражены в следующих положениях:
- уточнен и дополнен понятийный аппарат кредитно-финансовых схем рынка жилья, включающий определение стейкхолдинга, как финансово-кредитного альянса, деятельность которого обусловлена механизмом формирования капитала на основе системного интегративного подхода к определению источников финансовых средств, образующих фонд стейкхолдинга, что позволило дополнить исследованные А. Асаулом, Е. Жуковым, В.Ковалевым методы формирования структуры капитала и дать объективное обоснование для введения понятия «мультикапитал стейкхолдинга», что позволяет системно исследовать процесс генезиса финансовых связей субъектов рынка жилья;
- предложено и теоретически обосновано создание стейкхолдингов в качестве эффективной формы взаимодействия субъектов рынка жилья, в котором, в дополнение к исследованиям методов и форм жилищного кредитования И. Балабанова, В. Кузнецова, П.Грабового, А. Грязновой, акцент смещен на возможности участия в кредитной схеме не только финансовых институтов, но и строительных компаний, предприятий смежных отраслей, а также физических лиц в качестве заемщиков и покупателей жилья, что позволит расширить сферу межкорпоративного взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости и обеспечить перспективное развитие кредитного инструментария;
- разработана схема формирования и движения мультикапитала стейкхолдинга, которая позволяет дополнить исследования структуры капитала и процессов его интеграции Е. Жарковской, С. Колобова, С. Абрамова, уточнением механизма динамики капитала, представленным как совокупность разнонаправленных денежных потоков, поступающих от участников стейкхолдинга, в том числе физических лиц, и затрат на строительство и эксплуатацию жилья, отличающегося системой корпоративного управления капиталом, что обосновывает результативность формирования активов для ускорения процесса создания и реализации жилых объектов, способствует рационализации кредитной политики стейкхолдинга;
- создана и доведена до практической реализации модель реверсивного движения мультикапитала стейкхолдинга, в основе которой лежит метод ускорения оборачиваемости кредитных ресурсов, что, в дополнение к исследованиям различных форм и методов кредитования, рассмотренных А. Горчаковым и Т. Виноградовой, позволяет либерализовать условия кредитования, обеспечивая доступность для потребителей, снижая риски участников рынка, и решить проблему формирования устойчивых финансовых связей в процессе синергизма взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости;
- предложен комплекс практических рекомендаций по оценке рисков стейкхолдинга, основу которых составляет авторский подход к систематизации, построению классификации, определению вероятности возникновения рисков в условиях неопределенности внешней среды, отличительной особенностью которого является количественная оценка наиболее активных рисков, имеющих высокую вероятность возникновения и величину возможных потерь, что позволяет выявить наиболее агрессивные факторы внешней среды и принять меры по их нейтрализации.
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы заключается в реализации комплексного подхода к изучению финансово-кредитных механизмов рынка жилой недвижимости, обобщении накопленного опыта теоретических исследований системы кредитования, что может быть использовано в смежных исследованиях. Разработанная авторская методика формирования финансово-кредитных механизмов рынка жилья на основе создания стейкхолдингов, обеспечивающих оптимальные условия кредитования жилой недвижимости в рамках решения острой социальной проблемы доступности жилья. Применение предлагаемых в диссертации концептуальных положений о методах и формах жилищного финансирования возможно в рамках деятельности субъектов рынка жилой недвижимости, обеспечивающих функциональное взаимодействие между собственниками жилых объектов и потребителями.
Выводы и рекомендации, представленные в диссертации, могут быть использованы в процессе обучения бакалавров и магистров по направлению финансов, денежного обращения и кредита.
Апробация результатов исследования работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях в 2010-2013 гг. в г. Воронеж, г. Волгоград, г. Орел, г. Саратов, они опубликованы в периодической печати, а также в изданиях научных журналов, рекомендованных ВАК. По теме исследования опубликовано 13 научных работ (7 из которых - в научных журналах, рекомендованных ВАК) общим объемом 4,5 п.л. (авт. – 3,6 п.л.).
Предложения по созданию новых корпоративных структур и внедрению адаптивных форм кредитования жилья нашли практическое применение в деятельности ЗАО Коммерческий банк «Интеркредит» (г.Москва), ООО «ПСК «ГорСтрой» (г.Москва), ООО «Спецстрой К» (г.Видное, Московская обл.), ООО «Ареал-эксплуатация» (г.Люберцы, Московская обл.), что подтверждено актами о внедрении.
Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами и логическими этапами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и трех приложений.
Альтернативные виды жилищного кредитования
Кроме ипотеки мировой опыт развития финансово-кредитных отношений предусматривает различные альтернативные формы жилищного кредитования. В мировой практике выработано несколько эффективных финансово-кредитных механизмов, но каждая страна имеет свою специфику. Один из главных альтернативных механизмов ипотечного кредитования – это система стройсбережений. Стройсбережения основаны на аккумулировании средств вкладчиков (физических лиц) с последующим их размещением в кредитных институтах и целью выдачи жилищных кредитов на длительный срок по определенный процент. В России такой механизм вполне реален и перспективен. Возможен также механизм финансирования через срочные вклады и срочные займы, но эта система имеет высокие риски, обусловленные дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов [105]. В качестве альтернативного финансово-кредитного инструмента ипотечному кредитованию в мировой практике существуют строительные сберегательные кассы (ССК). Источником кредитных ресурсов для ССК для предоставления жилищных займов служат вклады физических лиц, оплата уже выданных займов покупателями жилья, а также государственная поддержка. Стройсберкасса — аналог банка, который привлекает денежные средства физических лиц и предоставляет вкладчикам возможность на получение кредита на улучшение жилищных условий. Вкладчик стройсберкассы — физическое лицо, заключившее с ней договор накопления сбережений, в соответствии с которым он после выполнения всех обязательств приобретает право на получение кредита на улучшению жилищных условий. Таким образом, на первой стадии функционирования ССК происходит накопление вкладов физических лиц до определенного уровня, затем осуществляется целевое жилищное кредитование. В современных условиях строительные сберегательные кассы могут стать одним из главных инвестиционных инструментов жилищного кредитования в России. Если сравнивать опыт зарубежных стран, то Сегодня в Европе строительство 70% жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
История развития залогового кредитования впервые появилась в Греции в VI веке до н.э. Началом такого рода экономических отношений послужили земельные отношения. Залоговым имуществом являлась земля, как основной объект финансовых отношений и главный объект рынка. Земельные отношения во все времена и в различных странах являлись основой развития экономики. В дальнейшем система земельных отношений с зародившимися финансовыми схемами и механизмами трансформировалась в другую отрасль деятельности – строительство жилья. Современные стройсберкассы именно в том виде, в котором они существуют в настоящее время - австро-германское изобретение. В этих странах они работают давно и успешно. Например, в Германии популяризация этих организаций началась в 1950-е гг., когда населению в массовом порядке потребовалось решать жилищные проблемы. Сегодня масштабы деятельности немецких стройсберкасс впечатляют: через них покупает недвижимость каждый третий житель страны [105].
В 1885 году пастор Фридрихом фон Бодельшвингом основал первую строительную сберегательную кассу в Германии. Она называлась «Стройсберкасса для каждого» (Bausparkasse fr Jedermann). Наиболее активное развитие стройсберкассы получили после Первой мировой войны [51, 105] . В 1990-е гг. стройсберкассы стали создаваться в странах бывшего социалистического лагеря - Чехии, Словакии, Венгрии. Их успех был связан с активной государственной поддержкой. Классический пример стремительного развития этой ипотечной модели - Чехия, где первые стройсберкассы появились в 1993 г. и уже через шесть лет собрали порядка $15 млрд. По масштабности реализации этой системы Чехия обогнала Германию: услугами стройсберкасс сегодня пользуется половина десятимиллионного населения страны.
Ситуация в бывшей ГДР была очень похожа на сегодняшнюю ситуацию в России: нужна модернизация жилья, а финансирование в строительство ограничено. При этом в Германии ССК оказали тогда государству большую помощь тем, что поддерживали его жилищную политику, облегчали его бремя в инвестировании строительства. То же в случае принятия закона «о строительных сберегательных кассах» может произойти и в современной России. ССК уже действуют в большинстве стран Европы, Китае и даже в Казахстане. Деятельность ССК может помочь многим людям в нашей стране в решении жилищной проблемы, как это случилось в Словакии. Дело в том, что у Словакии и России похожие проблемы, но и похожие возможности. «Первая строительная сберегательная касса» в Словакии была создана 16 ноября 1994 года. За все время существования ее вкладчиками стали более миллиона человек, 43% инвестиций в жилье в Словакии прошло через «Первую строительную сберегательную кассу» (PSS).
Стройсберкасса в классическом понимании представляет собой банк, аккумулирующий вклады граждан, предназначенные для приобретения жилья. Для вступления с стройсберкассу от вкладчика требуется открытие счета, который должен регулярно пополняться. За пользование средствами владчиков в период накопления ими необходимой суммы, на вклад начисляются проценты, что имеет сходство с депозитом банка. Ипотечный кредит предоставляется вкладчикам при достижении величины накопленной ими суммы около 40-50% от стоимости жилья. В случае участия вкладчика с системе стройсберкасс ипотечный кредит предоставляется, как правило, на более льготных условиях [105].
Следует отметить, что строительно-сберегательная касса и ипотека не конкуренты, а инструменты, с помощью которых человек может купить недвижимость. Разница лишь в том, что строительные сберегательные кассы – это эконом класс, а ипотека, с ее большими процентами – бизнес класс. Финансовая схема жилищного кредита выглядит следующим образом. Физическое лицо, являясь вкладчиком стройсберкассы в течение некоторого периода времени и регулярно осуществляя вклады, имеет право на получение кредита. Величина вклада определяется контрактными условиями, так же, как и условия погашения жилищного кредита. Как правило, величина процентных ставок фиксирована на протяжении всего времени кредитных отношений. На первом этапе вкладчик производит установленные взносы, накапливая их до определенного уровня. Как правило, условия финансово-кредитного контракта предполагают накопление суммы не менее пятидесяти процентов от заявленной суммы, то есть суммы, необходимой для приобретения жилья. Приобретая жилье на кредитных условиях, вкладчик берет на себя обязательство выплачивать величину основного долга и проценты по кредиту. Длительный период кредитования позволяет снизить бремя платежей, предоставив возможность физическому лицу пользоваться жильем, постепенно выплачивая кредит. Срок погашения кредита, как правило, составляет более десяти лет. Следует отметить, что величина ставок процентов по жилищному кредиту значительно ниже тех, что предлагают банки. При этом в период накопления необходимой суммы вкладчику на величину его аккумулированного взноса начисляется процент, аналогичный депозитному проценту банка. Только величина этого процента ниже банковского и составляет в среднем 2-3 % годовых. Когда сумма вклада физического лица достигнет половины необходимой для приобретения жилья суммы, вкладчик может взять кредит ССК под очень лояльный процент – 5-6% годовых. Эти условия менее обременительны, чем ипотека. Недостаток системы в том, что вкладчик должен в течение некоторого периода накапливать средства, в то время как ипотечный кредит, несмотря на условие первоначального взноса, позволяет получить кредит и осуществить приобретение жилья в более короткие сроки.
Создание и развитие новых кредитных схем рынка жилой недвижимости
В настоящее время в России вложение средств в строительство объектов недвижимости является одним из наиболее эффективных направлением инвестирования средств. Стабильность подобных активов, постоянный рост цен на объекты недвижимости, высокий спрос на жилье делают этот сегмент инвестиционного рынка очень привлекательным.
Инвесторы, вкладывая капитал в этот сегмент рынка, несмотря на ряд проблем рынка недвижимости, могут не только увеличить свои доходы, но и обезопасить свой капитал, например, в случае роста инфляции. Даже в период экономических кризисов, когда наблюдаются процессы стагнации в различных сферах деятельности, рынок недвижимости в ценовом отношении, хоть и замедляет ценовой темп, но общий тренд остается положительным [20, 61].
Масштабы рынка недвижимости огромны. Не менее 90 процентов жилья покупается сегодня в кредит. Особенно высокую динамику развития рынок получил в процессе приватизации жилья. Передача квартир в частную собственность дала возможность развития рыночных отношений в части сделок с недвижимостью [51].
При рассмотрении всех известных в мировой практике систем кредитования следует, что они имеют общую экономическую основу. Основой этих отношений является залог недвижимости, который служит гарантом для инвестора и дает возможность покупателю жилья пользоваться объектом и одновременно выплачивать долговые обязательства по кредиту [119].
Поиск путей решения острой национальной проблемы доступности жилья предполагает различные варианты, способные оживить экономические отношения на рынке недвижимости путем формирования устойчивой системы экономических связей между участниками рынка. В качестве такого варианта предлагается создание финансово-кредитных альянсов (стейкхолдингов), представляющих принципиально новые для российского рынка недвижимости объединения. Предполагается, что этот альянс будет включать в себя не только строительные предприятия в качестве стейкхолдеров, но и предприятия ремонтного профиля, поставщиков сырья и материалов, жилищно-коммунальные службы, обеспечивающие дальнейшую эксплуатацию здания, страховые компании, а также предприятия, обеспечивающие телекоммуникационные связи. Решение проблемы социальной доступности жилья не ограничивается созданием ССК. Кроме того, этот механизм в своем российском развитии может встретить определенные трудности. Основа его – накопления потенциальных пользователей жилья. Учитывая нестабильность экономики, недостаточность правового поля, а также менталитет и уровень доходов населения, трудно предположить активное начало процесса аккумулирования вкладов. В таких условиях вкладчики, прежде всего, оценивают риск невозврата собственных сбережений. Накопительная система формирования капитала в настоящих экономических условиях может не получить должной поддержки со стороны вкладчиков.
Возможны и другие варианты, способные оживить экономические отношения на рынке недвижимости путем формирования устойчивой системы движения капитала между участниками рынка. В качестве такого варианта предлагается создание жилищно-строительных стейкхолдингов, представляющих принципиально новые для российского рынка недвижимости объединения. Предполагается, что эта корпорация будет включать в себя не только строительные предприятия в качестве стейкхолдеров, но и предприятия ремонтного профиля, жилищно-коммунальные службы, обеспечивающие дальнейшую эксплуатацию здания, а также страховые компании [89]. Прежде всего, следует обозначить основные отличия стейкхолдинга от существующих организационных форм предприятий, действующих как в России, так и за рубежом. Стейкхолдинг может быть создан без придания статуса юридического лица. В этом его основное отличие от акционерных обществ и от остальных кредитно-накопительных организаций, действующих на рынке недвижимости. Но основное отличие стейкхолдинга от существующих структур рынка в принципиально новой схеме кредитования, которая позволяет системе функционировать в рамках соблюдения баланса интереса всех участников процесса.
Эта организация представляет собой систему экономического партнерства на взаимовыгодных условиях при соблюдении баланса интересов сторон. Формой отношений гражданско-правового характера является система договорных отношений между участниками. Система договоров между стейкхолдерами носит дифференцированный характер. Для каждого участника прописываются права и обязанности в зависимости от его сферы деятельности, денежного участия, важности и значимости компании-стейкхолдера как экономического партнера.
В представление о стейкхолдерских отношениях включено выявление целостности и охват деятельности структуры. Иными словами, объектом рассмотрения и практических действий должна стать не столько отдельная компания, сколько все ее социально-экономическое тело, включая стейкхолдеров. Последовательное развитие этих представлений приводит к появлению нового идеала корпоративного развития современных компаний – стать компанией стейкхолдеров, а не компанией акционеров.
Методические основы оценки финансовых рисков стейкхолдинга
Методика оценки рисков заключается в их идентификации, систематизации, определения вероятности возникновения и разработки мероприятий по устранению рисков. Риск – явление объективное и неизбежное в условиях неопределенности внешних экономических факторов. С риском неразрывно связаны возможные финансовые потери, прогнозировать которые весьма затруднительно, особенно, если продукт или вид деятельности впервые позиционируется на рынке. Тем не менее, возникает потребность в создании механизма оценки и прогнозирования как возникновения риска, так и величины ожидаемых финансовых потерь при его наступлении [96]. Анализ определений риска позволяет выявить характерные особенности: – наличие неопределенности внешней среды; – случайный характер риска; – возможность альтернативных стратегий, способных снизить риск финансовых потерь; – вероятность возможных исходов и результатов появления события; – вероятность возникновения убытков и их величина; – вероятность получения дополнительной прибыли. Следовательно, риск - это возможность получить неблагоприятный исход событий или наоборот, не получить ожидаемый прогнозируемый результат. Риск порождается условиями временного интервала прогнозирования и неопределенностью ситуации, в условиях которой происходит процесс.
Разница между риском и неопределенностью заключается в способе получения исходной информации о внешней среде [67]. Ситуация риска - это неопределенность условий, в которых происходит реализация деятельности объекта. Наступление неблагоприятных событий вполне вероятно, но также может случиться, что отрицательные факторы рынка не окажут своего негативного воздействия на объект. В этом случае необходим расчет вероятности возможного наступления неблагоприятного события и прогноз ожидаемых потерь.
Если вероятность негативных воздействий существует, и размер потерь соизмерим с величиной ожидаемого дохода, то необходимо обеспечить меры противодействия существующим рискам. Мониторинг и анализ рисковых ситуаций позволит экономическим субъектам не только прогнозировать величину доходов, но и снизить последствия рисков, а в ряде случаев и полностью нейтрализовать негативные последствия их наступления. Необходимость выявления рисков, обусловленных объективными условиями деятельности компании и неопределенностью внешней среды, обеспечивает относительную стабильность не только работы предприятия, но и возможность прогнозировать результаты деятельности в некоторый период времени.
Количественный анализ риска основан на следующих параметрах: величина возможных потерь и их вероятность. Для определения коммерческого риска огромное значение имеет связь риска и прибыли. Как правило, связь этих понятий находится в прямо пропорциональной зависимости. Это значит, что ожидание высокой прибыли в большинстве случаев сопряжено с высокой долей риска.
Существует единая связь понятий «риск-доходность», рассмотренная в теории рыночного управления. Неопределенность и риск содержат противоречие между ожидаемым или прогнозируемым и фактическим. Особенно важна цена риска, то есть величина недополученной прибыли (или величина убытков) в случае отклонения процесса от желаемого или прогнозируемого результата. Риск можно рассматривать как неотъемлемый элемент деятельности.
На развитие проекта оказывают влияние факторы внешней среды, которые динамичны в своем проявлении и могут оказаться слабопрогнозируемыми. Следовательно, если факторы влияния представляют некоторую переменную величину, то оценка параметров прогноза ситуации в силу воздействия этих факторов может оказаться еще менее предсказуемой [67].
Особенно велик риск в условиях действия инновационных форм и видов деятельности. Прогнозировать развитие ситуации сложно с точки зрения неопределенности поведения объекта во внешней среде, а также возможного отклонения от заданных целей и конечных параметров.
Любой прогноз развития событий может существенно отклониться от заданных параметров с течением времени. Причем, чем более долгосрочным является прогноз, тем значительнее может быть погрешность. Экономическая неопределенность обусловлена неопределенностью рыночного спроса, изменчивой динамикой цен, не всегда правильными управленческими решениями, условиями непредсказуемости поведения конкурентов, недостатком информации о рынке в целом, слабым мониторингом, а также общеэкономической ситуацией и неопределенностью ее развития. Политическая неопределенность обусловлена политической обстановкой в стране и ее изменениями. Этот фактор существенно влияет на экономическую деятельность и чаще всего неразрывно с ней связан. Для оценки и анализа условий реализации проекта используются факторы внешней и внутренней среды. Внутренняя среда обусловлена деятельностью непосредственно компании. Внешняя среда определяется социальными, политическими, экономическими и другими факторами [67]. Существуют риски, непосредственно связанные с деятельностью стейкхолдинга. Как было сказано ранее, в структуру стейкхолдинга входят компании (строительные, управляющие компании, связь и т.д.), которые участвуют в капитале стейкхолдинга в виде паев и являются стратегическими стейкхолдерами, которые определяют основные направления деятельности, стратегии развития, условия формирования и распределения прибыли и т.д. Для определения таких участников корпорации предлагается ввести термин «мажоритарный стейкхолдер».
Кроме стратегических стейкхолдеров в структуре корпорации участвуют физические лица, также вносящие определенную сумму и имеющие возможность сначала пользоваться предоставленным жильем, а затем владеть им на правах собственника по окончании выплат долга и процентов. Эту категорию стейкхолдеров предлагается назвать «миноритарными стейкхолдерами». Несмотря на то, что обе категории стейкхолдеров осуществляют взнос, но качество этого взноса различно. В первом случае компании инвестируют средства в структуру стейкхолдинга на условиях паевого участия, ожидая при этом получение прибыли. В случае миноритарных стейкхолдеров взнос являет собой возмещение части стоимости приобретаемого жилья, своего рода подтверждение намерения участника и его обязательства в последующем периоде времени.
Реализация механизма движения мультикапиталав структуре стейкхолдинга
Рассмотрим механизм движения капитала при условии создания структуры стейкхолдинга на примере жилищного комплекса «Свердловский». Холдинговый кредит на приобретение жилья, млн.р. 3945, Таким образом, стейкхолдинг сразу получает от участников кредитной схемы 696 млн.р., что позволит реинвестировать средства в следующий, не менее масштабный проект. Условия кредитования, в отличие от ипотечного кредита, могут быть изменены в сторону либерализации. При увеличении количества покупателей жилья и, соответственно, потенциальных потребителей коммунальных услуг, стейкхолдинг может снизить ставку процентов по кредитному долгу, снизить размер первоначального взноса, дать возможность пользователям жилья досрочно погасить кредит и т.д.
Может возникнуть ситуация, когда покупатель по установленной цене захочет единовременно оплатить стоимость квартиры, не вступая в долгосрочные кредитные отношения со стейкхолдингом. По цене ниже среднерыночной может найтись достаточное число таких покупателей, что, безусловно, невыгодно стейкхолдингу. Поэтому следует ограничить условия приобретения квартир на льготных условиях по сниженным ценам. Реализация жилья на таких доступных ценовых условиях должна быть возможна только при условии вступления в стейкхолдинг. Этот момент весьма важен, так как имеет социальную значимость. Условия кредитного механизма стейкхолдинга обеспечивают доступность жилья для категории покупателей с ограниченными финансовыми возможностями. Если покупатель не желает вступать в предлагаемый кредитный механизм, то приобретение жилья должно происходить на основе среднерыночной цены при условии единовременной оплаты объекта.
Следует отметить особое различие между стейкхолдинговым кредитом и другими видами кредитов, предоставляемыми банками, в том числе ипотечными. При ипотечном кредитовании банк выдает кредит по установленной ставке процента за пользование кредитом, которая складывается из условия прибыли банка, страховых премий и других условий выдачи кредита. Как правило, с учетом покрытия рисков банка и других условий кредитования реальная ставка по ипотечному кредиту в настоящее время складывается на уровне 20% годовых, а во многих случаях гораздо выше. Величина кредита зависит не от стоимости приобретаемого заемщиком жилья, но и от его финансовых возможностей. В зависимости от величины подтвержденного дохода заемщик может претендовать на определенную сумму кредита, независимо, достаточна эта сумма для приобретения жилья или нет. При этом банк не очень охотно идет на досрочное погашений кредитов, что существенно ограничивает возможности заемщика.
В рассмотренном примере кредитования жилья в строительном комплексе «Свердловский» ставка равна 10% годовых, что значительно ниже любого банковского кредита. При этом доход стейкхолдинга не снижается, так как аккумулирование средств фонда стейкхолдинга происходит не только за счет погашения долга и выплаты процентов, но и за счет оплаты коммунальных услуг пользователями жилья.
Если сравнить систему стейкхолдингового кредитования, например, с потребительским кредитом, то сравнение также будет не в пользу последнего. Как правило, при приобретении какого-либо товара цена складывается следующим образом: при условии единовременной оплаты цена, как правило, ниже, чем при приобретении товара в рассрочку.
В системе стейкхолдингового кредитования существует обратная зависимость цены от времени оплаты: при покупке квартиры на условиях единовременной оплаты и невступлении покупателя в стейкхолдинг цена 1 кв.м. остается на уровне рыночной. В таблице 3.4 представлена схема возврата кредита на приобретение жилья.
Дисконтированный период возврата долга с учетом процентов составляет 15 лет (табл. 3.5), т.е. практически равен периоду кредитования. Но при этом корпорация не теряет доход, поступления осуществляются стабильно и дают возможность одновременного их вложения в новые проекты. Стейкхолдинговый фонд предполагает накопление средств не только от первоначального взноса на приобретение жилья, выплаты основного долга и процентов по кредиту. Так как участниками стейкхолдинга являются также предприятия ЖКХ, телекоммуникаций, страховые компании и другие организации, то поступление средств в фонд стейкхолдинга осуществляется также за счет поступлений от оплаты эксплуатационных услуг. Если за период кредитования происходит полный возврат кредитных сумм, то при дополнительном поступлении средств от оплаты коммунальных и других услуг период окупаемости значительно снизится. Рассчитаем поступление в фонд от оплаты коммунальных услуг. Среднемесячная оплата коммунальных услуг по Московской области одной квартиры площадью 60-80 м2 составляет от 8 до 12 тыс.р. Эта сумма распределяется между энергосбытовыми компаниями, предприятиями межрегионгаза, организациями телекоммуникационных связей, а также управляющими компаниями, обеспечивающими содержание жилых помещений, вывоз ТБО, водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д. в следующих пропорциях: электроэнергия – 11,2%; газ – 7,4; водоснабжение, отопление, обслуживание, вывоз ТБО и прочие коммунальные услуги – 71,8%; телефон – 9,6%.
Функции дохода и прибыли аппроксимируются полиномом второй степени (парабола). Функция затрат - линейной зависимостью. Точка пересечения функции прибыли с осью абсцисс показывает период окупаемости затрат. Временная точка безубыточности находится посредством решения одного из следующих квадратных уравнений: 1) Доход = Расход -12,58х2+699,15х+10,88 = 24,26х+2556,1 Уравнение имеет два корня: х1=4,08 лет, х2=49,6 лет. 2) Прибыль -13,157х2+684,69х-2574,6=0 х1 = 4,08 лет, х2=48 лет. Погрешность составляет 0,3%. По условию задачи период кредитования составляет 15 лет. Следовательно, в этот период при поступлении средств возврата основного долга и процентов, оплаты коммунальных услуг пользователями жилых помещений период окупаемости составит немногим более 4 лет. Через 4 года произойдет полное возмещение суммы, потраченной на строительство зданий, и затрат на эксплуатацию.
