Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы кадастровой оценки земельных участков 18
1.1. Генезис кадастровой оценки недвижимости в России. 18
1.2. Принципы кадастровой оценки стоимости земли при формировании конкурентного рынка недвижимости 31
ГЛАВА 2. Развитие механизма определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов (на примере земель населнных пунктов средних и больших городов Ростовской области) 47
2.1. Анализ кадастровой оценки земель населнных пунктов 47
2.2. Исследование моделей и методов оценки земли .67
2.3. Обоснование модели массовой оценки земли для целей территориального развития 78
ГЛАВА 3. Направления совершенствования методики кадастровой оценки земли в контексте формирования рынка недвижимости 101
3.1. Моделирование рыночной стоимости недвижимости с учтом результатов кадастровой оценки земель 101
3.2. Использование методов графических построений в процессе массовой оценки земель .113
3.3. Методические подходы к массовой и индивидуальной оценке земель в условиях развития рынка недвижимости 126
Заключение 141
Список использованных источников 147
- Принципы кадастровой оценки стоимости земли при формировании конкурентного рынка недвижимости
- Исследование моделей и методов оценки земли
- Обоснование модели массовой оценки земли для целей территориального развития
- Использование методов графических построений в процессе массовой оценки земель
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, состоящего из земельных участков и объектов капитального строительства, актуальным остаётся вопрос об определении кадастровой стоимости таких объектов. Кадастровая стоимость представляет расчётную величину, которую необходимо установить в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты кадастровой оценки используют для создания стратегической мотивации органов управления в развитии территорий и повышении их конкурентоспособности, для введения более справедливого и экономически целесообразного налога на владение недвижимостью.
Под единым объектом недвижимости понимается земельный участок и неразрывно с ним связанные объекты капитального строительства и инженерной инфраструктуры. Однако на текущий момент законодательство Российской Федерации понятия единого объекта недвижимости не содержит.
Так как в основе налогового законодательства при установлении имущественных налогов лежит определение всех элементов налогообложения, то необходимо оценить земельный участок (в случае, если он не застроен) или земельный участок с улучшениями (объектами капитального строительства). Такие объекты имеют различные виды стоимостей (рыночную, кадастровую, инвентаризационную), которые могут применяться в зависимости от целей использования результатов оценки. Например, рыночная стоимость необходима для проведений операций с недвижимостью, связанных с переходом права собственности от одного титульного владельца к другому; кадастровая стоимость необходима для расчёта арендной платы, суммы налога на недвижимость.
Разъясняя понятие кадастровой стоимости, федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» установил знак равенства между понятием кадастровой и рыночной стоимости и определил, что под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой или индивидуальной оценки.
Пользователь кадастровой оценки будет с доверием относиться к ней при условии максимального приближения кадастровой стоимости недвижимости к её реальной рыночной стоимости. В настоящее время, когда определение кадастровой стоимости объектов недвижимости носит массовый характер, оценка большого количества недвижимости за относительно короткий промежуток времени значительно удешевляет процесс определения стоимости единичного объекта недвижимости. Однако одновременно снижается достоверность его результатов.
Исследуя природу кадастровой стоимости объектов недвижимости, было бы ошибкой утверждать, что рыночная стоимость объекта это кадастровая стоимость, определённая индивидуальным методом оценки. Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества может быть приравнена к рыночной стоимости при условии исключения факторов, значительно влияющих на такую стоимость и сокращения периода времени от начала действия результатов кадастровой оценки до момента утверждения новых результатов, полученных в результате предыдущих оценочных работ (срок актуализации – пять лет). В противном случае кадастровая стоимость подлежит немедленной корректировке.
При формировании государственного кадастрового учёта в связи с кадастровым делением Российской Федерации не учитывались факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости. В границы кадастровых кварталов были включены объекты с различной рыночной стоимостью, в некоторых случаях в разы различающейся. Последствием такого «нерационального» кадастрового деления являются погрешности кадастровой оценки, приводящие к результатам, отличающимся от реальной рыночной стоимости, и как следствие к несправедливому налогообложению. Такое положение нередко приводит сегодня к оспариванию достоверности величины стоимости объекта кадастровой оценки, что способствует возникновению проблемы с финансированием местных бюджетов для всех муниципальных образований Российской Федерации.
В связи с этим остаются более чем актуальными вопросы совершенствования методов массовой оценки необходимых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, максимально приближённой к рыночной стоимости, и использования результатов такой оценки в формировании конкурентного рынка недвижимости как индикатора эффективности управления и развития территорий поселений.
Степень научной разработанности проблемы. Первые теоретические исследования оценки земельных участков принадлежат физиократам (А.Тюрго, М. де Ла Ривьер, В. Мирабо, Ф. Кенэ) и классикам экономической теории (А. Смит, Д. Рикардо, Т. де Куинси, Ж.-Б. Сэй, Дж. С. Миль, К. Маркс), которые рассматривали проблемы ценности земельных участков с позиции оптимизации налоговой системы, формирования земельной ренты. Представители постклассической экономической науки (А. Маршалл, У.С.Джевонс, Дж. Б. Кларк, Дж. Р. Хикс, Н. Калдор) признавали влияние на образование цены недвижимости как издержек производства, так и предельной производительности блага.
Исследованию проблемы определения не противоречащей реальным фактам эмпирической зависимости причинно-следственных связей на основе экономической теории, которая способна с помощью логичной теоретической модели объяснить её и проверить с помощью математической статистики, а также проблемы мультипликаторов и активной бюджетной политики государства посвящены работы лауреатов Нобелевской премии в области экономики Т. Сарджента и К. Ситмса. Однако экономико-методических методов, используемых при массовой оценке земли, без детального теоретического обоснования недостаточно при изучении кадастровой стоимости.
Методологической базой исследования кадастровой оценки земельных участков являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных учёных в области финансов, оценочной деятельности, статистики, среди которых можно отметить: А.А. Варламова, Н.В. Волович, А.П. Воронцова, С.В. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязнову, В.А. Джуху, В.А.Литовченко, Н.Г. Кузнецова, О.Медведеву, В.Ю. Наливайского, В.И.Петрова, В.А. Прорвича, Т.Ф. Романову, Л.Н. Усенко, М.А. Федотову, Дж.Фридмена, Г. Хариссона и других ученых и практиков.
При анализе международных достижений методологии массовой оценки можно выделить работы Р. Борста (США), Д. Вельда (Нидерланды), Т. Кауко (Финляндия), У. Маккласки (Великобритания), Ф. Розье (Канада), Н. Синяк (Белоруссия), М. Терио (Канада), Д. Томпсона (США) и других.
Исследователями разрабатываются и предлагаются новые неортодоксальные подходы к массовой оценке, основанные на суждениях (Т.Кауко), сопоставлении полученных результатов с постоянной геостатистической матрицей (Р. Борст, У. Маккласки).
Но остаются недостаточно разработанными вопросы по получению адекватных результатов оценочных работ, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые позволили бы избежать судебных споров как по проведению процедур оценочных работ, так и по достоверности величины стоимости объекта. Поиск путей решения такой проблемы имеет большое значение в практике применения пользователями результатов кадастровой оценки, в том числе инвесторами при приватизации предприятий, налогоплательщиками имущественных налогов, нотариусами при проведении сделок с недвижимостью, исполнительными органами власти при предоставлении недвижимости в аренду, в том числе субъектам малого и среднего предпринимательства, и другими. Это важно и в целом для муниципальных образований в качестве фактора финансовой устойчивости территории.
Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию процесса кадастровой оценки земельных участков в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости, позволяющих применять кадастровую стоимость в качестве базовой, максимально приближённой значению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Исходя из поставленной цели были определены следующие задачи исследования:
оценить исторический опыт в проведении кадастровой оценки недвижимости и выявить её основные характеристики, которые необходимо учесть в процессе определения кадастровой стоимости земельных участков;
рассмотреть методологические принципы кадастровой оценки земли при формировании конкурентного рынка недвижимости;
выявить преимущества и недостатки действующих методик кадастровой оценки земельных участков на основе анализа результатов их апробации в конкретном муниципальном образовании и разработать предложения по их совершенствованию;
проанализировать влияние кадастровой оценки земли на формирование и развитие конкурентного рынка недвижимости;
уточнить и дополнить существующие методы массовой и индивидуальной кадастровой оценки земельных участков;
на основе исследования генезиса российской кадастровой оценки определить параметры «эффективного» налогообложения как индикатора достоверности результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
В качестве предмета диссертационного исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в результате установления кадастровой стоимости земельных участков.
Объектом исследования является процесс кадастровой оценки земельных участков населённых пунктов, носящий массовый характер.
Теоретической и методологической основой исследования рассмотренных в диссертации проблем являются результаты исследований отечественных и зарубежных учёных в области системного анализа, финансов, стоимостной оценки, статистики.
Источниками информационно-статистической базы явились данные федеральной службы статистики, отчётные данные государственных и муниципальных органов власти (средних и больших городов Ростовской области), аналитические обзоры итогов проведения кадастровой оценки, содержащиеся в научных публикациях и периодической печати.
Для достижения поставленной цели были использованы методы сравнительного анализа, метод статистических группировок, метод научного абстрагирования, что позволило обеспечить обоснованность результатов оценок, аргументировать выводы и положения диссертационной работы
Диссертационная работа выполнена в рамках паспорта специальности ВАК 08.00.10 – финансы, денежное обращение и кредит, части 1 «Финансы», раздела 5 «Оценка и оценочная деятельность», п. 5.1. «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности», п. 5.2. «Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлечённых источников».
Инструментарно-методический аппарат. Аргументированные и достоверные выводы и рекомендации, полученные в ходе исследования, обеспечены применением институционального и системного подхода с применением общенаучных и специальных методов познания, в том числе методов обобщения теоретических и практических материалов, выборки и других методов научного анализа.
Информационно-эмпирическая база исследования сформирована на основе официальных данных Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Министерства финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Докладов социально-экономического развития органов местного самоуправления, статистических сборников, результатов монографических исследований. В работе использованы результаты государственной кадастровой оценки земель средних и больших городов Ростовской области (г. Шахты, г. Новочеркасск,
г. Миллерово, г. Каменск-Шахтинский, г. Красный Сулин, г. Белая Калитва).
Совокупность экономических статистических данных с интерпретацией и комментариями обеспечили достоверные результаты исследования и обоснованность практических рекомендаций.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основана на концептуальном положении, что на современном этапе формирования рынка недвижимости кадастровая стоимость земельного участка должна быть равна или максимально приближена к его реальной рыночной стоимости, для чего необходимо развитие существующих методик определения кадастровой стоимости недвижимости, в том числе применения новых эффективных приемов, которые позволят достигнуть достоверных результатов массовой и индивидуальной оценки. Это предполагает: исследование генезиса оценки недвижимости; изучение практики применения мировым сообществом массовых методов оценки; разработку предложений по совершенствованию теоретико-методических основ кадастровой оценки земель и их адаптации в оценочной деятельности, что позволит обеспечить качественное налогообложение, отвечающее принципам справедливости и транспарентности.
Основные положения, выносимые на защиту:
-
Сложившаяся в Российской Федерации ситуация в сфере массовой оценки недвижимого имущества показывает, что при определении рыночной стоимости земельного участка индивидуальным методом полученные результаты существенно отличаются от результатов кадастровой оценки полученных массовыми методами, что приводит к завышению объема земельного налога при налогообложении. Такое положение приводит к увеличению примеров оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков, в связи с тем, что нарушаются интересы налогоплательщиков, в части справедливого налогообложения. Для сохранения баланса интересов налогоплательщиков и государства необходимо внесение изменений в существующие методики, в том числе в части совершенствования требований предъявляемых к организации работ массовой оценки недвижимости, что предполагает исследование методик и выработку конкретных предложений способствующих как сокращению расходов на оценку, так и достижения её неоспоримых результатов;
-
На основе обобщения зарубежного опыта в сфере определения и использования кадастровой стоимости недвижимости выработаны предложения по развитию механизма кадастровой оценки земельных участков, такие как, введение в органы местного самоуправления специалистов-экспертов в области оценки недвижимости, постоянного мониторинга цен на недвижимое имущество и пополнение баз данных используемых для оценки такого имущества. Анализ международного опыта показал, что внедрение в практику эффективных приемов проведения массовой оценки с учетом российской специфики, основанной на административно-территориальном делении и построении систем всех уровней власти, может дать экономический эффект системы бюджетирования органов местного самоуправления;
-
В Российской Федерации объекты недвижимости рассматриваются отдельно (земельный участок, здания, сооружения), необъединёнными в единый объект оценки и, как следствие, кадастровая стоимость определяется дважды: в первом случае для земельных участков, во втором для объектов капитального строительства, что не обеспечивает реализацию принципа достоверности результатов оценки в соответствии с федеральными стандартами и увеличивает расходы государства на проведение кадастровой оценки. Инструменты оценки необходимо применять в отношении единого объекта недвижимости, под которым понимается земельный участок с объектами капитального строительства и объектами инженерной инфраструктуры, построенными в процессе его использования. В целях сокращения расходов на оценку необходимо проведение оценочных работ в целом для объекта недвижимости (земельного участка и взаимосвязанных с ним объектов капитального строительства);
-
Применение действующих методик по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости при построении моделей рынка земель приводит к усреднению результатов массовой оценки, получаемых в однообразной и стандартизированной форме. Установленное для целей ведения кадастра недвижимости кадастровое деление не может совмещать границы оценочных зон, так как оно объединяет земельные участки и объекты капитального строительства с различными характеристиками использования и целевого назначения, хотя при производстве работ по массовой оценке недвижимости рекомендуется обобщать оценочные объекты со схожими характеристиками. Для исключения случаев усреднения результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо внести в действующие методики их массовой оценки поправочный коэффициент корректировки результатов кадастровой стоимости, рассчитанный на основе неограниченных данных о рыночной стоимости вышеуказанных объектов;
-
Органы местного самоуправления, являясь конечными потребителями результатов кадастровой оценки в виде местного налога на землю, фактически не принимают участия в организации, контроле и рассмотрении результатов работ, связанных с проведением кадастровой оценки, что приводит к противоречиям между государственными органами, обладающим указанными полномочиями и местными органами власти. Это приводит к монополизации решений субъекта Российской Федерации и отсутствию возможности корректировок со стороны органов местного самоуправления. В связи с этим необходимо расширение полномочий местных органов власти, что даст возможность объективно рассматривать результаты кадастровой оценки земельных участков с учетом интересов налогоплательщиков, а также качественно прогнозировать доходную часть местного бюджета для последующего налогообложения недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических положений и разработке практических рекомендаций по развитию системы государственной кадастровой оценки земельных участков при формировании рынка земель, которые позволят применять кадастровую стоимость в качестве базовой, максимально приближённой к значению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Основные результаты, полученные в ходе исследования, характеризующие научную новизну, состоят в следующем:
-
Обоснована необходимость перехода от регулируемой государством нормативной цены земли к определению её кадастровой стоимости, что позволило сформировать авторское понятие «единого объекта недвижимости», как земельного участка с неразрывно связанными с ним объектами капитального строительства и инженерной инфраструктуры. В отличие от других данное определение дает возможность расширить теоретическую базу, упрощает понятийный аппарат «единого объекта недвижимости», не требует комментариев и позволяет объединить обособленные объекты недвижимого имущества в единое целое.
-
Обобщен инструментарий зарубежных методик массовой оценки объектов недвижимости и проанализированы системы государственной кадастровой оценки зарубежных стран как с многолетним опытом применения, что позволило сопоставить применение различных методов кадастровой оценки недвижимости, установить порядок её проведения, определить роль органов государственной и муниципальной власти в организации работ, обосновать наиболее оптимальные пути ее массового внедрения в Российской Федерации. В отличие от существующих правил проведения кадастровой оценки предложено вовлекать органы местного самоуправления в рассмотрение и согласование её результатов, в том числе подготовку специалистов-экспертов для обеспечения решений по вопросам связанных с оценкой недвижимости.
-
Даны рекомендации по внесению изменений в действующие методики определения кадастровой стоимости в целях их совершенствования, выработанные на основе сравнения результатов первого и второго этапов кадастровой оценки земель конкретного муниципального образования и анализа применения методик (выявлены преимущества и недостатки проведённых кадастровых работ, определены принципиальные отличия применяемых методик, рассмотрены в динамике и сопоставлены полученные результаты). При сравнении установлено, что на первом этапе государственной кадастровой оценки земель был задействован больший человеческий ресурс, позволяющий достижения более достоверных результатов в отличие от второго этапа, в связи, с чем, в отличие от существующих методов, предложено применение анкетного опроса экспертов о влиянии факторов на рыночную стоимость земельных участков для применения в специальном программном обеспечении.
-
Построена графическая модель рынка земель, основанная на применении координат месторасположения земельных участков и данных об их рыночной стоимости, на примере конкретного муниципального образования, позволяющая определить границы оценочных зон, отличных от границ кадастрового деления, применяемых в массовой оценке недвижимости. Что способствует оперативному принятию управленческих решений в части определения первичных значений рыночной стоимости земельных участков.
-
Предложено введение нового коэффициента корректировки результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости, определяемого на основании данных о рыночной стоимости объектов, рассчитанных индивидуальным способом, что позволяет уйти от «усреднения» результатов кадастровой оценки и получить адекватные данные, максимально приближённые к рыночным ценам объектов недвижимости. Вышеуказанный способ позволит привести результаты кадастровой оценки к максимально справедливому налогообложению без потерь для бюджетов органов местного самоуправления.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических положений и разработке аргументированных практических рекомендаций по развитию системы государственной кадастровой оценки недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости направлена на достижение достоверных результатов для целей налогообложения, а также вопросов, связанных с применением результатов кадастровой оценки, которая выполнялась автором в ходе личной практической деятельности, применения методики определения кадастровой оценки земли в муниципальном образовании, а также корректировка результатов кадастровой оценки, что позволит использовать кадастровую стоимость объектов недвижимости в качестве базовой как максимально приближённую к реальной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Применение результатов исследования целесообразно при внесении изменений в действующие методики определения кадастровой стоимости массовыми методами.
Теоретические и практические положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе экономических вузов России по дисциплинам «Оценка собственности», «Оценка стоимости земельных участков», «Оценка стоимости недвижимости», «Управление государственной собственностью на основе рыночной стоимости», «Оценка и управление земельными ресурсами», «Оценка и управление портфелем недвижимости» при подготовке бакалавров и магистров по профессионально-образовательной программе направления 080100 «Экономика» (профиль 080107 «Финансы и кредит»), а также при переподготовке оценщиков по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и повышении квалификации специалистов в области стоимостной оценки.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях, в том числе на региональной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, образования и науки» (г. Кисловодск, 2008 г.), IV межрегиональной научно-практической Интернет-конференции «Трансформация финансово-кредитных отношений в условиях финансовой глобализации» (г. Ростов-на-Дону, 2008 г.), межрегиональной научно-практическая конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Финансовое развитие экономики в условиях глобализации» (г. Ростов-на-Дону, 2008 г.), V международной научно-практической Интернет-конференции «Трансформация финансово-кредитных отношений в условиях финансовой глобализации» (г. Ростов-на-Дону, 2009 г.), международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых учёных «Новые тенденции в финансовой системе: влияние глобализации» (г. Ростов-на-Дону, 2009 г.), I международной Интернет-конференции «Финансовое образование в течение всей жизни основа инновационного развития России»» (г. Ростов-на-Дону, 2009 г.), VI международной научно-практической Интернет-конференция «Трансформация финансово-кредитных отношений в условиях финансовой глобализации» (г. Ростов-на-Дону, 2009 г.), I-международной научно-практической конференции «Экономическое развитие страны: различные аспекты вопроса» (г. Таганрог, 2010 г.), IX Межрегиональной научно-практической интернет-конференции «Трансформация финансово-кредитных отношений в условиях финансовой глобализации» (г. Ростов-на-Дону, 2013 г.).
Материалы исследования используются в учебном процессе Ростовского государственного экономического университета (РИНХ), в оценочных фирмах. Результаты диссертационного исследования нашли своё практическое применение в рамках разработки методики массовой кадастровой оценки земель в муниципальном образовании «Город Каменск-Шахтинский».
Публикации. Основные выводы диссертационной работы отражены в 16 опубликованных научных работах общим объёмом 11,31 п.л., в том числе авторских – 9,43 п.л. 5 научных работ опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России, общим объёмом 6,46 п.л., в том числе авторских – 5,82 п.л.
Логическая структура и объём диссертации. Диссертационная работа изложена в трёх главах, состоящих из восьми параграфов, имеет заключение, библиографический список из 153 наименований, включает 17 таблиц, 11 рисунков и 11 формул.
Диссертация имеет следующую структуру:
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы кадастровой оценки земельных участков
1.1. Генезис кадастровой оценки недвижимости в России
1.2. Принципы кадастровой оценки стоимости земли при формировании конкурентного рынка недвижимости
Глава 2. Формирование порядка определения кадастровой стоимости земельных участков (на примере земель населенных пунктов средних и больших городов Ростовской области)
2.1. Анализ кадастровой оценки земель населенных пунктов
2.2. Исследование моделей и методов оценки земельных участков
2.3. Обоснование модели массовой оценки земли для целей территориального развития
Глава 3. Направления совершенствования методики кадастровой оценки земли в контексте формирования рынка недвижимости
3.1. Моделирование рыночной стоимости недвижимости с учетом результатов кадастровой оценки земель
3.2. Использование методов графических построений в процессе массовой оценки земель
3.3. Методические подходы к массовой и индивидуальной оценке земель в условиях развития рынка недвижимости
Заключение
Список литературы
Приложения
Принципы кадастровой оценки стоимости земли при формировании конкурентного рынка недвижимости
Рассматривая кадастровую оценку недвижимости, следует учитывать не только принципы оценки недвижимости, но и принципы е кадастрового учта. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ст.4) [7] установлено, что ведение государственного кадастра недвижимости основывается на следующих принципах: осуществление ведения на всей территории Российской Федерации государственного кадастрового учта на основе единства технологии, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нм сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах; - ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях; Составлено автором - постоянное хранение содержащихся в государственном кадастре недвижимости документов. Заключнные в нормативно-правом акте принципы ведения государственного кадастра недвижимости являются базовыми, устанавливающими общий порядок его функционирования.
Применительно к ведению государственного кадастра недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в упомянутые общие принципы необходимо внести частные принципы, которые в современных условиях реформ в земельных отношениях требуют более значительной ориентации работ: применение информации, содержащейся в базах данных государственного кадастра недвижимости; - выстраивание последовательной модернизации методик проведения работ; - структурирование базы данных.
Таким образом, можно сделать обобщающий вывод о путях соблюдения основных принципов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:
1. Применение на всей территории России единой однообразной методики государственной кадастровой оценки недвижимости обеспечивает соблюдение принципа единства системы оценки;
2. Использование опыта, накопленного органами различного уровня власти на территориях субъектов Российской Федерации в сфере управления и распоряжения объектами недвижимости, обеспечивает соблюдение принципа территориальной специфики;
3. Использование исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе государственного кадастра недвижимости (ГКН), а также программная совместимость оценочных средств с автоматизированной системой ГКН обеспечивает соблюдение принципа совместимости;
4. Формирование исходной информации для проведения оценочных работ на основе достоверных данных и получение их конечных результатов с применением актуальных методов обеспечивает соблюдение принципа достоверности и обоснованности;
5. При использовании специального технического обеспечения реализуются принцип простоты и универсальности;
6. Оценка недвижимости разного функционального назначения и определение стоимости недвижимости при последовательном учте факторов, формирующих е величину в иерархии от конкретного земельного участка, поселения до уровня субъекта Российской Федерации обеспечивает соблюдение принципа охвата всех земель и иерархичности;
7. При использовании традиционных подходов к оценке (сравнительного, доходного, затратного) в методике государственной кадастровой оценки недвижимости реализован принцип адаптивности.
Практическая реализация поставленных в данной работе целей продемонстрировала, что результаты кадастровой оценки используются не только для выполнения государственных задач, связанных с налогообложением. Кадастровая стоимость объектов недвижимости востребована также для целей управления и распоряжения имуществом, страхования, ипотечного кредитования недвижимости, рыночных исследований, планирования развития территорий. Система массовой оценки позволит получать справедливые оценочные значения стоимости для множества объектов недвижимости при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости). Однако достоверность массовой оценки земли при определении кадастровой стоимости напрямую зависит от наличия информации о сделках на рынке земли, основанной на проведении индивидуальной рыночной оценки. Поэтому необходимо совершенствовать методики экономической оценки земли.
Исследование моделей и методов оценки земли
Разразившийся финансовый кризис как следствие отразился на этих платежах. С 1 января 2009 года утверждены результаты второй государственной кадастровой оценки земель, являющейся базисом для исчисления платежей за землю. В соответствии с методикой кадастровая стоимость определяется на первое число года проведения оценки, то есть государственная кадастровая оценка проведена на 1 января 2007 года, при этом использованы показатели рынка земель актуальных на данную дату.
Под влиянием финансово-экономического кризиса рыночная стоимость объектов недвижимости, взятая за основу при определении кадастровой стоимости, в конце 2008 года оказалась значительно снижена. Кадастровая стоимость, определенная на конкретную дату и не имеющая влияния рынка в период времени оказывается стойкой к колебаниям рынка и в сравнении с рыночной стоимостью значительно завышена и как следствие завышена налоговая база. При сравнении предыдущих результатов государственной
Составлено автором кадастровой оценки 2002 года кадастровая стоимость земель используемых под производство и коммунальное хозяйство увеличилась в 2007 году в 2-4 раза. Тем не менее, провести массовую переоценку не представлялось возможным, так как оценка производится не ранее, чем через три года, но не позднее пяти лет после проведения предыдущей оценки.
По экономическим показателям в 2007 – 2008 годах платежи за землю составляли от 0,02 до 5,0 % от общего совокупного дохода предприятия и не являлись обременительными. Индекс промышленного производства в течение последних пяти лет составлял от 110% до 140% и лишь в 2008 году составил 100%. В связи с изменениями в налоговое законодательство платежи за землю оставались неизменными на протяжении четырех лет, хотя до 01 января 2006 года ставка земельного налога ежегодно индексировалась.
Например, в Муниципальном образовании «Город Каменск-Шахтинский» земельный налог за один квадратный метр составлял: в 2003 году – 3,89 руб.; в 2004 году – 4,28 руб.; в 2005 году – 4,71 руб.; с 2006 года по 2009 год – 4,60 руб. При проведении государственной кадастровой оценки в 2007 году средняя плата за один квадратный метр земли с 1 января 2009 года составит 13,19 руб., что в 2,9 раза больше, чем платежи предыдущих периодов.
Вследствие финансово-экономического кризиса доходы предприятий резко сократились, и увеличилась доля платежей за землю. В самой невыгодной позиции оказались инвестиционные компании, использующие земли под строительство в связи с тем, что земельные участки требующие финансовых затрат на их освоение не являются доходными.
Таким образом, при вступлении в силу новых результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов с 01 января 2009 года применяются результаты, превышающие реальную рыночную стоимость.
С учетом текущих показателей снижения цен в целом на рынке недвижимости, сохранения земельных платежей на прежнем уровне и исключения рисков образования недоимок целесообразно: пересмотреть методику проведения государственной кадастровой оценки позволяющую предусмотреть резкие колебания рыночной стоимости объектов недвижимости; проводить непрерывный мониторинг рынка земель, позволяющий сократить периодичность выполнения работ по государственной кадастровой оценке и е оперативность; - органам местного самоуправления необходимо воспользоваться правом определения низких налоговых ставок для сохранения стабильности работающих предприятий и успешного завершения инвестиционных проектов потенциальных налогоплательщиков - в целях учет интересов налогоплательщиков необходимо обеспечить прозрачность процедур кадастровой оценки, в том числе доведение результатов государственной кадастровой оценки до титульных владельцев объектов недвижимости путем письменных уведомлений в период после внесения измененных экономических характеристик в государственный кадастр недвижимости до рассылки налоговых уведомлений.
В условиях вовлечения земли в рыночный оборот актуальным становится вопрос о корректной экономической оценке. Земельный участок как товар, вовлеченный в рыночный оборот должен иметь стоимость для экономической характеристики необходимой для совершения сделок, залога, а также налогообложения.
Стабильным источником доходов органов местного самоуправления является налогообложение недвижимого имущества, основанное на определении рыночной стоимости этого имущества. Кроме того, такое налогообложение должно стимулировать наиболее выгодное и эффективное использование и застройку земель территорий. В настоящее время, когда рынок недвижимости обладает признаками информационного голодания о достоверных сделках с недвижимостью, когда отсутствует систематизация основной рыночной информации, встает вопрос об определении стоимости объектов недвижимости в максимальном приближении такой стоимости к реальной рыночной стоимости.
Обоснование модели массовой оценки земли для целей территориального развития
Государственное нормативно-правовое обеспечение в сфере экономики направлено на регулирование процессов связанных с формированием комфортных условий ведения бизнеса, содержания частного объекта недвижимости с сохранением баланса интересов государства. Развитие рынка недвижимости в пределах любой отдельно взятой территории зависит от влияния различных факторов, но также в значительной степени зависит от наличия эффективной нормативно-правовой базы регулирующей процесс его формирования.
Рынок недвижимости не может быть стихийным, сделки об объектах недвижимости подлежат обязательному учету в государственных органах по регистрации прав, но стоимость объекта недвижимости не является обязательным атрибутом такой регистрации. Сведения о стоимости объектов недвижимости отражаются в договорах купли-продажи таких объектов и зачастую могут быть заниженными от реальной рыночной стоимости объекта вовлеченного в сделку. Также сведения об этом объекте могут быть отражены в объявлении о продаваемом объекте недвижимости, в котором стоимость такого объекта может быть завышена от реальной рыночной стоимости. Но государству необходимо иметь сведения о стоимости объектов недвижимости, как о стоимости земельных участков, так и о стоимости объектов капитального строительства, в первую очередь для целей налогообложения. Формирование и ведение базы объектов недвижимости с отражением достоверной информации, соответствующей реальной рыночной ситуации, о стоимости этих объектов должно являться одним из приоритетных направлений государственной политики в сфере формирования рынка недвижимости с вовлечением в хозяйственный оборот новых объектов.
Рыночную стоимость объектов недвижимости на отдельно взятой территории в определенный период практически невозможно определить для каждого отдельного объекта расположенного в пределах данной территории, по причине фактического отсутствия одновременного оборота объектов на рынке недвижимости и, как следствие, определение индивидуальной стоимости отдельно взятого объекта недвижимости. Но, в связи с тем, что для целей государственного управления необходимо использование сведений о стоимости всех объектов недвижимости расположенных в пределах государства в целом или отдельных его частей, ограниченными границами субъектов или муниципальных образований, то наиболее эффективным и наименее затратным может являться проведение массовой оценки объектов недвижимости. Результатом проведения массовой оценки будет определение стоимости отдельно взятого объекта недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, в пределах одной оценочной территории (кадастрового квартала) на определенную фиксированную дату.
Для достижения поставленной государством задачи по определению достоверной кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующей среднему уровню цен на аналогичную недвижимость в пределах оценочной зоны необходимо применять методы, используемые для индивидуальной оценки и в порядке, устанавливаемом нормативно-правовым регулированием. На сегодняшний день конкретных методик, регламентирующих порядок определения кадастровой стоимости в Российской Федерации, не принято. Основным документом, обязательным к применению при определении кадастровой стоимости, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ в октябре 2010 года. В данном приказе предписано, что при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки [20]. Однако дополнительных инструктивных правил до сегодняшнего дня не принято.
Принятый стандарт оценки достаточно понятно и четко определяет этапы работ, но оставляет ряд не регламентированных вопросов, например: в случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. В стандарте отсутствует критерий, по которому определяется достаточность такой информации, что может повлечь ограниченность первоисточников и как следствие недостоверность результатов оценочных работ. Также отсутствие нормативно-правового регулирования в части анализа качества модели оценки также может повлиять на качество оценочных работ.
Использование методов графических построений в процессе массовой оценки земель
В рамках ограниченного количества времени применение массовых методов оценки позволяет за относительно короткий срок времени оценить большое количество объектов недвижимости, что значительно ниже по себестоимости работ с использованием индивидуальных методов. Но массовость работ усредняет результаты и не отражает сути кадастровой оценки основанной на справедливости налогообложения. Определение кадастровой стоимости проводится в границах одной территории называемой кадастровым кварталом в отношении объектов недвижимости находящихся в его пределах. На этапе подготовительных работ осуществляется составление перечня объектов подлежащих оценке и исходной информации влияющей на формирование стоимости объекта.
Такая информация в первую очередь включает в себя сведения о сделках, взятых из различных источников, в том числе из средств массовой информации и сведения отрицательно или положительно влияющие на стоимость недвижимости, например, сведения об объектах инженерной инфраструктуры (свет, вода, газ, канализация), наличия объектов отрицательно влияющих на окружающую среду (промышленные предприятия, свалки, отстойники и так далее), наличие объектов социально-культурной сферы (дворцы культуры, кинотеатры, кафе), объекты торгово развлекательной деятельности, транспортной инфраструктуры и так далее, такой перечень факторов не является закрытым и формируется в зависимости от наполнения информации при проведении работ по массовой оценке.
Таким образом, при построении статистической модели рынка необходимой для расчета кадастровой стоимости получается условная среда, состоящая из оценочных объектов и ограниченная границами кадастрового квартала с наличием информации, влияющей на оцениваемый объект в равной степени. Результатом работ по оценке объектов недвижимости будет являться стоимость одинаковая для схожих объектов, отвечающая всем фактором влияния.
Например, домовладения с одинаковой площадью расположенные в пределах границ кадастрового квартала будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, но такие объекты имеют разную реальную рыночную стоимость, только по тому, что первый объект расположен рядом со свалкой, с отсутствием в районе воды и канализации, второй в противоположной стороне квартала рядом с городским фонтаном, автобусной остановкой и школой. Кроме того, сведения о рынке земель также могут коррелировать результаты оценки, так как информация о сделках является точечной и не распределяется равномерно. Отвечая требованиям справедливости оценки необходимо применение коэффициентов, при применении которых результаты кадастровой оценки были бы более корректными.
Сопоставив результаты кадастровой оценки с исходной рыночной информацией можно установить процентное соотношение необходимое для дальнейшей корректировки стоимости. Рассматривая формулу расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости можно сделать вывод, что она состоит из: - Ri - рыночной стоимости i - го вида земли за единицу площади Si (кв.м), определенной путем сбора рыночной информации в кадастровом квартале. При отсутствии рыночной информации предлагается использовать ближайшую к границам кадастровых кварталов информацию о сделках. Необходимо сделать важное замечание, что при использовании рыночной стоимости земельного участка нужно применять стоимость земельного участка участвующего в рыночной сделке без применения методов выделения, то есть использовать рыночную стоимость земельного участка с улучшениями. Такое требование связанно с неэффективностью метода отделения стоимости улучшений от земельного участка в связи с погрешностями, которые могут привести к недостоверным результатам; Li - фактора стоимости і - го вида рыночной стоимости, определенной путем сбора исходной информации о кадастровом квартале: информация о транспортной, инженерной инфраструктуре, удаленность от центра, наличия культурно-бытового обслуживания и так далее. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Таким образом, кадастровая стоимость будет определена как: Ki = Li Ri (3.3), где Ki - приведенная (кадастровая) стоимость і -го вида земли за единицу площади Si (кв.м). Тогда средняя приведенная стоимость в кадастровом квартале і–го вида земли за единицу площади Si (кв.м) будет Кср = а" Л"/Я(3.4). Соответственно, средняя рыночная стоимость і -го вида земли за единицу площади Si (кв.м) составляет Rcp = 1 Ai(3.5). Так как, приведенная стоимость земли і–го вида земли за единицу площади слишком усредненная и не отражает сути кадастровой оценки основанной на справедливости налогообложения, то для расчета необходимо определить соотношение средней приведенной стоимости к средней рыночной стоимости в процентах, то есть определить насколько различается исходная рыночная оценка от результатов массовой оценки.
