Введение к работе
Актуальность темы исследования. Увеличение рыночного предложения доступного жилья эконом-класса в целях решения жилищной проблемы и снижения стоимости жилья на первичном рынке является сегодня одной из первоочередных задач государства в ходе реализации национальной жилищной политики. Сокращение инвестиционной активности и объема притока заемных капиталов в сектор жилищного строительства в период кризиса существенно обострили проблему низкой по мировым стандартам обеспеченности населения России жильем. Решение этой проблемы требует разработки эффективных механизмов привлечения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства, обеспечивающих достаточность финансирования в сочетании с минимизацией рисков всех участников процесса – строительно-девелоперских компаний и их соинвесторов, участников долевого строительства жилья, банков-кредиторов и инвесторов в долговые ценные бумаги компаний строительного сектора, государственного бюджета и банков развития.
При этом особая актуальность темы исследования обусловлена необходимостью формирования комплексной концепции обеспечения сферы жилищного строительства достаточным объемом финансовых ресурсов, основанной не на исключительно государственной поддержке жилищного строительства во всех формах (бюджетное финансирование, минимизация стоимости заемных ресурсов, государственные гарантии по кредитам крупнейшим застройщикам), а на параллельном развитии долевых, бюджетных и кредитных организационных форм финансирования, при условии соблюдения рыночных механизмов финансирования инвестиций и востребованности реализуемых инвестиционных проектов покупателями жилья (в том числе и поддержанной такими механизмами усиления покупательского спроса, как льготные ипотечные кредиты и государственные программы финансовой поддержки отдельных категорий граждан).
Степень разработанности научной проблемы. В процессе работы для теоретического обоснования выводов исследования автор опирался на труды отечественных и зарубежных ученых. В диссертации в процессе анализа особенностей жилой недвижимости как инвестиционного актива, а также подходов к финансовому обеспечению инвестиционных проектов в жилую недвижимость были использованы исследования, касающиеся сущности понятий инвестиций и инвестиционной деятельности, а также особенностей их финансирования – среди них труды А.Н. Асаула, В.В. Бочарова, В. Бобылева, В.В. Бузырева, Л.С. Васильевой, А.И. Вострокнутовой, В.А. Горемыкина, Л.Л. Игониной, В.В. Ковалева, А.Н. Кайля, А.Б. Копейкина, В.Е. Леонтьева, С.Н. Максимова, Ник. Ордуэя, Г.П. Подшиваленко, М.В. Романовского, В.А. Смирнова, С.Г. Стерника, Дж. Фридмана, В.Я. Чеснокова и других отечественных и иностранных исследователей.
В процессе исследования также использованы труды отечественных ученых, посвященные изучению состояния отдельных секторов кредитно-финансового рынка, в том числе рынков акций и облигаций, а также рынка инвестиционных банковских кредитов, в их числе работы – А.И. Басова, И.А. Гордеевой, Д. Грицкевич, А. Евдокимова, А. Ефремова, С. Золотаревой, Л.Л. Игониной, И.В. Матяша, А.В. Никерясова, А.А. Ольховского, М.Ю. Печаловой, О.В. Семкичева, Т.А. Семиной, Л.Н. Семерковой, И.В. Сергеева, И.В. Хмельницкого, Е.А. Цветковой и др.
Автор исследовал также значительный спектр научных трудов, связанных с анализом девелопмента как вида предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, а также как метода организации инвестиционного процесса в сфере недвижимости – это работы С.Н. Максимова, В.В. Кущенко, И.И. Мазура, Н.Г. Ольдерогге, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.Д. Шапиро и др.
Однако специфика формирования рациональной финансовой структуры инвестиционных проектов в жилищном строительстве, на наш взгляд, недостаточно отражена в существующих исследованиях, в то время как специфические особенности привлечения финансовых ресурсов в эту отрасль требуют специального комплексного исследовательского подхода. Необходимость проведения исследований в области формирования эффективных механизмов финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве определила цель, задачи, предмет и объект работы.
Целью исследования данной диссертационной работы является разработка и обоснование научно-методического обеспечения процесса финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, включающего комплекс рекомендаций по выбору предпочтительных организационных форм, источников, инструментов и механизмов финансирования.
В соответствии с целью исследования, учитывая степень изученности отдельных вопросов исследования в отечественной и зарубежной научной практике, диссертант сосредоточил свое внимание на решении следующих задач:
– исследование текущего состояния и ключевых проблем развития сферы жилищного строительства в РФ, в том числе во взаимосвязи с постепенным усилением инвестиционной активности вследствие преодоления последствий экономического и финансового кризиса;
– изучение роли жилищного строительства в системе экономических взаимосвязей рынка недвижимости, а также особенностей инвестиционного процесса в жилищном строительстве;
– комплексный анализ системы финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, включающей объекты, субъекты, источники, методы, инструменты и механизмы финансирования;
– разработка комплексной системы управления долговыми инструментами финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве на основе изучения облигаций строительных компаний сектора жилищного строительства как инструмента привлечения среднесрочного финансирования, а также преимуществ и условий банковского кредитования застройщиков и базовых тенденций их трансформации;
– систематизация преимуществ и проблемных аспектов привлечения долевых инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, в том числе исследование возможностей развития механизмов долевого участия населения в финансировании жилищного строительства;
– изучение перспективных направлений и разработка действенных механизмов государственного стимулирования строительства жилья эконом-класса с использованием рыночного подхода, в том числе в проектах комплексного развития территорий в целях жилищного строительства и строительства арендного жилья, направленного на рост обеспеченности населения жильем (в том числе с использованием альтернативных форм владения им), а также снижение себестоимости строительства.
Объектом исследования в диссертационной работе является сфера строительства жилой недвижимости, в т.ч. строительно-девелоперские компании и внешние кредиторы и соинвесторы, обеспечивающие финансирование инвестиционных проектов в жилищном строительстве.
Предметом исследования являются финансовые, организационные, правовые и информационные взаимоотношения, складывающиеся в процессе финансирования строительно-девелоперскими компаниями инвестиционных проектов в жилищном строительстве с привлечением средств кредиторов и инвесторов, в том числе физических лиц-покупателей строящегося жилья.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили публикации отечественных и зарубежных авторов, положения общей экономической теории, системный подход к изучению процесса инвестирования в жилую недвижимость в условиях рыночной экономики. Автор проводил исследование, используя общенаучные методы - анализа и синтеза, приемы абстрагирования, классифицирования, сравнения, диалектический подход, количественный и качественный анализ.
Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты РФ; официальные статистические материалы Госкомстата РФ и зарубежной прессы по исследуемым проблемам, Центрального банка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, данные научно-практических конференций и семинаров по проблемам использования различных механизмов и инструментов инвестирования на рынке недвижимости, аналитические оценки, прогнозные расчеты, содержащиеся в специализированных периодических изданиях.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Область исследования соответствует научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит», п. 3.22. «Формирование эффективной системы проектного финансирования», п. 3.25. «Финансы инвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования», п. 10.9. «Специфика финансирование банками инвестиционной деятельности предприятий различных отраслей и организационно-правовых форм» Паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ (экономические науки).
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке теоретических подходов и апробации конкретных методических рекомендаций, направленных на формирование рациональных механизмов финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве.
Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем:
1. Определены особенности инвестиционного процесса в жилищном строительстве и его финансового обеспечения: уточнено понятие «инвестиции в жилищное строительство», показано его принципиальное отличие от термина «инвестиции в недвижимость», дана классификация инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства; конкретизированы его субъекты (участники) в узком и широком понимании; представлены авторские определения таких понятий как «девелопмент в жилищном строительстве», «инвестиционный процесс в жилищном строительстве» и «инвестиционный девелопмент» как метод организации инвестиционного процесса и его финансовой структуры.
2. Выявлены особенности жилой недвижимости как объекта инвестирования на стадии жилищного строительства, обосновано их влияние на формирование финансовой структуры инвестиционных проектов строительства жилья; систематизированы ключевые факторы, определяющие уровень цен на жилье на первичном рынке; рекомендованы подходы к регулированию финансовых условий инвестиционных проектов в жилищном строительстве, обеспечивающие доступность жилья для населения.
3. Определены сущность и элементы системы финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве, в т.ч.: представлена классификация источников финансирования инвестиций в жилищном строительстве; показано различие между понятиями «метод», «инструмент» и «механизм» финансирования; разработана и обоснована авторская классификация методов финансирования (с выделением их отдельных организационных форм) и соответствующих им инструментов и механизмов финансирования, используемых в жилищном строительстве; систематизированы ключевые источники финансирования строительства жилья в РФ; ранжированы долевые и долговые источники финансирования по частоте использования и доступности для девелоперов на разных стадиях инвестиционного цикла.
4. Разработан комплекс рекомендаций по управлению долговыми инструментами финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве: обоснованы преимущества, издержки и риски привлечения среднесрочного финансирования посредством выпуска облигаций, дана оценка состояния и перспектив развития рынка облигаций жилищных девелоперов; систематизированы базовые и специфические условия проектного финансирования (кредитования) в секторе жилищного строительства в зарубежной и российской практике, обоснованы преимущества и издержки банковского кредитования по сравнению с долевым финансированием, выявлены ключевые тенденции и предпосылки развития механизмов банковского кредитования жилищного строительства после кризиса.
5. Выявлены проблемные аспекты привлечения долевых инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и даны рекомендации по их разрешению: обоснованы преимущества, издержки и целесообразность привлечения дополнительного акционерного капитала посредством IPO; доказана целесообразность формирования банко-центричного (депозитного) механизма использования средств дольщиков-физических лиц в целях обеспечения ликвидности их взносов в проекты строительства жилья до момента получения прав собственности на квартиру и действенного контроля банка за ходом строительства.
6. Разработаны перспективные механизмы государственного стимулирования строительства жилья эконом-класса: даны рекомендации по трансформации условий предоставления ресурсов в рамках программы «Стимул»; обоснованы преимущества, сформулированы ключевые условия и предложен финансово-кредитный механизм реализации проектов комплексного развития территорий в целях жилищного строительства на основе государственно-частного партнерства; обоснована целесообразность и даны рекомендации в части формирования финансовых механизмов и инвестиционных институтов строительства арендного жилья.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в практике формирования рациональных схем и выбора эффективных инструментов финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Разработанные в диссертации научные и методические положения доведены до уровня практических рекомендаций, имеют комплексный характер и могут быть полезны профессиональным участникам рынка жилой недвижимости (строительно-девелоперским компаниям, банкам и инвестиционным фондам, инвестирующим в жилую недвижимость) в процессе принятия инвестиционных решений, формирования практических механизмов привлечения финансовых ресурсов, поскольку содержит современный рыночный инструментарий рационализации схем финансирования строительно-девелоперских проектов, отвечающий реалиям современного российского финансового рынка и задаче увеличения предложения доступного жилья эконом-класса.
Результаты диссертационного исследования используются в работе компаний «БФА-Девелопмент» и OOO «ПСБ Жилстрой», на их основе разрабатываются механизмы привлечения финансовых ресурсов в инвестиционные проекты строительства жилой недвижимости, в том числе в проекты комплексного развития территорий в целях жилищного строительства.
Апробация работы. Основные выводы и результаты исследования рассматривались и обсуждались в ходе проведения научных конференций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, Межотраслевом научно-информационном центре (г. Пенза) в 2011-2012 гг.
Публикация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования отражены в 13 опубликованных работах автора общим объемом 4,6 п.л., в числе которых - 3 статьи, опубликованных в ведущих рецензируемых научных журналах (общим объемом 1,84 п.л.).
Структура диссертации. Диссертационное исследование изложено на 205 страницах и состоит из введения, трех глав и заключения, содержит список литературы, 11 приложений, проиллюстрировано таблицами и рисунками.
