Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические проблемы развития механизма финансирования жилищного строительства 9
1.1. Экономическое содержание основных элементов системы финансирования 9
1.2. Обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения жилищного строительства 33
Глава 2. Проблемы современной практики финансирования жилищного строительства в Российской Федерации 64
2.1. Анализ российской практики жилищного кредитования 64.
2.2. Денежные сбережения населения как инвестиционный ресурс жилищного
строительства 83
2.3. Анализ практики ипотечного жилищного кредитования 101
Глава 3. Совершенствование механизма финансирования жилищного строительства и современных методов привлечения финансовых ресурсов 119
3.1. Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования строительства 119
3.2. Разработка концепции развития национальной системы финансирования
жилищного строительства и приобретения жилья 133
Заключение 149
Литература 158
Приложения 170
- Экономическое содержание основных элементов системы финансирования
- Анализ российской практики жилищного кредитования
- Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования строительства
Введение к работе
Исключительная роль жилищного строительства в обеспечении населения Российской Федерации доступным жильем, с безопасными и комфортными условиями проживания в нем, в условиях развития рыночных отношений в стране потребовала создания новой системы финансирования и кредитования объектов жилищного строительства.
Жилищное строительство, лишившись централизованного
финансирования, в короткие сроки не смогло полностью адаптироваться к рыночным принципам хозяйствования. В результате, за годы проведения экономических реформ в России резко сократились объемы капитальных вложений в эту отрасль экономики.
В настоящее время в год сдается примерно 38 млн. кв. м. жилья. В то время как в конце 1980-х годов вводилось в строй 78 млн. кв. м., однако и это не покрывало потребностей населения в улучшении жилищных условий. Правительство РФ пока ставит задачу обеспечить ввод жилья до этого уровня хотя бы к 2010 году.
В рамках поставленной перед экономикой страны задачи удвоения ВВП к 2010 году необходимо к этому сроку увеличить объемы вводимого жилья до 80 млн. кв. м. Для успешного решения этой задачи в 2005 году рост объемов вводимого жилья должен составить 5 млн. кв. м., а в 2007 - 2010 годах - 7 млн. кв. м. в год.
Для достижения поставленных целей необходимо по-иному формировать источники финансирования жилищного строительства. Основным фактором, тормозящим строительство жилых домов, является дефицит долгосрочных инвестиций. Современная система финансирования сложилась на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов.
Недостаток средств вынуждает строительные организации преимущественно пользоваться сравнительно дорогим банковским кредитом.
Развитие рыночных отношений в России обусловило необходимость переоценки значения и роли долгосрочного ипотечного кредитования. В целях увеличения объемов жилищного строительства и привлечения дефицитных финансовых ресурсов в этот сектор экономики ипотека широко используется в мировой практике. В России пока только незначительная доля специализированных финансово-кредитных учреждений использует долгосрочное кредитование под залог жилой недвижимости как приоритетное направление своей деятельности.
Совершенствование практики ипотечного жилищного кредитования с учетом накопленного российского и зарубежного опыта требует соответствующего научного обобщения и методологических разработок. Это направление исследований перспективно для финансирования жилищного строительства и потому в диссертации ему уделено достаточно много внимания.
Крупным стратегическим инвестиционным ресурсом для жилищного строительства в России могут быть денежные сбережения граждан. Однако государство в поисках реальных источников инвестиций пока не делает ставку на сбережения населения. Нет стратегического плана действий по привлечению и использования этого финансового ресурса. Между тем, как проблеме привлечения в Россию иностранного капитала уделено гораздо больше внимания. Существующая государственная политика в этой области явно недостаточна, чтобы рассчитывать на активный приток сбережений граждан в жилищное строительство.
На решение проблем финансирования и кредитования жилищного строительства существенное влияние оказывают региональные особенности. Масштабы жилищного строительства, возможности привлечения финансовых ресурсов, покупательная способность населения в регионах Российской
Федерации весьма различны. Наиболее полный выбор источников финансирования жилищного строительства в сочетании с потребностями граждан в жилье с разным уровнем доходов имеется в центральных районах страны. В этом плане для исследования большой интерес представляет опыт финансирования программы жилищного строительства в Москве.
Следует отметить, что проблема финансирования жилищного строительства в современных социально-экономических условиях стала первоочередной для всей территории страны. Сегодня объемы жилищного строительства не удовлетворяют потребности населения в благоустроенных квартирах. Большая часть жилищного фонда России не соответствует требованиям комфортности и санитарным требованиям. Около 60 % жилых зданий построены 30 лет назад и ранее. На каждой четвертой стройке, предусмотренной федеральной адресной инвестиционной программой в прошлом году строительство не велось вообще.
При этом, уровень загрузки производственных мощностей на предприятиях, производящих строительные материалы сейчас составляет 60 %. Цементная промышленность работает на 51 % от мощностей, производство стеновых материалов —54 %, сборного железобетона - на 49 %. Для того, чтобы эта группа предприятий строительной индустрии стала работать на полную мощность требуется привлечь инвестиций в размерах не менее 60 млрд. рублей.
Проблемы финансирования жилищного строительства постоянно привлекают внимание ученых и практических специалистов в области инвестиционной деятельности, долгосрочного кредитного обслуживания застройщиков, ипотеки, рынка ценных бумаг. Однако причины недофинансирования социально значимого жилищного строительства и перспективы решения имеющихся в этой области проблем, в новых, экономических условиях, исследованы недостаточно. Прежде всего острая необходимость имеется в научной разработке концепции развития
национальной системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья.
Изложенные актуальные проблемы развития системы финансирования жилищного строительства в целом определили выбор темы диссертационного исследования и обусловили его цель и задачи.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методических положений и практических рекомендаций по развитию новой концепции финансирования жилищного строительства.
Для достижения цели исследования поставлены и решаются следующие задачи:
исследовать экономическое содержание основных источников финансирования жилищного строительства и определить перспективы их развития и совершенствования;
обобщить отечественный и зарубежный опыт финансового обеспечения жилищного строительства;
разработать положения по использованию сбережений населения путем трансформации их в инвестиции на развитие жилищного строительства и приобретения жилья;
определить перспективные направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования;
разработать концепцию формирования наиболее целесообразной для российских экономических условий системы финансирования жилищного строительства и приобретения жилья и определить перспективы ее развития.
Теоретическую основу исследования составили монографические работы отечественных и зарубежных ученых по вопросам финансового менеджмента и управления инвестиционными ресурсами Л.И. Абалкина, А.Г. Аганбегяна, Д.С. Львова, Н.Я. Петракова, С.А. Ситаряна и многих других экономистов.
В процессе подготовки диссертации исследованы также труды по финансовой и инвестиционной тематике A.M. Александрова, В.В. Бочарова, Э.Л. Вознесенского, Л.А. Дробозиной, В.П. Дьяченко, П.С. Никольского, В.М. Родионовой, М.В. Романовского, Д.С. Молякова, В.А. Москвина, П.Д. Подшиваленко, Г.Б. Поляка, И.Д. Шера, Ю. Шенгера, В. Штейншлейгера, Дж. К. Ван Хорна и др.
Для решения поставленных в диссертации задач применялись диалектический метод, методы системного анализа, группировки и выборки фактических данных. Перспективы развития финансирования жилищного строительства рассматривались в диалектическом единстве процессов финансового обеспечения функционирования строительного комплекса и развития рынка жилой недвижимости.
Информационной базой послужили законодательные акты РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, регламентирующие кредитование строительства и приобретение жилой недвижимости, материалы и рекомендации научно-практических конференций и семинаров, материалы периодической печати, статистические материалы Центрального Банка РФ, Госкомстата России, аналитические материалы Госстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы, Департамента муниципального жилья г. Москвы, результаты анализа деятельности 10 инвестиционно-строительных компаний Москоского региона, строительного комплекса «Мосстроймеханизация — 5» и входящих в него 7 специализированных строительных филиалов, а также «ДСК-1».
Несмотря на значительный интерес, проявляемый к проблемам финансирования жилищного строительства в научных и деловых кругах, применительно к современным условиям развития рыночной экономики они пока мало исследованы. Отсутствие научного подхода к решению современных проблем финансирования жилищного строительства в нашей стране не позволяет использовать потенциал этой социально значимой для
развития экономики отрасли народного хозяйства.
Исследование научных проблем развития системы финансирования жилищного строительства, а также поиск практических путей активного вовлечения финансовых ресурсов в современный инвестиционный процесс, составляющих содержание данной работы, призвано заполнить этот пробел экономической науки.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.
Экономическое содержание основных элементов системы финансирования
В настоящее время система финансирования жилищного строительства коренным образом реформируется. С развитием в стране фондового рынка у строительных компаний появились новые возможности финансирования за счет размещения облигационных займов. Бурно развивается ипотека. Для реализации социальных жилищных программ государство стало выделять из бюджета больше средств малоимущим гражданам, имеющим право на социальную помощь. Рост сбережений населения открывает перспективы их использования в качестве инвестиционного ресурса для жилищного строительства.
Новые макроэкономические условия развития российской экономики существенным образом влияют на структуру и динамику источников финансирования жилищного строительства. Резко возрастает необходимость обоснования их научного, системного взаимодействия в достижении цели финансирования жилищного строительства. Требуются научные рекомендации по совершенствованию традиционного банковского кредитования, имеющего значительный потенциал своего развития, ипотечного кредитования объектов строительства, разработке современной модели привлечения других ресурсов финансирования жилищного строительства.
Рассмотрение теоретических основ процесса финансирования жилищного строительства начнем с уточнения экономического содержания названных финансовых источников и постановке научных проблем, прежде всего по совершенствованию традиционного для нашей страны банковского жилищного кредитования.
Проблемы использования кредитных ресурсов для финансового обеспечения жилищного строительства всегда были актуальными. Их исследованию посвящены многие труды отечественных и зарубежных авторов. Однако до настоящего времени отсутствует единый подход к понятиям «жилищный кредит», «потребительский кредит на строительство жилья» и «ипотечный кредит».
Для уточнения названных понятий целесообразно проследить эволюцию развития взглядов ученых экономистов на их экономическую сущность.
Наиболее полно вопросы финансирования и кредитования жилищного строительства в период плановой экономики изложены в работе Н.М. Зеленковой. Данным автором отмечались типичные для конца 90-х годов тенденции сокращения бюджетных ассигнований, усиления роли собственных средств предприятий и населения, повышения роли банковского кредита в финансировании государственного, кооперативного и индивидуального жилищного строительства.
Анализ российской практики жилищного кредитования
Теоретические представления о системе финансирования жилищного строительства и обобщение зарубежного опыта финансового обеспечения этой социально значимой отрасли экономики позволяют методически правильно провести сравнительный анализ современной практики финансирования жилищного строительства в России.
Такой анализ сложившейся практики необходим для исследования перспектив развития всех взаимосвязанных источников финансирования жилищного строительства. Начнем с анализа практики применения и перспектив развития жилищного кредита.
Жилищный кредит, как это было определено в теоретической части работы, представляет собой самостоятельный вид кредитных операций, объединяющих два взаимосвязанных между собою направления использования кредитных ресурсов - в жилищное строительство и приобретение покупателем жилых объектов на разных стадиях их готовности. Следовательно, анализ российской практики жилищного кредитования необходимо провести не только по кредитованию строительных объектов, но и по условиям кредитования населения в целях приобретения жилья.
В рамках поставленной перед экономикой страны задачи удвоения ВВП к 2010 году необходимо увеличить объемы вводимого жилья до 70-80 млн. кв. м., среднюю обеспеченность жильем предполагается довести до 21,7 кв. м. на человека. При этом планируется, что доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, увеличится в три раза, и будет составлять 30,5 %.
Объемы ипотечного жилищного кредитования возрастут в 30 раз, т.е. до 344 млрд. руб.
Названные основные параметры развития рынка жилья к 2010 году служат теми ориентирами, согласно которым должно развиваться финансирование жилищного строительства, в том числе и жилищное кредитование.
Между тем, анализ сложившейся российской практики жилищного строительства показывает, что в стране еще пока нет необходимых для достижения поставленных целей социально-экономических условий. На рис. 3 представлены данные о том, как строилось и планируется строить жилье в России.
Ипотечные ценные бумаги, как метод финансирования строительства
Современная практика финансирования жилищного строительства, путем привлечения ресурсов с рынка ипотечных ценных бумаг, стала формироваться в России только после утверждения Правительством РФ 11 января 2000 г. «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Определяя основные направления и подходы к созданию эффективной системы финансирования жилищного строительства, концепция в качестве приоритетных направлений выделяет размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг и поступление средств от продажи целевых облигационных займов.
Введение в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг потребовало принятия соответствующего федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года.
В данный закон были внесены изменения и дополнения в связи с быстрым развитием ипотеки в России федеральным законом «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».
Названные законодательные акты, наряду с уже рассмотренными ранее законами по развитию долгосрочного ипотечного кредитования, создали достаточную законодательную базу.
Закон вводит новое для современной российской практики понятие ипотечных ценных бумаг, как облигаций с ипотечным покрытием и ипотечного сертификата участия. Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, ипотечные обязательства по которой обеспечиваются залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую долю владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдающего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные данным законом.
Подготовка законодательной базы по ипотечным ценным бумагам происходила с учетом пока еще небольшой российской практики.
Впервые в России в 1999 году были зарегистрированы и выпущены в обращение облигации жилищного займа, разработанные совместно строительной компанией «АСКОМ» и «Сити-Инвест Банком».
Схема использования облигаций жилищного займа при финансировании строительства состоит в следующем. Выпускаются облигации на 1000-1500 квадратных метров. Банк их выкупает, давая возможность строительной организации начать финансирование строительства жилого объекта. Облигации играют роль первоначального капитала, позволяя выполнить наиболее фондоемкий нулевой цикл, а дальше в процессе финансирования приходят дольщики, которые приобретают облигации.
