Содержание к диссертации
Введение 3
1. Арендный жилой фонд как одна из эффективных форм управления в жилищно-коммунальном хозяйстве 8
1.1. Исторические корни арендных жилищных отношений в России 1.2. Зарубежный опыт формирования городского жилищного фонда и управления им 16
1.2.1, Виды городского жилья 16
1.2.2. Структура городского жилья 26
1.3. Существующая структура жилищного фонда в современной России и в Московском регионе 27
1.4. Первый муниципальный доходный жилой дом в современной Москве 30
1.5. Сущность девелолмента доходных жилых домов 33
2. Методические основы управления развитием арендного жилого 39
фонда
2.1. Концепция развития арендного жилого фонда 39
2.2. Правовое и экономическое обоснование развития доходных жилых домов в РОССИИ 47
2.3. Экономическая целесообразность развития доходной жилой недвижимости 2.3.1. Анализ спроса н предложения на рынке аренды жилой недвижимости 51
2.3.2. Выбор земельного участка и варианты его предоставления инвестору-застройщику 59
2.3.3. Анализ финансовой целесообразности строительства доходных жилых домов 61
2.4. Проектирование доходных жилых домов 64
2.5. Определение источника финансирования 70 2.5.1. Паевые инвестиционные фонды как один из эффективных механизмов финансирования развития доходной жилой недвижимости 73
2.6. Строительство доходных жилых домов 90
2.7. Маркетинг развития доходных домов 92
2.8. Эксплуатация и управление доходными домами 94
3. Преобразование существующего жилого фонда на основе принципов развития доходных жилых домов 99
3.1. Оценка вариантов решения жилищного вопроса 99
3.2. Участники и основные этапы проекта развития арендного жилого фонда 105
З.З. Модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости 109
3.4, Методика оценки экономической целесообразности развития
доходной жилой недвижимости 112
Введение к работе
В современных условиях реформирования экономики России постепенно развиваются все отрасли народного хозяйства (металлургия, нефтяная и газовая промышленность, энергетика и т.д.). С разной скоростью, но неуклонно наше народное хозяйство движется в направлении перехода от командно-административной системы к рыночной. Однако, одна из крупнейших и, пожалуй, самая социально значимая отрасль - жилищно-коммунальное хозяйство - до сих пор находится в кризисном состоянии и, соответственно, требует серьезного реформирования.
Правительственная программа по реформированию жилищно-коммунального хозяйства, начавшаяся в 1992 году, к настоящему времени не принесла реальных результатов, что свидетельствует об отсутствии в органах государственной власти понимания сущности процессов, происходящих в ЖКХ, и, следовательно, реальных направлений выхода из кризиса. Разрешение кризиса ЖКХ возможно лишь в том случае, если будут выявлены и решены внутренние проблемы отрасли, которые не дают ЖКХ нормально функционировать и развиваться.
Основной недостаток моделей реформирования ЖКХ состоит в попытке решить проблемы в рамках существующей системы, качественно не изменяя ее. А вопрос о создании эффективного собственника государством даже не формулируется. Проблема изменения структуры собственности по-настоящему не анализируется, а ведь хорошо известно, что в экономике от форм собственности зависит очень многое.
Основным способом решения жилищного вопроса в России, в соответствии с новым жилищным кодексом РФ, является приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотации и т.д.), и примерно 20% - арендное жилье для малоимущих. В результате 80% жилья в России будет в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% -аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).
Согласно новому Жилищному кодексу РФ, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться кондоминиум, т.е. коллективная собственность всех владельцев жилых и нежилых помещений в доме. Но эта форма собственности не является достаточно эффективной в силу не способности разнородных собственников и нанимателей объединяться для совместного владения и управления. Поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения - их лишь порядка 20% среди всего городского жилья.
На сегодняшний день в России (и особенно в Москве) сложилась далекая от оптимальной структура типов городского жилья, резко деформированная в сторону наименее эффективных форм - муниципальных домов и муниципальных домов с приватизированными квартирами. Кроме того, эти формы собственности постоянно воспроизводятся, усугубляя многочисленные проблемы российского ЖКХ.
Главным направлением реформирования ЖКХ должно стать изменение структуры собственности - сокращение доли неэффективных форм городского жилья и увеличение доли эффективных. Особое внимание следует уделять развитию частных доходных жилых домов. Коммерческая аренда - очень эффективный рыночный вид жилья, способствующий развитию ЖКХ, и очень перспективный для России, т.к. из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие.
В настоящее время арендные операции на рынке жилья в г. Москве стали весьма актуальными и востребованными. Люди постепенно приближаются к пониманию того, что аренда - тоже не плохой способ решения жилищных проблем и самый быстрый из ряда альтернативных вариантов улучшения жилищных условий.
В этой связи достаточно актуальным представляется исследование, обосновывающее целесообразность развития муниципальных и частных доходных жилых домов для всех категорий граждан.
Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы развития недвижимости, инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах П.Г. Грабового, Б.С. Бушуева, В.В. Кущенко, А.В. Талонова, А.Цогоева, СМ. Максимова, В.А. Смирнова, А.С. Котикова, И.А. Рахмана, Ричарда Б. Пейзера и Анне Фрей и других. Вопросы возрождения традиции доходных жилых домов в России рассматриваются в работах Л.Н. Краснянского, Р.Г. Квачадзе. В то же время практически отсутствуют исследования, комплексно связывающие воедино проблемы разработки проектов развития доходной жилой недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует инновационный подход к организации и реализации проектов развития доходной жилой недвижимости. Значимость указанной проблемы и недостаточная ее разработанность в трудах отечественных ученых определяют актуальность настоящего диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка научно-обоснованной концепции формирования эффективного механизма развития арендного жилищного фонда города и разработка на этой основе методических рекомендаций по организации строительства и эксплуатации жилых домов, в которых квартиры и нежилые помещения предназначены для сдачи в аренду.
Для достижения поставленной цели решены следующие задачи:
- рассмотрены исторические аспекты развития арендных жилищных отношений в России; - проведен анализ зарубежного опыта формирования и управления жилищным фондом современных крупных городов;
- обобщена практика управления первым муниципальным доходным жилым домом в современной Москве;
- исследована структура жилищного фонда города Москвы и выявлено отсутствие такой составляющей как арендный жилой фонд;
- разработаны методические положения по повышению экономической привлекательности арендной жилой недвижимости города Москва:
- разработана концепция развития (девелопмента) многоквартирных жилых домов, в которых квартиры полностью сдаются в аренду (доходных домов) и модель инвестиционного обеспечения соответствующих проектов.
Предметом исследования являются экономические и организационные отношения, складывающиеся в процессе деятельности по развитию доходных многоквартирных жилых домов в городе Москва.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости города Москвы, рассматриваемый с позиций отношений между арендодателями (собственниками квартир) и потребителями столичной жилой недвижимости, а также деятельность ГУЛ «Мосжилкомплекс» по управлению первым элитным доходным домом города Москвы.
Теоретической и методологической основой исследования послужили: комплексный и системный подход к решаемым задачам; методология управления проектом; работы отечественных и зарубежных авторов в области проблем инвестиционного проектирования, инновационной деятельности и управления недвижимостью; современные теории и методики по оценке эффективности управления недвижимостью; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регламентирующие деятельность на российском рынке недвижимости; методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы.
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что автором проведено комплексное исследование теоретических, методических и практических вопросов, связанных с инвестиционным обеспечением инновационного проекта развития частной доходной жилой недвижимости, в частности:
- определены особенности и структурные элементы механизма формирования и функционирования рынка аренды жилой недвижимости, выявлены тенденции и перспективы развития данного рынка в Москве; доказана целесообразность формирования и развития такого сегмента рынка жилой недвижимости как рынок частных доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма (аренды).
- разработана методика оценки экономической целесообразности развития доходной жилой недвижимости;
- составлена модель инвестиционного обеспечения развития доходной жилой недвижимости при участии паевых инвестиционных фондов; разработаны организационные положения по управлению реализацией проекта развития (девелопмента) доходной жилой недвижимости.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что использование выводов, предложений и рекомендаций автора будут способствовать развитию отрасли жилищно-коммунального хозяйства, а также позволят создать легальный рынок аренды жилой недвижимости.
