Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ З
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ КРУПНОГО ГОРОДА 9
1.1. Понятие «собственность» и ее место в системе экономических
отношений 9
1.2. Особенности формирования и управления муниципальной
собственностью в Российской Федерации 21
1.3. Аренда муниципальной собственности как основа имущественно-
земельных отношений городского хозяйства 39
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ ГОРОДА, НАХОДЯЩИХСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 49
2.1. Методические положения оценки стоимости сдаваемых в аренду
земельных участков, находящихся в муниципальной собственности 49
2.2. Моделирование механизма определения начальной (стартовой) цены
аукциона на право аренды муниципального земельного участка 62
2.3. Методика оценки эффективности использования земельных ресурсов,
находящихся в распоряжении городских органов власти 77
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗРАБОТАННОГО
МЕХАНИЗМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАРТОВОЙ ЦЕНЫ АУКЦИОНА ПО
ПРОДАЖЕ ПРАВА АРЕНДЫ ПРИ АНАЛИЗЕ ВАРИАНТОВ РАЗВИТИЯ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 86
Характеристика социальных, экономических и технических особенностей объекта исследования 86
Определение начальной (стартовой) цены аукциона на право аренды земельного участка под комплексное развитие жилого района 98
Оценка экономической эффективности предложенного механизма 118
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 120
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 123
ПРИЛОЖЕНИЯ 133
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В процессе развития рыночной экономики большое значение имеет система регулирования отношений по поводу использования городской собственности, поскольку она выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности при осуществлении социально ориентированной политики устойчивого развития города. В этой связи одной из основных задач органов местного самоуправления является эффективное управление муниципальной собственностью.
Многие отечественные исследователи и специалисты практики отмечают, что современное состояние института муниципальной собственности в России характеризуется множеством отрицательных явлений, одним из которых является отсутствие надлежащего теоретического и методического обеспечения процесса управления городским имуществом. В результате этого не обеспечивается его главное предназначение - формирование экономической основы системы местного самоуправления.
Развитие городских территорий представляет собой использование, прежде всего, земельных ресурсов, собственниками которых являются преимущественно органы местного самоуправления. В этой связи упорядочение землепользования и повышение его эффективности является первостепенной задачей городских властей в процессе планируемого градостроительного развития.
В случае, когда органы местного самоуправления выступают собственником земельного участка, предназначенного под строительство, инвестиционная политика должна формироваться с целью достижения максимального социально-экономического эффекта, то есть обеспечения постоянных финансовых поступлений в местный бюджет при условии
сохранения целостности городской территории. При этом развитию арендных отношений в сфере использования муниципальной собственности должно быть уделено особое внимание, поскольку передача имущества различным организациям на условиях аренды является надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.
В этой связи особую актуальность приобретает совершенствование системы управления имущественными комплексами муниципальных образований, вытекающее из потребности в упорядочении использования муниципальной собственности.
Целью исследования является разработка методических подходов к регулированию арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на основе моделирования экономической оценки их развития.
Для достижения данной цели были решены следующие задачи:
- исследованы экономические и правовые основы формирования и
управления муниципальной собственностью в Российской Федерации;
проанализированы основные формы управления имуществом местных территориальных образований с целью выявления путей повышения эффективности использования муниципальной собственности;
исследована система основных экономических инструментов регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности;
разработаны подходы к обоснованию платы за использование городской земельной собственности;
- разработаны методические рекомендации по регулированию
арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе
механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право
заключения договора аренды земельного участка.
Объектом исследования являются подлежащие градостроительному развитию земельные участки населённых пунктов различных регионов Российской Федерации.
Предметом исследования являются экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота муниципальной собственности.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых: Н.Т.Агафонова, С.С.Бачуриной, С.Н.Волкова, В.В.Владимирова, В.В.Григорьева, Б.М.Гринчеля, А.С.Жолкова, А.Е.Когута, М.Н.Межевича, А.Б.Некрасова, С.И.Носова, Ю.С.Попкова, Б.М.Рабиновича, В.И.Ресина, В.Е.Рохчина, М.Д. Сафаровой, Г.М.Стерника, А.В.Севостьянова, Э.К.Трутнева, В.З.Черняка, Е.Б.Шевцовой, Э.Бергера, Р.Коуза, Я.Кронрода, А.Оноре, А.Салливана и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее
законодательство, регламентирующее вопросы управления
землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости; а также результаты собственных исследований автора.
Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики, логического, системного и факторного анализа.
Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:
предложено новое определение понятия «муниципальная собственность», в котором равнозначно учитываются правовая и экономическая составляющие, что позволяет повысить эффективность принимаемых муниципалитетами решений по поводу управления принадлежащим им имуществом;
- обоснована приоритетность арендных отношений как наиболее
эффективного способа управления муниципальной собственностью и
необходимость их совершенствования на основе моделирования ставки
арендной платы как рыночной цены;
выявлены приоритетные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности, основанные на оценке рыночной стоимости земельных участков;
- обосновано установление платы за использование земельной
собственности на основе рентного подхода;
- разработан механизм определения начальной (стартовой) цены
аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
находящегося в муниципальной собственности.
На защиту выносятся следующие положения и результаты:
1) принципы моделирования эффективного экономического
механизма управления объектами муниципальной собственности,
устанавливающие взаимосвязь получаемых доходов от их использования и
уровня развития местных территорий;
методические подходы к повышению эффективности арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основанные на оценке их рыночной стоимости;
механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка, основанный на рентном подходе к обоснованию платы за его использование;
4) организационно-экономический механизм взаимодействия
администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития
городской территории.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы при подготовке городскими администрациями местных нормативно-правовых актов, регламентирующих условия реализации проектов развития территорий. Разработанный механизм определения начальной (стартовой) цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды позволяет муниципальным органам власти принимать эффективные и обоснованные решения по управлению городскими земельными ресурсами.
Апробация результатов работы. Положения диссертационного исследования в части определения стартовой цены права аренды земельных участков, подлежащих градостроительному развитию, использованы ООО «Институт экономики города» в ходе подготовки пакета рекомендаций по комплексному освоению земельных участков в целях развития рынка доступного жилья в регионах Российской Федерации и, в частности, при разработке механизма определения стартовой цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Предложенные в диссертации принципы моделирования эффективного экономического механизма регулирования отношений в сфере муниципальной собственности были изложены в учебном пособии по «Экономике недвижимости» для студентов, обучающихся по специальности «Экономика и управление на предприятии (строительство)», и внедрены в учебный процесс.
Основные идеи и результаты исследования докладывались на XVHI, XIX, XX Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007, 2008), а также на Всероссийской научно-практической конференции в г.Нижнекамске 14 мая 2008 года.
По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 132 страницах печатного текста (без приложений), включает 22 таблицы, 19 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 104 наименования, и приложений.
