Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы управления и повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельностью девелопера
1.1. Анализ инвестиционно-строительной деятельности девелоперов, ее виды 9
1.2. Методики формирования портфелей реальных инвестиций 22
1.3. Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности строительных организаций 38
Выводы по первой главе 56
Глава 2. Развитие методических подходов к формированию портфеля проектов девелопера и привлечению инвестиций на его реализацию 59
2.1.Формирование системы критериев отбора проектов в портфель девелопера 59
2.2. Разработка алгоритма отбора проектов в портфель девелопера 81
2.3.Формирование организационного механизма привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов 91
Выводы по второй главе 101
Глава 3. Развитие методического подхода к оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера 103
3.1.Разработка алгоритма оценки экономической эффективности реализации портфеля проектов 103
3.2. Разработка алгоритма оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера
3.3. Пример использования предложенной методики формирования портфеля проектов 112
Выводы по третьей главе 126
Заключение
Словарь терминов
Библиографический список
- Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности строительных организаций
- Разработка алгоритма отбора проектов в портфель девелопера
- Разработка алгоритма оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера
- Пример использования предложенной методики формирования портфеля проектов
Введение к работе
Актуальность исследования. В России происходит формирование конкурентного рынка недвижимости. Появление новых участников и влияние макроэкономической ситуации на рынок приводят к обострению конкуренции за использование инвестиционных и земельных ресурсов, что обусловливает необходимость повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Существующий подход к реализации девелоперских проектов заключается в освоении имеющегося объема инвестиций и получении возврата на них. Такой подход имеет целый ряд негативных последствий как для девелоперской компании, так и для развиваемых территорий. Во-первых, эффективность реализации отдельных девелоперских проектов далека от максимально возможной, несмотря на значительный рост цен на рынке недвижимости за последние несколько лет. Во-вторых, преобладание точечной застройки над комплексной тормозит развитие территорий. В-третьих, реализация отдельных проектов не позволяет активно наращивать темпы роста объемов инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Таким образом, возникает необходимость в изменении сложившегося положения дел в девелопменте. Наиболее целесообразным направлением для реализации необходимых изменений представляется освоение практики формирования портфеля проектов девелопера, включающего проекты собственные проекты девелопера и проекты внешних заказчиков. На сегодняшний момент система взаимоотношений девелопера и заказчика подразумевает выделение необходимого объема инвестиций и освоение его девелопером за вознаграждение. При таком варианте взаимоотношений девелопер заинтересован в увеличении объема инвестиций, который является базой для расчета размера его вознаграждения, что зачастую приводит к росту инвестиционных затрат и, как следствие, к отказу заказчика от проекта по причине недостаточности инвестиционных ресурсов. Необходимо предложить новые формы взаимоотношений девелопера и внешнего заказчика, позволяющие увеличивать число реализуемых проектов, снижать потребность в инвестициях и повышать эффективность инвестиционно-строительной деятельности. Отсутствие методических разработок в соответствии с данным подходом обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.
Тема соответствует п. 15.65 «Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства» и п. 15.62 «Методологические аспекты формирования критериев и показателей оценки эффективности деятельности строительных организаций» Паспортов специальностей ВАК.
Степень разработанности проблемы. Вопросы управления инвестиционной деятельностью затрагиваются в работах таких ученых, как Антипова О.М., Балдин К.В., Бланк И.А., Быстров О.Ф., Головач Э.П., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Ендовицкий Д.А., Кирничный В.Ю., Кожин В.А., Коростелев С.П., Мацукевич Н.А., Пермичев Н.Ф., Поздняков В.Я., Прудников В.М., Тебекин А.В., Черняк В.З., Щуров Б.В. и др.
Вопросы оценки эффективности деятельности строительной организации затрагиваются в работах таких ученых, как Асаул А.Н., Галкина И.Г., Донцова Л.В., Ионас Б.Я., Маругин В.М., Михненков О.В., Пермичев Н.Ф., Резник С.Д., Степанов И.С., Хавин Д.В. и др.
Цель диссертационного исследования заключается в развитии методических подходов к формированию портфелей проектов девелоперов и привлечению инвестиций в их реализацию с целью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие основные задачи исследования.
-
Проанализировать инвестиционно-строительную деятельность девелоперских компаний для обоснования целесообразности использования портфельного подхода в инвестиционно-строительной деятельности и предложить систему критериев для отбора проектов в портфель девелопера.
-
Выполнить анализ существующих источников привлечения средств в инестиционно-строительную деятельность и разработать классификацию девелоперских компаний в зависимости от способа привлечения инвестиций.
-
Разработать организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера.
-
Предложить подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля проектов девелопера.
-
Дать методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.
Предметом исследования являются методические подходы к управлению и оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.
Объектом исследования являются девелоперские компании.
Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили законы, постановления Правительства и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Федерации, регламентирующие деятельность заказчика; разработки ведущих российских и зарубежных ученых, материалы периодической печати и научно-практических конференций по вопросам формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса и оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности.
При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования: системный анализ, экономическое моделирование, проектный анализ, сценарный подход. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
В качестве информационной базы использованы аналитические материалы по предприятиям инвестиционно-строительной сферы, доступные в средствах массовой информации, а также региональные и корпоративные статистические материалы Росстата, Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Министерства регионального развития РФ.
Научной новизной работы является развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний, заключающемся в формировании портфеля проектов девелопера на основе предлагаемой автором системы критериев отбора проектов, и объединении в единый организационный механизм различных источников инвестиций в реализацию данного портфеля проектов.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором и выносимые на защиту:
-
Разработан алгоритм принятия управленческого решения о формировании портфеля проектов девелопера на основе предложенной системы критериев отбора проектов, позволяющей обеспечить приемлемый уровень инвестиционного риска, максимальное значение экономической добавленной стоимости, возрастающую добавленную рыночную стоимость и соблюдение ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.
-
Сформирован организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера, позволяющий использовать все возможные источники капитала (инвестирование в рамках частно-государственного партнерства и международного сотрудничества по реализации проектов девелопмента; увеличение капитала строительных компаний в результате вывода собственных акций на фондовые рынки; заимствования на внутреннем и международном рынке капитала; средства внешних заказчиков).
-
Предложен подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля проектов девелопера на основе включения в число общепринятых показателей эффективности предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков.
-
Даны методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний, заключающиеся в использовании предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков для развития математической модели оценки экономического эффекта.
-
На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости. Настоящие разработки могут быть применены, в первую очередь, девелоперскими компаниями, государственными и региональными органами исполнительной власти, а также при подготовке специалистов и магистрантов и в системе повышения квалификации и переподготовки кадров по вопросам инвестиционно-строительной деятельности и девелопмента.
Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения докладывались на ряде конференций российского и регионального уровней в 2010 году: III Всероссийская научно-практическая конференция «Правовые и социально-экономические проблемы современной России» (г.Пенза, 2010г.); II Региональная научно-практическая конференция: «Управление внедрением инноваций на предприятиях в условиях экономического кризиса» (Н.Новгород, 2010г.); III Региональная научно-практическая конференция «Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса» (Н.Новгород, 2010г).
Публикации. По результатам исследований опубликовано 9 работ (в том числе 3 в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК), общим объемом 3,9 п.л. (вклад автора 3,7 п.л.).
Структура диссертации. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности.
Введение
Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности строительных организаций
Основными принципами формирования портфеля реальных инвестиционных проектов являются: - многокритериальность отбора проектов в портфель. Позволяет учесть систему целей инвестиционной стратегии предприятия и задачи его инвестиционной деятельности; - дифференциация критериев отбора по видам инвестиционных проектов. Осуществляется по независимым, взаимосвязанным и взаимоисключающим инвестиционным проектам; - учёт объективных ограничений инвестиционной деятельности предприятия. К ограничениям относятся объёмы инвестиционной деятельности, направления и формы отраслевой и региональной диверсификации инвестиционной деятельности, потенциал формирования собственных инвестиционных ресурсов и др.; - обеспечение связи инвестиционного портфеля с производственной и финансовой программами предприятия. Это происходит за счёт комплексного формирования денежных потоков по рассматриваемым видам деятельности в рамках конкретных периодов времени; - обеспечение сбалансированности инвестиционного портфеля по важнейшим параметрам. Это происходит за счёт эффективного соотношения уровня доходности, риска и ликвидности. Основными этапами формирования портфеля реальных инвестиций являются: 1. Выбор главного критерия отбора проектов в инвестиционный портфель. Главный критерий отбора проектов должен быть связан с показателями эффективности, отражающими темп (объём прироста) капитала, поэтому предпочтение отдаётся показателю чистого дисконтированного дохода (иногда внутренней норме доходности); 2. Дифференциация количественного значения главного критерия по типам инвестиционных проектов. Для возможности отбора инвестиционных проектов в портфель главный критерий должен иметь количественное значение, которое, как правило, дифференцируются по типам проектов: - по независимым проектам критерием отбора принимается целевой стратегический норматив эффективности инвестиционной деятельности; - по взаимозависимым проектам принимается аналогичный критерий по всему взаимосвязанному комплексу проектов; - по взаимоисключающим проектам отбор осуществляется по максимальному значению выбранного главного критерия. 3. Поиск возможных вариантов реальных инвестиционных проектов осуществляется независимо от наличия у предприятия инвестиционных ресурсов, состояния инвестиционного рынка и других факторов. Количество привлечённых к выбору инвестиционных проектов должно значительно превышать их количество, предусматриваемое для реализации. 4. Рассмотрение и оценка бизнес-планов отдельных инвестиционных проектов - общее знакомство с инвестиционными проектами, при необходимости направление проектов на доработку и т. п. 5. Первичный отбор инвестиционных проектов для более углубленного последующего анализа- отсев из общего множества проектов тех, которые не соответствуют главному критерию. 6. Построение системы ограничений отбора проектов в инвестиционный портфель, которая включает, как правило, основные и вспомогательные показатели: - основные ограничивающие показатели: а) один из показателей эффективного проекта (минимальная внутренняя норма доходности или максимальный период возврата инвестиций); б) максимальный уровень риска проекта; в) максимально допустимая ликвидность инвестиций; зо -вспомогательные ограничивающие нормативные показатели: а) соответствие инвестиционного проекта стратегии и имиджу организации; б) соответствие инвестиционного проекта направлениям отраслевой и региональной диверсификации инвестиционной деятельности; в) степень разработанности инвестиционного проекта; г) степень обеспеченности проекта основными факторами производства; д) объём инвестиций и продолжительность периода инвестирования (до начала эксплуатации объекта); е) возможность диверсификации риска инвестиционного проекта; ж) инновационный уровень проекта; з) предусматриваемые источники финансирования и др. По результатам оценки инвестиционных проектов в разрезе отдельных показателей определяется общий уровень их инвестиционных качеств. Отобранные в процессе предварительной оценки инвестиционные проекты подлежат дальнейшей углубленной экспертизе. 7. Экспертиза отобранных инвестиционных проектов по критериям эффективности (доходности): - проверка реальности приведенных в бизнес-плане основных показателей (объёма инвестиций, графика инвестиционного потока и прогноза денежного потока в период эксплуатации); расчёт показателей оценки эффективности (чистый дисконтированный доход ЧДД, индекс доходности ИД, внутренняя норма доходности ВНД, период возврата инвестиций с дисконтированием Ток). 8. Экспертиза отобранных инвестиционных проектов по критериям риска: - расчёт уровня риска по каждому инвестиционному проекту; - ранжирование инвестиционных проектов по уровню риска (в прорядке роста); - отбор инвестиционных проектов исходя из критериев риска. 9. Экспертиза отобранных инвестиционных проектов по критериям ликвидности. Осуществляется, как правило, на основе периода инвестирования (до начала эксплуатации объекта). При этом, исходят из того, что инвестиционный проект, доведенный до эксплуатации, может быть продан (акционирован и т.д.) быстрее, чем проект незавершённый. Для оценки ликвидности проекты группируются по продолжительности периода инвестирования; 10. Окончательный отбор инвестиционных проектов в инвестиционный портфель с учётом амортизации и обеспечения необходимой диверсификации инвестиционной деятельности: - если есть приоритетный критерий (высокая доходность, безопасность и т. д.), то необходимости в оптимизации не возникает; - если предусматривается сбалансированность целей (доходности, риска и ликвидности), то требуется оптимизация по соотношениям: доходность-риск, доходность-ликвидность. 11. Формирование инвестиционного портфеля в условиях ограниченности параметров производственной деятельности. Осуществляется, когда приоритетом деятельности организации является выход на заданные объёмы производства и реализации производства. В этом случае портфель формируется по показателю объёма производства или реализации продукции на единицу инвестиций на основе построения модели оптимизации инвестиционной программы предприятия. Построение модели осуществляется исходя из следующих принципов:
Разработка алгоритма отбора проектов в портфель девелопера
Необходимо учитывать, что простота расчета показателя EVA является лишь кажущимся явлением. Разработчиком данной модели (Stewart G. Bennett) предусматривается перечень возможных поправок и корректировок. К числу наиболее значимых корректировок относятся следующие: текущая стоимость операционного лизинга (PV Operating Leases), Амортизация Гудвила (Goodwill Depredation), капитализированная стоимость исследований (Capitalized R&D) и т.п.
EVA (Economic Value Added) базируется на концепции остаточного дохода, предложенной Альфредом Маршаллом. В силу актуализации со стороны инвесторов вопросов, связанных с максимизацией дохода для акционеров, концепция остаточной стоимости получила широкое распространение. Заслуга в этом вопросе принадлежит Стерну Стюарту, разработавшему и активно предложившему на рынке консалтинговых услуг модель EVA.
Основная идея, заключающаяся в использовании EVA, состоит в том, что участники инвестиционно-строительной деятельности должны получить норму возврата за принятый риск. Другими словами, собственный (акционерный) капитал должен заработать по крайней мере ту же самую норму возврата как схожие инвестиционные риски на рынках капитала. Если данного момента не происходит, то отсутствует реальная прибыль и акционеры не видят выгод от операционной деятельности компании. С другой стороны, если EVA равна нулю, это является определенным достижением, так как акционеры фактически получили норму возврата, которая компенсировала риск.
Положительное значение EVA характеризует эффективное использование капитала, если взять макроэкономические масштабы, то становится очевидным, что производительность капитала — фактор, оказывающий наибольшее влияние на экономику и как следствие на рост ВВП. Для любой экономики характерен некий «запас» капитала, что приводит к появлению нового ВВП. Чем более производителен капитал, тем больший ВВП мы имеем. Следовательно, достижение максимально возможного положительного значения EVA является не только положительным фактором для участников инвестиционно-строительного процесса в рамках управления портфелем проектов, но и для всей экономики и важно для каждого конкретного индивидуума в более широкой перспективе. Практически данный момент характеризует возможности наиболее эффективного перераспределения капитала от одной отрасли к другой, что позволяет отрасли развиваться и получать дополнительные доходы.
Таким образом, интересы участников инвестиционно-строительного процесса, инвестирующих средства в реализацию соответствующих проектов, вошедших в портфель девелопера, учитываются с помощью показателя EVA.
Для учета интересов девелоперской компании, которая не вкладывает ни собственных, ни привлеченных средств в реализацию проектов необходимо предусмотреть критерий получения такой компанией дохода. Учитывая то обстоятельство, что отбираемые в портфель проекты взаимодополняемые, необходимо выдвинуть требование увеличения рыночной стоимости отдельных проектов, входящих в портфель, при условии, что каждый новый проект при включении его в портфель создает некое дополнительное свойство или характеристику проектам, уже вошедшим в портфель. Для этой цели наиболее оправданным является использование показателя добавленный рыночной стоимости (MVA) - отношение инвестированного капитала к совокупной рыночной стоимости портфеля недвижимости. Данный показатель свидетельствует о текущем и перспективном уровне ликвидности объектов недвижимости, включенных в портфель. Соответственно, высокие значения показателя MVA дают возможность девелоперу получить доступ к дешевым кредитным ресурсам и минимизировать цену капитала). MVA рассчитывается как разница между рыночной оценкой капитала и первоначально инвестированным в компанию капиталом: MVA = Рыночная стоимость долга + рыночная капитализация совокупный капитал (2.7) следует учитывать, что в балансовую оценку совокупного капитала должны быть внесены поправки для устранения искажений, вызванных методами учета и некоторыми учетными принципами. С точки зрения теории корпоративных финансов MVA отражает дисконтированную стоимость всех настоящих и будущих инвестиций. Показатель MVA отражает не только стоимость проекта, но и показывает эффективность принятия решений на всех уровнях взаимоотношений участников инвестиционно-строительного процесса, а также служит инструментом мотивации для девелопера. Если имеются те или иные соображения стратегического характера, которые следует принимать во внимание при оптимизации портфеля, они должны устанавливаться уполномоченными на это менеджерами высшего звена: ограничения по бюджету, ограничения по персоналу, ограничения по поддержке выполняемых операций. Эти ограничения необходимо учитывать при отборе проектов в портфель девелопера. Сформулируем данный критерий как политики компании-девелопера, которым должен соответствовать портфель проектов.
Разработка алгоритма оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера
Ко второй группе стратегий относятся стратегии бизнеса, связанные с расширением организаци путем добавления новых структур. Эти стратегии называются стратегиями интегрированного роста. Обычно организация может прибегать к осуществлению таких стратегий, если она находится в сильном бизнесе, не может реализовать стратегии концентрированного роста и в то же время интегрированный рост не противоречит ее долгосрочным целям. Организация может осуществлять интегрированный рост как путем приобретения собственности, так и путем расширения изнутри. При этом в обоих случаях происходит изменение положения фирмы внутри отрасли. Выделяются два основных типа стратегий интегрированного роста:
Стратегия обратной вертикальной интеграции, направленная на рост организации за счет приобретения либо усиления контроля над поставщиками. Фирма может либо создавать дочерние структуры, осуществляющие снабжение, либо приобретать компании, уже осуществляющие снабжение. Реализация стратегии обратной вертикальной интеграции может дать фирме очень благоприятные результаты, связанные с тем, что уменьшится зависимость от колебании цен на комплектующие и запросов поставщиков. Более того, поставки как центр расходов для фирмы могут превратиться в случае обратной вертикальной интеграции в центр доходов. Данная стратегия используется для того, чтобы стабилизировать или защитить стратегически важный источник снабжения. Еще одной целью может быть доступ к новой технологии, необходимой для успеха базовой деятельности. 2. Стратегия вперед идущей вертикальной интеграции выражается в росте фирмы за счет приобретения либо усиления контроля над структурами, находящимися между фирмой и конечным потребителем, а именно: системами распределения и продажи. Данный тип интеграции выгоден, когда посреднические услуги расширяются или когда фирма не может найти посредников с качественным уровнем работы. Мотивацией в этом случае является обеспечение контроля над выходными каналами. Третьей группой стратегий бизнеса являются стратегии диверсифицированного роста, реализуемые в том случае, если фирмы дальше не могут развиваться на данном рынке с данным продуктом в рамках данной отрасли. Основные стратегии диверсифицированного роста: 1. Стратегия концентрической диверсификации базируется на поиске и использовании дополнительных возможностей производства новых продуктов, которые заключены в существующем бизнесе, т.е. действующее производство остаётся в центре бизнеса, а новое возникает исходя из тех возможностей, которые заключены в освоенном рынке, используемой технологии либо в других сильных сторонах функционирования организации. При реализации этой стратегии фирма выходит за рамки промышленной цепочки, внутри которой она действовала, и ищет новые виды деятельности, дополняющие существующие в плане технологическом и/или коммерческом. Цель состоит в том, чтобы добиться эффекта синергии и расширить потенциальный рынок организации. 2. Стратегия горизонтальной диверсификации предполагает поиск возможностей развития фирмы на существующем рынке за счет новой продукции, требующей новой технологии, отличной от используемой. Поскольку новый продукт должен быть ориентирован на потребителя основного продукта, то по своим качествам он должен быть сопутствующим уже производимому продуїоу. Важным условием реализации данной стратегии является предварительная оценка фирмой собственной компетентности в производстве нового продукта. 3. Стратегия конгломеративной диверсификации состоит в том, что фирма расширяется за счет производства новых продуктов, технологически не связанных с уже производимыми, которые реализуются на новых рынках. Это одна из самых сложных для реализации стратегий развития, так как ее успешное осуществление зависит от многих факторов, в частности от компетентности имеющегося персонала, особенно менеджеров, наличия необходимых сумм денег и т.п. Четвертую группу стратегий развития бизнеса составляют стратегии целенаправленного сокращения. Данные стратегии реализуются тогда, когда фирма нуждается в перегруппировке сил после длительного периода роста или в связи с необходимостью повышения эффективности, когда наблюдаются спады и кардинальные изменения в экономике, например, структурная перестройка, экономический кризис и т.п. В этих случаях фирмы прибегают к использованию стратегий целенаправленного и спланированного сокращения производства. Реализация данных стратегий зачастую не проходит безболезненно для организации. Однако необходимо четко осознавать, что это такая же стратегия развития фирмы, как и рассмотренные стратегии роста, и при определенных обстоятельствах их невозможно избежать. Существуют четыре типа стратегий целенаправленного сокращения бизнеса: 1. Стратегия ликвидации — предельный случай стратегии сокращения, осуществляемый тогда, когда фирма не может вести дальнейший бизнес.
Стратегия «сбора урожая» — отказ от долгосрочного взгляда на бизнес в пользу максимального получения доходов в краткосрочной перспективе и применяется по отношению к бесперспективному бизнесу, который не может быть прибыльно продан, но может принести доходы во время «сбора урожая». Стратегия «сбора урожая» рассчитана на то, чтобы при постепенном сокращении бизнеса до нуля добиться за период сокращения получения максимального совокупного дохода.
Стратегия сокращения — фирма закрывает или продает одно из своих подразделений или бизнесов для того, чтобы осуществить долгосрочное изменение границ ведения бизнеса. Часто эта стратегия реализуется диверсифицированными фирмами тогда, когда одно из производств плохо сочетается с другими. Реализуется данная стратегия и тогда, когда нужно получить средства для развития более перспективных либо для начала новых, более соответствующих долгосрочным целям фирмы бизнесов.
Пример использования предложенной методики формирования портфеля проектов
В экономической теории понятие «механизм» используется в сочетании со словами «экономический», «хозяйственный», «организационный» и др. При этом эти понятия ассоциируются с управлением. Слово «механизм» в прямом смысле применяется в техническом значении, толкование его связано с внутренним устройством машины. В переносном значении это слово трактуется как «система, устройство, определяющее порядок какого-нибудь вида деятельности. Государственный механизм»13. Понятие «механизм» сочетается с эпитетом «механический». Последнее означает «сознательно не регулируемый». Следовательно, при использовании понятия «механизм» предполагается создание такой системы (экономической, хозяйственной, организационной), которая обеспечивает постоянное управляющее воздействие, направленное на обеспечение определенных результатов деятельности. Организационный механизм представляет систему методов, способов и приемов формирования и регулирования отношений объектов с внутренней и внешней средой. Понятие организационных механизмов связывается с объективностью действия тектологических и экономических законов, закономерностей и принципов, составляющих их основу и сущность и являющихся средством обеспечения необходимых результатов. Особенности организационных механизмов определяются характером действий по организации управления. Последние представляют собой: действия по образованию, созданию, формированию целого, как совокупности взаимосвязанных и взаимодействующих частей, объединение которых обусловлено целями строения целого — управляющей системы (УС); действия по формированию, созданию элементов (частей) целого, как подсистем УС; действия по обеспечению внутренней упорядоченности, согласованности, взаимодействия более или менее дифференцированных и автономных частей управляющей системы; действия по приведению в соответствие УС и ее элементов со стратегической миссией, целями и характером объекта управления; действия по адаптации СУ к внешней среде. Таким образом, действия по организации управления можно представить как формирующие, упорядочивающие и регулирующие. Именно характер действий определяет те методические подходы, методы и приемы, которые являются инструментами организационных механизмов. Это прежде всего методы разделения (расчленения) целого на элементы и методы соединения (сочетания, комбинирования), объединения. Первые широко представлены в организационных механизмах графическими методами, методами структуризации, эвристическими методами, способами оптимизации, матрицами взаимосвязей и зависимостей и др., вторые — сетевым методом планирования и управления, функционально-стоимостным анализом, методами оптимизации решений, графическими и эвристическими методами и т. п.
Итак, универсальными слагаемыми организационных механизмов являются методы и способы соединения и разъединения элементов системы и сочетания их с другими системами. При этом результативность этих действий может быть различной. Она зависит от свойств элементов: активностей и сопротивлений, которые отражают их отношения (их реакцию на соединение и разъединение).
Рынок строительства в нижегородской области достаточно развит. Более 97% строительных организаций частные. Однако, главный фактор развития частного бизнеса - конкуренция - сталкивается с рядом объективных трудностей. Искажения в конкурентную среду данного рынка вносят в основном действия региональных властей, предоставляющих преференции отдельным застройщикам. Кроме того, снижается и без того невысокий уровень платежеспособного спроса на строительную продукцию.
В Нижнем Новгороде за 2009 год цены на строящееся жилье снизились на 18,2% в рублях и 19,7% в долларовом выражении, в декабре 2009 года средняя стоимость предложения к продаже в новостройках составила 44,51 тыс. рублей за 1 кв.м 14 . Количество строящихся объектов неуклонно уменьшается, и наоборот, постепенно растет число новостроек, продажи на которых по разным причинам не производятся. По данным администрации Нижнего Новгорода в 2009 году в городе было введено в эксплуатацию 501,6 тыс.кв. м, в том числе 346,7 тыс.кв. м в многоквартирных жилых домах. Таким образом, многоквартирного жилья за 2009 год было построено на 31% меньше, чем в предыдущем году.
Экономические параметры реализации инвестиционных проектов в строительстве, особенно при сравнении строительства жилья в рамках государственного и муниципального заказа с девелопментом земельных участков и других объектов недвижимости и отдельным производством, снижают инвестиционную привлекательность строительной отрасли.
Сложилась ситуация, когда значительная доля затрат на строительство не покрывается начальной сметной стоимостью строительства объектов. Причиной этого является низкое качество утверждаемой на ранней стадии проектной документации, по которой формируются начальные цены для проведения торгов, особенно на освоение и инженерные сети, в то время как застройка осуществляется согласно «рабочей документации», которая значительно отличается от утвержденного на ранней стадии проекта, по которому ведется финансирование. Значительные некомпенсируемые издержки возникают за счет обременении, возлагаемых администрациями местных органов власти на застройщиков-инвесторов при жилищном строительстве.
