Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретическое обоснование девелопмента как института развития инвестиционно-строительнойсферы 12
1.1 Анализ развития девелопмента в России и его перспективы 12
1.2 Экономическая сущность основных положений системы управления девелоперским проектом 34
1.3. Актуализция понятия эффективности девелоперского проекта 44
Выводы главы I 51
ГЛАВА 2. Методические основы оценки эффективности и экономико-финансового моделирования реализациидевелоперского проекта 53
2.1. Анализ методов оценки эффективности девелоперского проекта 53
2.2. Основные принципы реализации девелоперского проекта 62
2.3. Методика создания экономико-финансовой модели девелоперского проекта на основании алгоритма экономико-финансовых расчетов 82
Выводы главы II 103
ГЛАВА 3. Методика оценки текущей эффективности и моделирование организационного механизма управления девелоперским проектом 104
3.1. Оперативная оценка эффективности девелоперского проекта на основе текущей доходности 104
3.2. Методика оценки и управления эффективностью девелоперского проекта на основе текущей доходности 113
3.3. Экономико-организационная модель бизнес-процессов управления эффективностью девелоперского проекта 121
Выводы главы III 131
Общие выводы и предложения 132
Библиографический список
- Актуализция понятия эффективности девелоперского проекта
- Методика создания экономико-финансовой модели девелоперского проекта на основании алгоритма экономико-финансовых расчетов
- Методика оценки и управления эффективностью девелоперского проекта на основе текущей доходности
- Экономико-организационная модель бизнес-процессов управления эффективностью девелоперского проекта
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Строительная отрасль является капиталообразующей основой экономики Российской Федерации и фундаментом для ее конкурентоспособности на мировом рынке. Экономическая эффективность как одна из основных задач строительной отрасли, всегда определяла в приоритетные функции планирование, организацию и координацию. Следовательно, методы управления и принципы взаимодействия участников становятся главной составляющей успешного результата инвестиционно-строительной деятельности. Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности может быть достигнута с помощью технологий девелопмента – особого вида профессиональной деятельности, связанного с созданием и управлением качественным преобразованием объектов недвижимости с условием увеличения рыночной ценности объекта и эффективности вложенных инвестиций.
Инструментом девелопмента, как сферы управления строительством и недвижимостью, направленным на увеличение стоимости объектов, служат девелоперские проекты. Девелоперский проект – это система сформулированных в его рамках целей, стратегически направленных на исполнение общей миссии, технологических процессов, технической и организационной документации, материальных, финансовых, трудовых, интеллектуальных и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению. Специфика девелопмента требует соответствующих инструментов для оценки эффективности при реализации девелоперских проектов.
Роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии, решении многокритериальной задачи оптимального сочетания коммерческой и общественной эффективности существенна. Результативность управления в экономико-управленческом аспекте необходимо рассматривать через качественное управление и текущий контроль посредством оперативной оценки текущей эффективности в течение всего жизненного цикла девелоперского проекта.
Современные условия развития экономики строительной отрасли нашей страны выявили целый ряд существующих проблем в реализации девелоперских проектов. Выявление проблематики связано с формированием и выбором эффективных путей развития строительной отрасли, ее потенциала, нахождения новых методик для определения в существующих условиях не только финансовой стабильности, но и эффективности в развитии для достижения максимальных экономических результатов девелопмента. Проблематика, требующая сегодня разработки методологического, методического и операционного подхода к решению, состоит в качественном управлении себестоимостью и сроками реализации девелоперского проекта. Решению этой проблемы в первую очередь и служит оценка текущей эффективности девелоперского проекта.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в исследование вопросов оценки эффективности девелоперских проектов и их управления внесли научные труды известных отечественных ученых и зарубежных экономистов: Асаула А.Н., Адамова Н.А., Баканова М.И., Бакрунова Ю.О., Баутина Н.А., Бобылева С.Н., Виленского П.Л., Грабового П.Г., Гумбы Х.М., Дыбаль, С.В., Ермолаева Е.Е., Коростелева С.П., Лукмановой И.Г., Мазура И.И., Макконнелл К.Р., Максимова С.Н., Маркарьяна Э.А., Мельника М.В., Пейзер Р., Тазихиной Т.В., Федотовой М.А., Чернышева В.Е., Шапиро В.Д., Шеремет А.Д., Яськовой Н.Ю., Бирмана Г., Брю С.Л., Фрей А., Хеддервика К., Коупленда Т., Коллера Т., Макконэлла К.Р., Ришара Ж., Скоуна Т., Хитчинга К., Шмидта С.
Вместе с тем многие вопросы, которые поднимаются учеными и исследователями, на сегодня не имеют общего подхода к определению оценки текущей эффективности, управляемости, контроля результативности и стабильного развития девелоперского проекта с целью строительства объектов недвижимости и достижения, заданных на старте показателей эффективности. В особенности определение новых методов стало возможным и по-новому необходимым на новом витке развития экономической ситуации – особое внимание надо уделить развитию девелоперских проектов, именно они потерпели основной урон от финансово-экономического мирового кризиса. Необходимость решения поставленных задач послужила основой проведения научного исследования в данной области.
Цель диссертационной работы состоит в методическом обосновании оценки текущей эффективности возводимых объектов недвижимости и разработке методов управления девелоперским проектом на основании экономико-финансовой модели жизненного цикла проекта.
Для достижения указанной цели в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:
1) проведен анализ развития девелопмента в России и выявлены проблемы; определены и структурированы основные недостатки, допускаемые девелоперами в процессе управления проектом;
2) уточнено понятие оперативного управления эффективностью девелоперского проекта на основе текущей доходности в течение жизненного цикла;
3) выполнен анализ методов оценки эффективности девелоперского проекта и сформулированы основные принципы его реализации с определением горизонта оперативного управления;
4) разработан алгоритм экономико-финансовых расчетов с целью управления девелоперским проектом с учетом изменений и корректировок показателей, происходящих на всем жизненном цикле проекта;
5) предложен алгоритм оценки и управления эффективностью девелоперского проекта на основе учета меняющейся текущей доходности;
6) разработана модель управления девелоперским проектом с помощью методики организационно-функциональной матрицы бизнес-процессов управления эффективностью девелоперского проекта.
Объектом исследования являются девелоперские проекты, реализуемые организациями с различной структурой и разнообразными организационно-правовыми формами функционирования, специализирующиеся на строительстве жилой недвижимости.
Предметом исследования являются методы оценки эффективности и управления девелоперскими проектами на различных фазах жизненного цикла девелоперского проекта.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили научные разработки, монографии и публикации в научных сборниках и периодической печати отечественных и зарубежных ученых в области экономической оценки эффективности инвестиционно-строительных и девелоперских проектов, основ и методов управления девелоперскими проектами, организационной структуры и сущности проектов девелопмента, а так же законодательная, методическая и нормативная документация Российской Федерации.
Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, законодательные акты Российской Федерации, управленческие данные реализованных девелоперских проектов, финансовая и бухгалтерская отчетности отечественных девелоперских компаний и фактические данные, полученные в процессе работы над изучаемой темой.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций для экономико-финансового моделирования реализации девелоперского проекта, методики оценки текущей эффективности и экономико-организационного моделирования бизнес-процессов управления девелоперским проектом.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1) расширены и уточнены понятия, относящиеся к понятию девелоперского проекта и оценки эффективности, предложена структура взаимосвязи фаз и стадий девелоперского проекта с целью определения оптимального подхода к оценке его эффективности и управления, трансформирован подход к представлению жизненного цикла проекта с целью выявления области оперативного управления;
2) актуализировано понятие текущей эффективности девелоперского проекта, систематизированы принципы оценки эффективности с помощью факторов реализации девелоперского проекта;
3) предложена методика создания алгоритма экономико-финансовых расчетов девелоперского проекта с целью планирования, оперативного управления девелоперским проектом и контроля эффективной его реализации;
4) разработана методика оценки и управления эффективностью девелоперским проектом на основе текущей доходности и обоснована через предложение понятия цепочки связей, определяющей взаимодействие задач, принципов, факторов эффективности и текущей доходности девелоперского проекта;
5) разработана и предложена организационно-функциональная матрица бизнес-процессов управления эффективностью девелоперского проекта.
Научные результаты диссертационной работы, выносимые на защиту:
1. алгоритм проведения экономико-финансовых расчетов эффективности девелоперского проекта, позволяющий осуществлять планирование и оперативное управление проектом, а также мониторинг его реализации на всем жизненном цикле;
2. алгоритм оперативной оценки эффективности девелоперского проекта на основе текущей доходности с учетом связей, определяющих взаимодействие задач, факторов эффективности и текущей доходности девелоперского проекта;
3. методика оценки и управления эффективностью девелоперского проекта посредством учета основных функций управления эффективностью для оперативного контроля реализации девелоперского проекта;
4. методика экономико-организационного моделирования бизнес-процессов на основе организационно-функциональной матрицы управления эффективностью девелоперского проекта, определяющей структуру, функции и взаимосвязи в команде девелоперского проекта.
Обоснованность и достоверность выводов диссертационной работы обеспечивается репрезентативной статистикой, финансовой и бухгалтерской отчетностью девелоперских компаний, предприятий и организаций инвестиционно-строительной сферы за период 2004-2012 гг.; глубина теоретического исследования достигается за счет использования логических методов, экономико-статистического моделирования, результатов практических и экспертных расчетов, фактических данных аналоговых проектов, математических расчетов; оценкой теоретических и практических результатов на основе разработанных в процессе исследований методов, научных положений и приемов, а также апробацией результатов на реально действующих девелоперских проектах.
Практическая ценность результатов исследования состоит в возможности применения методических разработок при управлении девелоперским проектом. Основные выводы и результаты исследования применимы и к иным отраслям экономики. Применение полученных данных на практике дает возможность предотвратить и избежать на ранних стадиях действующего проекта возникновение отрицательных последствий деятельности. Применение полученных методов при бизнес-планировании поможет девелоперам избежать в будущей деятельности низких финансовых результатов и рисков для девелоперского проекта в целом.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и разработки были доложены и одобрены на научно-практических конференциях регионального и всероссийского значения: XIII Международная межвузовская научно-практическая конференция «Строительство – формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2010 г.); Конференция «Инновационное развитие экономики России: ключевые проблемы и решения» (Иваново, 2010 г.); XIV Международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство – формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2011 г.); 7-я Научно-практическая конференция «Современный менеджмент: проблемы и перспективы» ИНЖЕКОН (Санкт-Петербург, 2012 г.); научно-практическая конференция кафедры «Экономики и управления в строительстве» ФГБОУ ВПО МГСУ «Степановские чтения» (Москва, 2010, 2011, 2012 г.); Пятнадцатая Международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов "Строительство – формирование среды жизнедеятельности" (Москва, 2012 г.); Международная научная конференция «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2012, 2013г.); VIII Международная научно-практическая конференция «Современный менеджмент: проблемы и перспективы» (Санкт-Петербург, 2013 г.). Результаты исследования внедрены в учебный процесс и отражены в курсе лекций и практических занятий по «Экономике строительных предприятий» (МГСУ). Практическое применение полученные результаты нашли в текущей деятельности ЗАО «МИЭЛЬ Регион» и ЗАО «Алмазинвест».
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 14 печатных работ общим объемом 4,59 п.л., из них лично автором 4,06 п.л., в том числе 5 статей в рецензируемых по списку ВАК изданиях объемом 2,19 п.л., из них лично автором 1,75 п.л.
Актуализция понятия эффективности девелоперского проекта
Строительство является подлинным локомотивом экономики страны в целом. Эта отрасль аккумулирует не только существенные финансовые и инвестиционные потоки, но и обеспечивает занятость населения в обслуживающих и смежных отраслях. Строительство может и должно являться отраслью, где активно развиваются инновационные технологии. Это относится и к процессу сооружения гражданских и промышленных объектов, и к сфере производства строительных материалов, и к вопросам эксплуатации зданий [38].
Строительная отрасль отражает состояние инвестиционной привлекательности страны и является отражением всей российской экономики: через строительный комплекс проходят все инвестиции – и в промышленность, и в другие сферы. Эта отрасль связывает и вступает во взаимодействие со всеми отраслями, с любыми инвестиционными проектами. Здесь очень активная конкурентная среда. При этом строительство относится к тем отраслям, которые являются движущей силой экономики и направляют ее вперед [141].
Поиск адекватных современным условиям развития национальной экономики, а, следовательно, и строительной отрасли в целом, способов инвестиционно-строительной деятельности, которые способны разрешать противоречия развития, реализуется в девелоперской модели деятельности, широко распространившейся в России и за рубежом. Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности может быть осуществлена посредством инструментария девелопмента – управления созданием, качественным преобразованием, функционированием и рыночной ценностью объектов недвижимости [128]. Роль девелоперской деятельности в социально-экономическом развитии страны существенна, что достигается посредством сочетания коммерческой и общественной эффективности реализуемых проектов.
Применительно к рынку недвижимости понятие «девелопмент» – это инициирование, развитие и продвижение проектов, связанных с созданием новых объектов недвижимости и реконструкцией существующих, с целью получения прибыли. Толковый словарь по недвижимости дает следующее толкование термина «девелопмент»: «Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли» [73]. Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелоп-мента является подход к нему как к инвестиционному проекту.
Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. В самом общем виде проект (англ. – project) – это что-либо, что задумывается или планируется, например большое предприятие [157]. Часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, которое имеет весомое значение для его инициаторов и организаторов. Под проектом так же понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов, как материальных, так и интеллектуальных [74]. Наиболее емкое определение понятия проекта на наш взгляд заложено в следующей интерпретации. Проектом является целенаправленное изменение системы – процесс перевода системы из исходного в заданное состояние, который осуществляется в течение запланированного периода времени и в рамках установленного бюджета [125].
На основании проведенного автором анализа можно сделать вывод и дать наиболее точное определение понятия «проект» с направленностью на девелопмент. Девелоперский проект – это система сформулированных в его рамках целей, стратегически направленных на исполнение общей миссии, технологических процессов, технической и организационной документации, материальных, финансовых, трудовых, интеллектуальных и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Для воплощения идеи и целей проекта необходимы вложения, т.е. инвестиции. Инвестиции – это долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода [4]. По российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта» [111]. Предложим, как наиболее емкое, по мнению автора, определение инвестиционного проекта — это сознательно планируемая и реализуемая взаимосвязанная система мероприятий с вложением средств и используемых ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств, получения дохода и общего социально-экономического эффекта реализованного проекта. Инвестиционным проектом может выступать строительство объекта недвижимости, создание предприятия, расширение производства с элементами диверсификации под условия рынка, создание нового бизнес-продукта и пр.
Проекты развития недвижимости отличаются определенными особенностями: высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость создаваемого объекта и др. Указанные особенности делают девелоперские проекты весьма сложными для их реализации, но при этом не менее интересными [128].
Методика создания экономико-финансовой модели девелоперского проекта на основании алгоритма экономико-финансовых расчетов
Сегодня оценку девелоперского проекта и решение о вхождении в него принято проводить на основании известных и широко применяемых показателей и методов. При этом важно отметить, что широко принятые расчеты на основании финансовых моделей довольно поверхностны и не дают глубокой оценки планируемого к реализации проекта, а так же возможных рисков, причинности их возникновения, а главное не позволяют грамотно и оперативно управлять для достижения планируемого результата, т.е. эффективности.
Сегодня в научной литературе предлагаются два основных варианта оценки эффективности девелоперского проекта [69,77].
Первый вариант: оценка эффективности проводится в два этапа. На первом этапе оценки – рассчитываются показатели эффективности проекта в целом, его цель – агрегированная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Второй этап осуществляется после определения организационно-экономического механизма реализации проекта, а именно состава его участников, принятия схемы финансирования и пр. На этом этапе уточняется состав участников, и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из участников (региональная, отраслевая, эффективность участия в проекте отдельных предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и пр.) [73, стр. 133-134].
Второй вариант: оценку эффективности девелоперского проекта предлагается проводить в три этапа [73, стр. 119]. Первый этап – это выбор рынка, при этом основными критериями являются: доходность, ликвидность, риски, конкуренция. Второй этап заключается в экспертизе проекта. Здесь основными критериями будут являться: физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность. На третьем этапе предполагается проводить саму оценку экономической эффективности, которая заключается в определении следующих критериев эффективности: срок окупаемости, прибыль девелопера, чистая текущая стоимость, внутренняя норма прибыли, индекс прибыльности. При этом применяются следующие методы [84, 91, 109]:
Расчет чистого приведенного дохода – основан на сопоставлении величины исходной инвестиции с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых в течение прогнозируемого срока. Применяются различные интерпретации в названиях: чистый дисконтированный доход (ЧДД), чистая текущая стоимость (ЧТС), приведенный экономический эффект (ПЭЭ), net present value (NPV) [64, 77]. Сущность метода состоит в том, что при его использовании рассчитывается величина экономического эффекта, определяемая с учетом временного фактора. Применение данного критерия базируется на сопоставлении общей суммы дисконтированных денежных поступлений в течение срока реализации проекта с исходной величиной инвестиций, которые распределены во времени. Метод заключается в следующем. Рассчитывается ряд прогнозных значений Ii , Ci , Ri , где: Ii – инвестиционные денежные потоки; Ci – текущие затраты; Ri – полезные экономические результаты. Далее вычисляют суммарные величины. Суммарный полезный экономический результат находят: Rt = t Rt t t=0 (1) Суммарные текущие расходы определяют из выражения: Сt = t Сt t t=0 (2) Суммарные инвестиции определяют следующим образом: It = It t t=0 (3) где: t – горизонт расчета, характеризует жизненный цикл проекта девелопмен-та; t – коэффициент приведения денежных потоков к определенному моменту времени. В случае приведения полезных результатов, текущих расходов и инвестиций к началу выполнения проекта, коэффициент – t рассчитывается по
Девелоперский проект считается эффективным при выполнении условия ЧДДt 0. Если ЧДДt 0 проект считается не эффективным. При ЧДДt =0 инвестор обеспечивает возврат первоначального капитала и получает требуемый уровень доходности вложенного капитала. По мнению многих специалистов, критерий ЧДД является основным.
Расчет индекса рентабельности – отношение суммарного дисконтированного сальдо денежного потока, определенного без учета инвестиций по проекту, к суммарным дисконтированным инвестициям. Применяются следующие названия: индекс рентабельности, доходности – ИД (profitability index – PI): Itt (7) Проект считается эффективным при условии ИДt 1. При ИДt 1 – проект убыточен, а при ИДt =1 – проект считается не прибыльным и не убыточным. Показатели ЧДД и ИД состоят из одних и тех же элементов и их значения взаимосвязаны. Поэтому при оценке эффективности проекта девелоп-мента, достаточно применить один из методов, т.к. в обоих случаях их значения совпадают, но считается, что ИД более удобен в применении.
Расчет внутренней нормы доходности. Внутренняя норма доходности (рентабельности) – в научных трудах российских и зарубежных экономистов встречаются различные названия, а именно: внутренняя норма доходности (ВНД), внутренняя норма рентабельности (ВНР), предельная капиталоот-дача (ПК), internal rate of return (IRR) [64, 77]. Под внутренней нормой доходности понимается ставка дисконтирования Евн , при которой чистый дисконтированный доход проекта ЧДДt равен нулю. Для пояснения сущности данного метода оценки проекта с помощью критерия ВНД, ЧДД записывается в следующем виде: ЧДД t (E) =
Методика оценки и управления эффективностью девелоперского проекта на основе текущей доходности
Эффективность девелоперского проекта представляет собой прежде всего результативность, которая определяется как отношение полученного результата, достигнутого эффекта, к расходам на его получение. Для оценки этого параметра применяется специальный математический аппарат. Использование метрик эффективности позволяет девелоперу разработать определенный алгоритм собственной работы в реализуемом проекте, а, следовательно, управлять эффективностью девелоперского проекта. [59,60,62]
Управление эффективностью (английские термины CPM, BPM, EPM [13,67]) девелоперского проекта – это набор управленческих процессов (планирования, организации выполнения, контроля и анализа), которые позволяют де-велоперу определить стратегические цели и затем оценивать и управлять деятельностью по реализации девелоперского проекта для достижения поставленных целей при оптимальном использовании имеющихся ресурсов. Такая система управления построена на принципах управления стоимостью[3].
Оценка экономической эффективности проекта [29,111] осуществляется с целью обоснования соотношения финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности проекта что, собственно, отвечает упомянутой выше сути управления эффективностью. Периодическая актуализация экономико-финансовой модели управления девелоперским проектом выявляет изменение предварительно определённых показателей, что требует совершенствования оценки текущей эффективности в процессе реализации проекта и дальнейшего управления текущей эффективностью. Анализ проектной практики позволяет детализировать недостатки оценки текущей эффективности: отсутствие или несовершенство мониторинга показателей проекта, некорректный учёт затрат, отсутствие регулярного и корректного анализа рынка, неразработанность методов анализа текущих показателей девелоперского проекта.
Важно отметить, что при оценке эффективности инвестиционных проектов сегодня используется индекс доходности инвестиций (ИД). Индекс доходности инвестиций – это отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности [69]. Он равен увеличенному на единицу отношению чистого денежного потока (ЧДП) к накопленному объему инвестиций. Формулу для определения индекса доходности можно представить в виде [69]: где Пi - приток денежных средств на i-м шаге; Оi - отток денежных средств на i-м шаге, без инвестиций (К) на том же шаге. При этом важно отметить, что сегодня вопрос оценки текущей эффективности девелоперского проекта не решен. В связи с чем, предлагаем решить задачу оценки текущей эффективности девелоперского проекта через оценку текущей доходности.
Индекс доходности это показатель рентабельности инвестиций, определенный относительно суммарных показателей чистого денежного потока и инвестиций за экономический срок их жизни. Оценка текущей доходности Дi – моментная оценка прибыльности девелоперского проекта в конкретный период времени через показатели: Цреал(i) – цена или рыночная стоимость возводимого объекта недвижимости, Сфакт(i) – фактическая инвестиционная себестоимость возводимого объекта недвижимости, Знеобх(i) – остаточные затраты в текущий мо-105 мент времени (i), необходимые для завершения строительно-монтажных работ на возводимом объекте недвижимости девелоперского проекта. Автором предложена графическая модель оценки текущей эффективности девелоперского проекта в течение горизонта управления (рис.22).
Поступающие в девелоперский проект денежные средства Сумма элементов денежного потока от инвестиций в девелоперский проект Начало инвестиционной деятельности по девелоперскому проекту Период инвестирования в девелоперский проект Т = /(ДСІ(()) Срок окупаемости инвестиций т, Сумма элементов денежного потока от операционной деятельности п 1=1 k=l+f I [(С факт(i) +Знеобх(i) ] Экономический срок жизни инвестиций в девелоперский проект t Рис. 22.Графическая модель для оценки текущей эффективности девелоперского проекта в течение всего горизонта управления Начало инвестиционной деятельности Тs по девелоперскому проекту зависит от периода инвестирования: T = f(ДСi(t ) ) (16) где: t – период реализации девелоперского проекта, включающий все стадии жизненного цикла с учетом горизонта оперативного управления девелоперским проектом 106 Поступающие в девелоперский проект денежные средства: n nki n ДСi(t ) =Ц +Ki si реал(i) i=1 i=1 i=1 (17) где: К – объем инвестиций девелоперского проекта. Автором предложены условия определения и формирования цены реализации возводимого объекта недвижимости девелоперского проекта. n k1 k1 k1 Ц реал( f -g(i)) = ((Ц реал( f (i)) +Ц реал( j(i)) + Ц реал(g(i)) )+ i=1 s1 s2 s3 k2 k2 k2 kf kf kf (Ц реал( f (i)) + Ц реал( j(i)) + Ц реал(g(i)) )+...(Ц реал( f (i)) + Ц реал( j(i)) + Ц реал(g(i)) ) s1 s2 s3 s1 s2 s3 (18) где: k - класс объекта, возможны несколько классов объектов недвижимости от 1 до f (эконом, эконом-плюс, средний, бизнес); s - статус объекта; sf - количество статусов в соответствии с количеством классов объектов недвижимости; s1 -статус объекта при стадии готовности объекта недвижимости девелоперского проекта 35-60%; s2 - статус объекта при стадии готовности объекта недвижимости девелоперского проекта 61-80%; s3 - статус объекта при стадии готовности объекта недвижимости девелоперского проекта 81-100%; Цреал( f (i)) – цена реализации возводимого объекта недвижимости девелоперского проекта при стадии готовности объекта недвижимости 35-60%; Цреал( j(i)) – цена реализации возводимого объекта недвижимости девелоперского проекта при стадии готовности объекта недвижимости 61-80%; Цреал(g(i)) – цена реализации возводимого объекта недвижимости девелоперского проекта при стадии готовности объекта недвижимости 81-100%.
Экономико-организационная модель бизнес-процессов управления эффективностью девелоперского проекта
Наличие процедуры описания бизнес-процессов для девелоперского проекта делает все операции и задачи прозрачными и понятными, позволяет анализировать процессы, понимать конечных ответственных исполнителей, контролировать выполнение задач и своевременно находить проблемы, которые могут привести к ухудшению результата, как конкретного процесса или подзадачи, так и общей эффективности реализуемого девелоперского проекта. Матрица бизнес-процессов позволяет понимать взаимодействие между различными участниками проекта: что, кому и для чего они передают или принимают на каждом этапе. Как следствие, такой процессный подход значительно упрощает адаптацию возможных замен участников проекта по мере его реализации в зависимости от длительности (продолжительности проекта) и снижает зависимость работы команды проекта от человеческого фактора. Такой подход упрощает управление операционными расходами.
Весь цикл девелоперского проекта предлагается структурно разбить на четыре ключевые составные части (рис. 29): стратегию, планирование, сбор фактических данных, отчетность и утверждение. 1) Стратегия – формулируются основные функциональные задачи всех направлений проекта, которые выполняются в течение всего календарного года и периода реализации девелоперского проекта. 2) Планирование – это часть матрицы включает бизнес-процессы, отвечающие за планирование, и предусматривает отслеживание всех составных частей процессов планирования по девелоперскому проекту. 3) Сбор фактических данных – предусматривает отслеживание всех фактических данных по проекту с целью контроля расходования денежных средств, соблюдения графика реализации проекта, бюджета проекта, управления себестоимостью и основными показателями проекта. 4) Отчетность и утверждение – осуществляется консолидация фактических и плановых показателей проекта.
Матрица представляет собой замкнутый цикл, который позволяет учитывать сроки проекта вне зависимости от его длительности. При этом она довольно компактна: позволяет, как укрупнять, так и детализировать подзадачи при необходимости. Предлагаемый вариант адаптирован под длительный девелоперский проект.
По горизонтали расположен временной период в рамках одного календарного года с разбивкой на кварталы, месяцы и дни. Т.к. процесс является цикличным, то разработанные бизнес-процессы применимы в рамках не только одного года, но и в течение всего периода реализации девелоперского проекта строительства макрорайона.
По вертикали предлагается расположить все структурные исполнительные и контролирующие единицы, участвующие в бизнес-процессе реализации девелоперского проекта, включая и продажу. Основная задача экономико-организационной матрицы бизнес-процессов состоит в представлении девелоперского проекта в виде единого целого организма, в котором все процессы взаимосвязаны – входные параметры следующего процесса-задачи зависят от результатов предыдущего. При этом задействованы все ключевые и сопутствующие процессы. Данный документ может быть основным регламентирующим форматом при реализации девелоперского проекта и являться настольным и руководящим документом всех участников реализуемого проекта. Т.к. при сбое одного процесса (сроки, качество, эффективность) сразу видны изменения и возможные риски.
Детальное описание бизнес-процессов матрицы экономико-организационного моделирования на примере действующего девелоперского проекта приведено в диссертационной работе (приложение 12). Таким образом, посредством организации бизнес-процессов девелопер осуществляет контроль эффективности реализуемого им девелоперского проекта, в связи с такой функциональной особенностью предлагаемая методика имеет название экономико-организационного моделирования бизнес-процессов матрицы управления эффективностью и устойчивым развитием девелоперского проекта.
Результатом проведенного исследования с применением апробации на действующих девелоперских проектах является предлагаемая схема управления устойчивым развитием и эффективностью девелоперского проекта (рис. 29,30). Научное обоснование полученной схемы для реализации девелоперских проектов позволяет эффективно управлять проектом и реализовывать его в условиях любого количества участников, т.к. разработанная экономико-организационная модель на основании бизнес-процессов девелоперского проекта позволяет учитывать все стороны реализации проекта и возможные ситуационные изменения в процессе жизненного цикла.
