Введение к работе
Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью изыскания эффективных механизмов развития российского жилищного рынка для повышения благосостояния населения России и качества жизни путем решения жилищной проблемы.
Несмотря на активные меры государственной политики в области жилья в докризисный период (принятие Федеральной целевой программы, приоритетного национального проекта и т.д.) российский жилищный рынок не превратился в доступный для населения страны, продолжился рост цен на жилье, ухудшилась структура предложения на первичном рынке за счет роста дорого престижного жилья. Ипотека не стала массовым финансовым инструментом приобретения жилья гражданами, а, по-прежнему, оставалась дорогой для ссудозаемщиков. По оценкам аналитиков, около 5-7% российского населения могли позволить себе взять ипотечный кредит на покупку квартиры. Между тем, жилищный вопрос остро стоит для 21% населения, в очереди на улучшение жилищных условий находятся 3,3 млн. семей. Более 70% очередников - малообеспеченные семьи.
Сегодня, когда глобальный финансовый кризис в разгаре, аналитики оценивают докризисное состояние отечественного жилищного рынка как жилищный пузырь, который рано или поздно должен был лопнуть. Стремительный рост цен на первичном рынке жилья, составивший в 2006-2007 годах 40-50%, явился результатом масштабного, в значительной степени спекулятивного расширения вложений в так называемые «инвестиционные» квартиры».1
Рынок жилищного строительства еще до начала кризиса вступил в фазу торможения, стагнации, что обусловлено следующими факторами: снижением темпов строительства жилья; существенным удорожанием строительных материалов; удорожанием кредитов строительным организациям, общим сокращением земель под застройку в крупных городах, а также нехваткой земельных участков с подготовленной инженерной инфраструктурой, накопленным значительным износом материальной базы в коммунальной и инженерной инфраструктуре, монополизацией ряда региональных рынков жилья.
1 Вопросы экономики, 2009, № 3. С.7.
Таким образом, совокупность факторов, связанных с отсутствием эффективных организационно-управленческих механизмов развития жилищного рынка на фоне финансового кризиса обусловила существенное снижение платежеспособного интереса к жилищному рынку, который сегодня нуждается в реструктуризации и финансовом оздоровлении.
Актуальность темы диссертации обусловлена: во-первых, высокой социальной значимостью жилищной проблемы для России; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия федеральной и муниципальной власти с субъектами рынка; в-третьих, необходимостью изыскания наиболее эффективных форм этого взаимодействия, сочетающих контроль, регулирование со стороны властных структур с рыночными механизмами на основе государственно-частного партнерства; в-четвертых, ролью финансового механизма в развитии жилищного рынка в условиях дефицита финансирования рыночного предложения и спроса.
Актуальность темы определяется также необходимостью научного обоснования перехода к новой организационно-управленческой модели рынка, базирующейся на государственно-частном взаимодействии его субъектов.
Степень разработанности проблемы. Проблемы повышения эффективности государственной жилищной политики, развития жилищного рынка рассматриваются экономической наукой в нескольких аспектах - социальном, организационно-правовом, управленческом, финансовом. Изучив теоретические концепции, методологические положения, практические рекомендации отечественных и зарубежных исследователей в данных областях, автор диссертации изложил свою позицию о путях решения жилищной проблемы в стране.
Диссертация базируется, прежде всего, на научных идеях о росте и границах государственного вмешательства в экономическую и социальную жизнь, а также государственных институтах развития в рамках общей институциональной теории, концепциях корпоративного управления (А. Абрамов, Ф. Гершенкорн, С. Глазьев, М. Делягин, М. Докучаев, А. Жуков, Я. Кузьминов, М, В. May, Д. Норт, М. Олсон, О. Осипенко, Н. Плискевич, В. Супян, А. Радыган, А. Хайд, Т. Эггертсон, Е. Ясин и др.).
Методологическую основу настоящей работы составили труды ученых в области рынка жилой недвижимости, организации и управления инвестиционно-строительным комплексом (А. Асаул, С. Бачурина, В. Бузырев, В. Виноградов, А. Горбунов, Л. Донцова, К. Екимова, С. Иванов, М. Каменецкий, А. Карасев, В. Ресин, И. Савельева, Г. Стерник, А. Суворова, Е. Тарасевич, В. Черняк, Я. Щетинин и др.).
В ходе исследования финансовых механизмов развития жилищного рынка и инновационных финансовых инструментов были использованы теоретические положения и выводы ряда отечественных исследователей проблем сбережений, банковского кредитования, рынка секыоритизированных активов и институтов коллективных инвестиций (А. Вавилов, Ю. Данилов, И. Довдиенко, Н. Каурова, Ю. Кашин, О. Кузина, А. Луценко, Я. Миркина, Ю. Осипов, В. Пономарёв, В. Радаев, И. Рожкова, А. Саркисянц, В. Сенчагов, Ю. Сизов, А. Юров, Е. Ясин и др.).
Исследования, проведенные в последние годы такими организациями как ВЦИОМ, Фонд «Общественное мнение, Фонд «Институт экономики города», Независимый институт социальной политики, Российский независимый институт социальных и национальных проблем (РНИСиНП), Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН (ИСЭПН) и др. в области рынка доступного жилья и потребительского поведения населения, были ориентированы на изучение взаимосвязи между денежными доходами населения, сбережениями и стоимостью жилья. Вместе с тем, тема настоящей диссертации, где акцент сделан на иных методологических подходах к обеспечению доступности жилья, социально-финансовых аспектах жилищного рынка, не нашли адекватного отражения в научных работах отечественных и зарубежных исследователей.
Объектом исследования в диссертации является российский жилищный рынок.
Предметом исследования выступают экономические отношения по поводу государственно-частного социально-экономического взаимодействия субъектов российского жилищного рынка.
Цель исследования состоит в разработке организационно-управленческой модели жилищного рынка, основанной на государственно-частном взаимодействии
его субъектов.
Поставленная цель обусловила следующие задачи исследования:
выявить и классифицировать специфические характеристики жилой недвижимости как актива, обращающегося на жилищном рынке;
определить сущностные признаки институтов развития применительно к жилищному рынку;
исследовать практику государственно-частного партнерства субъектов жилищного рынка в развитых странах;
показать преимущества корпоративной формы предпринимательства и возможности их реализации в рамках институтов развития на рынке жилья;
обосновать методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка;
разработать функционально-структурную схему жилищного рынка.
Теоретическая и методологическая основы диссертации. Исследование основано на диалектической теории научного познания, единстве логического анализа и исторического развития. В работе применены системный подход, анализ и синтез, индукция и дедукция, что позволило в совокупности обеспечить достоверность и обоснованность выводов и предложений. Автор использовал статистические методы анализа доходов и расходов домохозяйств, графический, сравнения, группировок и ранжирования, прогаозных расчетов и моделирования параметров бизнес-проекта.
Кроме того, попытка научно доказать особое значение жилищного рынка в контексте текущих социальных задач и перспективных целей общества потребовала от автора оригинального подхода, который является интегрированным (совмещает несколько областей научного анализа), многоуровневым (иерархия объектов анализа), актуальным по взаимосвязи с особенностями современной социально-экономической ситуации в России и мире в целом.
При проведении диссертационного исследования автор базировался на основных положениях экономической теории, в т.ч. институциональной теории, теории менеджмента и корпоративного управления, теории сбережений, финансовых рынков. В диссертации были использованы нормативно-законодательные акты РФ, зарубежных стран, программные документы Правительства РФ, в т.ч. Министерст-
ва финансов, Минэкономразвития, Правительства Москвы, а также аналитические информационные материалы Банка России, статистические материалы Росстата.
Эмпирическую основу исследования составили официальные документы Правительства Российской Федерации, Правительства г. Москвы, справочно-статистические материалы Федеральной службы государственной статистики России, Росстроя, Минрегионразвития, Ассоциации строителей России, Российского союза промышленников и предпринимателей, прогнозно-аналитические материалы Министерства финансов РФ, Банка России, ММВБ, российских аналитических информационных агентств, Интернет-сайтов крупнейших российских строительных компаний, банков, риэлторских фирм.
Научная новизна исследования состоит в создании организационно-управленческой модели жилищного рынка, основанной на концепции государственно-частного партнерства и бизнеса, включающей методологический базис (методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий блоки), а также функционально-структурную схему жилищного рынка.
Наиболее существенные результаты, полученные лично автором:
научно обосновано определение жилищного рынка как рынка модифицированных социально-финансовых активов населения, базирующееся на социально-финансовых характеристиках жилой недвижимости как рыночного товара;
составлена классификация функций жилищного рынка, включающая три группы функций - общерыночные (ценовая, распределительная, информационная, финансовые (аккумулирующая, инвестиционная, накопительная, сберегательная) и социальные (антирисковая, обеспечения социальной политики государства, реализации социальной активности и ответственности субъектов рынка);
проведена сегментация жилищного рынка на рыночный и квазирыночный, т.е. социальный сегменты (в составе последнего разграничены сегменты льготного и бюджетного жилья) по предложенному социально-финансовому критерию;
по результатам изучения практики развитых стран в области государственно-частного взаимодействия на жилищном рынке сформулированы положения по формированию методологического базиса организационно-управленческой модели
жилищного рынка;
- идентифицированы и научно аргументированы организационно-
управленческие, правовые и социально-экономические особенности госкорпораций
как институтов развития, на основе критического анализа организационно-
правовых, финансово-экономических характеристик госкорпораций как инстілуга
развития выявлены порождаемые ими конфликты интересов субъектов рынка и да
ны рекомендации по их преодолению;
разработан методологический базис организационно-управленческой модели жилищного рынка, состоящий из пяти блоков (методологический, функциональный, институциональный, инструментальный и управленческий) и основанный на взаимовыгодном взаимодействии субъектов рынка;
разработана функционально-структурная схема жилищного рынка, особенностью которой является создание института развития - ОАО «Федеральная жилищная корпорация» с филиалами в федеральных округах и сетью региональных жилищных компаний в субъектах Российской Федерации - с обоснованием их функций по организации, контролю и управлению жилищным рынком в соответствии с общенациональными потребностями, каналов взаимодействия с другими участниками рынка, а также рекомендациями по формированию структуры капитала;
на основе анализа обеспеченности жильем населения страны в разрезе субъектов Федерации рассчитаны основные параметры проекта «Бюджетное жилье» для института развития ОАО «Федеральная жилищная корпорация», целью которого является ликвидация очередников 2008 года на получение жилья.
Практическая значимость диссертации состоит в возможностях использования научных результатов диссертации: а) законодательными органами в части формирования правовой основы деятельности госкорпораций - институтов развития, совершенствования корпоративного законодательства и стандартов корпоративного управления; б) саморегулируемыми организациями жилищного рынка в части разработки концептуальных документов по организационно-экономическому взаимодействию участников рынка на основе частно-государственного партнерства; в) профессиональными участниками жилищного рынка (строительными компаниями и финансовыми институтами) по формированию корпоративных стратегий на рынке жилой недвижимости.
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы доложены на научно-практических конференциях (XXI-e Международные Плехановские чтения - РЭА им. Г.В. Плеханова, апрель 2008г., Международная научно-практическая конференция молодых ученых "Новая экономика: движущие силы и факторы» - Ярославский государственный университет им. П.Г. Демидова, декабрь 2007).
Материалы диссертации внедрены в строительной компании ООО «Единая Строительная Компания» и используются при проведении занятий в РЭА им. Г.В. Плеханова по дисциплинам «Экономика и организация строительства», «Управление инвестиционно-строительным комплексом».
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 опубликованных работах общим объемом 1,2 п.л.
Логика и структура исследования. Логика исследования определяет структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы из 135 наименований и 14 приложений. Диссертация содержит 188 страниц текста, 17 таблиц и 16 рисунков.
