Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1. РЫНОК ЖИЛЬЯ В СИСТЕМЕ КОНКУРЕНТНЫХ И
РЕГУЛЯТИВНЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ .... 10
Институциональная структура рынка жилья и социально-экономические условия его развития в России 10
Ресурсное обеспечение процессов формирования и развития рынка жилья 29
Инструменты государственного регулирования рынка жилья и
его инвестиционное обеспечение 39
2. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ И
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНО-
ИНВЕСТИЦИОННОГО КОМПЛЕКСА г. КРАСНОДАРА .. 57
Место и роль строительно-инвестиционного комплекса в экономике г. Краснодара 57
Анализ состояния строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара на современном этапе 70
Тенденции и перспективы развития строительно-инвестиционного комплекса г. Краснодара 79
3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНЫХ
НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ г.
КРАСНОДАРА 93
Методические подходы к формированию стратегии развития жилищного строительства 93
Оценка влияния инвестиционных потоков на ценовые и объемные показатели рынка недвижимости 118
Предпосылки и направления развития механизма стимулирования инвестиционной активности на первичном
рынке жилья 125
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 141
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 146
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Экономический рост в России сопровождается значительным ростом реальных доходов населения. По официальным данным Госкомстата, темп прироста реальных доходов населения (очищенных от инфляции) в 2002 году составлял 7%, в 2003 — 15%, по оценкам в 2004 году - не менее 6%. Данный факт обусловливает рост доли сбережений населения в доходах, а это, в свою очередь, означает удлинение сроков возможного привлечения и размещения средств.
Вместе с тем развивается и другая позитивная тенденция - увеличение нормы накопления (т.е. доли инвестиций в ВВП). Все это свидетельствует о переходе российской экономики на стратегический путь устойчивого развития, о постепенной переориентации на средне- и долгосрочную перспективу.
Складывающаяся ситуация является в известном смысле уникальной, не имеющей аналогов в новейшей мировой экономической истории. Образующиеся в экономике доходы населения, не используемые на текущее потребление, неадекватно превращаются в инвестиции и кредиты в реальный и финансовый сектора экономики. На наш взгляд, этому факту есть две причины — сохраняющееся недоверие к фондовому рынку и государству как эмитенту ценных бумаг (и при этом государство остается пассивным участником рынка), и колоссальный инвестиционный спрос населения на недвижимость.
Таким образом, особенность национальной экономики заключается в том, что ускорение темпов роста ВВП, помимо ориентации на сырьевой экспортный сектор, будет опираться на развивающуюся строительную индустрию. Будучи базовым комплексом хозяйства, данная отрасль, при должном обеспечении «длинными» деньгами, должна стать лидером экономического роста в стране. Особенно это касается регионов с высокими темпами экономического роста, а, следовательно, с высокими темпами роста
доходов населения и благоприятной конъюнктурой рынка недвижимости.
Тем не менее, следует признать, что возможности развития строительного комплекса сдерживаются нехваткой «длинных» денег. За последний год была сформирована нормативно-законодательная база по ипотеке, что значительно оживило рынок недвижимости и строительную отрасль в крупных городах с растущей экономикой. Однако не следует идеализировать роль ипотечных механизмов на рынке недвижимости. Это лишь один из источников роста отрасли и рынка. Не следует уменьшать роль уже ставших привычными для России долевых схем участия населения в создании жилищной недвижимости.
Проблему инвестиционного развития строительного комплекса
крупного города целесообразно и обоснованно рассматривать в контексте
единой политики, общей идеологии с четко расставленными приоритетами и
социально-экономическими ориентирами. Ведь муниципальное
стимулирование инвестиционной деятельности в данной сфере опирается на интересы различных социальных слоев и групп с одной стороны, а с другой — на интересы развития города, - по определению Аристотеля, «единства индивидуальностей».
Степень научной разработанности проблемы. Экономическими и финансовыми проблемами городского развития занимались отечественные и зарубежные авторы: Д.С. Львов, А.Д. Некипелов, СВ. Глазьев, О.Ю. Богомолов, С.Н. Шаталин, В.И. Кушлин, В.А. Нарский, И.В. Шевченко, Л. Гитман, М. Джонк и др. Их труды стали методологической базой исследования данной диссертационной работы.
Однако вопросы прикладного характера, посвященные проблеме формирования эффективной муниципальной политики по стимулированию городского развития в жилищной сфере, на наш взгляд, требуют дальнейшей теоретической и методической разработки.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы — на
основе теоретического обобщения отечественного и зарубежного опыта, анализа состояния и тенденций развития строительного жилищного комплекса города Краснодара разработать методические подходы к формированию и реализации организационного и инвестиционного механизмов жилищной политики муниципалитета.
Для достижения поставленной цели в диссертационной работе ставились следующие задачи:
уточнение отдельных теоретических положений в области муниципальной жилищной политики;
проведение критического анализа отечественной нормативно-законодательной базы в области жилищного строительства;
формулировка методических подходов к формированию муниципальной политики инвестиционного стимулирования развития рынка жилищной недвижимости;
анализ современного состояния, проблем и тенденций развития жилищного строительства в городе Краснодаре;
обоснование основных направлений муниципальной политики в сфере жилищного строительства;
разработка экономико-математической модели оценки эффективности и целесообразности применения методов муниципального стимулирования деловой активности на рынке жилищной недвижимости;
дополнение схемы ипотечного кредитования финансовым механизмом строительных сберегательных касс как инструмента стимулирования деловой активности на первичном рынке жилой недвижимости.
Объект исследования. В качестве объекта исследования определены рынок жилья и инвестиционно-строительный комплекс г. Краснодара.
Предмет исследования. Предметом исследования является совокупность организационных и экономических отношений, возникающих в процессе разработки и реализации муниципальных жилищных программ.
Теоретическая и методологическая основа исследования состоит в конкретном приложении теории научного познания, в том числе методов дедукции и индукции к проблемам формирования эффективной инвестиционной политики на жилищном рынке крупного города. Кроме того, в работе использованы такие методы как: абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктивный и др.
В ходе написания диссертации автор опирался на труды отечественных и зарубежных экономистов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы научных и практических конференций и семинаров.
Информационной и эмпирической базой исследования послужили данные Краснодарской краевой статистической службы, отраслевых проектных и научно-исследовательских институтов, бюджетов города и края, бухгалтерская отчетность строительных организаций, инструктивные материалы и коммерческие предложения банков и инвестиционных фондов. Научная новизна исследования состоит в следующем:
уточнен понятийный аппарат в вопросах муниципальной жилищной политики, в частности, даны определения коммерческого и социального жилища, видов рисков на рынке недвижимости;
сформулированы и обоснованы критерии оценки эффективности мер стимулирования деловой активности в сфере жилищной недвижимости;
систематизированы факторы роста инвестиционной деятельности и объемов строительства в сфере жилищной недвижимости;
предложена и обоснована концепция двух направлений формирования муниципальной жилищной политики, коммерческого и социального жилища;
определены методические подходы к экономическому и инвестиционному обоснованию конкретных мер муниципальной жилищной политики, в частности, стимулирования деловой активности на первичном и
вторичном рынках недвижимости;
разработан организационно-экономический механизм реализации муниципальных жилищных программ, соединяющий социальные интересы муниципального образования и коммерческие интересы инвесторов.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения выводов и рекомендаций в работе муниципальных и государственных служб, занимающихся инвестиционным развитием территорий и регулированием финансовых институтов. Результаты диссертации позволяют решать конкретные задачи по развитию деловой активности на рынке жилой недвижимости крупных городов. Формирование муниципальной жилищной политики, основанное на выводах и рекомендациях диссертации, способно комплексно решить проблемы повышения конечного эффективного спроса и инвестиционного развития городской инфраструктуры.
Результаты исследования также могут быть использованы в лекционных и семинарских курсах по дисциплинам «Инвестиции», «Финансы», «Региональная экономика», «Банковское дело» для студентов экономических специальностей вузов.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались в установленном порядке на двух международных научно-практических конференциях: «Стратегия развития региона» (Москва, Министерство экономического развития и торговли, 2002 год), «Управление стоимостью компании» (Ростов-на-Дону, журнал «Рынок ценных бумаг» и компания «АВК», 2002 год), обсуждались на «круглых столах» международного инвестиционного форума «Кубань» - 2002, 2003 и 2004 (г. Сочи). Выводы и рекомендации диссертации внедрены в практику работы Департамента строительства и Департамента финансов администрации муниципального образования города Краснодара.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,7 п.л.
На защиту выносятся следующие основные положения:
уточнение сущности и экономического содержания рынка недвижимости крупного города в контексте городской жилищной политики: определение приоритетов развития рынков социальной и коммерческой жилой недвижимости;
обоснование факторов повышения деловой активности на рынке жилой недвижимости и определение места и роли муниципальных жилищных программ в стимулировании инвестиционной активности на рынке;
концепция формирования муниципальной жилищной политики города Краснодара;
инструменты стимулирования инвестиционной активности, направленные на повышение конечного эффективного спроса на рынке жилой недвижимости крупного города и возможностей инфраструктурного развития города в условиях либерализации земельных отношений;
формирование финансово-инвестиционной инфраструктуры рынка жилой недвижимости с участием муниципалитета, существенно расширяющей возможности реализации городских жилищных программ.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
В первой главе раскрываются теоретические, научно-методические аспекты темы, исследуются социально-экономические процессы в сфере жилья в современных условиях. Изучаются предпосылки и факторы развития рынков жилья и стратегий их государственного регулирования в мировой практике, состояние и развитие нормативно-правовой базы в России. Особое место в теоретическом исследовании уделено оценке эффективности инструментов государственного регулирования рынка недвижимости, и, в частности, коммерческого и социального его секторов. Раскрываются
основные проблемы функционирования рынков жилой недвижимости в России с позиций анализа методических подходов отечественных и зарубежных авторов — представителей различных экономических школ.
Во второй главе проводится экономическая и финансовая оценка современного состояния и тенденций развития строительно-инвестиционного комплекса города Краснодара. Подробно изучены место и роль комплекса в городской экономике, факторы и последствия динамики его экономического и финансового положения, дана оценка основных показателей развития комплекса по сравнению со среднероссийским их уровнем. Вскрыты наиболее важные проблемы дальнейшего развития строительно-инвестиционного комплекса исходя из государственной экономической и финансовой политики, складывающихся специфических условий в регионе.
В третьей главе на основании выводов из аналитической части сформулированы направления государственной и муниципальной политики на рынке недвижимости, обоснованы их цели и задачи. Особо подчеркнуто, что формирование политики регулирования рынка недвижимости должно использовать принципиально различные инструменты в секторе коммерческого и социального жилища. Предложены механизмы эффективного взаимодействия участников первичного и вторичного рынков жилья для активизации использования кредитных схем финансирования строительства, мобилизации мощного потенциала ипотеки. Определен механизм сберегательных строительных касс как специализированных банков, защищенных государственными и муниципальными гарантиями. Характерно, что разработанные механизмы и схемы базируются на экономических формах и методах стимулирования инвестиционной активности со стороны государства и муниципалитета.
