Содержание к диссертации
С.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО
8 СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1. Организационно-экономический механизм инвестирования
жилищного строительства
1.2. Анализ современных форм и методов инвестирования
средств в строительство и приобретение жилья
1.3. Особенности формирования и функционирования
программ жилищного строительства в России
2. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ г. 46
РОСТОВА-НА-ДОНУ
2.1. Социально-экономические факторы, влияющие на
46 улучшение жилищных условий
2.2. Тенденция развития строительного комплекса г.Ростова-на-
62 Дону
Ценовая конъюнктура на рынке жилья г.Ростова-на-Дону 69
Подходы к определению индекса доступности жилья 83
3. РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМОВ ПОВЫШЕНИЯ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ 90
СТРОИТЕЛЬСТВО
3.1. Разработка схемы процесса аккумуляции инвестиционных
ресурсов в жилищную сферу г. Ростова-на-Дону
3.2. Механизм инвестирования приобретения жилья с
использованием внебюджетных средств
3.3. Методика формирования универсальных функциональных
модулей для построения схем жилищной ипотеки г. Ростова-на-Дону
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 119
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 124
ПРИЛОЖЕНИЯ 135
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей экономики России и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач ее развития. Динамика процессов, наблюдаемых в отрасли жилищного строительства, коррелирует с общеэкономическими тенденциями, что обусловливается тесной взаимозависимостью между развитием различных отраслей хозяйства и инвестиционно-строительным комплексом.
Развитие жилищного строительства в России напрямую зависит от возможности привлечь финансовые ресурсы потенциальных инвесторов в строительную индустрию и государственного регулирования рыночных отношений в строительстве. Большое влияние на этот процесс оказывает развитие различных форм реализации жилья, зависящих, в свою очередь, от способности государства создать правовые и экономические условия, чтобы принадлежащие гражданам денежные средства достаточно быстро могли перейти из ряда сбережений в разряд долгосрочных инвестиций. Обеспечить высокую эффективность такого перехода можно только с помощью специализированных структур, имеющих соответствующие организационные и кадровые возможности.
Ограниченность ресурсов для осуществления инвестиционно-строительного процесса, предопределяет комбинированный характер моделей совместной деятельности. В связи с этим, источником инвестиционного оживления, на современном этапе развития экономики могут стать привлеченные внебюджетные средства, то есть средства управляющих компаний пенсионного фонда, негосударственного пенсионного фонда, страховых компаний, финансовых компаний и самих граждан.
В решении жилищной проблемы должны быть задействованы пенсионные резервы негосударственного пенсионного обеспечения, резервы страховых и финансовых компаний, а также накопления граждан.
Недостаточная проработанность механизмов привлечения денежных внебюджетных средств в инвестиционно-строительные процессы и реализацию программ жилищного строительства обуславливает необходимость создания экономически обоснованной модели привлечения ресурсов в жилищное строительство.
В связи с указанной проблемой и необходимостью практического ее разрешения была выбрана данная тема диссертации.
Степень разработанности проблемы. Теоретической и
методологической основой работы послужили исследования: И.Д. Грачева,
А.И. Гладышевского, В.Гужова, Л.Б. Зеленцова, А.К Канокова, И.Л.
Киевского, Д.С. Львова, Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеева, С.А Баронина, Е.П. Островского, Н.Е. Симионовой, Н. Синяка, Л.Г. Ходового, В.В. Бузырева, Н.А. Асаула и др.
Исследованием проблем инвестиционно-строительной деятельности занимались такие российские ученые, как СИ. Абрамов, Н.Е. Егорова,
# С.Р.Хачатрян, В.М. Васильева, Ю.П. Панибратов, Б.В. Щуров, С.А. Иванов,
Н.Ю. Яськов, И.М. Сергеев. Проблемы ипотечного жилищного кредитования
нашли отражение в трудах таких отечественных ученных, как В. Гужова,
А.Г. Ивасенко, Н.В. Опольской, В.Н. Соколов, В.В. Иванова, Е.А. Оленина,
Ю. Л. Плущевской, Р. Страпка, Н.Б. Косарева, А,Ю. Сучкова, Г.А. Цылиной,
И.В. Черняка.
Несмотря на значительный вклад в решение проблемы указанными Л»
учеными, двухуровневой модели инвестирования жилищного строительствах
использованием внебюджетных средств не создано. Необходимость
дальнейшей проработки теоретических и методических положений
экономических механизмов инвестирования жилищного строительства
обусловили выбор темы, постановку цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка и совершенствование экономического механизма реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Исследовать существующую методологическую базу инвестирования
средств в жилищное строительство.
* 2. Проанализировать основные тенденции развития и состояния рынка
жилья.
Систематизировать основные факторы, влияющие на эффективность функционирования систем кредитования жилищного строительства.
Разработать критерии к определению индекса доступности жилья на основе экономических индикаторов.
5. Изучить технологию аккумуляции инвестиционных ресурсов в
'# жилищную сферу и разработать схему формирования жилищных программ
муниципальных образований.
6. Предложить модель инвестирования жилищного строительства с
использованием денежных внебюджетных средств для распространения ее в
регионы.
7. Адаптировать методику формирования универсальных
функциональных модулей для построения схем жилищной ипотеки.
Научная гипотеза заключается в том, что негосударственные пенсионные фонды и управляющие компании должны инвестировать пенсионные средства: средства накопительной части и дополнительного пенсионного обеспечения, а также страховые и финансовые компании денежные ресурсы и граждане свои накопления в облигации субъектов федерации. Регионы в свою очередь смогут направлять вырученные за облигации жилищного найма средства в строительство жилья. В роли окончательного гаранта в данном случае будет выступать государство.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования является механизмы формирования муниципальных программ инвестирования средств в строительство жилья, объектом - инвестиционно-строительная деятельность на рынке недвижимости.
Теоретические и методологические основы исследования составляют
основные экономические законы, современные теории переходной экономики,
труды зарубежных и отечественных ученых в области управления
переходными процессами, управления инвестициями, экономики
* строительства, системного анализа, законодательные акты, регулирующие
экономические отношения в инвестиционно-строительной сферы.
Информационной основой исследования являются данные Федеральной и региональной статистики, репрезентативная информация о функционировании схем инвестирования строительства, выбранных в качестве объектов исследования.
В диссертации нашли применение методы системного анализа,
» экономического анализа, организационно-управленческого анализа,
экспертных оценок.
Научная новизна работы
1. Выявлены социально-экономические критерии, позволяющие
определить влияние на функционирование механизмов инвестирования
жилищного строительства г.Ростова-на-Дону.
2. Разработана методика определения индекса доступности жилья с
учетом собственных средств населения, схем кредитования и государственной
помощи.
3. Предложена схема процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в
жилищную сферу в г. Ростове-на-Дону.
4. Разработана модель процесса инвестирования жилищного
строительства с использованием внебюджетных средств.
5. Предложена методика формирования универсальных функциональных
модулей схем жилищной ипотеки в г.Ростова-на-Дону.
7 Теоретическая и практическая значимость полученных результатов
заключается в возможности применения предложений по использованию внебюджетных средств для инвестиционно-строительной деятельности и решения программ жилищного строительства как в г.Ростове-на-Дону так и Российской Федерации в целом. Предлагаемый механизм позволит расширить круг потенциальных участников рынка жилья и увеличить приток инвестиций в жилищное строительство.
Апробация результатов исследования. Основные положения
* диссертационной работы докладывались на международных научно-
практических конференциях «Строительство - 2002», «Строительство -2003», «Строительство - 2004» и «Строительство - 2005» по актуальным проблемам строительства в Ростовском государственном строительном университете, а так же на всероссийских семинарах в г. Москва.
Положения диссертации внедрены в учебный процесс при изучении
дисциплины «Экономика недвижимости» и «Управление недвижимостью» в
>' Ростовском государственном строительном университете.
Результаты теоретических исследований апробированы и внедрены в практическую деятельность Муниципального Учреждения «Департамент строительства города Ростова-на-Дону».
Публикации по теме диссертации.
Основное содержание диссертации отражено в 12 опубликованных работах общим объемом 6,65 п.л. По теме диссертации издано учебное пособие. Перечень и выходные данные печатных работ приведены в библиографическом списке.
Состав и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы 125 наименований и 5 приложений. Работа изложена на 135 страницах, содержит 26 таблиц и 7 рисунков.
