Содержание к диссертации
Введение
Региональное жилищное строительство как сфера инвестиционной деятельности
Особенности инвестиционной деятельности в строительстве
Характеристика регионального инвестиционно-строительного жилищного
Комплекса новосибирской области анализ источников инвестиций в жилищное строительство в новосибирской области
Теоретические основы интеграции финансового и производственного капиталов в жилищном строительстве
Негосударственные инвестиционные институты, как субъекты инвестиционной деятельности в жилищном строительстве .
Деятельность страховых компаний в россии и анализ их активности на региональном рынке инвестиций
Организационные формы интеграции финансового и производственного капиталов. Организационно-экономические основы инвестиционной деятельности в рисжк 69
Характеристика инвестиционных схем финансирования и кредитования жилищного строительства 69
Алгоритм выбора инвестиционной схемы финансирования жилья 75
Организационная модель участия страхового капитала в инвестициях в жилищное строительство 86
Прогнозируемый социально-экономический эффект от внедрения результатов исследования 91
Заключение 94
Приложение 1 97
Приложение 2 100
Приложение 3 102
Приложение 4 108
Список литературы 109
- Особенности инвестиционной деятельности в строительстве
- Характеристика регионального инвестиционно-строительного жилищного
- Деятельность страховых компаний в россии и анализ их активности на региональном рынке инвестиций
- Алгоритм выбора инвестиционной схемы финансирования жилья
Особенности инвестиционной деятельности в строительстве
Несмотря на сокращение объемов строительства нового жилья в Новосибирской области, которое началось в 1990 году, удельный вес инвестиционных вложений в жилищное строительство на рынке строительных объектов остается практически неизменным (табл.1) и составляет более 20 % всех инвестиций в строительство в жилищное строительство в пользу средств индивидуальных застройщиков, т.е. населения, что привело к необходимости создания новой нормативно-правовой базы инвестиционной деятельности. Начало ее созданию было положено принятием Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности» [76], благодаря которому в отечественное экономическое пространство впервые вошли термины, характеризующие процессы финансирования и кредитования целевых вложений: «инвестиции», «инвестирование» и проч.
В соответствии с Федеральным Законом (ФЗ) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» [76] под инвестициями понимаются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой образуется прибыль (доход) и достигается социальный эффект.
Общая классификация инвестиций в строительство по материально-вещественной форме, проведенная автором на основании определения понятия «инвестиции». и с учетом отраслевых особенностей строительства, приведена на рис.2.
Согласно п.2 статьи 1 того же Закона [76], инвестиционная деятельность — это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность действий по реализации, т.е. осуществлению, инвестиций. Таким образом, под инвестированием понимается сам факт размещения, вложения средств в какой-либо объект. Процесс реализации инвестиций называют инвестиционным процессом [134, с.20]. Обобщая вышесказанное, делаем вывод о том, что понятие "инвестиционная деятельность" включает в себя две составляющие: инвестирование и инвестиционный процесс.
Вложение средств в какой-либо проект может осуществляться по принципам финансирования, либо кредитования инвестиций.
Анализ отличий форм, характеризующих условия предоставления инвестиционных средств представлен в табл. 2.
И все же, несмотря на различия, граница между определенными выше понятиями очень подвижна и поэтому в процессе расширенного воспроизводства, к которому относится и строительство, их правомерно рассматривать как единую систему [9, с.47]. В работе В.В.Бочарова [9, с.47] определено макроэкономическое понятие «финансово-кредитного механизма», как совокупности форм и методов использования государством финансов и кредита для реализации задач социально-экономической политики. Однако, на взгляд автора данной работы, возможно сузить его понимание до масштабов понятия финансово-кредитные механизмы инвестиций или инвестиционные механизмы —как совокупности всех источников и форм финансирования и кредитования инвестиций. Инвестиционные механизмы в жилищном строительстве представляют собой организационные схемы поступления всех видов инвестиционных средств из их источников (бюджетные средства, средства организаций, средства граждан) в объект инвестиций, включают в себя условия и порядок размещения и возврата средств, а также правовое обеспечение и регулирование возникающих при этом экономических отношений.
Объектом инвестиционной деятельности в жилищном строительстве является строительство нового жилья, а также реконструкция и реставрация жилья. Жилье в свою очередь, является объектом недвижимости, т.к. «прочно связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению» [18].
Особенности инвестиционной деятельности в жилищном строительстве можно разделить на две группы: 1) связанные с особенностями строительства, как сферы производственной деятельности; 2) связанные с особенностями готовой продукции (недвижимость) жилищного строительства.
Характеристика регионального инвестиционно-строительного жилищного
Экономическое содержание понятия «комплекса», определенное в [134, с.9], позволяющего рассматривать любой объект управления с учетом всех его взаимосвязей, позволяет осуществлять группировку организаций по принципу участия в выпуске определенной продукции или оказания услуг в ситуации широкой диверсификации деятельности предприятий, характерной для современной экономики. Вся экономика страны при этом рассматривается как сложная система - единый народно-хозяйственный комплекс (ЕНХК), состоящий из более простых [134, с.10]. По определению, данному в [134, с. 10], строительный комплекс, как важнейшая составная часть ЕНХК, представляет собой совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующуюся тесными и устойчивыми экономическими, организационными, техническими и технологическими связями в получении конечного результата — обеспечении воспроизводства основных фондов народного хозяйства. Строительный комплекс охватывает все организации и предприятия, так или иначе участвующие в выпуске строительной продукции или обеспечивающие нормальный процесс капитального строительства.
В настоящее время, в связи с приоритетностью решения вопроса об источниках инвестиционных средств при осуществлении строительства термин «инвестиционно-строительный комплекс» [3] расширил понятие «строительного комплекса». Инвестиционно-строительный комплекс охватывает непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений в возведение которых этот капитал был вложен [134, с. 18].
При характеристике особенностей жилищного строительства автором отмечалось, что данная отрасль является сферой потребления большого количества материальных и денежных ресурсов. Сосредоточение этих ресурсов происходит в крупных городах - промышленных и научных центрах, которые, как правило, являются в нашей стране административными центрами субъектов Федерации, или регионов (в данной работе автором под термином «регион» понимается территория Новосибирской области, как субъекта Российской Федерации).
Инвестиционно-строительный комплекс страны представляет собой совокупность составляющих его региональных инвестиционно-строительных комплексов (РИСК). Выше уже подчеркивалась высокая социальная значимость готовой продукции жилищного строительства, следствием которой является относительно высокая инвестиционная активность в данном виде строительства, по сравнению со строительством других объектов непроизводственной сферы. Поэтому, по мнению автора данной работы, в структуре регионального строительного комплекса можно выделить его часть, которая охватывает непрерывную инвестиционную деятельность на протяжении всего процесса жилищного строительства, начиная со стадии проектно-изыскательских работ и заканчивая реализацией (а в перспективе - и эксплуатации) готовой продукции. К предприятиям регионального инвестиционно-строительного жилищного комплекса (РИСЖК) автор относит все организации, действующие на территории региона, участвующие в выпуске продукции жилищного строительства в регионе либо обеспечивающие нормальные условия для осуществления жилищного строительства.
По аналогии со структурой строительного комплекса в целом [134, с. 12], в составе регионального инвестиционно-строительного жилищного комплекса можно выделить несколько групп предприятий и организаций: группа - постоянно действующие строительные (подрядные организации, предприятия стройиндустрии), специализирующиеся на ведении жилищного строительства.
2 группа - предприятия и организации, поставляющие для жилищного строительства предметы труда (предприятия промышленности строительных материалов (в том числе, добывающие предприятия) и конструкций, деревообрабатывающей промышленности, стекольной и фарфоро-фаянсовой промышленности, производство санитарно-технического оборудования и изделий);
3 группа - предприятия, поставляющие средства труда (строительное и дорожное машиностроение, производство оборудования для промышленности строительных материалов);
4 группа - юридические и физические лица, осуществляющие кредитование и финансирование жилищного строительства (граждане, организации-заказчики, финансово-строительные компании, коммерческие и ипотечные банки, финансово-кредитные институты и т.д.);
5 группа - предприятия инфраструктуры. Можно выделить производственную (предприятия по ремонту машин; специализированные транспортные организации; проектные организации по жилищному строительству и др.) и непроизводственную (территориальные лицензионные центры; органы по сертификации; центры по ценообразованию и др.) инфраструктуру.
6 группа - организации, осуществляющие управление (координацию) жилищным строительством - комитеты по жилищному строительству в местных органах государственной власти, департаменты, объединения и т.д., а также подразделения органов госуправления по социальным вопросам.
Деятельность страховых компаний в россии и анализ их активности на региональном рынке инвестиций
Под финансово-кредитными или инвестиционными институтами автором понимаются специализированные организации, аккумулирующие значительные денежные активы, которые могут быть использованы как ссудный капитал для финансирования и кредитования различных инвестиционных проектов (краткосрочных и долгосрочных). Финансово-кредитные институты в зависимости от источников финансовых средств можно разделить на банки и небанковские учреждения. К небанковским инвестиционным институтам в экономически развитых странах относят страховые компании, пенсионные фонды, ссудо-сберегательные ассоциации, финансовые компании, инвестиционные фонды и др. [21, с. 4].
Так как вложение средств в жилищное строительство относится к долгосрочным инвестициям, то автором будет рассматриваться деятельность только тех институтов, которые могут аккумулировать денежные средства на длительный срок.
В зарубежной экономической практике инвестиции в жилищное строительство осуществляют следующие финансово-кредитные институты: коммерческие банки, страховые компании, пенсионные фонды, ссудо-сберегательные ассоциации (в США) и их аналоги (в ФРГ — сберегательные кассы и ипотечные банки, в Англии - строительные общества).
Банки осуществляют важнейшие функции кредитной системы [21, с.72]: депозитно-чековую эмиссию, коммерческий кредит, краткосрочное финансирование и определенную часть долгосрочного финансирования. Средства банков очень мобильны, основной формой аккумулирования денежных средств служат депозитные операции [21, с.73], поэтому специфика их деятельности связана, прежде всего, с краткосрочным финансированием. Кредитованием жилищного строительства занимаются специализированные (ипотечные) банки, являющиеся, как правило, дочерними банками или филиалами крупных коммерческих банков.
Ссудо-сберегательные ассоциации представляют собой кредитные товарищества, созданные для финансирования жилищного строительства [21]. Основная деятельность ссудо-сберегательных ассоциаций -предоставление ипотечных кредитов под жилищное строительство как в городах, так и в сельской местности.
Активы ссудо-сберегательных ассоциаций создаются за счет взносов пайщиков, которыми являются представители «среднего класса», желающие получить жилье или улучшить свои жилищные условия. Как указано в [21, с. 149], обострение на рынке проблемы ликвидности в конце 70-х - начале 80-х годов в США резко ухудшило положение ссудо-сберегательных ассоциаций. В этот период в целях выживания они вынуждены были пойти на широкое акционирование, отказавшись от прежней формы взаимной собственности, представлявшей собой долгие годы кооперативную форму собственности вкладчиков (депозитариев). Согласно акционерной форме, владельцы-вкладчики имели возможность купить акции на выгодных условиях, когда ассоциации начали переходить на акционерную форму. Эти изменения, а также диверсификация операций вызвали коренное изменение структуры пассивных и активных операций ссудо-сберегательных ассоциаций. В пассивных операциях ассоциаций появились новые статьи. Место кооперативных паев занял собственный капитал, который в значительной степени базируется на акционерном капитале. Ассоциации стали принимать сберегательные и срочные депозиты, что приблизило их к характеру пассивных операций коммерческих и сберегательных банков. В структуре активных операций доля ипотечных кредитов уменьшилась с 90 % активов до 45,9 %. При этом возросла доля вложений в частные и государственные бумаги. Обострение проблемы ликвидности вызвало массированный отток денег из ассоциаций. Это оказало опустошающее воздействие на ассоциации, на рынок ипотечного кредита, значительной их утрате своего влияния на жилищный строительный рынок [21, с. 148-152].
Частные пенсионные фонды чаще всего создаются на частных корпорациях, которые юридически и фактически являются их владельцами. Как правило, пенсионный фонд передается на управление в отделы коммерческих банков или страховым компаниям. Такой пенсионный фонд называется незастрахованным.
Но корпорация может также заключить соглашение со страховой компанией, по которому последняя будет получать пенсионные взносы и обеспечивать в дальнейшем выплату пенсий. В этом случае пенсионный фонд является застрахованным, поскольку он создан в рамках страховой компании. Основой пассивных операций пенсионных фондов являются ресурсы, поступающие от корпораций, предприятий, а также взносы рабочих и служащих, которые могут составлять 20-30 % всех поступлений. Чем мощнее и больше корпорация, тем меньше доля взносов рабочих и служащих. Эти взносы аккумулируются на довольно длительные сроки- 10 и более лет [21, с. 102-122].
Страховые компании за рубежом, располагая огромными денежными ресурсами, осуществляют широкую деятельность по финансированию экономики и государства. Так, в США, Англии и ФРГ страховые компании занимают одно из ведущих мест по масштабам ипотечных операций среди прочих финансово-кредитных институтов (табл. 13).
Алгоритм выбора инвестиционной схемы финансирования жилья
На основании изложенного в предыдущем параграфе диссертационного исследования, автором предлагаются к рассмотрению инвестиционные схемы финансирования жилья с участием страхового капитала (табл. 18).
1. Физическое лицо заключает с управляющей компанией-заказчиком договор об инвестиционной деятельности, что через N лет он получит квартиру с четко определенными признаками (количество комнат, размеры общей и жилой площади и проч.), построенную корпорацией в доме по указанному в договоре адресу. График внесения инвестиционных взносов определяется соглашением сторон и фиксируется в договоре.
2. Страховая компания заключает с физическим лицом-инвестором договор страхования риска неполучения жилья через N лет по инвестиционному договору. Стоимость приобретаемого жилья увеличится на сумму страховых взносов по договору страхования риска. Сумма страховых взносов (СВ) определяется как СВ = СС х П (6), где СС -страховая сумма по договору страхования, принимается равной прогнозной сметной стоимости строительства объекта (квартиры) [11,с.96],руб.; П - ставка для определения суммы страхового взноса по договору страхования, %. Дополнительной гарантией выполнения заказчиком своих обязательств по инвестиционному договору является контрольный пакет акций страховой компании в уставном капитале компании-заказчика. У частного инвестора появляются дополнительные гарантии выполнения заказчиком своих обязательств по инвестиционному договору.
Вторая схема (рис.5) связана с применением в рамках предлагаемой организационной модели взаимодействия участников схемы ипотечного кредитования, как инвестиционного механизма кредитования жилищного строительства.
Во второй главе данной работы оговаривалось закрепленное законодательством за страховыми компаниями право выдачи ссуд страхователям в пределах страховой суммы, что позволяет успешно использовать механизм ипотечного кредитования по следующему алгоритму:
1) Физическое лицо предлагает страховой компании заключить с ним договор личного страхования (конкретный вид страховки оговаривается индивидуально) страховая сумма по которому определяется как:
3) Страховая компания определяет платежеспособность клиента на оснований сведений о среднемесячном доходе за последние 12 месяцев. В качестве Методики определения платежеспособности заемщика страховщика предлагается Методика Сбербанка России, изложенная в первой главе диссертации (формула (2)). В зависимости от результатов оценки платежеспособности принимается решение о заключении договора страхования с последующим заключением договора ипотеки, по которому заемщик страховщик в пределах страховой суммы берет ссуду под залог недвижимости у компании-страхователя под залог приобретаемого жилья.
4) Исходя из соображений экономической целесообразности кредитования страховой компанией своих клиентов, оговаривается дополнительное условие к договору ипотеки, что в течении определенного срока (например, в течение трех лет) после выплаты своих обязательств по первичным договорам (договора страхования и ипотечного договора), заемщик обязуется страховать свое имущество в страховой компании, на условиях, действующих на момент заключения нового договора страхования.
Из вышеизложенного следует, что от 20 до 30 процентов стоимости квартиры заемщик должен будет внести первоначально за счет своих средств. Кроме того, на протяжении всего времени действия ипотечного договора ни заемщик, ни члены его семьи не должны регистрироваться (оформлять прописку) по адресу приобретенного жилья, однако имеет право на фактическое проживание в квартире.
Третья схема (рис.6) является самой сложной для исполнения и предполагает более длительные сроки страхования. В основе ее лежит использование в качестве инвестиционного механизма жилищных ценных бумаг. Алгоритм инвестирования:
1. Физическое лицо-страховщик заключает со страхователем долгосрочный договор накопительного страхования жизни (например, страховым случаем по такому договору может быть дожитие застрахованного лица до определенного возраста). Минимальный срок такого договора устанавливается страховой компанией (целесообразнее — не менее 3-5 лет). Одним из условий договора является то, что страховая сумма соответствует стоимости определенного количества метров жилья из расчета по номинальной стоимости 1 квадратного метра общей площади, определенной при выпуске жилищных сертификатов, выпускаемых компанией-заказчиком строительной корпорации. В договоре страхования также оговариваются условия, что сумма договора пересматривается ежеквартально в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости метра квадратного по жилищному сертификату.
2. Страховая компания использует средства по таким договорам на покупку жилищных сертификатов текущего выпуска по номинальной стоимости с последующим обменом их на готовые квартиры и/или на жилищные сертификаты нового выпуска.
3. Готовые квартиры реализуются страховой компанией через вторичный рынок жилья по рыночной стоимости, после чего часть средств от продажи квартир направляется на покупку жилищных сертификатов нового выпуска по номинальной стоимости. Обязательным условием является наличие у страховой компании жилищных сертификатов, дающих право на получение количества метров жилья, равных суммарным обязательствам по договорам страхования.
Данная схема может привлечь население, так как предполагает приобретение жилья в рассрочку по ценам, соответствующим инвесторской сметной стоимости строительства, т.е. ниже рыночных.
