Введение к работе
Актуальность темы исследования обосновывается многолетним жилищным кризисом в стране, недостаточным количеством жилой площади и ветхостью значительной части существующего жилого фонда. Уже многие годы жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем в нашей стране. В последние годы тенденция к обострению кризиса сохраняется в связи с тем, что в годы перестройки из-за недостаточных финансовых ресурсов сократился ввод в строй новых жилых и социально-бытовых объектов, а также имело место сокращение и нарушение регулярного плана ремонтно-восстановительных работ, и ухудшилось их финансовое распределение по объектам различной классности. Кроме того, возрос приток иммигрантов из бывших союзных республик.
В 80-х, 90-х годах пытались решить эту проблему в основном за счет нового строительства. Техническая эксплуатация и воспроизводство имеющегося жилищного фонда осуществлялись в основном по остаточному принципу. Длительное недофинансирование приводило к преждевременному износу и обветшанию объектов жилой недвижимости и как следствие, значительно сократилась интенсивность исследований в области развития методологии технической эксплуатации и воспроизводства имеющегося жилищного фонда, и существенно снизилось по сравнению с мировым уровнем качество планирования эксплуатационных и ремонтных мероприятий. Сложилась ситуация, когда объем вводимого в эксплуатацию жилищного фонда оказался соизмеримым с объемом выводимого в разряд ветхого жилого фонда.
Вместе с тем, опыт и проведенные автором расчеты показывают, что задачу национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» трудно выполнить успешно лишь путем нового строительства. Одним из перспективных направлений, которые способствовали бы успешной реализации национального проекта в период перехода на новые формы управления недвижимостью, по мнению автора, является активное участие государства в целенаправленной финансовой поддержке работ по содержанию и воспроизводству имеющегося жилищного фонда.
В последнее время осуществляется ряд серьезных мер по исправлению ситуации сложившейся в нашей стране в области организации и проведения технической эксплуатации и воспроизводства имеющегося жилищного фонда. Совершенствуется нормативно-правовая база, принят очень важный закон (ФЗ № 185 от 21 июля 2007 года «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»). Однако финансовые возможности государства не беспредельны, поэтому важнейшей задачей в этих условиях становится рациональное использование выделяемых государством денежных средств. Как известно, объем затрат в значительной степени зависит от качества планирования. Современный уровень мероприятий планирования, в силу ряда причин, не соответствует современным требованиям и возможностям.
Учитывая рассматриваемые обстоятельства, еще большую актуальность приобретает проблема совершенствования системы планирования мероприятий технической эксплуатации и воспроизводства имеющегося жилого фонда на основе применения современных математических методов оптимизации расчетов межремонтных циклов и возможностей вычислительной техники в сочетании с информационными технологиями.
Полученные автором результаты собственных исследований, проведенных с учетом как отечественного, так и зарубежного опыта, позволят обогатить и усовершенствовать существующий сегодня набор теоретико-методических и практических разработок в жилищно-коммунальной сфере.
Степень разработанности научной проблемы. В процессе исследования автор опирался на работы ученых, внесших вклад в исследование вопросов обеспечения устойчивого развития жилищно-коммунальной отрасли, среди которых такие как А.Н. Асаул, В.А. Афанасьев, В.В. Бузырев, А.А., Б.К. Бурак, А.А. Горбунов, П.Г. Грабовый, А.А. Гусаков, М.Г. Журавлева, В.Ф. Касьянов, В.В. Леонов, В.Я. Мищенко, Ю.П. Панибратов, Г.А. Порывай, Б.В. Прыкин, И.В. Рыбалко, В.П. Силин, В.П. Стороженко, А.М. Стражников, Р.И. Фоков, А.К. Шрейбер, К.А. Шрейбер, М.С. Шумилов и другие авторы.
Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма управления ремонтно-восстановительными работами на объектах жилой недвижимости, базирующегося на применении современных математических методов.
Эта цель связывается с важнейшей экономической задачей организаций ЖКХ – достижением максимальной прибыли от эксплуатации жилищного фонда. При этом автором особое внимание уделяется оптимизации длительности и количества межремонтных циклов, обеспечивающих получение максимально возможной прибыли за весь период эксплуатации жилищного объекта.
Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:
- определить степень соответствия технического состояния жилищного фонда России требованиям, предъявляемым к жилью на современном этапе;
- выполнить анализ реализации программ капитального ремонта жилищного фонда в России на примере г. Москвы;
- изучить опыт зарубежных стран в сфере эксплуатации недвижимости и поддержания ее в хорошем состоянии с целью применения его отдельных аспектов в современной российской практике;
- исследовать возможности увеличения прибыли от эксплуатации жилой недвижимости;
- структуризировать методы и подходы к управлению ремонтно-восстановительными работами;
- разработать модели расчетов, позволяющие определить наиболее целесообразную частоту ремонтно-восстановительных работ объекта недвижимости, их объем и рациональные финансовые затраты;
- разработать методические рекомендации по управлению эксплуатацией объекта, применение которых позволит продлять срок его службы;
- предложить методику расчета рациональных финансовых затрат на техническое обслуживание и ремонтные работы отдельных структур жилого объекта в случае их отказа;
- исследовать фактор влияния накопленной стоимости и скорости износа объекта на основные технические и экономические показатели, учитывая стохастический характер изучаемых процессов.
Объектом исследования выступает организационно-экономический механизм управления ремонтно-восстановительными работами объектов жилой недвижимости в условиях перехода ЖКХ на новые формы управления жилищным фондом.
Предметом исследования является совокупность экономических отношений, возникающих в процессе управления эксплуатацией и воспроизводством жилищного фонда города.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, основные положения современной экономической теории, системного анализа, теории управления, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященные проблемам регулирования процессов воспроизводства жилищного фонда, а также результаты работ научно-исследовательских институтов экономического и строительного профиля.
Информационной базой исследования явились опубликованные материалы государственной статистики и результаты конкретного социально-экономического исследования, проведенного автором на предприятиях ЖКХ, а также материалы из отечественных и зарубежных публикаций в области экономики, организации и управления жилищно-коммунальным хозяйством.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в систематизации закономерностей и принципов управления капитальным ремонтом городского жилищного фонда и моделировании экономического механизма, который включает нормативно-правовой, экономический и организационный блоки.
Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:
1) на основе проведенного анализа действующей нормативно-методической базы, регулирующей вопросы эксплуатации и ремонтно-восстановительных работ жилищного фонда, определены приоритетные направления развития жилищно-коммунального комплекса России;
2) на базе оценки технического состояния жилищного фонда России разработана авторская методика планирования ремонтно-восстановительных работ, позволяющая продлить срок эксплуатации объекта;
3) разработана методика определения рационального режима ремонтно-эксплуатационных работ в жилищно-коммунальном комплексе, включающая степень износа объекта;
4) развиты научно-методические основы учета влияния накопленной прибыли и скорости износа объекта на основные технические и экономические показатели такие, как объем и частота ремонтов, их стоимость, срок службы объекта, прибыль, получаемая от эксплуатации объекта с учетом стохастического характера изучаемых процессов;
5) построены алгебраические, аналитические и графические модели, дающие возможность определить момент достижения максимума накопленной прибыли от эксплуатации жилой недвижимости, а также ее численную величину, что позволяет, в свою очередь, определить целесообразность ремонтно-восстановительных работ объекта недвижимости;
6) предложены методы рационализации процесса эксплуатации объектов, допускающих как восстанавливаемые, так и не восстанавливаемые аварийные отказы;
7) сформированы подходы к определению оптимального соотношения между арендной платой и расходами арендодателя на содержание и ремонты сдаваемого в аренду объекта недвижимости с учетом рисков, связанных с воздействием природных и техногенных факторов.
Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретико-методических основ управления воспроизводством жилищного фонда.
Практическая значимость работы заключается в том, что предложенные автором методические принципы и разработанный современный инструментарий по организации и управлению эксплуатацией и осуществлением ремонтно-восстановительных работ объектов жилой недвижимости позволяют существенно снижать затраты на их выполнение.
Основные теоретико-методические положения и выводы, а также разработанный аналитический инструментарий и программный продукт могут быть использованы для совершенствования системы планирования работ по эксплуатации и ремонту объектов жилой недвижимости организациями ЖКК в условиях перехода на новые формы управления жилищным фондом.
Разработанный аналитический аппарат позволяет получить рациональные технико-экономические решения в процессе планирования ремонтно-восстановительных работ жилищных объектов, что будет способствовать их эффективности и эксплуатационной прибыльности на основе снижения материальных и финансовых затрат.
Апробация и внедрение результатов. Отдельные положения диссертации нашли отражение в практической работе ООО «Эксжилстрой» при планировании проведения капитального ремонта жилищного фонда на среднесрочную и долгосрочную перспективы, а также в учебном процессе Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.
Основные результаты, полученные с использованием предложенного в диссертации организационно-экономического механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда обсуждались:
на заседаниях Научно-технического Совета МИКХиС (г. Москва, 2005 г., 2006 г., 2007 г.) и приняты Министерством образования;
на 63 Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР Самарского строительного университета за 2005г.;
на Всероссийской межведомственной конференции 2005 г. МИКХиС на тему: «Актуальные проблемы подготовки специалистов по недвижимости»;
на VI научно-технической конференции МИКХиС 2006 г. на тему: «Проблемы качества и надежности проектирования, строительства зданий и сооружений»;
на научно-практической конференции МГАКХиС 2009 г. на тему: «Экономико-правовые и социально-культурные проблемы развития города».
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.
