Содержание к диссертации
Глава 1. Теоретические основы эффективного использования зе- 8 мельных участков города с ветхой застройкой
Земельные участки с ветхой застройкой как объект повыше- 8 ния эффективности использования земельных ресурсов города
Правовые механизмы повышения эффективного исполь- 23 зования застроенных территорий города
Экономический механизм повышения эффективного ис- 28 пользования застроенных территорий города
Глава 2. Особенности повышения эффективности использования 39 застроенных земельных участков города
2.1. Анализ ресурсного качества застроенных территорий и 39
механизма управления их эффективным использованием
2.2. Организационно-правовое обеспечение эффективного 57
использования земельных участков, занятых ветхим фондом
2.3. Обоснование эффективности совершенствования исполь- 64
зования застроенных земельных участков для городского
бюджета
Глава 3. Оценка эффективности градостроительного развития за- 75 строенных земельных участков
Методика оценки эффективности использования земель- 75 ных участков в реконструируемых кварталах
Технико-экономическое обоснование повышения эффек- 92 тивности использования застроенных земельных участков
3.3. Оценка экономической эффективности использования 116
земельного участка в кварталах с ветхой застройкой
Выводы и предложения 121
Библиографический список 124
Введение к работе
Актуальность исследования. В настоящее время в большинстве российских городов всё большую актуальность приобретает использование такого ресурса, как городская земля. Анализ современной градостроительной и землеустроительной практики свидетельствует, что большинство городов развиваются экстенсивно. Однако в крупнейших, крупных и больших городах свободных от застройки территорий становится всё меньше. Например, города Москва и С. Петербург практически исчерпали все свободные земли и переходят к освоению земель производственных зон, реорганизуемых в процессе совершенствования функционального зонирования города, к реконструкции, или развитию, земельных участков, на которых размещаются ветхие строения или объекты незавершённого строительства, предназначенные в соответствии с территориальным зонированием к иному виду использования.
В условиях рыночной экономики финансирование совершенствования использования застроенных земельных участков жилой и коммерческой застройки производится, главным образом, частными инвесторами. Однако правовое, градостроительное и землеустроительное регулирование и управление развитием земельных участков осуществляется соответствующими государственными органами. То есть можно говорить о недостаточном взаимодействии городского сообщества и частных инвесторов в вопросах освоения городских земель.
Земельный рынок города является «рычагом», который обеспечивает рациональное управление земельными участками, путем рыночного оборота городских земель, в процессе которого земельные участки переходят от неэффективного пользователя к эффективному. Критерием эффективности использования следует считать ценность земельного участка. То есть эффективным будет то использование, которое из возможных в соответствии с градостроительными регламентами приводит к максимальной стоимости земельного участка. Поэтому необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, как основного экономического показателя, на котором строится
4 и осуществляется взаимодействие городского сообщества и частного инвестора в градостроительной деятельности.
Состояние изученности проблемы. Методы, модели и процедуры системного регулирования и управления процессами городского землеустройства и градостроительства отражены в трудах С.С. Бачуриной [25], С.Н. Волкова [38], Ю.С. Попкова [92], В.А. Прорвича [90], В.И. Ресина [92] и др. Теоретические и научно-методические проблемы массовой и индивидуальной оценки земель городских поселений в рыночных условиях рассматриваются в трудах В.Р. Беленького [26], СВ. Бороздина [30], А.А. Варламова [33], П.Г. Грабового [120], Н.В. Воловича [39], СИ. Кабаковой [57], Н.Г. Конокотина [105], А. П. Ромма [94], А.Э. Сагайдака [95], А.А. Сегединова [101], М.А. Федотовой [112], Ю.А. Цыпкина [118], Д.К. Эккерта [87],, Д.П. Фридмана [114], и других.
В работах этих авторов вопросы оценки земли и иной недвижимости рассмотрены во взаимосвязи с вопросами землепользования, землеустройства, территориально-планировочной организации городских земель, социально-экономического развития города.
В то же время в большинстве случаев принятие решения о развитии конкретных застроенных земельных участков производится на основе субъективного мнения инвестора, градостроителя и аналитика рынка недвижимости без должного анализа инвестиционной привлекательности земельного участка как с позиций инвестора, так и с позиций городского сообщества в целом. Это связано с отсутствием оценки рыночной стоимости земельного участка в процессе анализа инвестиционной привлекательности его. Поэтому разработка соответствующей методологии экономической оценки земель для практики территориального планировании развития городских земель представляется весьма своевременной и актуальной.
Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений обоснования эффективности использования земель-
5 ных участков города, застроенных ветхим фондом, на основе оценки их стоимости.
Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:
исследовать процесс повышения эффективности использования земельных участков с устаревшим типом застройки в условиях значительной дифференциации градостроительной ценности земель в черте города;
определить факторы, влияющие на эффективность использования застроенных ветхим фондом городских земель, учёт которых обеспечит сбалансированность интересов города и инвестора-застройщика при осуществлении проектов развития таких земельных участков;
разработать методику определения эффективного использования земельных участков, занятых ветхим фондом, основанную на оценке рыночной стоимости земельного участка
разработать алгоритм экономической оценки земельных участков, результатом которой явятся показатели, характеризующие привлекательность этих участков для инвесторов и городского сообщества, осуществляющих на взаимовыгодных условиях развитие городских земель;
выполнить оценку эффективного использования конкретного застроенного земельного участка и рассчитать полученный экономический эффект.
Объектом исследования являются земельные участки города Москвы, занятые ветхим фондом.
Предметом исследования служат объективные закономерности формирования ценности застроенных городских земель и механизм обоснования эффективного использования таких земельных участков.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования явились положения классической экономической теории, научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам управления и оценки городских земель.
В работе над диссертацией использовались законодательные акты Российской Федерации и города Москвы, данные государственной статистики,
нормативно-методические материалы по управлению и территориальному планированию города, а также опубликованная по этим вопросам литература и методические указания.
В процессе исследования применялись монографический, экономико-статистический, экспертных оценок, расчетно-конструктивный, аналитический и вариантный методы исследования.
Научная новизна диссертации состоит в следующем:
теоретически доказана необходимость государственного и частного регулирования использования земельных участков города, занятых ветхой застройкой, в целях обеспечения их эффективного землепользования в рыночных условиях;
вскрыты положительные моменты и недостатки действующего государственного управления использованием застроенных земельных участков и на этой основе даны предложения по его совершенствованию;
выявлены наиболее существенные факторы, формирующие ценность земельных участков, занятых ветхим фондом, в планировочной структуре города и предложена методика определения градостроительной ценности таких участков, основанная на учёте предложенных факторов;
впервые предложена методика оценки инвестиционной привлекательности застроенных земельных участков, использующая в качестве критерия оценки градостроительную ценность таких участков, выраженную показателем рыночной стоимости земельного участка;
впервые для оценки рыночной стоимости земельного участка, застроенного ветхим фондом, предложены методы оценки доходного подхода, основанные на переменной ставке дисконтирования;
произведены расчёты рыночной стоимости земельных участков, планируемых для развития, и обоснована экономическая и социальная эффективность их развития в интересах городского сообщества.
Практическая значимость исследования. Разработанные теоретические положения, методические подходы и практические рекомендации позволят
7 решать вопросы эффективного управления землепользованием города, могут использоваться в качестве методической основы, при разработке землеустроительной и градостроительной документации по реконструкции городских территорий, при разработке проектов эффективного использования земельных участков, способствовать более объективной рыночной оценке земельных участков, подлежащих освоению путём реконструкции.
Использование на практике предложений и рекомендаций диссертации будет способствовать более объективной, многофункциональной оценке эффективности землепользования с учетом реальных условий образования ренты и уровня развития экономики городов, формированию обоснованной земельно-имущественной, социально-экономической, инвестиционной политики города.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации нашли отражение в опубликованных научных работах и отчётах по оценке рыночной стоимости земельных участков различного функционального назначения. Всего по материалам исследования опубликовано 10 статей общим объёмом 7,0 п.л., из которых лично автором написано 4,2 п.л.
Основные положения диссертационной работы были доложены автором на 13-ых Международных Плехановских чтениях в 2000 г. и научно-практических конференциях Государственного университета по землеустройству в 2004-2006 гг.
Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографический список (137 наименований). Работа изложена на 137 страницах машинописного текста, содержит 14 схем и рисунков, 22 таблицы.
Похожие диссертации на Экономическое обоснование повышения эффективности использования земельных участков с ветхой застройкой
