Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
1.ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
ИССЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ 13
1.1. Жилище и жилищные отношения как объекты социально-
экономического исследования 13
Жилище в иерархии человеческих потребностей 18
Жилище как потребительское благо и его функции 22
Жилище как товар 27
Жилище как богатство и капитал 33
1.2. Жилище и потребительский выбор 37
2. АДЕКВАТНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩА КАК
ИНДИКАТОРЫ УСТОЙЧИВОГО СОЦИАЛЬНО-
ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ 44
Жилищные индикаторы в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития 44
Адекватность жилища как основа качества жизни 52
2.3. Доступность жилья как важнейший социально-экономический
индикатор 73
3. ЖИЛИЩНЫЙ КОМПЛЕКС КАК МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКАЯ
СИСТЕМА 99
Системный, морфологический и логико-функциональный анализ регионального жилищного комплекса 99
Место жилищного комплекса в региональной социо-эколого-экономической системе 108
Жилищное строительство и первичный рынок жилья 116
Вторичный рынок жилья 143
Рынок жилищных услуг 150
Жилищное хозяйство 156
4. РЕНОВАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ КАК ОСНОВА
ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 170
Сущность и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда 170
Способы и методы реновации жилищного фонда 177
5. ИНВЕСТИРОВАНИЕ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В
РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 190
Методологические основы региональной инвестологии 190
Инвестиционный статус жилищного комплекса 195
Инвестиционные параметры процесса реновации жилищного фонда 212
Механизмы и финансовые инструменты привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда 216
Облигационные жилищные займы 223
Жилищное кредитование 240
Жилищный лизинг 256
6. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕГИОНАЛЬНОМ
ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 266
Механизм государственного регулирования инвестиций в жилищном комплексе 266
Формирование концепции региональной реновационной политики 281
Управление стоимостью проектов реновации жилищного фонда ... 289
7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИОННЫХ
ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ ... 316
Особенности оценки эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий 316
Разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий 321
Оптимизация распределения инвестиционных ресурсов в рамках программы реновации жилищного фонда 329
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 338
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 344
ПРИЛОЖЕНИЯ 361
Введение к работе
Реформирование экономики России, демократизация и гуманизация общества должны найти отражение в преобразовании среды жизнедеятельности человека. Однако проблемы формирования современной качественной жилой среды обостряются в связи с тем, что развитие рыночных отношений в жилищной сфере превратило жилище в труднодоступное для значительной части населения благо. Трансформация экономических отношений в стране и экономические преобразования 1990-х годов пагубно отразились на жилищной сфере. Сокращение инвестиций в жилище и, как следствие, снижение объемов ввода нового жилья, катастрофическое нарастание физического и функционального износа эксплуатируемых жилых зданий фактически привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда. Противоречие между возрастающими потребностями человека в современном жилище и низкой доступностью жилищных услуг усилилось, обострив целый ряд социально-экономических проблем.
Очевидно, что жилищная проблема не является сугубо экономической и имеет более широкие проявления и последствия. Неадекватная жилая среда сказывается на физическом и психологическом состоянии человека, на образовании и развитии семей, на уровне преступности, на социальных контактах и т.д. Состояние жилой среды и жилищные условия населения отражаются на экономике, политике и культуре страны - то есть на всей жизни общества. Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России.
В числе наиболее сложных экономических проблем, связанных с созда-
ниєм современной качественной среды жизнедеятельности человека, можно выделить проблемы реновации жилищного фонда и эффективного инвестирования в жилищном комплексе с целью обеспечения расширенного воспроизводства жилища и жилищных услуг. Научное осмысление и решение этих проблем, формирование приоритетов инвестиционной и жилищной политики должны базироваться на концепциях равных возможностей, адекватного и достаточного жилища и устойчивого социо-эколого-экономического развития страны и регионов.
Несмотря на активные исследования, которые ведутся в этих направлениях, многие проблемы, в частности, проблемы обеспечения доступности жилья, эффективного функционирования жилищного комплекса как мезо-экономической системы, проблемы оценки места и роли реновационных процессов в воспроизводстве жилья, регулирования эффективности реновационного процесса в жилищной сфере, повышения инвестиционного статуса жилищного комплекса и т.д. остаются не решенными и требуют научного осмысления, обоснования и дополнительного изучения.
В работах отечественных ученых жилье и жилищные отношения как объекты исследования рассматриваются, как правило, в рамках отдельных фаз воспроизводственного цикла: производство жилья (жилищное строительство), распределение и обмен жилья (рынок жилья), потребление (жилищно-коммунальное хозяйство). Таким образом, воспроизводственный процесс как объект исследования оказывается разорванным. Исследования рынка жилья выполняются, как правило, без учета взаимосвязи рынка жилья с другими региональными рынками, в первую очередь, со строительным рынком, рынком жилищно-коммунальных услуг, рынком кредитных услуг и т.д. Практически не рассматривается в качестве целостного объекта исследования жилищный комплекс как полиструктурная мезоэкономическая система. Исследования инвестиционной деятельности в регионе, как правило, выполняются без привязки к конкретным отраслям, и практически не исследованы вопросы оцен-
б ки инвестиционной привлекательности и инвестиционного потенциала регионального жилищного комплекса.
Необходимость комплексного исследования этих проблем обуславливает актуальность данной работы, в которой на основе системного подхода рассматриваются механизмы функционирования жилищного комплекса и проблемы инвестирования реновационных процессов, обеспечивающих воспроизводство жилища и жилищных услуг.
Объектом исследования является региональный жилищный комплекс как мезоэкономическая система, обеспечивающая производство, распределение, обмен и потребление жилища и формирование качественной среды жизнедеятельности человека.
Предметом исследования являются организационно-экономические и финансовые механизмы инвестирования реновационных процессов, осуществляемых в жилищном комплексе и являющихся основой воспроизводства жилищного фонда.
Цель исследования заключается в развитии теории и методологии эффективного инвестирования реновационных процессов в системе регионального воспроизводства жилья и жилищных отношений и разработке организационно-экономических механизмов регулирования инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе.
Цель исследования предопределила круг рассматриваемых задач:
обобщение и систематизация основных экономических категорий, характеризующих систему экономических отношений в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилья;
исследование и анализ жилищных индикаторов в системе индикаторов устойчивого социально-экономического развития;
морфологический и логико-функциональный анализ жилищного комплекса как мезоэкономической системы, обеспечивающей процессы воспроизводства жилища;
исследование содержания, форм и особенностей реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда;
формирование концепции реновационной политики в региональном жилищном комплексе;
оценка условий и факторов привлечения инвестиционных ресурсов в региональный жилищный комплекс;
исследование организационно-экономического механизма и финансовых инструментов привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда;
разработка механизма регулирования инвестиционных процессов в реновации жилищного фонда;
разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда;
построение модели оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в рамках программы реновации жилищного фонда.
Методологической основой исследования явились труды классиков экономической теории, основные экономические доктрины которых легли в основу современных направлений экономической науки. Данное исследование основывалось на таких фундаментальных экономических теориях, как теория общественного воспроизводства, теория потребительского выбора, теории региональных рынков, общая теория систем, теория эффективности инвестиций и др.
Исследование проблем, рассматриваемых в данной диссертации, лежит в плоскости трех важнейших направлений современной экономической науки: жилищной экономики, инвестологии и регионологии. В рамках этих научных направлений ведутся серьезные научные исследования, в которых поднимаются и решаются актуальные социально-экономические задачи, имеющие важное народно-хозяйственное значение. Труды отечественных и зарубежных ученых, выполненные в рамках этих научных направлений оказали значительное влияние на формирование научных взглядов автора.
Значительный вклад в развитие теоретических и методических положе-
ний жилищной экономики внесли исследования А.Н. Асаула, О.Э. Бессоновой, В.В. Бузырева, Э. Дойча (Е. Deutsch), С.А. Ершовой, К.В. Кияненко, Д. Коргела (J. Corgel), Н.Б. Косаревой, Г. Поляковского, О.В. Простневой, Л.Ю. Руди, Ю.Ф. Симионова, Г. Смитта (Н. Smith), Г.М. Стерника, Р. Страй-ка (R. Struyk), СР. Хачатряна, В.В. Черняка, В.З. Черняка, Е.С. Шоминой и
др.
Теоретическим исследованиям в области инвестологии, в том числе исследованию проблем эффективного инвестирования в жилищной сфере, посвящены работы Е.М. Блеха, В. Бругмана (W. Brueggeman), А.В. Воронцов-ского, И Гришиной, О.А. Доничева, Н.И. Климовой, И.Г. Лимаренко, В.В. Новожилова, Я.А. Рекитара, И. Ройзмана, В.А. Смирнова, Е.Б. Смирнова, Д. Фишера (J. Fisher), B.C. Чекалина, Н.М. Чикишевой, А.Г. Шахназарова и др.
Проблемы устойчивого социо-эколого-экономического развития городов и регионов и инвестирования как основы экономического роста территорий исследованы в работах А.Г. Гранберга, А.С Маршаловой, А.С. Новоселова, П.А. Ореховского, О.С. Пчелинцева, Р.И. Шнипера, А.Л. Шушарина.
В то же время жилище, жилищные инвестиции и жилищный комплекс как объекты социально-экономического исследования являются полисущностными и полиструктурными системами, что обуславливает многоаспект-ность исследуемых экономических проблем и плюрализм методологических подходов. В данном исследовании автор основывался на важнейших принципах научного познания: полнота, системность, целостность, доказательность.
Информационной основой исследования стала статистическая и аналитическая информация Госкомстата Российской Федерации (Росстата), Центрального Банка Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, статистические и аналитические материалы ООН-ХАБИТАТ (UN-HABITAT), Американского Бюро Переписи (US Census Bureau), а также данные о состоянии жилищного строительства, рынка жи-
лья, жилищного хозяйства, деятельности экономических субъектов в жилищной сфере Томской области, собранные и обработанные лично автором.
Основные научные результаты, определяющие теоретическую значимость исследования, состоят в решении крупной научной проблемы, имеющей важное социально-экономическое значение - теоретическое и методологическое обеспечение эффективного инвестирования реновационных процессов в жилищном комплексе как основы воспроизводства жилищного фонда и устойчивого развития региональной социо-эколого-экономической системы.
Важным научным результатом работы можно считать формирование методологических основ теории реновации жилищного фонда как нового научного направления жилищной экономики.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
Обобщено содержание категории «жилище» и показана тройственная природа жилища как объекта социально-экономического исследования.
Обоснована значимость показателей адекватности и доступности жилья в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития, разработана методика расчета показателя доступности жилья как важнейшего жилищного индикатора на основе учета основных факторов, определяющих платежеспособность покупателей на рынке жилья.
Разработана морфологическая модель регионального жилищного комплекса, объединяющая жилищное строительство (первичный рынок жилья), вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство в единую мезоэкономическую систему, и раскрывающая механизм функционирования подсистем жилищного комплекса в процессе производства, распределения, обмена, потребления и реновации жилья.
Определены понятие, содержание и формы реновационных процессов в жилищной сфере и их роль в воспроизводстве жилищного фонда. Теоретически обосновано выделение реновационных процессов в отдельную фазу воспроизводственного цикла, осуществляемого в жилищном комплексе. Вве-
дены понятия «жилищные инвестиции реновационного типа» и «жилищные инвестиции обменного типа» и показана их взаимосвязь.
Введено понятие «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» как многокомпонентной территориально-отраслевой инвестиционной характеристики, определяющей условия и параметры инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе, и предложена система показателей для его оценки.
Обоснованы теоретические и методические подходы к выбору финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение инвестиций в реновацию жилищного фонда, основанные на комбинированном использовании механизмов целевых жилищных займов, ипотечного жилищного кредитования, жилищного лизинга.
Разработан организационно-экономический механизм удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья на основе учета экзогенных затратоформирующих факторов.
Обоснованы особенности методологических подходов к оценке эффективности проектов реновации жилищного фонда. Предложена методика оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда, учитывающая социально-экономические последствия реализации проекта для населения.
9. Разработана модель оптимизации распределения инвестиционных
ресурсов в рамках региональной целевой программы реновации жилищного
фонда.
Практическая значимость исследования заключается в разработке организационно-экономических механизмов привлечения и регулирования инвестиций в жилищном комплексе и решении задач оптимизации распределения инвестиционных ресурсов при формировании целевых региональных программ реновации жилищного фонда.
Исследования автора были поддержаны Российским гуманитарным научным фондом (конкурс грантов РГНФ 1998 г., проект № 98-02-000-30), Ми-
11 нистерством образования Российской Федерации (конкурс грантов по фундаментальным исследованиям в области технических наук 2002 г., проект № 12.4-1034), Администрацией Томской области (VII конкурс научных разработок 2002 г.). Работа выполнялась в рамках Научно-технической программы «Научные исследования высшей школы по приоритетным направлениям науки и техники», подпрограмма «Архитектура и строительство» (конкурс проектов 2000 г. проект № 211.05.01.040, конкурс проектов 2002 г. проект № 211.05.01.059).
Результаты исследования были использованы при разработке муниципальной программы «Жилище» г. Томска (утв. постановлением мэра г. Томска от 19.06.97), Томской ипотечной программы, формировании механизма удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья в Томской области, что подтверждено справками о внедрении.
Свидетельством признания профессиональной общественностью научного и практического вклада автора в разработку и реализацию новой жилищной стратегии по созданию современного рынка доступного жилья можно считать награждение памятной медалью «За высокие достижения по развитию рынка жилья в России».
Апробация результатов исследования осуществлялась на международных, всероссийских и региональных научных конференциях. В частности результаты работы были доложены на: 52-ой научно-технической конференции молодых ученых и студентов, Санкт-Петербург, 1998; I, II, IV международных конгрессах «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве» - Новосибирск, 1998, 1999, 2004; VI международной научно-практической конференции «Качество - стратегия XXI века», Томск, 2001; международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство: Наука, образование, технологии, рынок», Томск, 2002; The 5th, the 7th , the 8th Korea-Russia International Symposium on Science and Technology: KORUS 2001, Tomsk, Russia, 2001; KORUS 2003, Ulsan, Republic of Korea, 2003; KORUS 2004, Tomsk, Russia, 2004; международной научно-
практической конференция «Реконструкция - Санкт-Петербург — 2003», Санкт-Петербург, 2002; VI экономических чтениях в ТГУ, Томск, 2003; общероссийской конференции «Проблемы и противоречия современного этапа развития экономики и управления», Томск, 2004.
Выполненное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство):
п. 15.56. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.
п. 15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.
п.15.69. Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.
п. 15.74. Государственное регулирование и основы формирования федеральной и муниципальной жилищной политики.
п. 15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖХ различных форм собственности.
п. 15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.
Цели и задачи исследования определили содержание и структуру работы, которая включает введение, 7 глав, заключение, библиографический список, приложения.
