Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ З
ГЛАВА 1. ИНВЕСТИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:
СОСТОЯНИЕ, ПРОБЛЕМЫ, ПЕРСПЕКТИВЫ 10
1.1. Особенности инвестировании жилищного строительства в
Российской Федерации 10
1.2. Механизмы и инструменты финансирования рынка жилья 25
1.3 Ипотечное кредитование как направление перспективного развития
жилищного строительства 45
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ
ПРОГРАММ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 62
2.1. Реализация системы корпоративного управления инвестиционно -
строительными проектами в жилищной сфере 62
2.2. Анализ источников финансирования инвестиций в жилищное
строительство 69
2.3 Направления снижения инвестиционных рисков в сфере жилищного
строительства 84
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФОРМ И МЕТОДОВ
ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ И МЕХАНИЗМОВ УПРАВЛЕНИЯ
ИНВЕСТИРОВАНИЕМ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 98
3.1 Экономическая результативность использования ипотеки,
стройнакопленнй и лизинга приобретения жилья. 98
3.2. Формирование концепции жилой среды при реализации
инвестиционно - строительного проекта (ИСП) 115
3.3. Совершенствование информационного обслуживания жилищной
политики России 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 126
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 131
ПРИЛОЖЕНИЯ 139
Введение к работе
Жилищная сфера является одной из наиболее острых социально-экономических проблем современной России, и решать ее предстоит с учетом новых реалий экономики и общества. Рыночные реформы и приватизация позволили нашей стране вступить на путь изменения сложившейся в советское время жилищной системы, но не стали пока фактором роста жилищной обеспеченности граждан.
Принятие Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и Закона «Об основах федеральной жилищной политики» означало изменение формы и сокращение государственной поддержки жилищного строительства, в результате чего резко сократились размеры государственного прямого финансирования строительства и льготного кредитования жилья. Таким образом, государство отказалось от поддержки жилищного строительства, заменив ее частично безвозмездными жилищными субсидиями, льготными кредитами на строительство или покупку жилья и льготами по уплате подоходного налога лицам, строящим или приобретающим жилье.
В связи с этим, одной из насущных проблем строительных компаний в современной российской экономике является недостаточная возможность использования инвестиций в нужном объеме для осуществления жилищного строительства. Банковские институты неохотно идут на выдачу долгосрочных кредитов, в то время как строительный цикл по своей природе является достаточно длительным. В таких условиях отечественные строительные компании вынуждены, как правило, опираться на инвестирование за счет средств населения, что в настоящее время является основной схемой привлечения инвестиций в жилищное строительство.
Практический опыт показывает, что подобный способ в силу длительности строительного цикла, меняющейся конъюнктуры, имеет высокую степень риска как для граждан, так и для застройщиков. Дефицит ожидаемых инвестиций, чаще всего, приводит к срыву планируемых сроков
>
сдачи объектов, к удорожанию себестоимости строительных работ, и, следовательно, к недополучению застройщиками ожидаемой прибыли от реализации инвестиционно - строительного проекта, что неизбежно отражается на развитии жилищного строительства в целом по стране, ее отдельным регионам. Нередки случаи и незавершенного строительства, связанные с недостатком инвестиционных ресурсов для полного освоения строящихся объектов, что приводит застройщиков к банкротству, а граждан -к потере вложенных средств.
В этих условиях разработка эффективного механизма привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и механизма управления инвестированием жилищного строительства, его эффективного использования, приобретает особенно актуальное значение.
Вышеназванные проблемы определили актуальность темы исследования данной диссертации.
Степень разработанности проблемы. Вопросы, связанные с изучением отдельных сторон исследуемой проблемы, нашли свое отражение в трудах следующих ученых-экономистов: В.Т. Авдеева, А.И. Баранова, А.В. Батрака, В.М. Васильева, П.В. Горячкина, А.А. Грунина, Ю.С. Дулыцикова, В.А. Заренкова, А.Б. Идрисова, Л.М. Каплана, Ю.Н. Казанского, А.Ф. Клюева, В.В. Косова, В.Ю. Кротова, В.Н. Лившица, И.И. Мазура, Ю.П. Панибратова, Н.Н. Пилипенко, С.Д. Резника, В.Д. Руднева, Р.А. Сетдикова, В.Д. Шапиро, В.А. Шахового, А.Г. Шахназарова и других ученых.
Вместе с тем, вопросы инвестирования жилищного строительства недостаточно полно отражены в научной литературе и в практических разработках и требуют проведения дальнейших исследований, что и предопределило выбор темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании форм и методов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и повышения эффективности управления ими в современных экономических условиях России.
В соответствии с постановленной целью в диссертационной работой осуществляется решение следующих задач, определивших структуру работы:
выявлены особенности формирования и тенденции развития рынка жилья в России, основные правовые, организационные и финансово-кредитные проблемы, сдерживающие темпы роста жилищного строительства;
доказана обоснованность проведения активной политики государства по формированию жилищной политики в целях компенсации негативного влияния возможных дестабилизирующих факторов, отрицательно воздействующих на эффективность использования инвестиционных ресурсов и объемы ввода готового жилья;
уточнены методические основы и предложен механизм реализации наиболее перспективных схем инвестирования жилищного строительства, предусмотрены национальным проектом с учетом использования передового отечественного и зарубежного опыта;
разработан и обоснован комплекс предложений по совершенствованию схем ипотечного кредитования, как одного из оптимальных направлений реализации национального проекта «Жилье».
Объектом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства в современных экономических условиях России.
Предметом исследования - организационно-экономические отношения по поводу управления инвестированием жилищного строительства, и эффективным использованием выделяемы средств.
Теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам инвестирования жилищного строительства, а также ценообразования, нормирования и налогообложения в сфере строительства и реконструкции жилья.
Методика исследования основывается на анализе теоретических положений в области финансирования городского жилищного строительства,
изучения и обобщения существующего опыта управления инвестиционным процессом, и повышения его эффективности.
Методологической основой послужили разнообразные современные методы: системного подхода, аналитического, экономико-математического анализа, метод аналогий, сравнительных и экспертных оценок, статистической обработки данных.
Информационной базой диссертационного исследования являются данные материалов Госкомстата Российской Федерации, аналитические и статистические данные различных организаций и ведомств, а также независимых информационных служб и периодических изданий, отдельные сайты Интернета.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:
- уточнена сущность, обоснованы методические и практические
рекомендации по совершенствованию процесса формирования и реализации
инвестиционной политики городского жилищного строительства в условиях
реализации национального проекта;
разработаны основные направления совершенствования новых форм и методов инвестирования городского жилищного строительства, предусмотренных национальным проектом;
обосновано методическое обеспечение приоритетных направлений в сфере управления перспективным и стратегическим развитием городского жилищного фонда;
разработан организационно-экономический механизм привлечения и эффективного использования ипотеки, других инвестиционных ресурсов для строительства и приобретения жилья в городских условиях;
выделены наиболее существенные функции системы государственного регулирования инвестиционными процессами в жилищном строительстве;
Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. Обоснованы концептуальные основы национального проекта
«Жилье», включающего в себя такие направления деятельности, как:
выявление потребностей населения в строительстве жилья и улучшении жилищных условий, с одной стороны, и уровня доходов различных групп городского населения с другой стороны;
удовлетворение потребностей населения в жилье представляется невозможным без мер государственной поддержки тех групп населения, которые вследствие низкого прожиточного уровня не в состоянии приобрести его самостоятельно;
- дифференцирование финансовой поддержки со стороны органов власти
остальной части населения в зависимости от их доходов и участия в
различных схемах инвестирования строительства и приобретения жилья.
2. Разработано методическое обеспечение системы ипотечного
жилищного кредитования в России на основе использования китайского
опыта, ключевым моментом которой является базирование ипотечной
системы на использовании средств Национального жилищного фонда (нжф),
что применительно нашей страны может быть достигнуто за счет отчисления
от ВВП России в размере 2% в течение 10 лет. Показана особая значимость и
высокая эффективность предлагаемой схемы ипотечного жилищного
кредитования на основе использования средств НЖФ, которая заключается в
возможности решения жилищной обеспеченности граждан за счет
общенациональных усилий.
3. Существенно дополнена и развита методика устойчивых темпов
экономического роста и социального развития России на современном этапе
путем стимулирования высоких объемов жилищного строительства и
осуществления мер по совершенствованию институционального,
инфраструктурного и ресурсного обеспечения программ реализации
национального проекта за счет замены точечной организацией комплексной
застройки городских строительных площадок.
4. Сформированы концептуальные основы повышения уровня
эффективности и планово-расчетных обоснований развития новых видов .
жилищного кредитования, в том числе стройсбережений и лизинга, роста их '
социальной, экономической и финансово-инвестиционной результативности,
позволяющие значительно увеличить объемы вложений денежных средств в .
инвестиционные проекты строительства и ремонтно-строительного '
обслуживания объектов городского жилищного фонда, успешно решать |
задачи улучшения жилищных условий граждан города, повысить финансово- ,
инвестиционную активность населения и предприятий в приобретении жилья
и объектов городского жилищного фонда за счет внедрения данных схем
инвестирования. I
5. Обоснована необходимость использования комплекс экономических,
финансовых, социальных, организационных мер государственного
регулирования процессов строительства и ремонтно-строительного I
обслуживания объектов городского жилищного фонда, направленных на
устранение, предупреждение, нейтрализацию или локализацию возникающих
отклонений в ходе достижения поставленных на предстоящий период
целевых ориентиров экономической и социальной политики в сфере
текущего функционирования и стратегического развития жилищного
строительства.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные результаты исследования могут быть рекомендованы федеральным, региональным уровням власти, администрациям муниципальных образований в качестве основы для формирования и практической реализации системы привлечения и эффективного использования финансовых ресурсов в сфере жилищного строительства и целях решения проблем жилищной обеспеченности граждан.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в подготовке специалистов в области организации и управления регулированием инвестиционных решений на рынке жилья, при разработке и
" 8
изучении курсов «Региональная экономики», «Экономическая оценка инвестиций», «Управление инвестициями на рынке недвижимости», «Региональная жилищная политика», «Экономика недвижимости», «Инвестиционная политика», «Экономическая теория».
Апробация работы. Основные теоретические выводы, практические рекомендации и результаты диссертации докладывались на научно-практических и научно-теоретических конференциях ряда вызов городов Санкт-Петербурга и Москвы, использовались в процессе формирования городских программ жилищного строительства Санкт-Петербурга.
По материалам диссертации опубликовано б статей, в том числе в издательствах, рекомендованных ВАК.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 117 наименований, 4 приложений, содержит 5 таблиц, рисунков 6, 1 схему.
