Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сегодня хозяйственная практика обусловливает необходимость принятия управленческих решений в той или иной степени неопределенности, что предъявляет повышенные требования к организационно-экономическому обеспечению устойчивости функционирования различных субъектов хозяйствования, в том числе многофункциональных и многопрофильных объектов городской инфраструктуры. В рыночных условиях, характеризующихся высокой степенью нестабильностью развития экономических явлений и процессов, любая хозяйственная деятельность обусловливает возникновение кризисных ситуаций, что в значительной степени может снижать устойчивость функционирования таких хозяйствующих субъектов, как многопрофильные градостроительные комплексы (МГК).
В частности, касаясь проблемы МГК, следует отметить, что Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити» (далее - ММДЦ «Москва-Сити»), функционирование которого анализируется в исследовании, является уникальным многопрофильным градостроительным комплексом, не имеющим аналогов не только в Москве, но и в России. В нем учтены все аспекты существования будущего делового и культурно-общественного района - от подземных коммуникаций, транспорта и энергетики до создания неповторимой среды деловых, общественных, гостиничных и рекреационных пространств. Реализация проекта строительства ММДЦ «Москва-Сити» не ограничивается окончанием строительства всех объектов на территории делового центра. Следующим этапом является ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, а также запуск основного процесса - управления и эксплуатации единой территорией делового партнерства.
В этой связи возрастает необходимость разработки научно-методического инструментария и перспективных направлений организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования многопрофильного градостроительного комплекса на примере ММДЦ ((Москва-Сити», рационального использования расположенного на его территории имущества, что будет способствовать повышению его инвестиционной привлекательности и повышению рыночной стоимости.
Существенной особенностью данного инструментария и рекомендаций является то, что их разработка осуществляется в период строительства новых объектов недвижимости на территории МГК и поэтапного ввода в эксплуатацию уже построенных. Он должен отражать фактически сложившиеся отношения по управлению эксплуатацией и обеспечению устойчивого функционирования территории ММДЦ «Москва - Сити», что определяет основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты в сфере управления данным многопрофильным градостроительным комплексом.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью разрешения противоречия, связанного с объективной потребностью в выработке научно обоснованных практических и методических рекомендаций по организационно-экономическому обеспечению
устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и отсутствием надлежащего методического обеспечения реализации указанной потребности в современных экономических условиях в силу уникальности исследуемых объектов.
Степень научной разработанности проблемы. Анализ научных работ отечественных и зарубежных экономистов свидетельствует, что отдельные аспекты рассматриваемой проблемы исследованы современными учеными. Труды, посвященные устойчивости функционирования субъектов хозяйствования, основанные на различных методологических подходах к анализу данных вопросов, обусловлены различным пониманием сущности воздействия факторов внешней и внутренней среды на обеспечение их равновесного состояния.
Тем не менее, в современных исследованиях лишь фрагментарно затрагивается системный подход к анализу принципов и факторов, оказывающих существенное влияние на обеспечение устойчивости функционирования хозяйствующих субъектов. Среди них: организационные и управленческие структуры, инвестиционная и инновационная деятельность, стратегическое развитие и др. При этом чаще всего под экономической устойчивостью субъекта подразумевается его финансовая устойчивость, обеспечивающая потенциал для локализации угрозы банкротства. Данный подход обусловливает то внимание, которое уделяется в современных исследованиях обеспечению финансовой устойчивости, что предопределяет необходимость формирования, прежде всего, эффективных инвестиционных программ в рамках отдельного субъекта хозяйствования. Данные аспекты анализа устойчивого функционирования затронуты в работах Э. Альтмана, У. Бивера, А. Волкова, О. Ефимовой, С. Зденека, О. Зеткиной, В. Ковалева, С. Масютина, А. Романовой, А. Севастьянова, А. Семеренко, Е. Стояновой и др.
Кроме того, представляют определенный интерес труды, затрагивающие вопросы разработки инновационных подходов к обеспечению устойчивости экономики города, в том числе проблем формирования систем и структур устойчивого функционирования различных объектов городской инфраструктуры и локализации рисков инновационных строительных проектов. Среди авторов таких работ необходимо назвать Бузырева В.В., Владимирову И.Л., Дмитриева А.Н., Довдиенко И.В., Симионова Ю.Ф., Степанова И.С., Черняка А.В., Черняка В.З., Шайтанова В.Я. и др.
Однако отдельные аспекты, связанные, прежде всего, с организационно-экономическим обеспечением управления и эксплуатации многофункциональных градостроительных комплексов, направленным на их устойчивое функционирование, в прямой постановке практически не рассматривались, что вызывает неподдельный интерес к исследованию данной проблемы. Безусловно, разработку указанных аспектов обеспечения устойчивого функционирования многофункциональных градостроительных комплексов в силу указанных причин следует считать инновационной.
Актуальность данной проблемы, ее недостаточная научная разработанность предопределили выбор темы, обусловили объект, предмет, цель и задачи диссертационного исследования.
Целью исследования явилась разработка и научное обоснование методического инструментария и практических рекомендаций по формированию инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе.
Для реализации поставленной цели в исследовании были сформулированы и решены следующие частные задачи, определившие логику и структуру диссертационной работы:
осуществлен теоретический анализ проблем обеспечения устойчивости функционирования современных субъектов хозяйствования;
исследованы научно-методические аспекты управления возникновением и протеканием угроз устойчивой экономической деятельности хозяйствующих субъектов;
проанализированы основные модели централизации и концентрации управления процессом обеспечения устойчивости функционирования субъекта хозяйствования;
дана общая характеристика целей создания, принципов и алгоритмов инвестирования и эксплуатации многофункциональных градостроительных комплексов;
сформулированы инновационные направления устойчивого функционирования и управления эксплуатацией, обеспечивающие комплексный подход к разработке правового, организационного и финансового обеспечения устойчивого функционирования ММДЦ «Москва-Сити»;
обоснована перспективная организационно-штатная структура и функции управления эксплуатацией многофункционального градостроительного комплекса, обеспечивающие сведение к минимуму вероятности возникновения нештатных, аварийных ситуаций, рост стоимости имущественного комплекса «Москва - Сити», создание условий для дальнейшего привлечения инвестиций.
Объектом исследования явились многофункциональные градостроительные комплексы, функционирующие в условиях рыночной экономики.
Предметом исследования выступает процесс формирования инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многофункциональных градостроительных комплексов на примере ММДЦ «Москва-Сити».
Теоретическая и методологическая основа диссертации представлена существующими в современной науке реальными достижениями в области теории экономической устойчивости функционирования хозяйствующих субъектов и практического опыта осуществления деятельности многофункциональными градостроительными комплексами. Кроме того, основу исследования составляют конкретные разработки в области управления объектами
городской инфраструктуры для обеспечения их экономической устойчивости, инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости.
Творческий замысел диссертанта базировался на системном подходе к исследованию рассматриваемых проблем. В качестве основополагающих методов применялись диалектический, сравнительно-аналитический, истори-ко-логический, а также методы научной абстракции, нормативного и позитивного анализа, экономико-математического моделирования, экономического обоснования расходов. Применяя метод восхождения от абстрактного к конкретному, автор, анализируя теоретические основы обеспечения устойчивости хозяйствующего субъекта, стремился обосновать инновационный подход к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования на примере конкретного МПС. Кроме того, для решения поставленных задач в работе применены методы теории управления, использованы положения теории эффективности, экспертные оценки.
Информационной базой диссертации явились данные Росстата, материалы Интернет-сайтов, всероссийских и международных научно-практических конференций и методологических семинаров, статьи в периодической печати, монографические исследования по рассматриваемой проблематике.
Научная новизна исследования состоит в решении научной задачи обоснования и разработки научно-методического инструментария и практических рекомендаций по совершенствованию и развитию принципов, методов и направлений инновационного организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов, способствующих созданию условий для дальнейшего привлечения инвестиций и роста их рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.
Научная новизна выносимых на защиту результатов диссертационной работы конкретизируется в том, что в ходе исследования:
1. Уточнены и обоснованы принципы, обеспечивающие возможность реализации инновационного организационно-экономического подхода к устойчивому управлению и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. В качестве таких принципов выделены: принцип пообъектного управления МГК как единым взаимосвязанным комплексом недвижимого имущества, обеспечивающим его функциональное назначение; принцип наилучшего использования, обеспечивающий максимальный срок эксплуатации, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества; принцип платности, предполагающий максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях; принцип сбалансированности прав и ответственности, обеспечивающий сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости. Совокупность данных принципов, призванных обеспечить эффективную эксплуатацию и устойчивое функционирование многопрофильных градостроительных комплексов, сформулирована в дан-
ном сочетании впервые. Их использование позволяет рассматривать МГК как единый комплекс технологически и функционально связанного имущества, эксплуатация которого преследует определенные цели, связанные с созданием централизованного управления эксплуатацией территории, ростом стоимости имущественного комплекса, созданием условий для привлечения инвестиций на долгосрочной основе.
-
Предложен алгоритм инвестирования объектов недвижимости многопрофильного градостроительного комплекса, предполагающий применение нестандартного механизма договорных отношений с инвесторами, реализация которого включает два этапа На первом этапе инвестор, прежде всего, оформляет договор опциона на определенную сумму, а затем в течение 2 лет разрабатывает и утверждает проект и начинает строительные работы. После выполнения инвестором своих обязательств на первом этапе договор продлевается и за оставшееся время на втором этапе инвестор должен в определенный в договоре срок завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию. При выполнении этих обязательств инвестор получает договор аренды земли, продленный до 49 лет. Если он не обеспечивает выполнение данных требований, то объект по истечению установленного в договоре срока подлежит продаже с торгов в том виде, в каком существует. Использование данного алгоритма взаимоотношений с инвесторами позволяет оптимизировать инвестиционную деятельность, исключить возможность спекуляции земельными участками, перепродажи и переуступки своих прав, а также обеспечить соблюдение нормативных сроков строительства объектов МГК.
-
Разработан метод, определяющий порядок расчета затрат по отдельным объектам многопрофильного градостроительного комплекса и распределения расходов между собственниками и инвесторами объектов недвижимости. Реализация данного метода предполагает расчет коэффициента участия субъектов имущественных отношений по следующим параметрам, учитываемым при распределении затрат по объектам МГК: площадь земельного участка; площадь объекта; этажность объекта; максимальное количество людей на объекте (рабочие места, посетители). На данной основе в работе рассчитана смета минимальных затрат на выполнение функций управления эксплуатацией МГК в расчете на 1 человека в год. Использование метода расчета затрат позволяет определить долю расходов города по эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса и долю, финансируемую за счет средств инвесторов и собственников определенных имущественных комплексов, входящих в МГК. Его применение также позволяет определить размеры обязательств по несению общих расходов при смене собственников в объектах недвижимости, расположенных на территории комплекса.
-
Обоснованы направления организационно-экономического обеспечения инновационного управления многопрофильным градостроительным комплексом. На данной основе предложена организационно-штатная структура по эксплуатации МГК и сформулированы ее функ-
ции на примере Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити»,
включающие следующие направления деятельности: а) административно-хозяйственное управление по эксплуатации, договорные отношения с эксплуатирующими организациями основных инженерных коммуникаций на территории ММДЦ «Москва-Сити», инвесторами, разграничение балансовой принадлежности по территориям, сетям, зоне ответственности; б) уборку, санитарное содержание городских территорий и территорий инвесторов, мусороудаление с управлением мусоросортировочным комплексом вблизи ММДЦ «Москва-Сити» и транспортным обеспечением перевозки мусора; в) организацию движения на территории комплекса на базе диспетчерского центра управления движением, эксплуатацию и содержание объектов дорожного движения; г) информационное обеспечение транспорта по движению на территории комплекса, обеспеченности парковочными местами на подъездах к ММДЦ «Москва-Сити» в местах перехватывающих паркингов; содержание и эксплуатацию причалов водного транспорта; д) диспетчерское управление электрическими сетями в плане обеспечения городских территорий: освещение улиц и проездов, подсветки фонтанов, архитектурных форм, информационных указателей; е) мероприятия по рекламно-информационному сопровождению функционирования ММДЦ «Москва-Сити». Применение данной организационно-штатной структуры эксплуатации МГК будет способствовать обеспечению устойчивого функционирования на основе реализации комплексного подхода к территории при дифференцированном развитии основных структурных частей и к разработке правового, организационного и финансового обеспечения эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса.
Практическая значимость выполненного исследования состоит в том, что полученные выводы, методические и практические рекомендации могут применяться для формирования инновационных подходов к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. Их использование позволяет обеспечить: а) создание централизованного управления эксплуатацией территории, поддержание исправного состояния всех элементов имущественного комплекса, благоустройство прилегающих территорий; б) сведение к минимуму вероятности возникновения нештатных, аварийных ситуаций; в) рост стоимости имущественного комплекса, создание условий для дальнейшего привлечения инвестиций; г) создание системы нормативов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, а также единых требований по безопасности использования территории.
Самостоятельное практическое значение имеет метод расчета затрат, позволяющий на основе определенных параметров рассчитать коэффициенты участия отдельных субъектов имущественных отношений. Материалы исследования могут быть использованы в процессе преподавания специальных экономических дисциплин в высших учебных заведениях Российской Федерации, а также в системе дополнительного профессионального образования и в научно-исследовательской работе.
Апробация диссертационного исследования. Результаты проведенного диссертационного исследования получили определенную апробацию и имели научно-практическую реализацию в деятельности ООО «Современные Технологии Инжиниринга». Основные теоретические выводы и рекомендации докладывались и обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях, а также на методологических семинарах, проведенных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК, Академическом Международном Институте в 2009-2011 гг. Положения диссертационного исследования получили апробацию в ходе учебных занятий в Государственной академии строительства и ЖКК. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе названных вузов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных статей, три из которых представлены в изданиях, рекомендованных ВАК Минобр-науки РФ (одна из них - в соавторстве). Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил около 5 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 152 страницах печатного текста, включает 1 таблицу, 6 рисунков и состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, в котором 134 наименования.
Оглавление работы: Введение. Глава 1. Теоретические основы устойчивого функционирования хозяйствующих субъектов в современных экономических условиях. 1.1. Теоретический анализ проблем обеспечения устойчивости функционирования современных субъектов хозяйствования. 1.2. Научно-методические аспекты управления возникновением и протеканием угроз устойчивой экономической деятельности хозяйствующих субъектов. Глава 2. Общая характеристика моделирования процессов создания и управления многофункциональным градостроительным комплексом. 2.1. Модели централизации и концентрации управления процессом обеспечения устойчивости функционирования субъекта хозяйствования. 2.2. Общая характеристика целей создания и условий эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса. Глава 3. Инновационные подходы к управлению устойчивым функционированием многопрофильного градостроительного комплекса (на примере ММДЦ «Москва-Сити»). 3.1. Перспективные направления обеспечения устойчивого функционирования и управления эксплуатацией Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити». 3.2. Обоснование организационно-штатной структуры и функций управления устойчивым функционированием многопрофильного градостроительного комплекса. Заключение. Список литературы.
