Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1. НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ В РОССИИ
1.1. Риэлторские услуги и их роль в экономике 9
1.2. Современные подходы к формированию рынка риэлторских услуг 20
1.3. Структура современного рынка риэлторских услуг 34
1.4. Факторы, влияющие на конъюнктуру рынка риэлторских услуг 43
2. СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
2.1. Макроэкономические тенденции формирования рынка риэлторских услуг 60
2.2. Особенности формирования рынка риэлторских услуг в Москве 66
2.3. Современное состояние столичного рынка жилой недвижимости 83
2.4. Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений 89
3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ
3.1. Организационно-правовые аспекты формирования и развития рынка риэлторских услуг 100
3.2. Перспективные направления развития рынка риэлторских услуг.ПО
3.3. Обеспечение конкурентоспособности риэлторских услуг 130
3.4. Совершенствование системы информационного и кадрового обеспечения рынка риэлторских услуг 137
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 154
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 162
ПРИЛОЖЕНИЯ 168
Введение к работе
Актуальность темы диссертации.
Основой любой социально-экономической системы является собственность и переход к рыночному устройству общества вызывает ее трансформацию. Собственность от одномерной государственной собственности преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.
Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. За прошедшие годы многое изменилось в сознании россиян, которые не боятся теперь и все чаще обращаться к услугам риэлтора.
Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.
На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Деятели риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлтерам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно аспоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.
Во всех странах СНГ без исключения, и в большинстве государств мира понятие «риэлтор» и «риэлторские услуги» непосредственно связаны с недвижимостью.
Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения— потребности в улучшении жилищных условий.
Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования, образование, сельское хозяйство.
Риэлторские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлторских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг.
Риэлторские услуги существовали во все времена. Каждой эпохе были свойственны свои атрибуты, особенности и отличия. Если в царской России до революции риэлторскими услугами пользовались богатые и зажиточные фабриканты и помещики, то в годы функционирования СССР, наоборот, к риэлтору обращались (тайно) наиболее бедные слои населения, а иногда и партийные руководители. Только в условиях свободного рынка услуги маклера стали легальными и одинаково доступными всем желающим.
Первые риэлторские фирмы в России появились в начале девяностых годов на рынке жилья после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. Развитие рынка недвижимости в перестроечные годы носило неравномерный характер. Однако становление единой идеологии работы фирм на рынке недвижимости было затруднено отсутствием проработанной законодательной и нормативной базы.
Востребованность риэлторских услуг в современных условиях становится реальным фактом и заметным достижением рыночных преобразований в СНГ. Риэлторские услуги сегодня — это профессиональная предпринимательская деятельность, официально признанная во всех государствах содружества.
Переход к рыночному устройству общества вызывает трансформацию собственности, которая от одномерной государственной преобразуется в ногоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Меняется механизм управления собственностью, а как следствие зарождается, формируется рынок риэлторских услуг.
В развитых странах более пятидесяти процентов имущества находится в частной собственности и является важнейшим экономическим ресурсом любой страны, но только эффективное управление собственностью дает прибыльность и экономический эффект на основе комплексного, то есть системного подхода.
При всем многообразии для современной рыночной экономики характерны многоукладность, развитая инфраструктура, активная регулирующая роль государства, использование высокоразвитой технологии как условия интенсивного ресурсосберегающего экономического роста. Вхождение переходной экономики России на равных правах в мировую экономику рынка потребует длительной и систематической работы, особенно в части формирования цивилизованной и социально ориентированной рыночной структуры, в том числе в сфере риэлторских услуг.
Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и воевременным.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлторских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Бабич А.Н., Балабанов И.Т., Белоусов О.В., Белых Л.П., Бугулов Э., Воробейников М.А., Горемыкин В., Грибовский СВ., Гробовой П.Г., Егоров Е.В., Жильцов Е.Н., Иванов А.В., Каримов Д.Г., Константиновский А.В., Коростелев СП., Крутик А.Б., Кульков В.М., Лукин З.П., Маслов Н.В., Морозов В.Ю., Нетревожко Т., Новиков Б.Д., Рахман И.А., Смирнов В.В., Стерник Г.М., Черковец В.Н., Шабалин В.Г., и других.
Вследствие активного развития рынка риэлторских услуг под влиянием существенных преобразований внутри страны за последние годы обуславливает необходимость проведения дальнейших исследований организационно-экономический отношений, возникающих в процессе формирования и развития рынка риэлторских.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке комплекса методических и научно-практических рекомендаций по формированию и эффективному функционированию рынка риэлторских услуг на основе использования передового отечественного и зарубежного опыта.
В соответствии с этой целью в диссертационной работе были поставлены и реализованы следующие задачи:
- выявить структурные составляющие рынка недвижимости, как основного сегмента рынка риэлторских услуг, и специфические особенности и принципы его сегментирования;
- обосновать сущность и состав участников рынка риэлторских услуг, а также факторы, влияющие на спрос и предложение на данном рынке;
- обосновать состав и структуру органов, регулирующих рынок риэлторских услуг в России, функции и стратегические цели их деятельности;
- исследовать структуру и характерные особенности рынка жилья, структуру столичного жилья и систему органов управления региональным рынком риэлторских услуг;
- обосновать основные направления совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг.
Объектом исследования является рынок риэлторских услуг на примере г. Москвы.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению явлений и закономерностей различных сторон управления инвестиционной деятельностью предприятий в современных условиях. Широко использованы научные труды ученых и специалистов в области управления недвижимостью на рынке риэлторских услуг.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодических специальных изданий, результаты проведенных диссертантом социологических исследований, данные производственно-хозяйственной деятельности ряда предприятий рынка риэлторских услуг России на примере г. Москвы.
Научная новизна выводов и результатов диссертационного исследования состоит в комплексном подходе к разработке методических и практических рекомендаций по формированию и развитию рынка риэлторских услуг.
В результате проведенного исследования автором были получены следующие наиболее существенные результаты, которые выносятся на защиту:
- уточнено определение сущности риэлторских услуг, конкретизирован состав участников рынка риэлторских услуг, выявлены группы факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке риэлторских услуг, среди которых определяющими являются экономические, административные, социальные, условия окружающей среды;
- выявлены структурные составляющие рынка недвижимости, к которым относятся рынок земли, жилья, нежилых помещений, промышленной недвижимости; обоснованы специфические особенности и факторы сегментирования рынка недвижимости, такие как функциональное использование, географический, ценовой факторы, фактор качества недвижимости и инвестиционной мотивации;
- уточнен состав и структура органов, регулирующих рынок риэлторских услуг, обоснована роль общественных организаций, конкретизированы функции и стратегические цели их деятельности для повышения эффективности функционирования российского рынка риэлторских услуг;
- выявлена структура, характерные особенности и перспективы развития рынка жилья г. Москвы и конкретизирована система органов управления столичным рынком риэлторских услуг;
- обоснованы основные направления совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг, включая изменение организационно-правового регулирования деятельности рынка риэлторских услуг, создание системы информационного и кадрового обеспечения рынка риэлторских услуг.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его основные методические положения и практические рекомендации могут быть использованы для разработки конкретных программ формирования и развития рынка риэлторских услуг.
Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области экономики и управления сферой услуг, в частности по курсу «Управление собственностью».
Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались диссертантом на практических конференциях профессорско-преподавательского состава, аспирантов и соискателей Московского государственного университета сервиса в 2000-2002 гг. и получили положительную оценку.
Рекомендации диссертации внедрены на ряде предприятий сферы риэлторских услуг, о чем свидетельствуют соответствующие документы.
Публикации. Основное содержание диссертации изложено в трех публикациях общим объемом 3,65 п.л., в которых лично автору принадлежит 2,2 п.л.
Структура и содержание диссертации. Поставленная цель и задачи исследования определили логику построения диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, сформулированы ее цель и задачи, определены объект и предмет исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Научные основы становления рынка риэлторских услуг в России» выявляется сущность риэлторских услуг и их роль в рыночной экономике, определяются участники рынка риэлторских услуг, обосновываются современные подходы к его формированию и выявляются особенности его развития.
Во второй главе «Состояние и тенденции развития рынка риэлторских услуг» выявляются макроэкономические тенденции развития рынка риэлторских услуг, оценивается современное состояние рынка риэлторских услуг г. Москвы, обосновываются основные направления развития риэлторского рынка столицы.
В третьей главе «Основные направления совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг» предлагается и обосновывается комплекс мер по совершенствованию организационно-правового регулирования деятельности рынка риэлторских услуг, а также по созданию системы информационного и кадрового обеспечения рынка риэлторских услуг.
В заключение диссертации формулируются наиболее важные результаты проведенного исследования, содержатся соответствующие рекомендации.
