Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Назначение и структура кондоминиума 11
1.1. Задачи, решаемые институтом кондоминиума 11
1.2. Структура кондоминиума 23
1.3. Государственная регистрация кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах 45
Глава II. Особенности реализации прав домовладельцев в кондоминиуме 58
2.1. Право общей долевой собственности домовладельцев 58
2.2. Право домовладельцев на управление делами в кондоминиуме 72
2.3. Ведение общих дел в кондоминиуме 95
2.4. Бремя содержания кондоминиума и правовые формы его обслуживания ПО
Глава III. Ограничение и защита прав домовладельцев 128
3.1. Ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме 128
3.2. Защита права собственности на имущество в кондоминиуме 139
3.3. Меры защиты от недобросовестного использования прав домовладельцами 149
Заключение 155
Библиографический список 165
- Задачи, решаемые институтом кондоминиума
- Право общей долевой собственности домовладельцев
- Ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В СССР жилые многоэтажные дома находились в государственной собственности, реже - в собственности кооперативов или общественных организаций, а отношения между нанимателями и владельцем жилого фонда имели достаточно детальное публично-правовое нормативное регулирование.
Приватизация жилья в 90-х г.г. 20 века дала возможность нанимателям стать собственниками квартир. Жилые и нежилые помещения стали выступать объектами права частной собственности. Вместе с тем, в законодательстве до настоящего времени практически на решен вопрос о юридической судьбе внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Отчасти данный вопрос решает институт кондоминиума, заимствованный за рубежом. Однако непоследовательность и пробельность отечественного законодательства о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не позволяет иметь ясное представление о том, кто является собственником внеквартирного имущества дома. В первую очередь такое положение обусловлено неудачной редакцией и неясностью норм о государственной регистрации кондоминиумов и прав на недвижимое имущество в кондоминиумах. Законодательство о кондоминиумах не содержит ясного ответа и на вопрос о том, распространяется ли его действие на нежилые здания. В результате на практике сложилась пародоксальная ситуация, когда может быть зарегистрировано право собственности на квартиры и нежилые помещения в доме, статус которого как кондоминиума не очевиден.
Неясность в вопросе о праве собственности на внеквартирное имущество не позволила создать четкую и действенную систему управления этим имуществом. Несмотря на то, что прежняя централизованная система управления жилищным фондом перестала соответствовать принципиально иному - частноправовому характеру правоотношений в данной области, эта система практически в неизмененном виде перешла в ведение муниципальных образований и в
4 значительной степени сохранила свою роль. Монополистический, а значит, затратный характер данной системы побуждает государство к ее реформированию. Не случайно одной из основных задач Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы1 является демонополизация управления и содержания жилищного фонда, обеспечение равных конкурентных условий для всех субъектов хозяйствования при предоставлении жилищных услуг.
Важная роль в решении этой задачи отводится товариществам собственников жилья (ТСЖ). Однако в отсутствие четкой концепции управления кондоминиумом, основанной на правомочиях домовладельца2 как собственника помещения, товарищества зачастую превратились в формальных заказчиков жилищно-коммунальных услуг у муниципальных жилищно-эксплуатационных организаций.
Признание не соответствующими Конституции норм об обязательности членства домовладельцев в ТСЖ наглядно продемонстрировало, что в концепции управления кондоминиумом центральное место должно быть отведено не товариществу, а домовладельцам, поскольку именно домовладельцы являются собственниками имущества в кондоминиуме и непосредственными потребителями жилищно-коммунальных услуг.
С этой позиции автором и предпринята попытка осмыслить кондоминиум как правовой феномен, основанный на отношениях собственности домовладельцев и выработаны предложения по совершенствованию законодательства в целях закрепления прав домовладельцев, а также обеспечения их беспрепятственного осуществления и защиты.
Предметом настоящего исследования является комплекс правоотношений с участием домовладельцев, возникающих в связи с использованием и содержанием жилых и нежилых помещений, а также общего имущества в кондоминиуме.
Автор исследует содержание вещных прав домовладельцев на имущество в
1 Утверждена Постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г. (Российская газета, № 187,
26.09.2001.)
2 Здесь и далее в работе термин «домовладелец» используется в значении, придаваемом ему
современным российским законодательством, а именно «собственник помещения в кондоминиуме», в
отличие от другого распространенного значения данного термина: «собственник жилого дома».
5 кондоминиуме, порядок реализации прав домовладельцев на участие в управлении кондоминиумом, его обслуживании и способы защиты данных прав.
Целями исследования являются теоретическая разработка проблем, связанных с определением правового режима кондоминиума как комплекса недвижимого имущества и особенностей гражданско-правового регулирования отношений домовладельцев в кондоминиуме; оценка эффективности существующих правовых конструкций, опосредствующих эти отношения, и выработка предложений по совершенствованию законодательства для обеспечения реализации прав домовладельцев как собственников имущества в кондоминиуме
Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и историко-правовой методы в сочетании с комплексным и системным анализом исследуемых отношений.
В ходе исследования рассматривался исторический процесс формирования института кондоминиума. В целях выявления наиболее эффективных правовых решений проблем, возникающих в рассматриваемой сфере, автором проанализированы положения зарубежного законодательства, в том числе США, Канады, Италии и др.
В диссертации используются труды отечественных и зарубежных авторов по проблемам общей собственности, кондоминиума.
В определенной степени проблемы отношений в кондоминиуме затрагивались в работах О. А. Городова, И. А. Дроздова, П. В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, К. И Скловского и других авторов.
Тема диссертационной работы является новой для исследования. Несмотря на то, что Федеральный закон "О товариществах собственников жилья"3, комплексно регулирующий отношения в кондоминиуме, действует свыше 6 лет, проблемам, связанным с регулированием соответствующих правоотношений, уделялось и уделяется недостаточно внимания. При этом, если со стороны практикующих специалистов в какой-то степени имеется интерес, в основном, к проблемам деятельности товариществ собственников жилья, то научно-
3 Собрание законодательства РФ, 17.06.96, N 25, ст. 2963; Российская газета, N 119, 26.06.96.
теоретических работ по данной тематике явно недостаточно.
Очевидно, такое положение дел в научном исследовании правовой концепции кондоминиума представляется неудовлетворительным ввиду большого социального и экономического значения имущества, находящегося под правовым режимом кондоминиума, как то: здания, комплексы дачных и садовых домов, гаражи и другие подобные объекты с прилегающими земельными участками и элементами инфраструктуры.
Научная новизна исследования определяется разработкой целостной концепции правового статуса домовладельца в кондоминиуме по гражданскому праву Российской Федерации, основанной на определении содержания права собственности на помещения и права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Выбранный подход позволил рассмотреть кондоминиум как специальный правовой режим комплекса недвижимого имущества, выявить особенности права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, определить права и обязанности домовладельцев и способы защиты их прав, а также обосновать предложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, обладающие научной новизной, имеющие практическое значение и выносимые автором на зашиту.
1. Обосновывается тезис о том, что кондоминиум как правовой институт
предназначен для решения задачи ввода в гражданский оборот жилых и нежилых
помещений в качестве самостоятельных объектов права собственности путем
закрепления права собственности на помещения и права долевой собственности на
общее имущество. Из данного положения делается вывод о невозможности
существования права собственности на помещения вне правового режима
кондоминиума. Поэтому государственной регистрации права собственности на
любое помещение должно предшествовать закрепление за зданием, в котором
данное помещение расположено, статуса кондоминиума.
2. В полемике с авторами, рассматривающими правовую связь между
7 помещением в кондоминиуме и долей в общем имуществе как связь главной вещи и принадлежности либо частей сложной веща, обосновывается позиция о специальном характере данной правовой связи, обусловленном целевым назначением общего имущества служить использованию помещений в кондоминиуме.
Особенностью права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме является отсутствие у доли самостоятельной ценности и, как следствие, самостоятельной оборотоспособности. Доля в общем имуществе отражает степень интереса домовладельца в использовании и обеспечении сохранности общего имущества и соответствует его доле участия в управлении общим имуществом и в несении бремени его содержания.
Под управлением кондоминиумом предлагается понимать совокупность правомочий действовать в интересах домовладельцев, связанных и использованием принадлежащего им имущества в кондоминиуме. Правомочия по управлению кондоминиумом следует разделять на правомочия по управлению делами и на правомочия по ведению дел в кондоминиуме.
Право управления имуществом производно от права собственности, поэтому непосредственными носителями права на управление кондоминиумом являются домовладельцы, которые вправе делегировать отдельные правомочия иным субъектам: ТСЖ, службе заказчика, управляющему и др. Отсюда предлагается установить, что высшим органом управления кондоминиумом является общее собрание домовладельцев. Решения общего собрания домовладельцев действуют в отношении всех домовладельцев, как принимавших участие в голосовании, так и не принимавших, а равно в отношении последующих приобретателей помещений в кондоминиуме.
6. Объединение домовладельцев в юридическое лицо, наделяемое
специальной правоспособностью для управления кондоминиумом, не должно
осуществляться на основе членства, поскольку право домовладельца участвовать в
управлении кондоминиумом обусловлено наличием у него в собственности доли в
общем имуществе и помещения в кондоминиуме. Предлагается предусмотреть в
8 законодательстве вместо ТСЖ такую организационно-правовую форму юридического лица, объединяющего коллектив домовладельцев в кондоминиуме не на основе членства, как автономная некоммерческая организация домовладельцев.
7. Для защиты интересов приобретателей помещений в кондоминиуме,
обосновывается необходимость использования следующих мер:
- определенный круг наиболее важных вопросов, затрагивающих права и
обязанности домовладельцев должен быть установлен в едином документе
(именуемом, например, «регламент кондоминиума»), утверждаемым общим
собранием домовладельцев;
регламент кондоминиума как документ, содержащий обременения прав на недвижимое имущество, должен подлежать государственной регистрации и быть доступен для ознакомления любых заинтересованных лиц;
при отчуждении помещения в кондоминиуме продавец в договоре обязан указывать на наличие зарегистрированного регламента кондоминиума.
8. Бремя содержания домовладельцами своей собственности выступает не
только в качестве обязанности каждого домовладельца, но и должно включать в
себя комплекс правомочий самостоятельно определять объем, источники и формы
несения бремени.
9. Обосновывается механизм установления ограничений права
собственности на имущество в кондоминиуме, обеспечивающий баланс интересов
домовладельцев.
На основании теоретических выводов и анализа судебной практики диссертантом сформулированы предложения по совершенствованию законодательства о кондоминиумах и практики его применения, в том числе: о необходимости закрепить в законе права участника долевой собственности на квартиру требовать выдела комнаты в натуре с установлением режима долевой собственности на подсобные помещения; о возможности распространения правового режима кондоминиума в отношении не жилых зданий; об уточнении существующего понятия общего имущества в кондоминиуме; о необходимости
9 замены в законодательстве термина «регистрация кондоминиумов» на термин «кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов в кондоминиумах»; о дополнении законодательства о приватизации жилья нормой о преимущественном праве собственников помещений в коммунальной квартире покупки продаваемого помещения этой квартире; о необходимости закрепления в законодательстве статуса общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме и определении его компетенции, порядка созыва и процедуры принятия решений; о дифференцированном порядке принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений; о необходимости исключения из законодательства норм, позволяющих общему собранию ТСЖ принимать решения о порядке владения, пользования и о распоряжении общим имуществом в кондоминиуме, если часть домовладельцев данного кондоминиума не является членами товарищества; о необходимости ограничения возложения на домовладельца участия в расходах по содержанию общего имущества требованиями разумности; о возможности каждым домовладельцем по своему усмотрению реализовывать право на судебную защиту своего права собственности на все общее имущество в кондоминиуме, не зависимо от решения большинства домовладельцев или иных субъектов управления кондоминиумом; о необходимости специального закрепления права домовладельцев и других заинтересованных лиц обжаловать в суд решения общего собрания домовладельцев и иных органов, осуществляющих управление кондоминиумом.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что содержащиеся в ней анализ, теоретические выводы и практические рекомендации могут способствовать совершенствованию законодательства и практики его применения.
Материалы диссертации могут также послужить основой для последующих научных исследований в этой области, а также могут быть использованы при обучении профессиональных управляющих кондоминиумами.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
Основные научные положения, выводы и предложения по совершенствованию законодательства изложены автором в ряде статей, опубликованных в журналах «Хозяйство и право», «Российская юстиция» и других.
При сотрудничестве автора с жилищно-эксплуатационной организацией некоммерческое партнерство "Апрель-98" выпущен ряд номеров газеты "Наш дом" с юридическими консультациями для домовладельцев и председателей ТСЖ.
Апробация результатов исследования на практике связана с адвокатской деятельностью соискателя по защите прав домовладельцев и ТСЖ в судах.
Структура и содержание работы определяются целями и задачами исследования, необходимостью анализа кондоминиума как сложного юридического феномена. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.
Задачи, решаемые институтом кондоминиума
Общественное развитие постоянно ставит перед правом все новые задачи, вследствие чего изменяются прежние правовые институты, возникают новые, а юридические термины приобретают иное значение.
Термин "condominium" в римском праве служил синонимом "communio" (общая собственность).4 Институт общей собственности решает проблему юридического обоснования существования прав нескольких лиц на одну вещь, где каждый сособственник объявляется владельцем идеальной доли.5
Communio рассматривалось как вынужденное явление. И в современном праве возникновение общей собственности обусловлено либо неделимостью вещи, либо особыми отношениями между сособственниками (брак, договор).6
Одной из причин того, что в частном праве ограничены основания возникновения общей собственности на имущество помимо воли самих ее участников, является то, что в большинстве случаев люди предпочитают наиболее полное, а значит, единоличное господство над вещью. Наличие же общей собственности на имущество делает необходимым согласование между сособственниками множества вопросов по поводу пользования, владения и распоряжения общим имуществом.
По этой же причине классический институт общей собственности не может быть одинаково пригодным для регулирования отношений по поводу всех неделимых вещей. Физическая неделимость вещи, как правило, означает, что несколько лиц могут использовать вещь совместно, либо по очереди. Однако некоторые неделимые вещи могут использоваться несколькими лицами независимо друг от друга. Такие вещи, являясь единым неделимым целым, состоят из нескольких элементов (частей), которые могут использоваться относительно независимо от других элементов. Наиболее типичным примером подобной «многоэлементной» неделимой вещи является здание с размещенными внутри него помещениями.
Лица, пользующиеся обособленными элементами, заинтересованы в закреплении своих прав не на идеальную долю, а на конкретную часть (элемент) вещи, причем в максимально возможном объеме.
Классическое право общей собственности позволяет закрепить права на пользование отдельными частями общего имущества путем заключения между сособственниками соглашения о порядке пользования общим имуществом. Однако значительно большее обособление прав может быть достигнуто путем закрепления элементов неделимой вещи на исключительном вещном праве.
Такое закрепление означало бы умозрительный раздел здания на отдельные помещения. По всей видимости, римскому праву подобный раздел был неизвестен, равно как и неизвестен был раздел земельного участка и расположенного на нем здания. Здание рассматривалось как принадлежность земли (superficies solo cedit). В тоже время право Греции и других восточных стран допускало существование собственности на здание независимо от собственности на землю. Возможно, такое положение объясняется тем, что римское право избегало фикций и не могло рассматривать физически неделимый комплекс "земля-здание" в качестве двух самостоятельных объектов права собственности.
Позднее в средневековой Европе стали допускать возможность существования разных собственников на здание и на земельный участок. По мнению Роберта Г. Нательсона, германские народы восприняли идею о том, что одно лицо могло бы иметь усовершенствования на земле, принадлежащей другому, возможно, потому что они были знакомы с проживанием в палатках и передвижных шатрах. Острая недостача свободной земли в средневековых городах, окруженных стенами, стала причиной строительства зданий, имеющих несколько этажей. Поскольку уже было известно правило о раздельной собственности на земельный участок и расположенное на нем здание, дальнейший раздел здания по горизонтали на несколько частей, соответствующих его этажам, был вполне естественен. Во всяком случае известно, что с 12 века в немецких городах совершались сделки со Stockwerkseigentum, то есть с этажами в зданиях. При этом, такие части здания как стены, лестницы, крыша и т. д. отдельному отчуждению не подлежали и находились в общем владении собственников этажей.9
8 дальнейшем, под влиянием естественного стремления сособственников к закреплению исключительности своих имущественных прав на части неделимого общего имущества, в исключительной собственности10 стали находиться не только этажи, но и отдельные помещения. Таким образом, физически единый объект юридически был разделен на несколько самостоятельных объектов прав (помещений).
Американские авторы11 отмечают абстрактный характер термина «unit» (единица, помещение), так как с технической стороны помещения представляют собой пространство, ограниченное со всех сторон стенами, полом и потолком. По этой причине, например, невозможно уничтожение помещения в здании без изменения соседних помещений. Кроме того, использование помещений и само их существование невозможно без общих проходов внутри здания, несущих стен, крыши, технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания всего здания.
Право общей долевой собственности домовладельцев
Согласно п. 1 ст. 8 Закона «О товариществах собственников жилья» и ч. 2 ст. 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
ГК РФ в п. 1 ст. 290 устанавливает правило, согласно которому собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Существенным отличием права долевой собственности на общее имущество от классического права общей собственности, предусмотренного нормами главы 16 ГК РФ является то, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 3 ст. 8 Закона "О товариществах собственников жилья", ч. 2 ст. 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»). Поэтому собственник помещения всегда одновременно является и собственником доли в общем имуществе. Для обозначения такого лица Закон «О товариществах собственников жилья» вводит специальный термин «домовладелец» (ст. 1). Нахождение в собственности домовладельцев двух объектов прав (права собственности на помещение и доли в собственности на общее имущество) обуславливает их особый статус по сравнению с положением иных собственников недвижимого имущества.
В юридической литературе предприняты попытки определить правовую природу юридической связи между долей в праве общей собственности на общее имущество и правом собственности на помещение в кондоминиуме. Пожалуй наибольшее распространение получила точка зрения, согласно которой данные права связаны между собой как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ).
Данная позиция обосновывается зависимой, вспомогательной ролью, которую занимает общее имущество по отношению к помещениям. Так, В.Н. Литовкин указывает, что "квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности к главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением, и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь".69
П.В. Крашенинников и Н.В. Маслов также отмечают зависимую роль общего имущества: "... та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений и в силу ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому следует судьбе главной вещи - жилью".70
Несколько иного взгляда придерживается К.И. Скловский. Отмечая зависимый характер права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме от права собственности на само помещение, его неспособность быть предметом самостоятельного права, К.И. Скловский предлагает рассматривать долю в праве общей собственности в кондоминиуме и само помещение в качестве частей сложной вещи71.
Наконец, О.А. Городов считает, что поскольку общее имущество связано с помещением физически, его следует определять не как принадлежность к главной вещи, а как составную часть, и не помещения или помещений, а жилого здания.72
Прежде всего необходимо различать следующие два вида связей: а) связь между долей в праве собственности на общее имущество и правом собственности на помещение и б) связь между общим имуществом и помещением в кондоминиуме.
Применительно к первому виду связей следует заметить, что доля в праве общей собственности и само право собственности идеальны, не являются материальными объектами - вещами. По этой причине юридическая связь между правами не тождественна связи между главной вещью и ее принадлежностью. Равным образом не может быть физической связи между долей в общем имуществе (правом) и помещением (вещью).
В отношении второго вида связей, укажем, что общее имущество не может выступать в качестве принадлежности к какому-либо помещению в кондоминиуме, поскольку оно предназначено для обслуживания не одного, а всех помещений. В противном случае следовало бы допустить, что общее имущество в кондоминиуме одновременно выполняет функции принадлежности к разным помещениям, что исключено положением статьи 135 ГК РФ, согласно которому принадлежность следует судьбе главной вещи. При продаже помещений в кондоминиуме общее имущество одновременно должно было бы следовать судьбе каждого продаваемого помещения, что невозможно само по себе.
Таким образом, ни доля в праве на общее имущество, ни само общее имущество не могут рассматриваться в качестве принадлежности к помещению.
В качестве главной вещи можно рассматривать совокупность всех помещений в здании, а в качестве принадлежности - общее имущество. Однако это имеет практическое значение при условии нахождения всех помещений в руках единого собственника, либо при нахождении всего здания в общей собственности, при которой коллектив собственников выступает как одно лицо. Но в этих случаях, согласно ст. 1 Закона «О товариществах собственников жилья», здание не является кондоминиумом.
Ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме
В отличие от классического римского права в современной отечественной и зарубежной цивилистике доминирует позиция, что право собственности не является по своей природе безграничным, а имеет определенные пределы. Примечательно, что В. И. Синайский в своем учебнике русского гражданского права, изданном впервые еще в 1914 г., определяет право собственности не как наиболее широкое вещное право, а как "наименее ограниченное вещное право"
Пределы субъективного права в юридической литературе рассматривается как границы по содержанию и характеру осуществления права.
Существование у субъективного права границ обусловлено публичными и частными интересами, то есть, границы прав есть результат компромисса между противоположными интересами и правами. Так, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Требование к собственнику разумно использовать принадлежащее ему имущество относят к основополагающим принципам права.
Проблема ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме имеет особую актуальность в связи с тем, что интересы домовладельцев тесно взаимосвязаны как ввиду наличия долевой собственности на общее имущество, так и ввиду характера использования помещений, особенно жилых. Сама концепция кондоминиума имеет в своей основе наличие специальных ограничений права собственности на общее имущество. Так, в п. 2 ст. 8 Закона «О товариществах собственников жилья» указывается, что домовладельцы пользуются, владеют и в установленных данным законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Пределы распоряжения общим имуществом установлены в этой же статье (п.З), где указано, что общее имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. А передача общего имущества в пользование другим лицам, согласно п. 4 ст. 8 Закона, допускается по соглашению домовладельцев только в случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Ограничения права собственности на общее имущество в кондоминиуме обусловлены его функциональным назначением служить общим интересам всех домовладельцев. Что же касается права собственности домовладельцев на помещения (квартиры), то его ограничения носят иной характер и продиктованы иными целями.
Наиболее ярко выраженную форму имеют ограничения права собственности на имущество в кондоминиуме в праве США, которое позволяет ограничивать не только право собственности на общее имущество, но и на помещения (units). Причем регламентация порядка пользования помещениями может быть детализирована в отдельных кондоминиумах вплоть до цвета занавесок на окнах.
Исторически в основе ограничений на использование имущества лежат так называемые «ограничительные соглашения» (restrictive covenant). Суть ограничительных соглашений состоит в том, что при продаже земельного участка покупатель принимает на себя перед продавцом, являющимся собственником соседнего участка, определенные обязательства, связанные с использованием купленного участка. Промышленная революция в Англии сопровождалась активным строительством скотобоен, кожевенных заводов, мыловаренных фабрик. Это значительно увеличило потребность в установлении ограничений на возможное использование земельных участков. Путем включения в договор ограничительных условий, продавцы при продаже части своей земли защищали себя от возможного неприятного соседства с экологически грязными промышленными предприятиями.
Ограничительными соглашениями возлагались не только пассивные обязанности не использовать участок определенным образом, но и, например, использовать часть земли под парк и содержать его надлежащим образом за свой счет. При этом английские суды различали ограничительные условия, которые устанавливают обременения в отношении земельного участка и вместе с ним переходят к любому приобретателю и те, которые связывают только то лицо, которое приняло на себя обязательства. В первом случае ограничительные соглашения порождали вещные права, наделяющие правом собственника одного участка и устанавливающие корреспондирующую обязанность (бремя) для собственника другого участка.
Отсутствие в Англии до 1925 г. надежной системы государственной регистрации недвижимости заставляло английских судей достаточно осторожно относиться к ограничительным соглашениям, обременяющим недвижимость, так как предполагаемый покупатель не всегда мог знать о существовании ограничений, что в определенной степени дестабилизировало оборот недвижимости.
