Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНОГО РЬНКА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15
1. Понятие недвижимости и рынка недвижимости. Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 15
2. Текущее состояние, тенденции и перспективы развития жилищного рынка в Российской Федерации 45
3. Место ипотечного жилищного кредитования в формировании рынка недвижимости в России 56
ГЛАВА II. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 68
1. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: понятие, структура и механизм функционирования 68
2. Основные экономико-правовые модели ипотечного жилищного кредитования в зарубежных странах 84
ГЛАВА III. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 100
1. Правовой статус органов исполнительной власти в сфере ипотечного жилищного кредитования 100
2. Нормативная правовая база рынка ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне 114
3. Особенности формирования нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации 135
4. Основные направления совершенствования правового регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации 163
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 180
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 185
- Понятие недвижимости и рынка недвижимости. Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
- Рынок ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: понятие, структура и механизм функционирования
- Правовой статус органов исполнительной власти в сфере ипотечного жилищного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Начиная с 90-х годов прошлого столетия в Российской Федерации последовательно проводится государственная политика, направленная на рыночные преобразования всех социально-экономических общественных институтов, в том числе и жилищной сферы.
В дореформенный период забота об обеспечении жилыми помещениями нуждающихся граждан была полностью возложена на государство. Право граждан на жилище в основном обеспечивалось «справедливым распределением жилой площади» из государственного жилищного фонда. Такая форма обеспечения граждан жильем была характерна для административно-командной системы, когда основным собственником жилищного фонда выступало государство. Большая часть расходов по обеспечению жилыми помещениями граждан приходилась на долю государства.
Средний общероссийский уровень обеспеченности жильем на одного жителя 19,7 кв. метров, что в 2 - 3 раза ниже, чем в странах Европейского Союза и США. К 2010 году планируется увеличить данный показатель до 21,7 кв. метров. В улучшении жилищных условий в целом по стране нуждается около 60% российских семей. Около 40 млн. человек проживают в неблагоустроенных квартирах, около 5 млн. человек - в строениях, подлежащих сносу как аварийные и ветхие. Объем ветхого жилья составляет 93 млн. кв. метров, из них аварийного - 11,2 млн. Выход на уровень обеспеченности жилыми помещениями на уровне развитых стран потребует ежегодного ввода в эксплуатацию более 100 млн. кв. метров в течение 30 лет1.
1 Послание Федеральному Собранию Российской Федерации Президента России Владимира Путина // Российская газета. № 4353.27 апреля 2007 г.
Рыночные преобразования в России обусловили пересмотр прежнего подхода к удовлетворению жилищных потребностей граждан и поиск новых путей решения этой проблемы. Изменение государственного подхода к вопросу собственности определило новое содержание права граждан на жилище, а также новый механизм его реализации. В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права граждан на жилище.
Среди пяти приоритетных задач, которые поставлены Президентом России В.В. Путиным перед Государственной Думой и Правительством РФ, на первом месте стоит решение жилищной проблемы. В Послании Президента РФ к Федеральному собранию прямо сказано: «Одной из самых актуальных задач является обеспечение граждан доступным жильем. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами».
В 2006 году было выдано около 200 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 260 млрд. рублей, что в 2,5 раза больше, чем планировалось Правительством РФ на эти цели на 2006 год. Лидирующие позиции занимают наиболее экономически развитые субъекты Российской Федерации: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Тюменская область и Татарстан. Пять лет назад ипотекой могли воспользоваться 3% граждан, то в 2007 году планируется увеличить этот показатель до 17%, что предполагает выдать ипотечных кредитов на сумму 300 млрд. долларов.
Следует критично воспринимать статистическую информацию, исходя из анализа иных факторов, влияющих на использование ипотечного кредита для приобретения жилого помещения. По экспертным оценкам, ипотечные кредиты в России составляет 5% от валового внутреннего продукта (ВВП), что
несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования
во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского Союза этот показатель в среднем достигает 53% ВВП.
Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: соотношение доходов и уровня жизни населения со средней стоимостью квадратного метра жилого помещения, формирование платежеспособного спроса и развитие розничного кредитования, формирование соответствующей ипотечной культуры у населения. К настоящему времени продолжает формироваться инфраструктура рынка ипотечного кредитования, определяются основные участники этого рынка, развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования.
Одним из негативных факторов, отрицательно воздействующих на ипотечный рынок, является несовершенство нормативной правовой базы. Остаются неразрешенными некоторые вопросы разграничения компетенции органов государственной власти (федерального и регионального уровня) и местного самоуправления, соотношения частных и государственных инвестиций на рынке недвижимости и др.
Актуальность настоящего исследования обусловлена необходимостью комплексного совершенствования законодательства, создающего правовую основу формирующегося рынка ипотечного жилищного кредитования, взаимосвязанного с иным финансовыми рынками государства, в частности страховым и рынком ценных бумаг.
Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу диссертационного исследования составляют фундаментальные труды советских и российских специалистов по теории права, конституционному, гражданскому, административному праву и управлению, а также экономической науке, в частности: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, МИ. Брагинского, Г.А. Гаджиева, В.А. Егиазарова, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, Е.И. Козловой, О.Е. Кутафина, Н.А. Клейн, Л.А. Лунца, В.Ф. Попондопуло, Б.И.
6 Путинского, В.А. Рахмиловича, Е.А. Суханова, Ю.А. Тихомирова, Ю.К.
Толстого, Г.А. Туманова, Б.Б. Черепахина, P.O. Халфиной, В.Ф. Яковлева.
Значительный интерес представляют работы русских ученых, чьи исследования дают возможность изучить тенденции и закономерности развития залоговых отношений в дореволюционный период: А. Бланка, И.А. Базанова, К.Д. Кавелина, А.И. Каминки, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.
В исследовании использовались работы представителей науки предпринимательского права: В.К. Андреева, B.C. Белых, А.Г. Быкова, ЕЛ. Губина, С.Э. Жилинского, М.И. Кулагина, B.C. Мартемьянова, О.М. Олейник, Г.Ф. Ручкиной, В.В. Лаптева, П.Г. Лахно.
Научные публикации Г.Н. Цылиной, Л.И. Рябченко, С.С. Колобанова, Н.Б. Косаревой, В.В. Меркулова, А.В. Толкушкина, А.Ю. Сучкова, В.К. Южедевского, И.В. Довдиенко и др. расширили представление об экономическом содержании ипотечного кредита, в частности, об общем порядке предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, основных зарубежных моделях жилищной ипотеки.
Несмотря на множество научных трудов, посвященных отдельным правовым аспектам рынка недвижимости, в настоящее время отсутствуют работы по комплексному исследованию рынка ипотечного жилищного кредитования с позиции его нормативного правового регулирования и соотношения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе участия граждан в различных механизмах ипотечного жилищного кредитования, реализация которых происходит как за счет частных, так и публичных финансовых ресурсов. Данные отношения весьма многогранны, многоаспектны и поэтому нуждаются в комплексном изучении.
Предметом диссертационного исследования выступают нормативные правовые акты различных отраслей законодательства, в том числе конституционного, гражданского, предпринимательского, административного, жилищного, регулирующие сферу ипотечного жилищного кредитования в России, а также практика их применения.
Цель диссертационного исследования - разработка теоретических положений, направленных на совершенствование правового регулирования сферы ипотечного жилищного кредитования.
Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:
охарактеризовать рынок недвижимости, формирующийся в Российской Федерации посредством анализа объектов недвижимости и видов предпринимательской деятельности, характерных для данного рынка;
проанализировать текущее состояние, тенденции и перспективы развития жилищного рынка в Российской Федерации;
установить особенности формирующейся национальной модели ипотечного жилищного кредитования на российском рынке недвижимости, определить ее специфику, а также условия и факторы становления;
рассмотреть структуру и механизм функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования;
исследовать формы и методы государственного воздействия на рынок недвижимости в Российской Федерации, с учетом социально-экономического развития, национальных особенностей и других факторов, определяющих уровень и характер такого воздействия, а также особенности государственной политики в сфере решения важнейшей задачи - обеспечения граждан жилыми помещениями;
проанализировать компетенцию органов исполнительной власти, как на федеральном, так и на региональном, а также муниципальном уровне, реализуемую в рамках посланий Президента РФ, а также национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» которые
позволяют выявить общие цели и задачи государственного
регулирования жилищного рынка в Российской Федерации;
выявить тенденции к формированию специального законодательства по ипотечному жилищному кредитованию, а также охарактеризовать и критически проанализировать сформировавшееся в настоящее время нормативную правовую базу, регулирующую сферу ипотечного рынка недвижимости;
внести предложения, направленные на совершенствование нормативных правовых актов, регулирующих рынок ипотечного жилищного кредитования.
Методологическая база и методы исследования. В основе диссертационного исследования лежит комплекс общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений, которые конкретизируются в виде таких методов как: сравнительно-правовой, системный, логический, структурно-правовой, социологический и др.
Исходным методологическим способом диссертационного исследования выступал диалектический метод, обосновывающий взаимосвязь и взаимообусловленность всех социальных процессов, в том числе протекающих и при реализации жилищной политики в Российской Федерации на современном этапе социально-экономических реформ.
Особенность сравнительно-правового метода дала возможность выявить специфику формирующейся в России модели ипотечного рынка на основе зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.
Использование социологического метода позволило обосновать выводы, предложения и рекомендации с учетом конкретной информации, полученной из статистических сборников (Госкомстата), материалов всероссийских опросов, проводимых социологическими фондами (Фондом общественного мнения, Всероссийским центральным институтом общественного мнения и др.),
материалов периодических изданий, программных и иных материалов органов государственной власти и управления и др.
Использование системного метода дало автору возможность рассмотреть рынок ипотечного кредитования как элемент жилищного рынка государства, определить его место и роль в формировании государственной жилищной политике.
На основе прогностического подхода определены тенденции развития исследуемых отношений.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что оно является одной из первых в современной отечественной науке работой, посвященной комплексному, системному исследованию рынка ипотечного жилищного кредитования.
Выявлены основные тенденции и закономерности развития жилищного рынка России в современных условиях.
Разработаны пути и методы совершенствования государственного регулирования рынка ипотечного кредитования, которые включают в себя комплекс организационных, правовых, информационных и иных мер воздействия.
Разработано и обосновано положение о рынке недвижимости как разновидности товарного рынка.
Выявлены особенности, а также проведена классификация видов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования состоит также в сформулированных автором теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту.
1. Отсутствие единого подхода к нормативному правовому регулированию ипотечного жилищного кредитования в субъектах Российской Федерации предполагает формирование системы нормативных правовых актов субъекта РФ, включающей следующие элементы: Закон субъекта РФ «О
развитии ипотечного жилищного кредитования в субъекте РФ», Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования субъекта РФ; Программу развития ипотечного жилищного кредитования на определенный период с конкретными показателями, с включением подпрограмм по кредитованию конкретных социальных групп граждан; Закон субъекта РФ «О создании уполномоченного органа, обеспечивающего реализацию программных показателей»; Распоряжение администрации города «О создании специализированного жилищного фонда (фонда временного проживания)» вместе с Положением «О фонде временного проживания» и другие.
Предложено авторское определение понятие рынка жилой недвижимости, под которым понимается регулируемая законодательством совокупность общественных отношений в сфере создания и оборота недвижимости, а также иной вспомогательной деятельности субъектов предпринимательства, направленной на удовлетворение потребности граждан в жилых помещениях.
Необходимость комплексного правового регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования, включающего в себя нормы гражданского, административного, земельного, жилищного, предпринимательского законодательства потребовало от автора выявления и систематизации основных специальных и вспомогательных видов предпринимательской деятельности на жилищном рынке, включающем следующие виды деятельности:
- деятельность, при которой создание и оборот недвижимости, а также иные виды деятельности на рынке недвижимости, являются непосредственной целью (основная деятельность), включающей инвестиционную деятельность на рынке недвижимости; совместную деятельность по созданию объектов недвижимости для последующей реализации полученного результата; посредническую деятельность (риэлтерская, оценочная, деятельность по оказанию юридических услуг, доверительное управление недвижимостью и т.д.); деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от
и сдачи недвижимого имущества в аренду;
- вспомогательную деятельность, при которой создание и оборот недвижимости и иные действия на рынке недвижимости являются необходимым средством в осуществлении других видов предпринимательской деятельности, в том числе на других товарных рынках (к данной деятельности, в частности, относятся любые сделки субъектов предпринимательства с недвижимым имуществом, в которых последнее является имущественной основой предпринимательской деятельности).
Представленная классификация видов предпринимательской деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования обусловлена системой специального законодательства.
4. Сравнительная характеристика приобретения жилого помещения с
использованием ипотечного жилищного кредита при различных формах
целевого бюджетного софинансирования (субсидирования процентной ставки,
предоставления субсидии на приобретение жилого помещения, продажи
жилого помещения по себестоимости строительства и др. механизмах)
позволила автору выявить, что наиболее эффективной формой исполнения
государством обязательств по обеспечению граждан жильем за счет
бюджетных средств является предоставление субсидий на приобретение жилья
с использованием механизма государственных жилищных сертификатов,
предоставляемых в рамках федеральных целевых программ. Необходимость
ускоренного перехода к устойчивому функционированию и развитию
жилищной сферы определяет целесообразность использования программно-
целевого метода для реализации государственной жилищной политики.
5. Обусловлена взаимозависимость между средней стоимостью
квадратного метра жилого помещения и месячным доходом потенциального
заемщика, влияющая на востребованность и доступность ипотечного кредита.
При равном соотношении данных показателей наблюдается тенденция роста
выдаваемых ипотечных кредитов, при увеличении стоимости квадратного
метра жилого помещения над средними месячными доходами заемщика
кредитование становится экономически недоступным механизмом. Указанная зависимость предполагает закрепление в Концепциях и Программах развития ипотечного жилищного кредитования субъектов Российской Федерации положений, направленных на создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов с учетом использования, в том числе, и механизмов бюджетного субсидирования процентных ставок, стоимости квадратного метра жилого помещения, размера первоначального взноса.
6. Выявлено, что развитие ипотечного жилищного кредитования в
зарубежных странах взаимосвязано с доступностью кредитных ресурсов, а
также лояльностью финансовых требований кредитных организаций по
отношению к заемщику, обусловленной возможностью кредитной организации
возместить предполагаемые потери за счет залога недвижимости, а также
страхования риска.
Автором обоснована необходимость принятия Кодекса ипотечного кредитора, который должен определять минимальные требования к кредитору в области защиты прав потребителей в процессе заключения ипотечного кредитного договора, его выдачи и дальнейшего обслуживания, порядок расторжения, в том числе и при финансовых затруднениях. Нуждаются в определенной регламентации условия о комиссиях при выдаче ипотечного кредита; схемах внесения платежей по кредиту, позволяющим эффективно применять механизмы перекредитования; об обязательности и добровольности страхования различных рисков и другие условия.
7. В целях единообразного применения и приведение к единому
понятийному аппарату норм гражданского и жилищного законодательства
автор предлагает следующие изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 г.
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: в главе XIII, ст. ст. 74, 77, 78
словосочетание «жилых домов и квартир» на «жилое помещение». При определении содержания используемой категории «жилое помещение» следует руководствоваться нормами жилищного законодательства.
8. Секьюритизация финансовых активов, обеспеченных ипотечными кредитами, способствует привлечению в российскую экономику дополнительных финансовых ресурсов, в том числе и расширение круга доступных для инвесторов ценных бумаг. Для устранения отдельных ограничений в отношении осуществления хозяйственными обществами эмиссии корпоративных облигаций необходимы изменения в Федеральные законы от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (ст. 27.5.2.), от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ст.ЗЗ), от 14 января 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ст. 31), часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 102). Предлагается законодательно уточнить правила досрочного погашения облигаций с ипотечным покрытием, установив, в частности, возможность досрочного погашения по усмотрению их эмитента, если это предусмотрено решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием, а также возможность частичного досрочного погашения - выплаты владельцам не всей номинальной стоимости таких облигаций, а части номинальной стоимости.
Теоретическая и практическая значимость работы определяется тем, что в ней обоснован комплексный межотраслевой подход к проблеме развития и совершенствования рынка ипотечного жилищного кредитования.
Практическая значимость настоящего исследования заключается в отчетливо выраженном прикладном характере предложенных рекомендаций, внедрение которых повышает эффективность правового регулирования предпринимательской деятельности на жилищном рынке. Они могут быть использованы также в законотворческой деятельности при разработке проектов федеральных законов, регулирующих финансовые отношения в сфере предпринимательства.
Выносимые на защиту положения направлены на
совершенствовании концепции ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и ее роли в реализации государственной жилищной политике.
Содержащийся в работе теоретический материал, аналитические разработки представляют интерес для научных исследований проблем функционирования жилищного рынка России. Результаты исследования нашли отражение в учебном процессе при преподавании курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право», «Жилищное право», а также при подготовке учебной и учебно-методической литературы.
Структура работы. Цель и задачи диссертационного исследования обусловили структуру работы, которая состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы.
Понятие недвижимости и рынка недвижимости. Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
Развитая экономика любого государства предполагает наличие и взаимодействие различных рынков, в совокупности входящих в структуру рыночной экономики. Для определения понятия «рынок недвижимости» применительно к юридической науке - как определенной системы правоотношений, необходимо вывести основные составляющие этого понятия. Такими составляющими являются понятия недвижимости и оборота недвижимости.
Научные дискуссии, связанные с понятием недвижимости, имеют в основе следующие ключевые проблемы: какие вещи являются недвижимыми, какие признаки составляют основу определения недвижимости, а также с какого момента вещь становится недвижимостью.
Если обратиться к истории данного правового института, следует отметить, что разграничение вещей на движимые и недвижимые появлялось постепенно, с осмыслением значения недвижимости в обороте.
Вопрос разграничения права собственности на движимости и недвижимости поднимал один из основоположников русской цивилистики -И.А.Покровский. Отмечая особенность недвижимости как своего рода национального достояния, и в тоже время принцип свободной индивидуальной собственности, приобретающий в мире все большее значение, И.А.Покровский говорил о важной и трудной задаче права - сочетания этих двух противоположных тенденций. Размышляя о значении недвижимости для государства и общества в целом, ученый приходил к обоснованию необходимости разграничения права собственности на движимые и недвижимые вещи и целесообразности публично-правовой регламентации прав на недвижимость.
Заметим, в классическом римском праве отсутствовало такое разграничение. Первоначально существовавшие различия между «правом на движимости» и «правом на недвижимости», основанные в первую очередь на публично-правовом характере права на недвижимости (земля принадлежала общинам, родам; позднее - семьям; то или иное лицо владело участком земли не как частное лицо, а как член общины, союза, на основании общественного, публично-правового порядка распределения земли), постепенно стираются, в римском праве появляется единое понятие права собственности. Как утверждал И.А.Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка .
Следует отметить особенности германской системы права, в которой на всем протяжении средних веков существует двойственность права собственности на движимые и недвижимые объекты. Движимое и недвижимое имущество являются совершенно разными категориями объектов; распоряжение движимостью свободно, не имеет ограничений, а с недвижимостью, наоборот, связаны разного рода публичные права и обязанности, и, соответственно, формальности и ограничения при переходе права собственности на недвижимость. И.А. Покровский делал вывод, что существовала не одна, а две системы вещных прав.
Несмотря на влияние римского права, после некоторого сближения прав на рассматриваемые объекты появляется тенденция к их различию, связанная с потребностями гражданского оборота. Создается институт поземельной (вотчинной) записи (17 век) - сначала только в отношении так называемого «поземельного кредита» (ипотеки), а затем и в отношении всех вещных прав на недвижимость.
В дальнейшем различия в правовом положении движимого и недвижимого имущества стали углубляться, создаются ограничения, устанавливаемые государством по отношению к недвижимости, в то время как постепенно сводились «на нет» ограничения в направлении движимого имущества.
В Своде законов Российской империи общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов3.
Рынок ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: понятие, структура и механизм функционирования
Наряду с понятием «ипотека», «ипотечная система» в литературе повсеместно используют термин «ипотечное кредитование». Под ним понимается система, включающая в себя помимо элементов ипотечной системы - кредита, выданного, под обеспечение залогом недвижимости (ипотекой), зарегистрированного в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты . В результате массового применения ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечного кредитования.
В экономическом смысле под ипотечным рынком - понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение» .
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости, с другой стороны, возникновение подобных активов напрямую означает снижение объема денежных ресурсов кредитора . Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования, с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требований, обеспеченных залогом недвижимости. В этой связи возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.
Экономические механизмы рефинансирования при ипотечном кредитовании одинаковы во всех развитых странах. Различаются только организационные подходы. У кредитора, выдавшего кредит под залог недвижимости, есть несколько вариантов, как поступить с активом в виде денежных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечным кредитом).
Во-первых, он может уступить права требования по ипотечному кредиту другому лицу взамен получения денежной суммы. Механизмы такой уступки различны (при помощи цессии, ценных бумаг). Большую часть сделок, например, на вторичном рынке США, составляют именно сделки по уступке прав из кредитных договоров. Такой механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на «покупке» ипотечных кредитов, формировании ипотечных кредитных пулов и продаже этих пулов или их частей инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования .
Во-вторых, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, кредитор может привлечь денежные средства путем выпуска и размещения ценных бумаг, используя при этом в качестве средства обеспечения исполнения требований по данным ценным бумагам именно имеющиеся у него требования по ипотечным кредитам. Как правило, правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие их институты являются строго специализированными организациями и находятся под жестким контролем государства. Именно по такой модели построены вторичные ипотечные рынки континентальной Европы.
Благодаря вышеописанным механизмам рефинансирования вторичные ипотечные рынки объединяют первичные ипотечные рынки кредитования с рынками долгосрочного ссудного капитала, как бы выступая в роли посредника. Вторичные рынки ипотечного кредитования объединяют потоки свободных денежных средств с потребностью кредиторов в них и осуществляют тем самым регулирование спроса и предложения на кредитные средства83.
Объективно существующее разделение рынка ипотечного кредитования на первичный и вторичный обуславливает и различия в правовых механизмах, опосредующих их. Данные правовые механизмы должны получить соответствующее закрепление в законодательстве. В современном состоянии Закон об ипотеке может рассматриваться как правовая форма организации первичного ипотечного рынка84. Следует отметить, что Закон об ипотеке лишь отчасти может быть отнесен к правовым формам организации вторичного рынка ипотеки благодаря включению в него норм о закладной (глава 3 закона).
Вместе с тем, для обеспечения полноценного правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования необходима система нормативных правовых актов, которые должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии и обращения ценных бумаг, продажа которых является источником рефинансирования эмитента - ипотечного кредитора, налогообложение ипотечных операций, их регистрацию и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими. Помимо основных институтов первичного и вторичного рынков в инфраструктуру жилищного инвестирования входят страховые организации, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, оценщики, регистраторы, ипотечные брокеры, другие биржевые посредники.
Объем обращающихся на ипотечном рынке финансовых ресурсов показывает его развитость - степень привлекательности для инвесторов. В условиях ограниченности финансовых ресурсов жилищное ипотечное кредитование конкурирует с альтернативными способами финансовых вложений, подчиняясь рыночному закону движения капитала. Возможность привлечения долгосрочных финансовых ресурсов тесно увязана как с состоянием параметров самого ипотечного рынка, так и с функционированием рынка ценных бумаг и финансово-кредитной системы в целом. Основными источниками долгосрочных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования являются накопления и сбережения населения, активы таких финансовых институтов, как страховые организации и пенсионные фонды, а также ресурсы других инвесторов, привлекаемые через обращение ипотечных ценных бумаг.
Таким образом, ипотечный рынок представляет собой сложную разветвленную структуру связанных между собой элементов, обусловленную определенными моделями и схемами организации, а также совокупностью предпочтительных финансовых технологий и инструментов, т.е. является особым сегментом финансово-кредитной системы и одновременно является элементом системы жилищного финансирования, связывая воедино жилищностроительный рынок и рынок ссудного капитала, и, следовательно, подчиняясь действующим на них закономерностям .
Правовой статус органов исполнительной власти в сфере ипотечного жилищного кредитования
Необходимость практического применения механизма жилищной ипотеки в управлении жилищным рынком была сформулирована в Послании Президента РФ Путина В.В. Федеральному Собранию как приоритетная народнохозяйственная задача: «Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести - за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование - должно стать долгосрочным и доступным для граждан».
В Послании впервые были не только заявлены основные направления преодоления негативных тенденций развития рынка жилья, но и конкретизированы первоочередные условия, при которых появится возможность реализовать желаемое на практике. В частности, были обозначены следующие необходимые условия, позволяющие применять механизм жилищной ипотеки:
- ясная и четкая правовая база, обеспечивающая развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;
- отсутствие монополии на строительных рынках;
- четкие правила землепользования и застройки;
- наличие гарантий прав собственников приобретаемого жилья;
- реформирование системы предоставления социального жилья и государственного субсидирования;
- совершенствование государственного управления рынка недвижимости.
Реализация обозначенных условий несомненно предполагает необходимость широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.
Несомненно, что одна из наиболее значимых ролей в данном контексте отводится различным государственным структурам. В целом роль государственных структур заключается в разработке и принятии законодательных основ функционирования ипотечного рынка, установке различных нормативов и формировании благоприятного инвестиционного климата для развития ипотеки.
Заметим, что от того, насколько эффективно государственные структуры участвуют в развитии ипотечной системы, зависит ее эффективность в целом. По опыту других стран известно, что наиболее успешно системы ипотечного кредитования развиваются там, где испытывают постоянную поддержку органов государственной власти.
В рамках данного исследования мы не будем останавливаться на характеристике всех органов исполнительной власти, участвующих в правоотношениях на рынке жилья. Из всей совокупности органов исполнительной власти мы остановимся на тех из них, которые, aпо нашему мнению, наиболее активно реализуют функции государственного управления.
До 2004 года одним из основных органов исполнительной власти, обеспечивающим реализацию государственной политики в жилищной сфере выступал Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
В соответствии с Положением о Госстрое101, к числу его основных задач относились, в частности: участие в разработке и реализации мер государственной поддержки с целью привлечения инвестиций и кредитных ресурсов в жилищную сферу; а также в организации разработки и реализации федеральных целевых программ по обеспечению жильем определенных законодательством Российской Федерации категорий граждан и др.
Для решения этих задач Госстрой осуществлял, в частности, следующие виды деятельности:
- участвовал в разработке проектов федеральных законов и других нормативных правовых актов Российской Федерации;
- оказывал органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления методическую и методологическую поддержку по вопросам реализации государственной жилищной политики;
