Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовой режим жилого и нежилого помещения: общие положения
1.1. Понятие и признаки жилого помещения 14
1.2. Основания возникновения правового режима жилого помещения. Виды жилого помещения 34
1.3. Понятие, признаки и виды нежилого помещения 52
1.4. Особенности правового режима жилого и нежилого помещения и основания его изменения 74
Глава 2. Условия, порядок и последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения
2.1. Условия и порядок изменения общего правового режима жилого и нежилого помещения 89
2.2. Условия и порядок изменения особого правового режима жилого и нежилого помещения 120
2.3. Правовые последствия изменения общего и особого правовых режимов жилого и нежилого помещения 144
Заключение 161
Библиографический список 166
- Основания возникновения правового режима жилого помещения. Виды жилого помещения
- Особенности правового режима жилого и нежилого помещения и основания его изменения
- Условия и порядок изменения особого правового режима жилого и нежилого помещения
- Правовые последствия изменения общего и особого правовых режимов жилого и нежилого помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Принятие 22 декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания РФ Жилищного кодекса РФ в пакете законодательных актов, направленных на создание рынка доступного жилья, безусловно, следует рассматривать как прогрессивное явление, поскольку старое жилищное законодательство не отвечало современным условиям развития общества и государства и, следовательно, служило тормозом в формировании новых жилищных отношений. Нормы Жилищного кодекса РФ практически реформируют всю сложнейшую и социально значимую систему общественных отношений, складывающихся вокруг жилого помещения.
С переходом жилых помещений в частную собственность и, соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота законодатель не мог не отреагировать и не предусмотреть в Жилищном кодексе РФ отдельных положений, регламентирующих изменение правового режима жилого помещения. В частности, глава 3 Жилищного кодекса РФ впервые детально регулирует порядок оформления перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, устанавливает особенности для каждого вида перевода.
Обновление жилищного законодательства затронуло также сферу изменения правового режима в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания. В развитие статьи 15 Жилищного кодекса РФ Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее — Положение о признании помещения непригодным для проживания).
Совершенно новыми оказались положения жилищного законодательства, регламентирующие изменение правового режима в случае включения жилого помещения в специализированный фонд и исключения его из указанного фонда, а также при передаче в ведение органов местного самоуправления жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям.
Вместе с тем Жилищный кодекс РФ и принятые в его развитие иные нормативные правовые акты не разрешили всех проблем изменения правового режима жилого и нежилого помещения, остался без внимания ряд теоретических и практических вопросов, кроме того, вновь появившиеся положения требуют разъяснения.
Одной из проблем Жилищного кодекса РФ является то, что недостаточно четкое его положение об использовании жилых помещений не только для проживания, но и для осуществления профессиональной и
индивидуальной предпринимательской деятельности вызывает ряд вопросов: возможно ли использование жилых помещений без перевода в нежилые нотариусами, врачами, педагогами в их деятельности и где границы использования в подобных целях жилых помещений. Остается нерешенным вопрос и о том, какие объекты в качестве нежилых помещений при переводе имел в виду законодатель: нежилые помещения в многоквартирных домах, нежилые помещения в нежилых зданиях или нежилые здания. Не урегулирована в Жилищном кодексе РФ проблема нецелевого использования нежилых помещений после их перевода из жилых помещений, а также вопросы, связанные с их перепрофилированием. Ряд проблем возникает и при изменении правового режима жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям, в связи с передачей указанных помещений в ведение органов местного самоуправления. Изначально такое изменение правового режима было призвано обеспечить и защитить жилищные права граждан. Однако практика показала невозможность буквального применения статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года К» 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон).
В целях разрешения названных проблем требуется всестороннее изучение вопросов изменения правового режима жилого и нежилого помещения и выработка обоснованных предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Все вышеизложенное и предопределяет актуальность и значимость темы диссертационного исследования.
Степень разработанности темы. Изменение правового режима жилого и нежилого помещения является недостаточно разработанной темой. Среди научных исследований, посвященных отдельным вопросам названной темы, в частности вопросам перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, следует назвать диссертацию на соискание ученой степени доктора юридических наук «Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости» И. Д. Кузьминой (2004 год) и диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук «Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству» Ю. В. Харитоповой (2006 год). В диссертации И. Д. Кузьминой отражены общетеоретические вопросы перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Более того, поскольку указанная диссертация базируется на прежнем законодательстве, в ней не отражены современные проблемы в исследуемой сфере. В диссертации Ю. В. Харитоновой при рассмотрении условий и порядка перевода затронута лишь проблема нецелевого использования переведенных помещений.
Вместе с тем комплексные научные исследования в области изменения правового режима жилого и нежилого помещения отсутствуют.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере изменения правового режима жилого и нежилого помещения.
Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие общественные отношения, связанные с изменением правового режима жилого и нежилого помещения, а также практика применеігия данных норм.
Цель и задачи исследования. Целью работы является всестороннее и комплексное исследование оснований, порядка и последствий изменения правового режима жилого и нежилого помещения.
В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:
проанализировать понятие, признаки и виды жилого помещения, определить моменты возникновения его правового режима;
рассмотреть признаки нежилого помещения, на основе которых сформулировать его определение, выделить виды нежилого помещения;
выявить особенности правового режима жилого и нежилого помещения и основания его изменения;
провести анализ условий, порядка и последствий изменения правового режима жилого и нежилого помещения;
показать основные проблемы, возникающие при применении положений законодательства об изменении правового режима жилого и нежилого помещения, и предложить пути решения таких проблем;
выработать обоснованные предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Методологическая и теоретическая основы исследования. Методологическую основу исследования составляют как общенаучные методы: системный, исторический, лингвистический, формально-логический (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, моделирование), так и частаонаучные методы: формально-юридический, сравнительно-правовой, юридического толкования.
Теоретическую основу составляют научные труды таких ученых, как В. А. Алексеев, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, С. П. Гришаев, И. А. Емелькииа, В. М. Жуйков, В. П. Камышанский, Е. А. Киндеева, П. В. Крашенинников, И. Д. Кузьмина, В. А. Лапач, В. Н. Литовкин, И. Б. Марткович, В. П. Мозолин, С. Г. Певницкий, М. Г. Пискунова, О. Н. Садиков, П. И. Седугин, О. Ю. Скворцов, К. И. Скловский, С. А. Степанов, Е. А. Суханов, М. Ю. Тихомиров, Ю. К. Толстой, А. В. Халдеев, Е. А. Чефранова, В. В. Чубаров, Г. Ф. Шер-шеневич, Г. Ф. Шешко, А. М. Эрделевский и другеє.
Нормативная и эмпирическая базы исследования. Основные выводы и предложения, содержащиеся в работе, основаны на анализе норм Конституции РФ, Гражданского (далее — ГК РФ), Жилищного (далее — ЖК РФ), Градостроительного (далее — ГрК РФ) кодексов РФ, федеральных законов и иных нормативных правовых актов, в том числе зарубежных, нормативных правовых актов субъектов РФ и актов органов местного самоуправления муниципальных образований в субъектах РФ.
Эмпирическую базу составляют как опубликованные, так и неопубликованные материалы судебной практики Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, федеральных арбитражных судов округов.
Научная новизна работы заключается в том, что она является одним из первых всесторонних и комплексных исследований оснований, порядка и последствий изменения правового режима жилого и пежилого помещения. На основании анализа законодательства в работе показана необходимость изменения определения понятия жилого помещения и его видов, сформулировано авторское определение пежилого помещения исходя из его признаков, определены понятия видов нежилого помещения, выявлены особенности правового режима жилого и нежилого помещения и основания его изменения, предложены пути решения основных проблем, возникающих при применении положений законодательства об изменении правового режима жилого и нежилого помещения.
На защиту выносятся следующие основные положения:
Особенности правового режима жилых (нежилых) помещений заключаются в наличии у них как общего, так и особого правовых режимов. При этом под общим правовым режимом жилых (нежилых) помещений следует понимать закрепленный правовыми нормами порядок, который устанавливает пределы осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения, обусловленные их назначением; под особым правовым режимом жилых (нежилых) помещений — закрепленный правовыми нормами порядок, который определяет особенности осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения, обусловленные целями их использования.
Учитывая, во-первых, что описание понятия жилого помещения через категорию, родовую по отношению к зданию (жилому дому) и помещению (квартире, комнате), а именно через категорию «объект недвижимости», позволит устранить противоречия норм ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 16 ЖК РФ; во-вторых, что предназначенность наравне с пригодностью является признаком жилого помещения, который, так же как и пригодность, должен определяться через постоянное проживание граждан, предлагается изложить в новой редакции ч. 2 ст. 15 ЖК РФ:
«2. Жилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для постоянного проживания граждан (отвечающий установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». При этом в целях исключения дублирования предназначенности в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ наименование ст. 17 ЖК РФ следует изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а ч. 1 ст. 17 ЖК РФ признать утратившей силу.
Исходя из существующей в литературе неопределенности по вопросу возникновения правового режима жилого помещения обосновывается вывод о том, что здание (помещение) приобретает указанный правовой режим с момента юридического установления соответствия здания (помещения) признакам жилого помещения, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, решением о переводе нежилого помещения в жилое или актом приемочной комиссии, если для использования переводимого помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, либо вступившим в законную силу судебным решением в случае признания права собственности на самовольную постройку.
На основе сравнительного анализа законодательства предлагается изложить в новой редакции ч.ч. 2, 3, 4 ст. 16 ЖК РФ: «2. Жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. 3. Квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме или к земельному участку, прилегающему к такому дому, и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении. 4. Комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Кроме того, статью 16 ЖК РФ предлагается дополнить новой частью следующего содержания: «5. Частью жилого дома или квартиры признается несколько комнат в жилом доме или квартире».
В рамках главы 3 ЖК РФ нежилое помещение является результатом перевода из жилого помещения, видами которого являются как жилой дом (здание), так и квартира, комнаты (помещения в зданиях). В связи с этим логичным представляется вывод о том, что категория «нежилое помещение» объединяет как нежилые здания, так и нежилые
помещения в зданиях, и в этом смысле используется в ЖК РФ в качестве родового понятия наряду с понятием жилого помещения.
В литературе в целях получения представления о правовом режиме нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым помещением. Думается, что данный подход может быть использован и для формулирования определения понятия нежилого помещения: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Изменение общего правового режима жилого (нежилого) помещения следует связывать с изменением его назначения при принятии органами местного самоуправления решений о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое, при выдаче актов приемочной комиссии, если для использования переводимого помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки; при издании распоряжений федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления об использовании помещения в случае признания жилого помещения непригодным для проживания. Изменение особого правового режима жилого (нежилого) помещения следует связывать с изменением цели его использования при принятии органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, решений о включении жилого помещения в специализированный фонд и исключении его из указанного фонда; при принятии решений о передаче в ведение органов местного самоуправления служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям; при заключении договоров передачи жилого помещения в собственность граждан при приватизации, договоров передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность при деприватизации; при выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию при перепрофилировании нежилого помещения.
В целях устранения противоречий отдельных норм ЖК РФ по вопросам, связанным с получением согласия собственников помещений в многоквартирном доме на организацию отдельного входа, необходимого для перевода жилого помещения в нежилое, и изменение в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом (реконструкция многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества), предлагается внести ряд изменений в ЖК РФ, предусматривающих, что решения по указанным вопросам должны
приниматься квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
9. Для решения проблемы, связанной с нецелевым использованием
нежилого помещения после перевода, предлагается дополнить ст. 23
ЖК РФ новой частью следующего содержания: «11. Использование
помещения после его перевода в качестве нежилого помещения допус
кается только в целях, указанных в документе, подтверждающем приня
тие решения о переводе жилого помещения в нежилое».
Исходя из того, что, во-первых, законодатель в отношении жилого помещения использует понятие «непригодный для проживания», а не «аварийный» (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ, Положение о признании помещения непригодным для проживания); во-вторых, признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием расторжения договора социального найма с выселением граждан (п. 3 ст. 85 ЖК РФ, п. 50 Положения о признании помещения непригодным для проживания), что делает невозможной приватизацию гражданами такого жилого помещения; в-третьих, общий запрет на отчуждение, в том числе на приватизацию, распространяется на все виды специализированных жилых помещений (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ), а не только на жилые помещения в общежитиях н служебные жилые помещения, следует внести изменение в ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации), изложив первый абзац в новой редакции: «Не подлежат приватизации жилые помещения, признанные непригодными для проживания граждан, находящиеся в домах закрытых военных городков, а также специализированные жилые помещения, за исключением жилищпого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения».
Изменение общего правового режима жилого (нежилого) помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и его частным случаем — признанием жилого помещения непригодным для проживания — не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение, изменяется лишь характеристика объекта (назначение: жилое, нежилое) в вещном правоотношении, за исключением случаев, когда проведение реконструкции, перепланировки при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) изменяет внешние границы такого помещения.
Изменение особого правового режима в связи с включением жилого помещения в специализированный фонд и исключением его из указанного фонда, перепрофилированием нежилого помещения не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое и
нежилое помещение соответственно, изменяется лишь характеристика объекта — цель использования в вещном правоотношении (для жилого помещения: специализированное использование при включении жилого помещения в специализированный фонд, социальное или коммерческое использование при исключении его из указанного фонда; для нежилого помещения: использование в общественных, административных, производственных или других целях), за исключением случаев, когда проведение реконструкции при перепрофилировании нежилого помещения изменяет внешние границы такого помещения.
Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая значимость данной работы состоит в том, что проведено комплексное исследование оснований, порядка и последствий изменения правового режима жилого и нежилого помещения. Полученные в ходе исследования основные теоретические выводы расширяют представления о правовом режиме жилого и нежилого помещения и о его изменении. При этом результаты исследования могут послужить основанием для дальнейшего изучения актуальных проблем по данной теме.
Практическая значимость исследования заключается в том, что выработанные в диссертации предложения по совершенствованию действующего законодательства могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ. Результаты проведенного исследования могут использоваться при проведении учебных занятий по жилищному и гражданскому праву, при разработке учебной литературы, а также при подготовке комментариев к ГК РФ и ЖК РФ.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии. Основные результаты исследования изложены в опубликованных статьях и раскрыты в выступлениях, дискуссиях на научных конференциях. Апробация результатов исследования также была осуществлена на опыте личного участия в законотворческой деятельности, осуществляемой на уровне Самарской области (с 2006 года). В частности, па основании предложений по совершенствованию действующего законодательства разработаны проекты федеральных законов, для органов местного самоуправления муниципальных образований в Самарской области разработан модельный порядок принятия решений о переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.
Структура работы определяется целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографического списка.
Основания возникновения правового режима жилого помещения. Виды жилого помещения
ЖК РФ называет ряд признаков жилого помещения, наличие которых у здания (помещения) позволяет обрести ему правовой режим жилого помещения. При этом в литературе обретение зданием (помещением) правового режима жилого помещения предлагается связывать с учетом его в организациях (органах) технической инвентаризации, поскольку, как отмечает И.А. Дроздов, в ходе технического учета устанавливается, удовлетворяет инвентаризируемое помещение признакам жилого или нет.59 О.В. Кириченко также указывает на необходимость регистрации жилого помещения в специализированной государственной или муниципальной организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ), в целях приобретения помещением статуса жилого.60
Однако ряд авторов момент возникновения правового режима жилого помещения связывают не только с проведением его технического учета, но и с завершением строительства, и с принятием здания (помещения) в эксплуатацию. Так, П.И. Седугин определяет, что «жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, — бюро технической инвентаризации (БТИ) и др». В.П. Камышанский под жилым помещением понимает помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации). " Как видно, моменты возникновения правового режима жилого помещения в литературе определяются по-разному. Представляется, что правовой режим жилого помещения возникает с момента юридического установления соответствия здания (помещения) признакам жилого помещения. В связи с этим рассмотрим вопрос о том, с какого момента здание (помещение) начинает соответствовать указанным признакам: с момента завершения строительства, принятия в эксплуатацию, проведения технического учета и какими официальными документами это соответствие подтверждается.
Первый этап - этап завершения строительства и принятия в эксплуатацию. С моментом окончания строительства в литературе связывают момент создания нового объекта недвижимости. По сложившейся практике созданный объект должен быть принят в эксплуатацию. Правовой основой приемки объекта в эксплуатацию являются нормы ГК РФ о строительном подряде, регулирующие общий порядок сдачи подрядчиком результата выполненных работ и приемка их заказчиком, которая осуществляется по подписываемому сторонами двустороннему акту, и нормы ГрК РФ, регулирующие порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Как справедливо отмечает Е.А. Грызыхина, ценность двустороннего акта сдачи-приемки результата работ невелика. Такой акт будет свидетельствовать: а) об исполнении договора строительного подряда на создание объекта недвижимости; б) о переходе рисков; в) об утрате подрядчиком права удержания.64
Подтверждая, что объект определенного предназначения создан, двухсторонний акт не устанавливает наличие или отсутствие нарушений санитарных, технических и иных правил и норм, поскольку, по сути, при сдаче-приемке не происходит проверки соответствия построенного объекта требованиям указанных норм, т.е. не определяется пригодность объекта для постоянного проживания граждан. Учитывая этот факт, говорить о возникновении правового режима жилого помещения с момента подписания сторонами двухстороннего акта сдачи-приемки не представляется возможным. В этой связи не случайным является указание в ст. 55 ГрК РФ среди документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, наряду с актом приемки объекта также документа, подтверждающего соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство, и заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.
Во-первых, наличие указанных документов при завершении строительства свидетельствует о проведенной проверке соответствия построенного объекта требованиям санитарных и технических правил и норм, иным требованиям законодательства, во-вторых, позволяет сказать, что объект соответствует данным требованиям, поскольку в противном случае названные документы не были бы подписаны и выданы.
Изложенное свидетельствует о том, что значение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заключается не только в установлении им факта создания объекта определенного предназначения, но и факта соответствия этого объекта требованиям санитарных, технических и иных правил и норм, т.е. установление пригодности.
Применяя сказанное к жилому помещению и учитывая, что разрешением на ввод в эксплуатацию фиксируется соответствие здания (помещения) признакам жилого помещения, представляется правильным говорить о возникновении правового режима жилого помещения с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.65 Аналогичную позицию занимает и Верховный Суд РФ. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2003 года66 содержит разъяснение норм Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301. Согласно данному разъяснению объекты жилищного строительства до ввода их в эксплуатацию не могут рассматриваться как жилищный фонд.
Похожими с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию по значению документами обладают предусмотренные в ст. 23 ЖК РФ решение о переводе нежилого помещения в жилое и акт приемочной комиссии, если для использования переводимого помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки. Подобно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию решение о переводе и акт приемочной комиссии отражают предназначение переводимого помещения и соответствие такого помещения требованиям санитарных, технических правил и норм, предъявляемых к жилым помещениям, т.е. пригодность для постоянного проживания. Таким образом, названными документами фиксируются признаки жилого помещения. В связи с этим полагаем, что именно с момента принятия решения о переводе или подписания акта приемочной комиссией, если для использования переводимого помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, переводимое помещение приобретает правовой режим жилого помещения.
Второй этап — этап проведения технического учета. Общая норма о проведении учета закреплена в п. 2 ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которым в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Для объектов капитального строительства и жилых помещений необходимость учета предусмотрена в ст. 55 ГрК РФ и в ст. 19 ЖК РФ соответственно.
Особенности правового режима жилого и нежилого помещения и основания его изменения
Особенности правового режима жилого (нежилого) помещения, как справедливо отмечается в литературе, заключаются в наличии определенных условий, процедур, запретов осуществления права собственности, отражающих специфику жилого (нежилого) помещения. Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как назначение, что и предопределяет, в конечном счете, наличие многочисленных пределов (границ) осуществления права собственно-сти. «Не вызывает сомнений, — пишет Е.С. Гетман, — что целевое назначение жилых помещений может обусловливать определенные ограничения пределов его использования, а также допустимых правомочии распоряжения».
Действительно, согласно ст.ст. 17, 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ владение, пользование и распоряжение жилым помещением должно производиться в соответствии с его назначением. Предоставление жилых помещений для нужд промышленного характера запрещается. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций не допускается. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями и правилами содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Цели установления указанных пределов очевидны, это недопущение использования жилого помещения не для проживания (например, в промышленных целях), предотвращение причинения неоправданного беспокойства соседям собственника, соблюдение противопожарных правил, санитарно-гигиенических требований. Как верно отмечает О.А. Поротикова, пределы осуществления права разумно ограничивают процесс реализации возможностей, заложенных в содержании гражданского права, в целях эффективного удовлетворения потребностей всех субъектов отношений; служат средством, обеспечивающим способность осуществления, так как сдерживают антиобщественные и негативные проявления осуществления прав со стороны контрагентов в правоотношении.
В отношении жилого помещения законодатель допускает расширение возможностей его использования. Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан. Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для временного проживания (например, по договору найма специализированного жилого помещения - гл. 9 ЖК РФ, по договору коммерческого найма - гл. 35 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования — гл. 36 ГК РФ или на ином законном основании).
Полагаем, что данная возможность использования жилого помещения отвечает основным началам жилищного законодательства, а именно, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ст. 1 ЖК РФ). Кроме того, она гарантирована конституционным правом на свободу передвижения, обладая которым граждане могут проживать в жилом помещении как постоянно, так и временно.161
Другим примером расширения возможностей использования жилого помещения является ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Столь широкие возможности использования жилого помещения впервые предусмотрены жилищным законодательством. Ранее в соответствии со ст. 10 ЖК РСФСР только адвокатам разрешалось размещать адвокатский кабинет в жилом помещении. Осуществление предпринимательской или профессиональной деятельности в жилом помещении, т.е. использование гражданами жилого помещения в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества, не допускалось (ст. 10 ЖК РСФСР 1983 года).
В литературе указанное расширение сферы использования жилого помещения оценивается позитивно. В частности, отмечается, что «Россия является страной с рыночной экономикой, поэтому введение нормы в ч. 2 ст. 17 ЖК РФ давно назрело, и ее появление, безусловно, является положительным моментом, поскольку положения ранее действовавшего законодательства устарели».163 При этом к допускаемой ч. 2 ст. 17 ЖК РФ к осуществлению в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов, фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т.д.164 Другими словами законодательно вопрос использования жилых помещений урегулирован по принципу «разрешено все, что не запрещено».165 В то же время осуществление таких видов деятельности имеет пределы: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.166
Однако как справедливо отмечается в литературе, подобные пределы имеют декларативный характер, и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и ин-тересов граждан. «Разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях, — пишет И.А. Емелькина, - может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов». В связи с этим автор предлагает законодательно установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).16
Условия и порядок изменения особого правового режима жилого и нежилого помещения
Изменение особого правового режима жилого помещения, как уже известно, имеет место в случаях: а) включения жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключения его из указанного фонда; б) передачи в ведение органов местного самоуправления служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям; в) приватизации, деприватизации жилых помещений. Для нежилого помещения изменение особого правового режима возможно в случае его перепрофилирования.
Вопросы включения жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключения его из указанного фонда в действующем законодательстве впервые нашли свое детальное регулирование в ст. 92 ЖК РФ и Правилах отнесения жилых помещений к специализированным, в которых закреплены требования к специализированным жилым помещениям и установлен порядок отнесения жилых помещений к числу специализированных.261
Анализ названных Правил показывает, что требования, предъявляемые к жилым помещениям для отнесения их к специализированным, можно разделить на две группы: общие, предъявляемые к любому специализированному жилому помещению, и специальные, предъявляемые к специализированным жилым помещениям в зависимости от их вида. Так, например, общими требованиями являются: пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, отсутствие обременении прав, отсутствие заключенных договоров социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды (п.п. 3, 4 Правил отнесения жилых помещений к специализированным). Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет более жесткие (в сравнении с обычным жилым помещением, определение которого дано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) требования к специализированному жилому помещению, в частности, указывает на благоустроенность такого жилого помещения,262 соответствие требованиям пожарной безопасности, экологическим требованиям.
Специальные требования определены в п.п. 5-11 Правил отнесения жилых помещений к специализированным и касаются каждого вида специализированного жилого помещения. Так, например, к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры, причем не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, и вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.
В литературе критикуется специальное требование, предъявляемое к жилым помещениям в общежитии, в частности требование об использовании в качестве общежития части дома. Указывается, что недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например, одну секцию либо один этаж многоэтажного дома, поскольку это ущемляет жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, т.к. такое соседство может создавать им неудобства при проживании.263 Полагаем, что данное высказывание справедливо в отношении жилых помещений в многоквартирных домах, используемых не для посемейного заселения. Такая ситуация действительно может привести к созданию определенного рода неудобств жителям многоквартирного дома, к примеру, при заселении ряда жилых помещений в многоквартирном доме студентами учебного заведения. Однако в целях посемейного заселения использование в качестве жилых помещений в общежитии квартир в многоквартирном доме представляется возможным.
Согласно Правилам отнесения жилых помещений к специализированным использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения его к определенному виду специализированного жилого помещения (п. 15). При этом включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд производится на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее - орган управления), принимаемого с учетом общих и специальных требований, предъявляемых к специализированным жилым помещениям.
Для отнесения жилых помещений к определенному виду специализированного жилого помещения заявитель представляет в орган управления следующие документы: заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилого помещения; документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение; технический паспорт жилого помещения; заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям. Орган управления в течение 30 дней с даты подачи документов принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилого помещения либо об отказе в таком отнесении в случае несоответствия жилого помещения предъявляемым к нему требованиям. Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилого помещения направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения, а также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.п. 12-14 Правил). При этом решение об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилого помещения является основанием изменения цели использования жилого помещения в связи с переходом его из жилищного фонда социального или коммерческого использования в специализированный жилищный фонд, что говорит об изменении его особого правового режима.
Правовые последствия изменения общего и особого правовых режимов жилого и нежилого помещения
Правовые последствия изменения общего и особого правовых режимов жилого и нежилого помещения, как вытекает из определений названных режимов, следует связывать с правовыми последствиями изменения пределов осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения, обусловленных назначением данных помещений, а также с правовыми последствиями изменения особенностей осуществления права собственности на жилые (нежилые) помещения, обусловленных целями их использования. Как верно отмечает В.И. Сенчищев, правовые последствия изменения правового режима заключаются в установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей субъектов правоотношения.
Говоря о последствиях изменения общего правового режима жилого и нежилого помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и признанием жилого помещения непригодным для проживания, справедливо возникает вопрос о том, что происходит в таких случаях с правом субъектов вещного правоотношения, т.е. с правом собственности на жилое и нежилое помещение: оно возникает, прекращается или остается неизменным?
До 30 июля 2006 года судебная практика связывала изменение назначения помещения при переводе жилого помещения в нежилое с образованием нового объекта недвижимости и соответственно требовала регистрации возникновения права собственности на такой объект.309
С внесением изменений 30 июля 2006 года в п. 4 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ, а также изменений 22 ноября 2006 года в п. 67 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 го-да № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), ситуация изменилась. Согласно абз. 5, 6 п. 4 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и плана такого объекта недвижимого имущества или на основании сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое) не влечет за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права собственности на него. Как следует из п. 30 Правил ведения ЕГРП, изменение назначения помещений является лишь основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав, а именно в подраздел I, содержащий краткое описание объекта недвижимого имущества, в том числе информацию о его назначении.
Учитывая, что при изменении назначения жилого (нежилого) помещения новый объект недвижимости не возникает, вполне очевидно, что не требуется регистрации прекращения и возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение. В литературе также справедливо отмечается, что «право собственности при переводе не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. ...перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты являются основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности».
Вместе с тем при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое), как правило, производятся работы по реконструкции и перепланировке. При этом если изменение переводимого помещения в связи с реконструкцией или перепланировкой не влечет изменения его внешних границ, то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП существенного изменения объекта (создания нового объекта) не происходит и право собственности не прекращается. В противном случае, если реконструкция, перепланировка влекут изменение внешних границ переводимого помещения, то согласно п. 67 Правил ведения ЕГРП имеет место существенное изменение объекта (уничтожение существующего объекта) с прекращением права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ) и создание нового объекта права (ст. 219 ГК РФ) с возникновением права собственности на него, требующие регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ).312
Таким образом, изменение общего правового режима жилого (нежилого) помещения в связи с переводом жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) и его частным случаем - признанием жилого помещения непригодным для проживания — не влечет ни прекращения, ни возникновения права собственности на жилое (нежилое) помещение, изменяется лишь характеристика объекта (назначение: жилое, нежилое) в вещном правоотношении, за исключением случаев, когда проведение реконструкции, перепланировки при переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) изменяет внешние границы такого помещения.
В литературе справедливо отмечается, что перевод помещения в иную категорию не влияет на долю в праве общей собственности на имущество инфраструктуры дома. Более того указывается, что правило о сохранении доли в праве общей долевой собственности на имущество инфраструктуры при изменении назначения помещения будет действовать и в тех случаях, когда существует не один, а несколько собственников квартир (впоследствии нежилых помещений) в многоквартирном жилом доме (впоследствии — нежилом здании).314
