Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методологические положения анализа инвестиционно-строительных проектов 10
1.1. Сущность и жизненный цикл инвестиционно-строительных проектов как объектов бухгалтерского учета и экономического анализа 10
1.2. Система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов 25
1.3. Статистический анализ состояния и выявление тенденций развития строительной отрасли 37
2. Информационное и учетное обеспечение анализа инвестиционно-строительнх проектов 51
2.1. Систематизация нормативно-правового обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов 51
2.2. Учет договоров на строительство в соответствии с российскими и Международными стандартами финансовой отчетности 72
2.3. Учет создания и использования объектов инвестиционной недвижимости 94
3. Разработка методических положений экономического анализа инвестиционно-строительных проектов 119
3.1. Анализ денежных потоков как инструмент оценки финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний 119
3.2. Особенности применения системы показателей оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов 142
3.3. Анализ справедливой стоимости инвестиций в недвижимость 156
Заключение 171
Список использованных источников
- Система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов
- Статистический анализ состояния и выявление тенденций развития строительной отрасли
- Учет договоров на строительство в соответствии с российскими и Международными стандартами финансовой отчетности
- Особенности применения системы показателей оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Основными стратегическими задачами экономического развития России на среднесрочную перспективу являются повышение уровня жизни населения, конкурентоспособности и независимости отечественной экономики за счет увеличения темпов экономического роста. Ключевую роль в обеспечении устойчивого экономического роста играет сбалансированная и активная инвестиционная политика, проводимая хозяйствующими субъектами и поддерживаемая всеми методами государственного регулирования. В этой связи нельзя недооценивать роль инвестиционно-строительной деятельности при решении инфраструктурных задач, от строительства дорог до создания инновационных и промышленных бизнес-парков.
Строительная отрасль в последние десятилетия демонстрирует высокие темпы роста и освоения новых технологий, обеспечивает доходы и занятость значительной части населения и вносит существенный вклад в формирование валового национального продукта. С середины 1990-х гг. в данной отрасли занимают доминирующее положение экономические субъекты, отличающиеся особым характером деятельности - инвестиционно-строительные компании. Указанные субъекты решают задачи поиска инвестиционных возможностей, эффективного привлечения капитала, организации инвестиционного процесса и управления эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Специфика деятельности инвестиционно-строительных компаний, реализующих полный цикл инвестиционного процесса в рамках своей основной деятельности, требует особых подходов к проведению комплексного экономического анализа. Инвестиции в недвижимость как составная часть деятельности инвестиционно-строительных компаний представляют собой особый вид малорискованных капиталовложений, к которому обращаются не только консервативные инвесторы, но и финансовые институты - коммерческие банки, страховые организации, инвестиционные фонды. Оценка финансового положения и результатов деятельности всех указанных субъектов опирается в соответствующей части на результаты анализа эффективности и рисков инвестиционно-строительных проектов.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
Аккумулирование на долгосрочной основе значительных финансовых ресурсов, экономическая и социальная значимость инвестиционно-строительных компаний и их групп определяют значение публичного раскрытия информации для заинтересованных пользователей финансовой (бухгалтерской) отчетности. Однако вопросы бухгалтерского учета реализации инвестиционно-строительных проектов на сегодняшний день являются одними из наименее разработанных в отечественной учетной теории и практике, в связи с чем ряд крупнейших инвестиционно-строительных компаний при раскрытии информации вынужден обращаться к опыту Международных стандартов финансовой отчетности. Преодоление разрыва между подходами международных и отечественных стандартов в данной отрасли является одним из важных направлений развития российского бухгалтерского учета. В условиях отсутствия в российской практике развитой нормативной базы подготовки бухгалтерской отчетности, раскрывающей справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, экономический анализ должен обеспечить надлежащие методы оценки реальной стоимости и доходности данных активов коммерческих организаций.
Степень разработанности проблемы. Проблемам экономического анализа текущей и инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов, анализа и оценки эффективности долгосрочных инвестиций посвящены труды М.И. Баканова, СБ. Барнгольц, И.А. Белобжецкого, П.Л. Виленского, И.М. Волкова, А.В. Воронцовского, Л.Т. Гиляровской, Д.А. Ендовицкого, О.В. Ефимовой, Л.В. Канторовича, В.В. Ковалева, В.Г. Когденко, Э.И. Крылова, И.В. Липсица, А.Л. Лурье, Д.С. Львова, Н.П. Любушина, М.В. Мельник, В.В. Новожилова, Г.В. Савицкой, Р.С. Сайфулина, Т.С. Хачатурова, А.Г. Шахназарова, А.Д. Шеремета и других отечественных ученых. Среди зарубежных исследований в данной сфере необходимо отметить основополагающие работы В. Беренса, Ю. Бригхэма, Г. Бирмана, Э. Гранта, Д. Дина, Г. Марковича, Э. Мэнсфилда, Р. Пайка, С. Росса, П.М. Хавранека, Р.Н. Холта, Д. Ван Хорна, А.С. Шапиро, У.Ф. Шарпа. Значительный вклад в развитие теоретических и методических положений бухгалтерского учета, изучение международной учетной практики внесли П.С. Безруких, Н.А. Бреславцева, М.А. Бахрушина, Н.Д. Врублевский, В.Г. Гетьман, В.Б. Ивашкевич,
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
Н.П. Кондраков, М.И. Кутер, Е.А. Мизиковский, В.Д. Новодворский, В.Ф. Палий, В.В. Патров, Я.В. Соколов, В.И. Ткач, А.Н. Хорин, Л.З. Шнейдман и другие. Различные аспекты методологии современного бухгалтерского учета отражены в работах И. Бетге, М.Ф. Ван Бреда, М.Р. Мэтьюса, Б. Нидлза, Дж. Риса, Ж. Ришара, Э.С. Хендриксена, Дж.А. Хиггинса, Ч.Т. Хорнгрена, Р. Энтони и др.
В то же время ряд вопросов экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов, их отражения в бухгалтерском учете и отчетности заслуживает дальнейшего и более полного исследования. Отставание отечественной учетной практики отмечается, прежде всего, в области признания инвестиционной недвижимости и применения концепции справедливой стоимости. Соответственно не разработаны методические положения анализа стоимости данных активов и эффективности их использования. Недостаточно разработаны практические вопросы идентификации и анализа денежных потоков на этапах проектного цикла, признания объектов капитальных вложений у застройщиков и инвесторов и т.д.
Актуальность указанных проблем, их научно-практическая значимость в сочетании с недостаточной разработанностью аналитических методов и положений отечественной учетной практики определили выбор темы диссертационного исследования, его цель и задачи.
Диссертационная работа выполнена в соответствии с одним из направлений научных исследований Воронежского государственного университета (ВГУ) "Система учетно-финансового и контрольно-аналитического обеспечения управления бизнес-процессами, инвестиционной деятельностью и корпоративными отношениями хозяйствующих субъектов", утвержденного Научно-техническим советом ВГУ на период 2007-2011 гг.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертации является развитие теоретических и организационно-методических положений бухгалтерского учета и экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на различных этапах их осуществления.
Исходя из цели исследования, в работе поставлены следующие задачи, определяющие структуру диссертации:
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
уточнить сущность инвестиционно-строительных проектов и деятельности инвестиционно-строительных компаний как объектов бухгалтерского учета и экономического анализа;
структурировать систему проектного анализа, определив его задачи и методы на этапах реализации инвестиционно-строительных проектов, комплексный характер и системные взаимосвязи;
дать характеристику тенденций развития отечественной строительной отрасли на основе статистических показателей, необходимую для выявления актуальных проблем и наиболее востребованных направлений экономического анализа;
систематизировать нормативно-правовое и учетно-методологическое обеспечение реализации инвестиционно-строительных проектов, выявить его влияние на условия осуществления и экономические показатели указанных проектов;
провести сравнительный анализ положений отечественных и международных стандартов бухгалтерского учета и отчетности, оценить состояние и перспективы развития нормативного обеспечения российского бухгалтерского учета в рассматриваемой области;
обосновать выбор методов учета инвестиционно-строительной деятельности, обеспечивающих подготовку и раскрытие достоверной информации на различных этапах реализации проектов;
выявить особенности формирования и анализа денежных потоков инвестиционно-строительных проектов;
определить показатели оценки эффективности инвестиций, дающие наиболее прозрачное и релевантное представление прогнозируемых и фактических результатов реализации инвестиционно-строительных проектов для субъектов инвестиционного процесса;
- разработать подходы к оценке и анализу справедливой стоимости
объектов инвестиционной недвижимости в российских условиях.
Область исследования. Исследование соответствует п. 1.7 "Адапта
ция различных систем бухгалтерского учета, их соответствие международ
ным стандартам" и п. 1.12 "Инвестиционный, финансовый и управленче
ский анализ" специальности 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика -
паспорта специальностей ВАК РФ.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
Предметом диссертационного исследования является совокупность теоретических и организационно-методических положений бухгалтерского учета и экономического анализа реализации инвестиционно-строительных проектов.
Объектом диссертационного исследования является финансово-хозяйственная и инвестиционная деятельность инвестиционно-строительных компаний Липецкой и Московской областей.
Теоретическая и методологическая основа исследования. В процессе написания диссертации были использованы научные труды отечественных и зарубежных ученых, учебно-методические и информационно-справочные издания, монографии по бухгалтерскому учету, экономическому анализу, финансовому менеджменту, публикации в специализированных периодических изданиях, материалы научных семинаров и конференций, посвященные исследованию актуальных вопросов учетно-аналитического обеспечения реализации инвестиционных проектов, исследована нормативная база бухгалтерского учета и осуществления инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.
В работе применялись такие общенаучные методы познания, как анализ и синтез, системный и комплексный подходы, конкретизация и абстрагирование, сравнение, формализация и моделирование, дедукция и индукция, использовались конкретно-научные методы и приемы экономического анализа, историко-логический подход к исследованию.
Методика исследования включала изучение, обобщение, оценку накопленных знаний и опыта зарубежной и отечественной теории и практики, выполнение расчетно-аналитических процедур в отношении показателей инвестиционно-строительных проектов и компаний, апробацию полученных результатов на объектах исследования.
Информационной базой исследования, помимо трудов отечественных и зарубежных ученых, послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации в области регулирования инвестиционной деятельности, налогообложения, бухгалтерского учета и отчетности, Международные стандарты финансовой отчетности и их Интерпретации, материалы научных конференций, статистические данные, представленные в периодических изданиях, на официальных информационных ресурсах фе-
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
деральных ведомств, аналитических агентств и инвестиционно-строительных компаний, бухгалтерская отчетность и планово-экономическая информация организаций строительной отрасли.
Научная новизна работы состоит в решении важных теоретико-методологических и организационно-методических проблем учетно-аналитического обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов, имеющих существенное значение для развития бухгалтерского учета и экономического анализа. В процессе исследования получены следующие научные результаты, выносимые на защиту:
структурирована система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, отличающаяся охватом всех этапов проектного цикла и учитывающая цели и потребности различных субъектов инвестиционного процесса;
установлено соответствие объектов и методов бухгалтерского учета инвестиционно-строительной деятельности международной и российской учетной практики, что дало возможность адаптировать положения Международных стандартов финансовой отчетности по учету объектов инвестиций и сформулировать рекомендации по выбору методов учета для инвесторов и заказчиков-застройщиков;
обоснованы подходы к оценке финансовой устойчивости инвестиционно-строительных компаний на основе анализа денежных потоков и сроков погашения обязательств, учитывающие допущение продолжающейся (непрерывной) деятельности и не зависящие от принятых организацией методов оценки активов и обязательств;
предложена система показателей оценки экономического эффекта участия в проекте инвесторов и обеспечения интересов финансирующих данный проект кредиторов, отличающаяся прозрачностью и релевантностью представления ожидаемых и фактических результатов реализации проектов для субъектов инвестиционного процесса;
разработаны методические подходы к анализу и оценке справедливой стоимости объектов инвестиционной недвижимости, ориентированные на российскую практику и позволяющие реализовать требования Международных стандартов финансовой отчетности в отсутствие или при ограниченности информации активных рынков.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в развитии концептуальных положений бухгалтерского учета и экономического анализа инвестиционно-строительных проектов в условиях отечественной практики.
Практическая значимость диссертации состоит в совершенствовании подходов к выбору методов бухгалтерского учета и раскрытию информации о реализации инвестиционно-строительных проектов в деятельности субъектов инвестиционной деятельности, а также в развитии аналитического обеспечения процесса принятия управленческих решений данными субъектами, включая инвесторов, застройщиков и финансирующие инвестиционный процесс кредитные организации. В частности, практическое значение имеют рекомендации по уточнению расчета денежных потоков подрядчиков, предложенная система показателей оценки экономического эффекта участия в проекте инвесторов и обеспечения интересов кредиторов. Разработанные подходы к расчету и анализу справедливой стоимости позволяют субъектам инвестиционного процесса формировать отчетные показатели в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, а также анализировать эффективность текущей эксплуатации инвестиционной недвижимости.
Отдельные разработки могут быть использованы в процессе подготовки бакалавров по направлению 080100 "Экономика" и студентов по специальности 080109 "Бухгалтерский учет, анализ и аудит".
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международных и всероссийских научно-практических конференциях, опубликованы в периодических изданиях ("Экономический анализ: теория и практика"). Содержащиеся в диссертации практические рекомендации по выбору методов учета и анализу инвестиционно-строительных проектов нашли применение в работе предприятий ООО "Липецкстрой" и ОАО "Особая экономическая зона промышленно-производственного типа "Липецк" (ОАО "ОЭЗ ППТ "Липецк").
Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 7 печатных работах общим объемом 5,0 п.л., в том числе 1 публикация в издании, реферируемом ВАК РФ.
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
Логическая структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, содержащего 209 наименований. Работа изложена на 193 страницах машинописного текста и содержит 29 таблиц, 17 рисунков, 17 формул, 15 приложений.
Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель и задачи исследования, определены предмет и объект диссертационной работы, приведены теоретико-методологические и научно-методические положения исследования, раскрыта научная новизна основных результатов, выносимых на защиту, их практическая значимость и конкретные направления использования.
В первой главе "Теоретико-методологические положения анализа инвестиционно-строительных проектов" определены сущность инвестиционно-строительных проектов, сферы деятельности и структура проектного цикла инвестиционно-строительных компаний; установлена система целей и задач комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов на различных этапах их реализации, введены модели проектного цикла и комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов, проведен статистический анализ состояния и развития строительной отрасли в Российской Федерации.
Во второй главе "Информационное и учетное обеспечение анализа инвестиционно-строительных проектов" проведены систематизация и оценка нормативно-правового и учетного обеспечения реализации инвестиционно-строительных проектов, сопоставление отечественной и международной учетной практики применительно к признанию и раскрытию информации на различных этапах реализации проектов у подрядчиков, застройщиков-заказчиков и инвесторов, что послужило основой разработки практических рекомендаций по совершенствованию организации и выбору рациональных методов учета.
В третьей главе "Разработка методических положений экономического анализа инвестиционно-строительных проектов" обоснованы направления и предложены показатели оценки финансовой устойчивости компаний-инвесторов на основе анализа их денежных потоков, выявлены особенности применения системы показателей оценки эффективности дол-
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ()
госрочных инвестиций в деятельности инвестиционно-строительных компаний, представлены предлагаемые способы оценки справедливой стоимости создаваемых объектов инвестиционной недвижимости в условиях недостаточно активных рынков, модели анализа справедливой стоимости и эффективности инвестиций в недвижимость.
В заключении дана оценка степени выполнения цели и задач диссертации, обобщены наиболее важные положения работы, сформулированы выводы и предложения.
Система комплексного экономического анализа инвестиционно-строительных проектов
Безусловно, различия понятийного аппарата нормативных актов объективно определены сферами регулируемых ими отношений. Для целей данного мы будем придерживаться определений, интегрирующих подходы различных нормативных правовых актов в той мере, в которой они не противоречат друг другу. В частности, все три приведенных в табл. 1.1 определения застройщика фактически раскрывают одни и те же функции в инвестиционном процессе.
На практике субъекты инвестиционной деятельности часто объединяют несколько функций, что допускается законодательством. Например, согласно ст. 4 федерального закона "Об инвестиционной деятельности..." инвесторы могут также выступать в качестве заказчиков. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором или государственным контрактом [7, ст. 4]. Подрядные организации могут быть застройщиками либо действовать на основании договоров с застройщика 14 ми как субподрядчики [7, ст. 4]. В соответствии с федеральным законом "Об участии в долевом строительстве..." застройщики получают на свое имя разрешение на проведение строительно-монтажных работ и оформляют иные необходимые документы, то есть являются фактическими собственниками объектов капитальных вложений в период строительства [9, ст. 3]. Учитывая сказанное, мы будем использовать следующие упрощенные определения субъектов инвестиционной и строительной деятельности (если в контексте обращения к нормативным правовым актам не требуется иное): инвестор — лицо, финансирующее капитальное строительство; застройщик — лицо, имеющее право на ведение строительства, номинальный собственник объекта; заказчик — лицо, заключающее договоры на строительство с подрядчиками (с генеральным подрядчиком).
Застройщик должен быть хотя бы номинальным заказчиком в соответствии с действующими условиями получения разрешений на строительство [5]. Таким образом, инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик - это разные лица, определения которых основаны на выполняемых функциях в процессе строительства, но отечественное законодательство требует, чтобы одно лицо всегда совмещало функции застройщика и заказчика. В этой связи использование термина "застройщик-заказчик" ("заказчик-застройщик") является правомерным.
Система понятий, применяемая в практике ведения российского инвестиционного и строительного бизнеса, в основном опирается на определения законодательных нормативных актов, но четким и общепринятым является лишь базовое различие между подрядными и инвестиционно-строительными организациями [76]. Инвестиционно-строительные организации, в отличие от подрядных, всегда выступают в качестве инвесторов или соинвесторов, а также фактических заказчиков строительства. Номинальным заказчиком является застройщик — собственник или арендатор земельного участка. Возможно также выполнение инвестиционно-строительной компанией функций генерального подрядчика и пользователя объектов капитальных вложений.
Обобщая приведенные выше определения, мы можем сформулировать следующее определение, используемое в дальнейшем для целей исследования:
Инвестиционно-строительные компании — ото организации реального сектора экономики, ведущие предпринимательскую деятельность в виде создания (строительства) объектов капитальных вложений различного назначения и выступающие в ходе данного строительства в качестве заказчиков (заказчиков-застройщиков) и инвесторов (соинвесторов) проектов.
В ходе строительства и непосредственно после его завершения, если объект незавершенного строительства не был реализован до завершения строительно-монтажных работ, инвестиционно-строительные компании или их представители — номинальные застройщики — обладают правом собственности на объекты капитальных вложений, включая права владения, распоряжения и использования (последнее право может быть реализовано по завершении строительных работ). Инвестиционно-строительные компании могут привлекать средства сторонних экономических субъектов в различных формах - в виде займов, в том числе целевых, и средств целевого финансирования, кредитов, включая целевые инвестиционные кредиты, в качестве авансов за предстоящую продажу завершенных объектов капитальных вложений, по договорам долевого участия в строительстве, договорам о совместной деятельности и иными способами. Инвестиционно-строительные компании могут самостоятельно не участвовать в проведении строительно-монтажных работ и не иметь для этого соответствующих основных производственных фондов, персонала, технологической документации и допусков, однако они организуют получение разрешений на проведение строительно-монтажных работ, контролируют земельные участки непосредственно или через своих представителей — застройщиков, также могут являться конечными пользователями объектов капитальных вложений. Достаточно часто, если руководство и собственники инвестиционно-строительной компании не располагают управленческим персоналом для поддержания функционирования завершенного объекта капитальных вложений или не желают вводить новые направления (сегменты) деятельности компании (по различным причинам), ими инициируется создание аффилированных управляющих компаний или передача управления специализированной управляющей компании. В результате объект капитальных вложений, остающийся в собственности инвестиционно-строительной компании, становится источником доходов, аналогичным долгосрочным финансовым вложениям.
Особенности деятельности инвестиционно-строительных компаний неразрывно связаны с осуществлением ими инвестиционных проектов по созданию (строительству) объектов недвижимого имущества. Приведенное выше определение инвестиционного проекта, данное федеральным законом "Об инвестиционной деятельности..." (табл. 1.1), подразумевает под инвестиционным проектом комплект документации инженерно-технического назначения и обос нование экономической целесообразности инвестиций. Однако в предметной области экономического анализа и в практической деятельности понятие инвестиционного проекта значительно шире и включает не только документально оформленное обоснование эффективности капиталовложений, но и собственно процесс инвестирования, а также эксплуатации инвестиций [91; 70]. В целом выделяются три аспекта данного понятия [76; 75]: - инвестиционный проект как деятельность по осуществлению инвестиций - организационно и финансово выделенный сегмент инвестиционной деятельности; - инвестиционный проект как система организационно-распорядительных, правоустанавливающих и расчетно-аналитических документов, регламентирующих, обеспечивающих и описывающих процесс инвестирования; - инвестиционный проект как бизнес-план, составленный в соответствии с общепринятыми или специальными требованиями к структуре и содержанию и включающий обоснование целесообразности инвестирования, основные характеристики и финансовые показатели проекта.
Понятие инвестиционного проекта обычно применяется к вложениям в реальные активы, включающим приобретение и создание объектов длительного пользования (капитальные вложения), получение имущественных прав на результаты интеллектуальной деятельности (вложения в нематериальные активы), инвестиции в оборотный капитал и ряд некапитализируемых единовременных расходов. Под капитальными вложениями в федеральном законе "Об инвестиционной деятельности..." понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты [7]. Существенные единовременные расходы могут возникать в связи с затратами на продвижение, исследование рынка, пробными продажами и программами стимулирования спроса, сертификацией и т.д.
Статистический анализ состояния и выявление тенденций развития строительной отрасли
Введенный п. 23 МСФО (IAS) 11 критерий сопоставимости фактических затрат с расчетными оценками (со сметной стоимостью) необходим, поскольку признаваемая доля выручки рассчитывается пропорционально соотношению выполненного и оставшегося к выполнению объема работ. Предполагается, что если подрядчик не в состоянии оценить, какую долю работ в оценке по сметной стоимости он выполнил, он не в состоянии и распределить на данный этап работ общую выручку по договору (неизвестна база распределения). Аналогично аргументируется необходимость критерия надежной оценки общей выручки по договору, поскольку иначе неизвестна сумма, подлежащая распределению. Прочие критерии, совпадающие в п. 23 и 24 МСФО (IAS) 11, являются общими критериями признания доходов.
Признание выручки и расходов путем ссылки на стадию завершенности работ по договору на строительство часто называется методом "по доле выполненных работ". Согласно этому методу выручка по договору соотносится с затратами, понесенными в процессе достижения определенной стадии завершенности, при этом в отчетности представляется информация о выручке, расходах и прибыли, которые могут быть отнесены на завершенную часть работ [96, IAS 11, п. 25]. Этот метод представляет полезную информацию о продвижении работы по договору на строительство и результатах деятельности за период.
Согласно методу "по доле выполненных работ" выручка по договору на строительство отражается в отчете о прибылях и убытках в тех же учетных периодах, когда была выполнена соответствующая работа. Затраты по договору на строительство обычно отражаются в отчете о прибылях и убытках в тех учетных периодах, когда выполнялась работа, к которой они относятся. Однако любое ожидаемое превышение суммарных затрат по договору сверх суммарной выручки по нему немедленно признается в качестве расхода в соответствии с п. 36 МСФО (IAS) 11.
Международный стандарт финансовой отчетности МСФО (IAS) 11 предусматривает, что подрядчик может понести затраты по договору на строитель-. ство, связанные с будущей деятельностью по нему. Подобные затраты по договору на строительство учитываются в качестве актива, если их возмещение является вероятным. Такие затраты представляют собой сумму дебиторской задолженности заказчика и часто классифицируются как незавершенные работы по договору на строительство [96, IAS 11, п. 27].
Положение п. 27 МСФО (IAS) 11 представляет интерес потому, что регламентирует признание в бухгалтерском балансе незавершенного строительного производства - затрат по незавершенному строительству. Интерпретация незавершенного производства данным Международным стандартом выглядит достаточно странной: предлагается считать затраты, относящиеся к будущим периодам, дебиторской задолженностью, при том что такая задолженность не возникла из условий договоров или из проведенных хозяйственных операций, а также не оценена по стоимости предполагаемого встречного предоставления. Аналогом п. 27 МСФО (IAS) 11 является п. 16 ПБУ 2/2008, предписывающий признавать такие расходы в составе расходов будущих периодов. Именно нежелание авторов МСФО (IAS) 11 использовать данную категорию привело их к необходимости считать незавершенное строительное производство дебиторской задолженностью. Стоит отметить аналогичную ситуацию, возникающую при капитализации затрат по займам в соответствии с МСФО (IAS) 23 "Затраты по займам" [96, IAS 23, п. 8-9], и вследствие применения иных Международных стандартов, требующих первичного признания встречного предоставления по справедливой стоимости. Разница между стоимостью актива, приобретаемого с отсрочкой платежа или поставки, и эквивалентом цены в условиях немедленного платежа денежными средствами относится соответственно на кредиторскую или дебиторскую задолженность до момента признания данного актива. На наш взгляд, отсутствие категории расходов будущих периодов усложняет учетную практику применения МСФО и снижает транспарентность финансовой отчетности. Международный стандарт МСФО (IAS) 11 все же предполагает обособление таких расходов в виде раскрытия в бухгалтерском балансе статьи "Незавершенные работы по строительству".
Стадия выполнения договора для признания выручки по основному рекомендованному МСФО (IAS) 11 методу может быть определена рядом способов. Компания использует тот из них, который обеспечивает надежное измерение выполненной работы. В зависимости от характера договора эти методы могут включать [96, IAS 11, п. 30]: - определение затрат по договору на строительство, понесенных для выполнения работ на отчетную дату, пропорционально расчетной величине общих затрат по договору на строительство; - наблюдение за выполненной работой; либо - фактический подсчет физической доли выполненных работ по договору на строительство.
Стандартом подчеркивается, что промежуточные платежи и авансы, полученные от заказчиков, часто не отражают выполненной работы. Однако и счета, выставленные подрядчиком, также не являются критерием признания завершенности этапа работ и подлежат отдельному учету [96, IAS 40, п. 40-41]. Признание выручки по фактически выполненному объему работ создает условную дебиторскую задолженность заказчика, существующую параллельно с фактической дебиторской задолженностью по выставленным промежуточным счетам. В данном контексте под "условной дебиторской задолженностью" понимается начисленная, но не предъявленная к оплате выручка.
Положение по бухгалтерскому учету ПБУ 2/2008 унаследовало только два из трех предусмотренных МСФО (IAS) 11 способов определения стадии выполнения работ по договору (исключая наблюдение за выполненной работой [17, п. 20]). Действительно, второй и третий способы п. 30 МСФО (IAS) 11 могут быть признаны аналогичными. Подсчет или визуальная оценка доли выполненных работ в физическом выражении применим для простых однородных этапов, таких как укладка дорожного полотна, заливка бетона, забивка свай и т.п. При этом наблюдение за выполненной работой предполагает возможность подсчета объема в целых натуральных единицах (например, забитые сваи), а подсчет физической доли - в дробных натуральных единицах (кубометры бетона, километры дорожного полотна). Завершенность более сложных работ необходимо оценивать в условно-натуральных или временных единицах (например, в человеко-сменах отработанного времени или в часах работы строительного оборудования), либо пропорционально сметной (плановой) стоимости. МСФО (IAS) 11 оставляет бухгалтеру выбор иного метода оценки объемов работ, тогда как п. 20 ПБУ 2/2008 содержит закрытый перечень альтернатив. На практике любая требующаяся оценка, включая условно-натуральную и временную, может быть согласована с оценкой по сметной стоимости в соответствии с экономической сущностью операций и с потребностями организации.
Большое значение в контексте МСФО (IAS) 11 "Договоры на строительство" имеет идентификация затрат, используемых в качестве базы распределения выручки по первому из методов, рекомендованных п. 30 данного стандарта. Когда стадия выполнения определяется исходя из предусмотренных договором затрат, понесенных на дату составления отчета, в них включаются только те затраты по договору на строительство, которые отражают выполненную работу. Примерами затрат по договору на строительство, не отражающих степень выполненной работы, являются [96, IAS 11, п. 31]:
Учет договоров на строительство в соответствии с российскими и Международными стандартами финансовой отчетности
Теперь можно применить формулу (3.2) и рассчитать денежный поток, необходимый для полного погашения финансовых обязательств: CFT = 30000 / 1.94 + 20000 / 0.67 = 45429 тыс. руб.
В качестве альтернативы можно рассчитывать средний период погашения для общей суммы финансовых обязательств, не выделяя краткосрочные и дол 134 госрочные кредиты и займы. Остальные показатели табл. 3.2 могут быть получены непосредственно из формы № 4 "Отчет о движении денежных средств".
После получения оценки финансовой устойчивости рекомендуется вы явить факторы ее изменения, что может быть выполнено на основе расчета чис того денежного потока по текущей деятельности косвенным методом. В соот ветствии с положениями п. 20 МСФО (IAS) 7 "Отчеты о движении денежных средств" чистый денежный поток по текущей деятельности (без учета измене ния резервов) может быть рассчитан следующим образом [96, IAS 7, п. 20]: СРгек = PN + А - AN WC, (3.7) где СРтек — чистый денежный поток по текущей (основной) деятельности, руб.; PN - чистая прибыль (непокрытый убыток) отчетного периода, руб.; А -амортизационные отчисления, руб.; NWC - чистый производственный оборотный капитал (сумма материально-производственных запасов и операционной дебиторской задолженности за вычетом кредиторской задолженности), руб.
В случае постоянства составляющих чистого производственного оборотного капитала денежный поток от текущей деятельности пропорционален чистой прибыли отчетного периода и отличается от нее на сумму амортизационных отчислений и иных неденежных расходов. Все слагаемые формулы (3.7) можно рассматривать как факторы изменения чистого денежного потока от текущей деятельности, причем наибольший интерес представляет влияние эффективности деятельности (фактор чистой прибыли PN) и изменений отдельных составляющих чистого производственного оборотного капитала (NWC). Например, даже при положительном значении фактора чистой прибыли денежный поток может сократиться из-за неблагоприятных для организации изменений оборачиваемости дебиторской и кредиторской задолженности. Также полезно проанализировать влияние факторов объема продаж (на чистую прибыль и чистый производственный оборотный капитал), уровня цен и др. стандартными приемами детерминированного факторного анализа.
Модель оценки финансовой устойчивости хозяйствующего субъекта, представленная в табл. 3.2, может быть легко модифицирована применительно к задаче анализа достаточности генерируемых сегментами основной деятельности денежных средств для финансирования долгосрочных инвестиций. Для этого достаточно ввести дополнительный показатель "потребность в собственных денежных средствах для финансирования капитальных вложений" и учесть дополнительную нагрузку в виде процентных выплат и погашения основной сум 135 мы долга по привлекаемым средствам заемного финансирования. Следует учитывать, что компании-инвесторы, реализующие долгосрочные проекты, обычно не будут характеризоваться высоким уровнем финансовой устойчивости в терминах табл. 3.2, поскольку последний предполагает возможность погашения всех обязательств по кредитам и займам в течение одного отчетного периода, тогда как долгосрочные инвестиционные кредиты рассчитаны на более длительные сроки погашения (от нескольких лет и более). Поэтому для объективного восприятия результатов вместо терминов "удовлетворительная" и "неудовлетворительная" более корректно использовать понятия "достаточная" и "недостаточная".
Для инвестиционно-строительных компаний сохраняются общие положения анализа финансовой устойчивости на основе показателей денежных потоков, однако специфика деятельности накладывает на интерпретацию результатов анализа ряд ограничений. В первую очередь далеко не все инвестиционно-строительные компании располагают достаточными и стабильными поступлениями от основной деятельности (эксплуатации инвестиций), чтобы направлять свободные денежные средства на финансирование новых проектов. Поэтому модель табл. 3.2 применима к оценке деятельности компаний-инвесторов обычно лишь в эксплуатационной фазе. Привлечение значительных объемов внешнего финансирования для строительства (при этом часть средств может не отражаться в бухгалтерском балансе, если выбран метод учета совместной деятельности "совместно создаваемые и используемые активы") и практика получения доходов при продаже готовых или незавершенных объектов делает неприменимым ряд допущений, таких как равномерный характер возникновения и прекращения обязательств. Анализ финансовой устойчивости на инвестиционной фазе реализации проектов часто может быть проведен только методом прямого счета с использованием внутренней информации (данных бухгалтерского учета, решений руководства и представителей собственника). Тем не менее существует класс пользователей, для которых указанная информация является доступной - это кредитные организации, софинансирующие строительство объектов недвижимости. Они могут применять описанные выше упрощенные методики анализа, оценивая риски влияния на чистый денежный поток компании-инвестора отклонений от сметы затрат и последующих поступлений методом анализа чувствительности. Описанный же выше подход оценки финансовой устойчивости (табл. 3.2) с успехом может применяться данными субъектами анализа на этапе принятия решения о софинансировании проектов крупных инвестиционных компаний, получающих постоянные доходы от эксплуатации ранее реализованных проектов, в целях оценки эффективности управления и выявления текущих проблем платежеспособности. Данные оценки могут предоставить ценную информацию и в отношении перспективности планируемых инвестиций, указав на систематические ошибки представляемых в бизнес-планах прогнозов, такие как завышение ожидаемых денежных поступлений от сдачи готовых объектов недвижимости в аренду.
Информация отчета о движении денежных средств позволяет также выявить приоритеты фактической платежной политики хозяйствующего субъекта. Вероятность невыполнения организацией финансовых обязательств зависит не только от наличия денежных средств, но и от решений руководства (представителей собственника), устанавливающего фактическую очередность и сроки погашения обязательств. Показатели оборачиваемости задолженности по счетам расчетов с персоналом, бюджетом и внебюджетными фондами, поставщиками и подрядчиками не только отражают установленные руководством сроки и очередность платежей, но и позволяют диагностировать финансовые проблемы компании на ранней стадии их возникновения. Поэтому мы рекомендуем дополнять анализ уровня финансовой устойчивости по шкале табл. 3.2 указанными оценками оборачиваемости в сопоставлении с нормативными значениями. Последние могут быть установлены законодательно или определяться принятой деловой практикой (табл. 3.4 и 3.5).
Особенности применения системы показателей оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
При анализе доходности использования недвижимости организация должна учесть, как минимум, влияние изменения цен по договорам аренды, изменения показателя предоставленных по договорам аренды площадей, а также влияние изменения издержек эксплуатации объекта. При этом в отношении цен по договорам аренды аналитик располагает возможностью выявления отклонений за счет среднерыночных тенденций изменения цен и за счет специфических условий организации. При анализе издержек эксплуатации следует учитывать, что они практически всегда являются условно-постоянными, а также тот факт, что многие расходы по эксплуатации перекладываются на арендаторов при заключении договоров аренды. Поэтому дальнейшее разложение изменения издержек эксплуатации на составляющие целесообразно лишь в случае их значительного объема или существенного роста по сравнению с предыдущими периодами. В целом факторную модель анализа доходности использования недвижимости можно представить следующим образом: где dCF - доходность использования недвижимости, коэф.; pt и st - цены по договорам аренды, руб./м2, и сданные в аренду площади, м2, соответственно; Е - денежные оттоки по эксплуатации объекта, руб./период; 10 - справедливая (рыночная) стоимость объекта на начало отчетного периода, руб.; w, -удельный вес площадей, сданный в аренду по цене рі, в общих площадях объекта, коэф.; f0 - справедливая стоимость 1 м2 общей площади объекта на начало отчетного периода, руб./м2; (Е/10) - ставка эксплуатационных издержек за отчетный период, коэф.
Поскольку структура площадей объекта инвестиционной недвижимости изменяется обычно лишь в случаях его достройки или реконструкции, влияние фактора структуры при неизменности объекта покажет изменения в количестве договоров аренды, заключенных на различных условиях. Если производилась достройка или реконструкция объекта, в числителе формулы (3.15) и в показателе доходности за счет прироста стоимости следует учесть затраты на указанные мероприятия. Факторный анализ можно провести методом цепных постановок или интегральным методом, расширяя зависимость (3.14): где dim - доходность инвестиций в недвижимость, коэф.; dnc - доходность за счет прироста стоимости недвижимости, коэф.; af — отношение арендной платы за 1 м площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м объекта недвижимости (фактор арендной доходности), коэф.; wt — удельный вес площадей с арендной доходностью а, в общей площади объекта недвижи 168 мости, коэф.; є - отношение издержек эксплуатации (денежных оттоков) к справедливой (рыночной) стоимости объекта недвижимости, коэф.
Учет влияния соотношения темпов роста арендной платы по анализируемому объекту недвижимости и в среднем по сегменту рынка проводится путем модификации зависимости (3.16) следующим образом: dm = duc + к,хт,х w, -є, (3.17) где dmi доходность инвестиций в недвижимость, коэф.; dnc - доходность за счет прироста стоимости недвижимости, коэф.; kt — отношение арендной платы за 1 м2 площади по данному объекту недвижимости к средней по рынку сумме арендной платы в аналогичных условиях, коэф.; mt — отношение средней по рынку арендной платы за 1 м2 площади к справедливой (рыночной) стоимости 1 м2 объекта недвижимости {среднерыночная арендная доходность), коэф.; wt - удельный вес площадей с арендной доходностью ущ в общей площади объекта недвижимости, коэф.; е - отношение издержек эксплуатации (денежных оттоков) к справедливой стоимости объекта недвижимости {ставка эксплуатационных нздероісек), коэф.
Факторы dnc и mt отражают ситуацию на рынке в отношении цен на недвижимость и условий аренды, к{ - рыночную позицию компании (занимаемый сегмент и эффективность маркетинговой политики по привлечению арендаторов), е — результаты экономии затрат на эксплуатацию объекта.
В табл. 3.15 приведен пример анализа доходности инвестиций в недвижимость по модели (3.16), основанный на данных о рыночной стоимости и ставках арендной платы офисных помещений г. Липецка (офисный центр класса "В", одна ставка арендной платы по всем площадям) за 2008-2009 гг.
Общее отклонение результативного показателя - доходности инвестиций — на +40.44 процентных пункта сложилось как сумма влияний факторов прироста стоимости недвижимости, арендной доходности и изменения ставки эксплуатационных расходов. Наибольшее положительное влияние в 2009 г. оказал фактор роста рыночной стоимости (+36.11 процентных пункта), влияние роста арендной платы по сравнению с ним было незначительным (+4.67 процентных пункта). Рост расходов на эксплуатацию недвижимости на 80 тыс. руб. повлиял на доходность инвестиций отрицательно, хотя и несущественно (-0.34 процентных пункта). Собственник офисных помещений располагает резервами повышения доходности инвестиций за счет экономии расходов на эксплуатацию в части, не покрываемой платежами арендаторов сверх основной ставки арендной платы (расходы на ремонт общих помещений и коммуникаций, содержание администраторов и т.д.).
При интерпретации результатов анализа доходности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что прирост рыночной стоимости объекта является неденежной составляющей. Поэтому влияние каждого из факторов, которые владелец и управляющий могут контролировать - ставки арендной платы и расходы на эксплуатацию, - в примере табл. 3.15 можно рассматривать как существенное. Из общего контролируемого отклонения +4.33 процентных пункта часть положительного влияния арендной доходности (+4.67 пункта) было компенсировано ростом текущих расходов (-0.34 пункта или около 7.3% от положительного влияния роста арендной платы). В целом можно отметить, что рост эксплуатационных издержек не был чрезмерным и его негативное влияние хотя и существенно, но пока незначительно. Однако объективные барьеры для дальнейшего повышения арендной платы в перспективе могут превратить данный фактор в основную причину негативных отклонений.
С началом финансового кризиса 2008-2009 гг. в России наблюдалось резкое снижение доходности инвестиций в недвижимость за счет действия двух факторов: как вследствие падения рыночной стоимости, так и за счет вызванного давлением арендаторов снижения арендной доходности. Так, большая часть прироста доходности инвестиций, достигнутого в 2008 г. за счет поступлений от арендаторов, была ликвидирована падением рыночной стоимости недвижимости. Указанное снижение стоимости хотя и не выразилось напрямую в появлении денежных оттоков, все же негативно сказалось на кредитном имидже и, в частности, на возможностях владельцев коммерческой недвижимости по предоставлению залогов и открытию новых кредитных линий.
Аналитикам следует обращать внимание на соотношение темпов роста цен на объект инвестиций с общим ростом цен на рынке недвижимости. Существенное отставание темпов роста рыночной цены на объекты, принадлежащие компании, от среднего уровня цен может свидетельствовать о наличии неблагоприятных факторов, таких как насыщение данного сегмента рынка недвижимости, негативные инфраструктурные изменения и т.п. Указанное соотношение темпов роста цен целесообразно отслеживать, когда оценка справедливой стоимости получена на основе объективных и репрезентативных данных из внешних источников.
Таким образом, использование в анализе показателя справедливой стоимости дает ряд преимуществ для аналитиков как при оценке реального финансового положения хозяйствующего субъекта, осуществляющего инвестиции в недвижимость, так и при определении доходности его основной деятельности. Регулярная оценка компаниями-инвесторами справедливой стоимости принадлежащих им объектов с инициативным раскрытием соответствующей информации в пояснениях к отчетности в соответствии с положениями Международного стандарта финансовой отчетности МСФО (IAS) 40 "Инвестиции в недвижимость" будет способствовать повышению рейтинга кредитоспособности при осуществлении последующих проектов. Мы рекомендуем проводить анализ доходности инвестиций в недвижимость на основе предложенных моделей также кредитным и финансовым аналитикам, что обеспечит адекватное представление о фактической эффективности деятельности организаций инвестиционно-строительной отрасли, уточнение стоимости бизнеса, кредитоспособности инвестора и ценности предоставляемого им залогового обеспечения.
