Содержание к диссертации
Введение
1. Значение недвижимости и ее оценки в условиях рыночной экономики
1.1 . Место недвижимости в рыночной экономике 9
1.2.Развитие представлений об оценке в бухгалтерском учете 19
1.3.Оценка объектов бухгалтерского учета в условиях рыночных отношений
2. Объекты недвижимости и методы их оценки 43
2.1 . Классификация объектов недвижимости 43
2.2.Методы оценки недвижимости 55
2.3.Оценка рыночной стоимости земли, как основного элемента недвижимости
3. Анализ влияния результатов оценки на финансовое состояние предприятий
3.1 . Назначение анализа финансового состояния предприятий 104
3.2.Методика проведения анализа финансового состояния предприятий 112
3.3.Предварительный анализ финансового состояния предприятий 135
3.4. Определение стратегии оценки и переоценки недвижимости предприятиями и организациями
Заключение 147
Приложения 151
Список литературы 172
- Место недвижимости в рыночной экономике
- Классификация объектов недвижимости
- Назначение анализа финансового состояния предприятий
Введение к работе
Развитие мировой экономической системы показывает, что хозяйственное имущество создается, продается и приобретается для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также получения выгод от владения, распоряжения им и использования.
В рыночных условиях стоимость имущества зависит от влияния различных факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. В связи с этим постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности. В период плановой экономики оценка имущества осуществлялась в основном по данным учета и отчетности по стоимости приобретения. Рыночные же отношения требуют применения различных методов и способов оценки имущества в зависимости от конкретных условий хозяйственной деятельности. При этом оценка стоимости объектов собственности должна базироваться на научно обоснованной методологии.
Наибольший удельный вес в стоимости собственности юридических и
физических лиц составляет недвижимость. В состав недвижимости любого
хозяйствующего субъекта входят административные здания,
производственные корпуса, складские и подсобные помещения и др.
Стоимость недвижимости в учетных регистрах, бухгалтерских документах и финансовых отчетах у большинства предприятий, в силу исторических причин (существование командно-плановой экономики) нельзя назвать рыночной. В то же время применение различных способов и методов оценки недвижимости оказывает серьезное влияние на финансовые показатели хозяйствующего субъекта. Изучение и решение проблем разработки методов и способов оценки недвижимости и определение влияния результатов оценки на финансовое состояние предприятия является настоятельной необходимостью. Такое исследование поможет большинству руководителей предприятий и
финансовым работникам грамотно выбирать методы оценки недвижимости и анализировать результаты такой оценки на своих предприятиях в зависимости от конкретных хозяйственных процессов (определение рыночной стоимости на конкретную дату, покупка, продажа, аренда и т.п.).
В настоящий момент издано достаточно много научной литературы, посвященной вопросам оценки недвижимости, в которой говорится лишь о методах определения рыночной стоимости. В тоже время применение различных способов и методов оценки недвижимости оказывает серьезное влияние на финансовые показатели хозяйствующего субъекта. Изучение и решение проблем разработки методов и способов оценки недвижимости и определение влияния результатов оценки на финансовое состояние предприятия является настоятельной необходимостью. В тоже время существует реальная потребность у финансовых работников в методике анализа результатов оценки. Разработке алгоритмов различных методов и способов оценки в зависимости от вида недвижимости, рекомендаций по их применению в зависимости от конкретных условий хозяйствования и методик анализа результатов оценки и посвящена настоящая работа.
В условиях рыночной экономики, возникает потребность в сравнительном изучении методов определения, учета и методики отражения в отчетности хозяйствующего субъекта реальной^ рыночной стоимости объектов недвижимости. Прикладные аспекты оценки недвижимости изложены в работах Ефимовой О.В., Жигло А.Н., Куракина Ю.Г., Миллера Ф., Модильяни М., Ордуэйа Н., Пратт Ш.П., Риттермана Р., Тарасовича Е.И., Фридмана Дж., Харрисона П.С. и др.
С методологической точки зрения проблемам оценки, учета и анализа недвижимости предприятий посвятили свои исследования Абрамов А.Е„ Балабанов И.Т., Ефимова О.В„ Крылова Т.Е., Литвинов М.И., Палий В.Ф., Савицкая Г.В., Сайфулин Р.С., Соколов Я.В., Шеремет А.Д. и др.
В настоящее время очень мало научных исследований, посвященных
проблемам взаимосвязи международных стандартов учета, оценки
недвижимости и анализа финансового состояния предприятий. По данной теме практически нет публикаций. В связи с этим возникла, как научная, так и практическая необходимость этого исследования, посвященного проблемам адекватного отражения бухгалтерской отчетностью процессов, связанных с движением недвижимости, ее оценки, учета и анализа влияния оценки на финансовое положение предприятий.
Цель работы состоит в теоретическом исследовании особенностей оценки недвижимости в условиях рыночной экономики, обосновании выбора ее методов и в разработке методики анализа влияния результатов оценки на финансовое состояние предприятия. Поставленная цель обусловила, необходимость решения следующих задач:
обобщить основные концепции оценки и особенности бухгалтерского учета стоимости объектов недвижимости с целью дальнейшей увязки учетных с аналитической информацией;
классифицировать объекты недвижимости с пользовательской точки зрения и определить основные направления градации их типов при выборе видов недвижимости, как объекта оценки.
определить взаимосвязь традиционных подходов в определении реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, выявить моменты при которых применение того или иного метода оценки недвижимости целесообразно по экономическим и по иным причинам.
разработать основные направления и пути совершенствования методики анализа финансового состояния предприятий, учитывающего влияние различных методов оценки недвижимости.
теоретически обосновать финансовые последствия изменений в методике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
разработать предложения по использованию аналитической информации связанной с оценкой недвижимости, в алгоритмах решения задач анализа финансового состояния предприятий в условиях применения современных информационных технологий.
Объектом исследования выбрана учетно-аналитическая информация предприятий и организаций различных структурно-организационных форм хозяйственной деятельности - ОАО "Саратовский завод энергетического машиностроения", ОАО Саратовский метизный завод", ООО "Гиацинт", ГУЛ "Саратовтрансавто", ЗАО "Аптека №4".
Предметом исследования является действующая практика оценки недвижимости и анализ влияния ее результатов на финансовое состояние предприятий.
Теоретической основой работы послужили результаты фундаментальных исследований российских и зарубежных ученых в области теории учета, методов оценки и финансового анализа. Концепция взаимодействия методов финансового анализа, оценки и бухгалтерского учета стала методологической базой теоретических исследований и выводов диссертации.
В работе применен системный подход к рассмотрению учета, отчетности и информации о результатах оценки. В рамках системного подхода применены методы оценки недвижимости и финансового анализа.
Эмпирической базой обеспечения доказательности теоретических положений, достоверности выводов и предложений послужили разработки международных и национальных организаций в области оценки, директивные и нормативные документы органов власти, факты, опубликованные в научной литературе и периодической печати, учетные документы и отчетность предприятий и организаций. В процессе исследования применялись расчетно-аналитические методы, методы статистических группировок, сравнений, ряды динамики, графические изображения, логические модели и другие.
Научная новизна исследования заключается в комплексном подходе к учету, отчетности, информации о методах и результатах оценки недвижимости и анализу финансового состояния предприятий. Реальное приращение научного знания содержат следующие результаты:
-определена роль недвижимости, как экономической категории в финансово-хозяйственной деятельности предприятий и как объекта бухгалтерского учета.
-выделены объекты оценки в системе бухгалтерского учета и предложена классификация баз оценок активов предприятий;
-теоретически обоснована взаимосвязь бухгалтерского учета и методов оценки недвижимости;
-обобщены основные методы оценки недвижимости, применяемые профессиональными оценщиками на практике;
-определены критерии выбора предприятиями методов оценки недвижимости;
-проведена сравнительная оценка недвижимости на основе различных методов оценки;
-предложена методика влияния изменений стоимости недвижимости на оценку финансового состояния предприятий;
-охарактеризованы последствия оценки недвижимости на финансово-хозяйственную деятельность предприятий;
-на основе критического сопоставления подходов к оценке недвижимости, предлагаемых международными стандартами учета и международными стандартами оценки, рекомендовано введение в отечественные стандарты бухгалтерского учета различных методов оценки в зависимости от их целей.
Теоретическая и практическая значимость. Основные идеи диссертации, ее выводы и рекомендации, составляют информационную базу проблем оценки недвижимости. Для принятия управленческих решений может быть
использована методика определения воздействия методов оценки на финансовое состояние предприятий. Теоретическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в работе положения о влиянии оценки на финансовое состояние предприятия и предложенная автором методика анализа могут быть положены в основу стратегии управления учетной политикой предприятия и принятия эффективных управленческих решений по использованию недвижимости. Практические рекомендации диссертации по вопросам оценки недвижимости могут быть полезны в работе бухгалтеров, профессиональных оценщиков, аудиторов, менеджеров среднего и высшего уровня. Теоретические разработки автора могут быть учтены и использованы в учебных курсах "Теория бухгалтерского учета", "Экономический анализ", "Оценка бизнеса", "Финансовый менеджмент" и других.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и положения диссертации докладывались и получили одобрение на научных сессиях и конференциях Саратовского государственного социально-экономического университета, включены в программу спецкурса "Оценка бизнеса", читаемого в Саратовском государственном социально-экономическом университете.
Место недвижимости в рыночной экономике
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей . и правовая защита их интересов.
Изменилось налоговое законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Для понимания места недвижимости в рыночной модели экономики (в самом общем виде) представляется целесообразным рассмотреть существо и взаимосвязь таких основных положений, как частная собственность, свобода предпринимательства и выбора, личный интерес как главный мотив поведения, конкуренция, рыночная система цен, ограниченная роль государства в рыночной экономике.
Рыночная экономика опирается на право частной собственности — право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это позволяет гражданам или частным предприятиям по своему усмотрению приобретать, Применять и реализовывать материальные ресурсы и заключать договоры, имеющие юридическую силу и обязательность для партнеров. Владелец собственности обладает правом завещания, т.е. правом назначить преемника этой собственности после своей смерти, что существенным образом поддерживает институт частной собственности. Нельзя не отметить, что при рыночной модели существует и государственная собственность, а также собственность в смешанных формах. Естественно, что законодательство должно предусматривать юридические ограничения права частной собственности, связанные с интересами общества в целом.
Право владеть и распоряжаться имуществом развивает в человеке инициативу и стимулирует развитие среди прочих одной из крупнейших отраслей экономики — сферы недвижимости.
С частной собственностью непосредственно связана свобода предпринимательства и выбора. Свобода предпринимательства позволяет организовывать процесс производства из имеющихся ресурсов и продавать произведенные товары (продукцию, услуги) на рынке по собственному усмотрению. Принятие решения о вступлении на тот или иной рынок (вид деятельности) или выходе из него находится в руках предпринимателя.
Свобода выбора подразумевает, что владельцы собственности могут использовать или реализовывать ресурсы по своему выбору. Для отдельного человека это означает, что он вправе заняться любым видом труда, на который способен.
Свобода потребительского выбора, т.е. свобода потребителя в пределах своих доходов приобретать товары и услуги в наборе, наиболее подходящем для удовлетворения своих потребностей, является доминирующей среди Других свобод и обусловливает пределы свободы выбора поставщиков материальных и людских ресурсов. В итоге получается, что потребитель решает, что должна производить экономика.
Личный интерес формирует образ действий различных субъектов рынка, когда они реализуют свой свободный выбор. Каждый из них стремится делать то, что ему экономически выгодно. Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей. Стимулирование личного интереса является одной из характерных черт рыночной экономики и в значительной мере придает ей направленность и упорядоченность при функционировании. Свобода выбора, которая реализуется для каждого участника рынка в форме стремления получать лично для себя денежный доход, служит основой для экономического состязания, или конкуренции. Конкуренция подразумевает: наличие на рынке большого числа независимо действующих продавцов и покупателей конкретных товаров, продуктов, ресурсов и услуг; свободу для продавцов и покупателей выступать на тех или иных рынках и покидать их по своему усмотрению. Однако сущность конкуренции заключается в том, что на рынке имеется такое большое количество продавцов, при котором каждый из них, обеспечивая небольшую долю в общем объеме предложения, практически не в состоянии воздействовать на предложение, т.е. на цену товара. Это же соотношение справедливо и для тех. кто выступает на рынке в качестве предъявителя спроса. Покупателей много и единичный покупатель не может управлять рынком к своей выгоде. Широкое рассеивание экономической власти, составляющее основу конкуренции, регулирует использование этой власти и ограничивает возможности злоупотребления ею. Конкуренция устанавливает пределы реализации продавцами и покупателями их личного интереса.
Классификация объектов недвижимости
В сфере деятельности, относящейся к строительству, традиционно сложилось условное деление всех строительных объектов на два вида -здания и сооружения. Определить характерный признак (или признаки), позволяющий отнести строительный объект к одному из этих двух видов, достаточно сложно. Существует несколько определений, раскрывающих смысл этих понятий. Наиболее удачным можно считать следующее определение: здание - это строительная система, состоящая из несущих (воспринимающих все нагрузки) и ограждающих или совмещенных (т.е. выполняющих одновременно функции и несущую и ограждающую) конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания в нем людей и для выполнения различного вида производственных процессов.
Очевидно, что в данном определении ключевыми признаками, характеризующими объект как "здание", являются: "наземный", "замкнутый объем", "проживание или пребывание людей". Будем считать, что противоположные им по смыслу признаки ("подземный", "замкнутый", "необитаемый") характеризуют строительный объект как "сооружение". по объемно-планировочному решению
Классификация по функциональному назначению. Большую часть зданий и сооружений по функциональному назначению разделяют на гражданские и промышленные.
Гражданские здания и сооружения предназначены для обеспечения бытовых, коммунальных и общественных потребностей людей.
Среди них выделяют две основные группы объектов - жилые здания и общественные здания и сооружения. В зависимости от предусматриваемой длительности проживания людей жилые здания делятся на здания для временного, кратковременного и долговременного проживания.
Общественные здания и сооружения в зависимости от вида обеспечиваемых потребностей делятся на девять подгрупп:
1) здания для образования, воспитания и подготовки кадров (детские сады, школы, специальные и высшие учебные заведения и т.п.);
2) здания для учреждений и организаций (здания НИИ, проектных организаций, органов власти);
3) здания и сооружения для здравоохранения и отдыха (больницы, поликлиники, санатории, дома отдыха);
4) спортивные здания и сооружения (открытые и крытые стадионы, спортивные и оздоровительные комплексы);
5) здания культурно-просветительных и зрелищных учреждений (библиотеки, музеи, кинотеатры и т.п.);
6) здания для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания (магазины, рестораны, дома быта);
7) здания для транспорта, непосредственно обслуживающего население (вокзалы, трансагентства и т.п.);
8) здания для коммунального хозяйства (мотели, кемпинги, пожарные депо и т.п.);
9) многофункциональные здания и комплексы, включающие помещения различного назначения.
Промышленные здания и сооружения предназначены для выполнения с их использованием различных производственных процессов, связанных с добычей сырья, его обработкой и производством различных видов продукции. В состав группы промышленных объектов входят: производственные здания;
2)административные и бытовые здания промышленных предприятий;
3) сооружения промышленных предприятий (подземные тоннели и каналы, емкостные сооружения, галереи и эстакады, градирни, дымовые трубы и т.п.);
4) вспомогательные здания.
По своему назначению к промышленным зданиям и сооружениям близки здания и сооружения сельскохозяйственных предприятий.
Кроме гражданских и промышленных выделяют сооружения всех видов транспорта, гидротехнические и энергетические сооружения, мелиоративные системы и сооружения, сооружения внешних инженерных сетей, склады.
Назначение анализа финансового состояния предприятий
В современных экономических условиях деятельность каждого предприятия является предметом обширного внимания. Особое внимание экономистов, менеджеров, бухгалтеров, аудиторов уделяется бухгалтерскому учету и анализу хозяйственной деятельности. Пользователи учетно-аналитической информации стремятся оценить финансовое положение предприятия после переоценки стоимости недвижимости. Основным инструментом для этого служит финансовый анализ, представляющий собой процесс, основанный на изучении данных о финансовом состоянии предприятия и результатов его деятельности, по средствам которого можно охарактеризовать изменения: показателей платежеспособности, определить темпов роста эффективности и доходности деятельности предприятия, с целью оценки будущих условий и результатов деятельности.
Стремясь решить конкретные вопросы и оценить финансовое положение предприятия, руководители все чаще прибегают к помощи финансового анализа. При этом не достаточно констатации величины показателей отчетности, необходимо заключение о достаточности платежных средств, нормальных соотношениях собственного и заемного капитала, скорости оборота капитала и т.п.
Как показала практика, финансовая стабильность предприятия становится одним из главных условий выживания в рыночных отношениях, т.к. банкротство может выступать как вероятный результат хозяйственно-финансовой деятельности. В связи с этим возрастает роль постоянного контроля за финансовым состоянием предприятия.
Переход российской экономики на рыночные условия хозяйствования обусловил коренные изменения в производственно- финансовой деятельности и всей системе управления предприятием. Изменились не только экономические приоритеты, ранее ставившие в первую очередь интересы государства. Другими стали цели предпринимательства, средства их достижения и обеспечения. Другой должна быть система планирования и анализа коммерческой деятельности предприятия.
Основной смысл нынешнего этапа экономических реформ состоит в том, чтобы предприятия, как основные звенья хозяйства, приобрели истинно рыночный облик. Они должны на деле стать подлинно независимыми, эффективно действующими по законам рынка хозяйственными структурами. Несомненно, для этого требуется соответствующая экономическая среда: инвестиции, стимулирующая производство налоговая система, правовая защита конкуренции и другие необходимые элементы макроэкономической политики, способствующей экономическому росту. Но, в конечном счете, успех реформ зависит от рыночных преобразований в самих предприятиях.
Объем инвестиций в производственный сектор российской экономики пока продолжает оставаться низким, и программы в этом направлении реализуются с большим отставанием. Крайнюю осторожность, которую проявляют к инвестициям в российские предприятия зарубежные компании, медленный поворот банковских структур и финансовых структур к вложениям в производство сопровождаются неумением предприятий рационально и эффективно использовать имеющиеся у них средства. В целом это не может не тормозить экономический рост, а для каждого предприятия становится весьма острой проблемой, ибо без вложений они не имеют возможности для выживания. В связи с изменениями в экономической реальности существенно возрастает значение финансового состояния предприятия, как для него самого, так и для его деловых партнеров, собственников, инвесторов и других заинтересованных лиц.
Финансовое состояние предприятия зависит от результатов его производственной, коммерческой и финансовой деятельности. Прибыль, полученная от различных видов деятельности, положительно влияет на общее финансовое положение предприятия. И наоборот, нерентабельная деятельность предприятия влечет за собой ухудшение финансового состояния предприятия и его платежеспособности.
Устойчивое финансовое положение оказывает положительное влияние на производственную, коммерческую и инвестиционную деятельность, например, в части обеспечения необходимыми средствами эффективного развития предприятия и получения максимума прибыли.
А.Д. Шеремет, Р.С. Сайфулин определяют финансовое состояние предприятий как их конкурентоспособность и потенциал в деловом сотрудничестве. «Оно является гарантом эффективной реализации экономических интересов всех участников финансовых отношений: как самого предприятия, так и его партнеров» (ПО с.158). Г.В. Савицкая считает, что "финансовое состояние - способность предприятия финансировать свою деятельность" (90 с.409). По ее мнению финансовое состояние характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального функционирования предприятия, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостью (90 с.409). По мнению М.Н. Крениной, «Финансовое состояние предприятия формируется в процессе его взаимоотношений с поставщиками, покупателями, акционерами, налоговыми органами, банками и другими партнерами» (62 с.4). И.Я. Маркарьян, Г.П. Герасименко определяют финансовое состояние предприятия - как совокупность показателей, отражающих его способность погасить свои долговые обязательства. «Финансовое состояние является результатом взаимодействия всех элементов системы финансовых отношений предприятия и поэтому определяются совокупностью производственно- хозяйственных факторов» (74 с.5).
