Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Анализ методов оценки строительных объектов 9
1.1 Методы и проблемы оценки качества строительных объектов 9
1.2 Развитие методов технико-экономической оценки жилых строительных объектов 19
1.3 Развитие концепции оценки проекта с учетом функциональной привлекательности жилья 29
1.4 Выводы 36
Глава 2 Методологические подходы к построению системы оценки функциональной привлекательности жилья 39
2.1 Информационный подход к анализу исходных условий задачи оценки 39
2.2 Системотехнический подход к организации информационного обеспечения оценки 46
2.3 Экспертный подход к процессам оценивания 54
2.4 Выводы. Методологическая схема исследования 59
Глава 3 Исследование и разработка организационной структуры автоматизированной оценки привлекательности жилых строительных объектов 64
3.1 Моделирование структуры информационного обеспечения оценки 64
3.2 Выявление множества обобщенных факторов привлекательности 75
3.3 Методы формализации оценки факторов привлекательности 85
3.4 Структурная модель автоматизированной оценки индекса привлекательности 97
3.5 Выводы 101
Глава 4 Организация инвестиционной деятельности на основе метода оценки функциональной привлекательности жилья 103
4.1 Планирование направлений инвестиций с учетом факторов функциональной привлекательности 103
4.2 Формирование стратегии проведения жилищных лотерей как пример реализации метода оценки привлекательности 110
4.3 Выводы 122
Общие выводы 124
Литература 128
Опубликованные работы автора 136
- Развитие методов технико-экономической оценки жилых строительных объектов
- Экспертный подход к процессам оценивания
- Методы формализации оценки факторов привлекательности
- Формирование стратегии проведения жилищных лотерей как пример реализации метода оценки привлекательности
Развитие методов технико-экономической оценки жилых строительных объектов
Исторически российский опыт технико-экономической оценки качества жилья можно разделить на три периода: дореволюционный (до 1917 года), советский (1917- 1991г.)и современный (с 1991 по настоящее время). В дореволюционный период, когда в России стабильно функционировал рыночный механизм хозяйствования и как часть его рынок жилья, сформировались методы оценки жилья в условиях «открытого» рынка. В этот период в России был накоплен значительный опыт по оценке рыночной стоимости жилых домов как продукции строительного производства и как объектов рынка недвижимости. Существовали отработанные методы оценки городских домов с целью налогообложения, основанные на доходном подходе. Оценка домов и квартир производилась на основе величины дохода, который мог быть получен от ее коммерческого использования, например, сдачи квартиры внаем или аренду. В доходных методах оценки с использованием различных статистических методов выявлялись зависимости между валовой доходностью и различными факторами, определяющими качество жилья. Применение статистических расчетов включало в себя предварительное получение представительной, репрезентативной совокупности данных о валовой доходности и чистом доходе жилых квартир и их параметрах. Эта трудоемкая работа проводилась в Российской Империи с учетом специфики каждого города. Группировка фактических данных позволила уже в те годы выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Так, например, в Москве в 1886 году было выделено 6 местностей по средней стоимости земли и средней валовой доходности жилых помещений. Первая местность с самыми высокими ценами (178 руб/год) включала собственно центр города, а шестая, самая дешевая (59 руб/год) состояла из двух участков северо-восточной части города - Мещанского и Лефортовского [18]. Методы оценки и опыт, накопленный в этот период, представляют методологический интерес и в настоящее время. В советский период развивались нормативные методы оценки возводимых жилых строительных объектов, основанные на сметной и балансовой стоимости объектов, и объективно не связанные с рыночными условиями хозяйствования. В условиях экономики административно-командного типа была разработана разветвленная система строительных норм, нормативов и единых расценок, был накоплен богатый опыт обоснования нормативной величины затрат на строительство в форме расчета сметной стоимости строительства дома по определенному проекту [56, 80, 81]. В официальных документах (например, ВСН 10-73 «Указания по технико-экономической оценке типовых и экспериментальных проектов жилых домов и общественных зданий и сооружений», или ВСН 11-73 «Указания по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий») приводилась номенклатура технико-экономических показателей и методы их расчета, устанавливалась последовательность их оценки.
В 1950-60-х годах технико-экономические показатели качества жилья рассчитывались на 1м2 жилой площади, что отражало покомнатное заселение квартир, когда эксплуатация вспомогательной площади носила коммунальный характер. Использование этого измерителя в дальнейшем, при посемейном заселении, привело к таким ухудшениям в планировке квартир, как уменьшение кухонь до 4,5м, сокращению прихожих, уменьшению санузлов. Появлялись даже проекты, где кухни ликвидировались и замещались нишами в жилых комнатах. Позднее в качестве расчетного измерителя технико-экономических показателей проектов стал широко использоваться 1 м3 здания. Этот измеритель более универсален, однако также подвергается критике, поскольку не позволяет объективно сопоставить показатели качества жилья, поскольку увеличение строительного объема может означать не только увеличение площадей, но и увеличение толщины и количества конструктивных элементов во внутреннем пространстве здания, что соответственно уменьшает площадь при том же или даже большем строительном объеме.
В отличие от других типов зданий и сооружений, данные по жилым объектам были объединены в единую информационную систему, не имеющую аналогов в мировой практике. Именно в советский период сформировалась крупнейшая информационная база по жилищному фонду - система Бюро технической инвентаризации (БТИ). Структура, созданная в 1927 году, эффективно функционирует и в настоящее время.
Техническим учетом БТИ охвачен весь жилищный фонд в городах и рабочих поселках и половина жилищного фонда в сельской местности. Учетная информация систематизируется по различным признакам, при этом архивы технической инвентаризации составляют около 20 млн. инвентарных дел на домовладения, здания и сооружения. Возможности данной системы как базы исходных данных для оценки жилья уникальны, и не имеют аналогов в зарубежной практике [20].
В системе БТИ на регулярной основе накапливается и систематизируется фактическая информация о жилых зданиях. Организационно-нормативные принципы действия этой информационно-учетной системы следующие:
- проведение технической инвентаризации носит обязательный характер;
- возведенное здание одновременно со сдачей в эксплуатацию ставится на учет как отдельный инвентарный объект;
- инвентарные объекты периодически обследуются в натуре.
В данных инвентаризации фиксируются наиболее существенные параметры объекта:
- идентификация жилого объекта и его частей;
- замеры строения, детальные экспликации поэтажных планов, другие чертежи здания;
- трассировки инженерных коммуникаций;
- данные о техническом состоянии и физическом износе дома;
- владельцы объекта;
- данные об оценке стоимости первоначальной, восстановительной, остаточной.
Организационная структура технической инвентаризации включает в себя подсистемы сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местонахождении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов. Данные служб технический инвентаризации являются обязательными при получении разрешения муниципальных властей на проведение капитального строительства, реконструкции, а также операций с объектами жилой недвижимости типа купли-продажи, регистрации, обмена и т.д.
Информационная система БТИ и разветвленная система строительных норм, нормативов и единых расценок до настоящего времени являются одним из базовых источников информации для:
- разработки проектно-сметной документации на проект жилого дома;
- оценки строительного состояния незавершенного объекта;
- оценки восстановительной стоимости объектов;
- оценки степени физического износа здания, конструкций и элементов инвентаризационными службами;
- расчета затратных составляющих в других методах оценки недвижимости по укрупненным нормативам и статистическим данным удельных затрат на строительство.
В последнее десятилетие нормативные методы оценки жилья дополнились ценным опытом учета инфляционных процессов путем определения и последующего использования поправочных индексов к величине затрат определенных периодов для их сопоставления с современным уровнем цен. Информационная база, принципы и пропорции нормативной системы широко применяются в жилищном строительстве. В настоящее время по сравнению с другими методами оценки жилых строительных объектов нормативные методы составляют содержание затратного подхода к оценке.
С развитием рыночных отношений в сфере строительства жилья и операций на так называемом «вторичном» рынке недвижимости, нормативные и затратные методы утрачивают доминирующую роль [93]. На западе стоимостная оценка жилья не связана на прямую с затратами на его строительство, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная собственность. Если нет покупателя на дом, независимо от себестоимости строительства, текущая рыночная стоимость дома равна нулю. В России также появилась потребность в исследовании приоритетов и факторов коммерческой и инвестиционной доходности жилья, стали разрабатываться практические методы их оценки [33,51,76,85,90].
Экспертный подход к процессам оценивания
Информационная система оценки проекта строительства жилья обладает всеми признаками сложной открытой системы, для которой характерна весьма высокая степень неопределенности, вызванной недостаточным объемом информации. Это в первую очередь относится к составу и значимости факторов, влияющих на эффективность проекта. Важно также, что начальных этапах проектирования, в процессе прединвестиционных исследований проектного замысла и технико-экономического обоснования, значительная часть информации не может быть получена на основе чисто количественных методов. Нередко разработка полностью формализованной модели оценки возможная в принципе, может быть слишком дорогой, сложной в реализации. В данных условиях необходимая информация по многим вопросам может быть получена только путем сбора суждений, оценок и мнений экспертов-специалистов. Целесообразность применения в исследовании проблем технико-экономической оценки экспертного подхода определяется такими причинами, как:
сложность понятия функциональной привлекательности строительного объекта (большая размерность факторов влияния, нелинейность взаимосвязей, субъективность их оценок, многовариантность решений, распределенность строительного цикла объекта во времени);
отсутствие достаточной информации об аналогах проекта, учитывая специфику каждого строительного объекта (любое здание уникально в своей основе, индивидуальна комбинаторика таких факторов, как территориальное положение и местные условия, архитектурно-строительные решения, технико-экономические показатели, динамика рыночной конъюнктуры и т.п.).
Экспертный подход базируется на эвристических методах решения задач, построенных на использовании правил, приемов, упрощений, интуитивных соображений, основывающихся на индивидуальных особенностях конкретной задачи и обобщающих прошлый опыт решающего. Экспертиза используется для получения различных типов информации, определяемых спецификой задачи оценивания, возможностями экспертов и природой оцениваемых объектов. Наиболее эффективен экспертный подход в получении таких типов информации, как оценка и упорядочивание свойств, классификация объектов. Задача экспертизы не определяет однозначно вид экспертного суждения. На практике широко применяются экспертные суждения следующих видов: парные и множественные сравнения, ранжирование и классификация. Парные сравнения составляют наиболее простую для эксперта процедуру, когда из имеющейся совокупности объектов эксперту поочередно предъявляются всевозможные пары объектов. Для каждой пары эксперт указывает, какой из двух объектов предпочтительнее другого по некоторому признаку [29, 46, 91].
Преимущество экспертного подхода состоит в его широкой применимости. Этот метод позволяет учесть трудноформализуемые факторы, а также отразить динамические изменения рыночной ситуации, учет которых, например статистическими методами обычно существенно запаздывает. Недостаток исходных информационных ресурсов, которые не могут быть получены из реально имеющейся статистической и нормативной базы, также восполняется экспертными процедурами.
Согласно информационной концепции экспертное суждение является не решением, а дополнительным информационным ресурсом, обеспечивающим обоснованное принятие решений [64]. Любое экспертное заключение, оценка или мнение является информацией, не заменяющей решение и не снижающей ответственности с лиц, принимающих решения (ЛІТР). В составе информационной системы оценки привлекательности экспертный подход рассматривается как одна из подсистем информационного обеспечения экспертов и ЛПР, позволяющая им вырабатывать суждения и принимать решения, основанные на достаточно полном объеме информации.
Экспертная информация по заданному вопросу составляют основное содержание баз знаний. Это субъективные сведения и знания отдельных экспертов, в основном уже имеющиеся к началу экспертизы, но не ограниченные определенной формой и не аккумулированные воедино. Процедуры экспертного опроса и обработки полученных данных рассматриваются как обмен, накопление и структурирование информации баз знаний. Эта может быть информация трех видов:
- базы данных, библиотеки, нормативная база, инструкции и стандарты, сведения из справочников, отчетов, книг, методики, научные разработки, связи с научными коллективами и т.п.;
- информационно-аналитический потенциал самих экспертов, имеющийся опыт в виде прецедентов;
- коллективная информация, распределенно содержащаяся у группы участвующих в процедуре экспертов.
Суждение каждого из равноправных участников экспертизы должно основываться на всей информации, имеющейся у экспертной группы и документальных данных. Поэтому основным этапом итеративных процедур экспертного опроса является процесс взаимного обмена информацией между экспертами, которая позволяет обосновывать итоговые суждения не только на собственных исходных знаниях, но и на знаниях других экспертов [60].
На практике могут применяться различные процедуры проведения итераций. При их выборе должны быть рассмотрены факторы, характеризующие качество и эффективность процедурной реализации. Специфика итеративных процедур определяется организацией информационных потоков между экспертами.
В информационной концепции цель проведения экспертизы состоит не в том, чтобы привести экспертов к одному суждению, а в том, чтобы обеспечить каждого эксперта необходимой информацией. Поэтому при организации экспертных процедур акцент делается на достижении стабильности суждений, устойчивость которых является признаком информационного насыщения. Стабилизация суждений экспертов в ходе опроса говорит о том, что опрос может быть завершен.
Результатом обработки данных экспертизы является некоторое коллективное суждение, которая не обязательно должно носить скалярный характер, т.е. выражаться одним числом, но и может содержать множественные, векторные оценки, указывающие направление оптимизации проекта [61].
На рис. 2.3 представлена схема получения информационных ресурсов на основе экспертных методов. Рассмотрим функции последовательных этапов получения экспертной информации.
Подготовка информационной модели (блок 1) проводится исследователем и решает две задачи:
- системная постановка задачи исследования, включая определение множества необходимых для анализа факторов влияния;
- определение необходимых информационных ресурсов для обеспечения оценки, анализ достаточности информации.
В процессе подготовки информационной модели определяется, какие элементы оценки могут быть обеспечены объективной статистической информацией и нормативами, и для каких элементов необходимая информация может быть получена экспертным путем. Этап подготовки группы экспертов включает в себя:
- создание квалифицированной экспертной комиссии;
- анализ и корректировка экспертами предварительно подготовленного перечня факторов влияния на объект оценки.
Методы формализации оценки факторов привлекательности
Факторы привлекательности с различных сторон характеризуют проектное решение жилого дома в условиях сложных многофакторных изменяющихся внешних воздействий. При наличии 10 разнородных факторов наиболее сложной практической задачей становится выбор по возможности простого, практически применимого и объективного расчетного измерителя для каждого фактора. При этом необходимо подчеркнуть принципиальное различие между процедурами «измерение» и «оценка». Измерение отдельного фактора привлекательности і включает в себя:
- выбор наиболее информативного измерителя фактора /— показателя ft;
- нахождение числового значения данного показателя для проектного варианта V: f , выражающего абсолютное значение этого показателя в соответствующих единицах измерения. На практике факторы привлекательности могут быть измерены самыми разнообразными показателями, например: объемами строительной продукции в натуре (м , м , количество квартир), характеристиками экологии жилья (% содержания загрязнителей в воздухе), трудоемкостью и продолжительностью строительства (чел-дни, месяцы) и т.д.
Оценка отдельного фактора составляет его относительно значение, полученное как результат сопоставления абсолютного показателя ft с соответствующим базовым показателем bt, принятым за эталон. Если результат измерения абсолютных значений показателей fi{v] выражается в специальных единицах измерения, то оценка этих же факторов является величиной относительной и безразмерной. Поэтому главное назначение количественных данных - выявить реальные различия между свойствами различных проектных решений. Цифровая информация представляет аналитический интерес не столько в абсолютных значениях, сколько в соотношениях, т.е. в относительных изменениях.
Абсолютные значения оценочных показателей по каждому фактору привлекательности могут быть рассчитаны любым из общепринятых методов. В ряде случаев процесс укладывается в некоторые унифицированные, стандартные, законодательно определенные, нормативные схемы. В других ситуациях могут быть использованы проектные аналоги, аналитические или модельные расчеты, экспертные прогнозы. Учитывая сложные исходные условия рассматриваемой задачи, в случае отсутствия необходимой исходной статистики или нормативов по тому или иному фактору, за эталон или базу оценки могут быть приняты значения показателей, реально достижимые на текущий момент времени.
Элементы множества факторов привлекательности в различной степени влияют на общую привлекательность жилья. Степень влияния определяет значимость каждого фактора привлекательности и зависит от объективных условий внешней среды и текущих социально-общественных потребностей и предпочтений. Исходя из опыта социологических опросов потребителей строительной продукции (покупателей жилья) можно сказать, что значимость факторов привлекательности в некоторой степени характеризует предпочтения различных социальных групп потребителей.
Задача определения значимости факторов привлекательности решается также экспертными методами с использованием эвристических возможностей человека в решении многоэкстремальных задач. Разнородная информация об объективных условиях, потребностях и предпочтениях в выборе жилья, перерабатывается в сознании человека, формируя определенное мнение о приоритетах. При этом важно, что эксперт, являясь квалифицированным специалистом, анализирует факторы привлекательности и как потенциальный потребитель строительной продукции, т.е. более объективно, чем узкоспециализированная группа экспертов, состоящая, например, из числа покупателей жилья. Случайные отклонения мнений от среднего, неизбежные в каждом отдельном случае и обусловленные опытом, специализацией и субъективными особенностями мышления отдельного эксперта, погашаются, выравниваются за счет необходимого числа повторений разными экспертами опыта по определению значимости.
Основная проблема комплексной оценки привлекательности проектного решения состоит в том, что факторы привлекательности трудно сопоставимы между собой. Усложняет задачу и то, что часть показателей может быть количественно измерена только в некоторой искусственной шкале (например, количеством баллов). Возникает неопределенность решения задачи комплексной оценки привлекательности. В подобной ситуации провести экспертную процедуру прямого определения значимости факторов весьма трудно. По этой причине был применен метод парного сравнения, в котором перед экспертами не ставилась задача сравнительной оценки значимости факторов.
Парное сравнение представляет собой процедуру установления предпочтений при сравнении всех возможных пар факторов. В паре факторов возможны отношения строгого порядка либо эквивалентности. Принятие решения при этих условиях представляет собой более простую экспертную задачу, чем ранжирование. Эксперту психологически значительно проще оценить относительные различия двух факторов привлекательности, чем их абсолютные величины. Как следствие, применение метода парного сравнения факторов обеспечивает более надежные результаты экспертизы.
Каждому эксперту предлагалось заполнить компьютерную форму анкеты, которая составлялась в форме, удобной для последующих алгоритмических преобразований и позволяющей трансформировать мнения экспертов в базу знаний. Анкета представляет собой квадратную матрицу, строки и столбцы которой - обобщенные факторы привлекательности (рис. 3.8). На пересечении столбца и строки необходимо было написать тот фактор из пары сравниваемых факторов, который, по мнению эксперта, в наибольшей степени влияет на уровень общей привлекательности проектного решения. В результате сравнения пары факторов ft и f}., эксперт упорядочивает ее, определяя либо fty /,., либо / fj, либо ft=fj.
Формирование стратегии проведения жилищных лотерей как пример реализации метода оценки привлекательности
Методика оценки индекса привлекательности проектов жилья была использована в ЗАО «Интерлот» при анализе структуры и возможностей расширения рынка жилищной лотереи «Золотой ключ». В рамках данной работы отделом исследований и стратегического планирования ЗАО «Интерлот» в апреле 2000 года были проведены социологические обследования, перед которыми стояли следующие задачи:
1) получить данные о демографических и стилевых особенностях покупателей лотереи «Золотой ключ», проверить возможности сегментации по демографическим или стилевым особенностям, оценить емкость и эластичность возможных сегментов;
4) исследовать ожидаемую динамику продаж (по объему привлекаемых денег, по количеству покупателей и объемам совершаемых ими покупок, по частоте совершения покупок) в зависимости от факторов привлекательности квартир, участвующих в лотерее;
5) выделить ключевые сегменты потребителей - группы покупателей жилья, отличающихся функционально-целевыми установками при приобретении жилья и наиболее привлекательные для них параметры проектов строительства жилья.
6) проанализировать демографические характеристики участников жилищных лотерей, обоснования рациональных оценок и реальный выбор покупателей, направления стратегии проведения жилищных лотерей для увеличения объема привлекаемых средств, наиболее перспективные сегменты рынка, развитие системы коммуникации с реальными и потенциальными потребителями -покупателями жилья.
В исследовании использованы методы количественного и качественного исследования:
стандартизированные личные интервью на дому у респондента (1220 в Москве, по 600 в Саратове и Новосибирске), по квотной выборке, репрезентирующей население в возрасте от 14 до 70 лет (так как по данным потребительских панелей до 25% всех покупателей лотерей составляют подростки в возрасте от 10 до 16 лет), длительность каждого интервью от 20 до 50 минут;
стандартизированные личные интервью по случайной выборке регулярных покупателей жилищных лотерей (350 в Москве и по 150 в Саратове и Новосибирске), длительность каждого интервью от 25 до 45 минут;
фокус-группы в каждом городе исследования (1 - регулярные покупатели жилищных лотерей со средними доходами, в возрасте от 22 до 45 лет, 2- нуждающиеся в улучшении жилищных условий и знающие о телелотереях, но не использующие их в своей практике, с теми же демографическими параметрами;
психосемантическое шкалирование в выборке участников фокус-групп (всего около 50 респондентов).
Математическая обработка полученных данных проведена с использованием стандартного пакета статобработки SPSS-8.
После проверки качества данных было проведено объединение респондентов, выявленных в репрезентативной выборке, и игроков из специализированной выборки, так как предварительный анализ показал высокую согласованность данных в этих подгруппах. Различия в большинстве случаев находились в пределах 1-3% и попадали в рамки статистических погрешностей. В результате была получена уникальная выборка игроков емкостью 1025 респондентов. Значительное число респондентов позволяет существенно детализировать анализ, за счет интерпретации как значимых различий от 1 до 10%. Это фактически невозможно на меньших выборках, когда выявляемые различия такого порядка остаются в пределах статистической ошибки и поэтому не могут быть точно оценены как значимые.
Была проведена работа по сопоставлению данных по городам. В ответах на большинство вопросов опросника выявилась общая тенденция: большинство различий между городами находятся в пределах статистической значимости (напомним, что при сравнении выборок объемом 1200 и 600 различия можно интерпретировать как значимые после уровня 5-10%, в зависимости от того, какие исходные показатели оцениваются. При сравнении выборок по 600 респондентов каждая, как значимые можно интерпретировать различия после уровня 6,5-12%). Различия в активности покупок между городами обусловлены преимущественно организационными факторами «Золотым ключом» территориях.Иными словами, статистически значимых различий в большинстве предпочтений респондентов по регионам не выявлено.
Анализ семейного статуса покупателей жилья показал, что одинокие и семьи без детей составляют 21% от общего числа покупателей, одинокие или молодая семья, проживающая совместно со старшим поколением родителей - 26%, семья+дети+родители - 29%. Социологический опрос репрезентирующей выборки населения показал, что на покупку первой квартиры всего копят более 55% то же для 18-30 лет - 29%; смену прежней квартиры - 47% (табл 4.3).
Сводные демографические характеристики участников лотереи ЗК приведены в таблицах 4.4 и 4.5. Как видно из таблицы 4.4, в большинстве случаев нет значимых различий в демографической структуре населения в целом и покупателями жилищной лотереи. Статистически значимые различия выражены только для группы женщин в возрасте 25-39 лет, доля которых среди покупателей несколько выше, чем в населении в целом, и для группы женщин старше 55 лет, которых среди покупателей несколько меньше, чем среди населения в целом. Однако тенденция сходства преобладает во всех случаях. Анализ возможных различий в семейном положении показал еще большее сходство между населением в целом и покупателями, ни по одному типу семейных образований не выявлено сколько-нибудь значимых различий. В целом существенных различий между населением в целом и покупателями телелотерей не выявлено.
