Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Современные предпосылки становления и развития основных типов объемно- планировочных решений многоэтажных жилых домов с квартирами повышенного комфорта
1.1. Анализ отечественного исторического опыта проектирования планировочных решений многоквартирных домов с квартирами повышенного комфорта
1.1.1. Опыт проектирования в дореволюционный период 11
1.1.2. Опыт проектирования в период с 1918 по 2005 гг 23
1.2. Основные типы современных объемно-планировочных решений жилых домов по индивидуальным проектам с квартирами I категории комфорта 40
1.3. Особенности планировочных решений квартир повышенного комфорта многоквартирных жилых домов в современной зарубежной практике 50
Выводы по 1 главе 65
ГЛАВА 2. Функциональные схемы и объемно-планировочные решения квартир и секций многоэтажных домов бизнес- и эконом- классов
2.1 .Объемно-планировочные решения этажа секций 69
2.2. Функционально-планировочная структура квартиры 80
Выводы по 2 главе 100
ГЛАВА 3. Экспертный и квалиметрическии анализ планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов
3.1. Экспертная оценка жилища бизнес- и эконом- классов 103
3.2. Квалиметрическая оценка функционально-планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов 121
Выводы по 3 главе 143
Выводы по всей диссертации 145
Список использованной литературы
- Опыт проектирования в дореволюционный период
- Основные типы современных объемно-планировочных решений жилых домов по индивидуальным проектам с квартирами I категории комфорта
- Функционально-планировочная структура квартиры
- Квалиметрическая оценка функционально-планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Формирование жилища существенно зависит от экономических, политических и социологических обстоятельств. Если рассматривать развитие жилища и жилой ячейки в нашей стране с 1918 г., то в архитектурной типологии принято различать отдельные исторические периоды. Изменения в политике и экономике страны, начала 1990-х гг. привели к возникновению нового исторического периода, характеризующегося практическим окончанием эпохи распределения жилища и началом его существования как предмета купли-продажи. Результатом этих изменений стало появление существенных недостатков в сегодняшней практике жилищного строительства.
Экономические и социальные изменения заключаются в том, что сформировался жилищный рынок со своим терминологическим и понятийным аппаратом. Классификации московского рынка недвижимости не являются научными, так как они созданы на основе двух показателей: цены за 1м2 и спроса на рынке продаж, а не в результате научных исследований. В жилищных нормах МГСН введены две категории комфорта: «I категория - жилище с нормируемыми нижними и неограниченными верхними пределами площадей квартир ... II категория - жилище с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир...» (МГСН 3-01.-01 «Жилые здания» п.3.1)1. Разрушилась научно-исследовательская база государственного проектирования жилища. Раньше существовала деятельность, направленная на исследование типов жилища, принятие аргументированных решений по формированию, проектированию жилища и совершенствованию строительных норм и правил. На сегодня деятельность государственных организаций, занимавшихся такого рода работой, перепрофилирована на проектирование и строи-
Под повышенным комфортом, в отличие от I категории комфорта, связанной только с общей площадью квартир, в данной работе понимается совокупность характеристик (критериев) полноценной пространственной организации жилища
5 тельство. Главенствующая роль отдана практической финансово-экономической деятельности, которая заняла первостепенное место. В ее основе лежит ускоренная разработка проектов и вопросы окупаемости жилищ. Возникла путаница (как следствие ранее названных пунктов) с новыми категориями квартир (нормы) и классами жилья (рынок). Терминологический и понятийный аппарат, принимаемый различными фирмами по недвижимости, не имеет научной базы. Наблюдается тенденция к бурному развитию различных архитектурно-строительных организаций, маленьких частных фирм и крупных компаний. Многие проекты имеют громкие рекламные наименования, за ними скрываются названия фирм (в основном занимающихся недвижимостью), при анонимности проектировщиков конкретных проектов и их частой сменяемости в процессе работы. Снижается ответственность авторов за проектные решения. Отмечается «технический прогресс» как следствие «открытых дверей» для зарубежных фирм, предлагающих на отечественный строительный рынок новые материалы и способы их обработки, разнообразие технологических и технических решений, часто недолговечных или не отвечающих российским природно-климатическим условиям и строительным навыкам. Частичный переход от полносборного метода строительства к монолитному домостроению имеет ряд минусов. Так, в условиях стройки невозможно достигнуть и тщательно проверить уровень качества получаемой продукции, при сравнении с заводским изготовлением и лабораторным контролем.
1. Объем жилищного строительства по России составил за 2006 г. около 55 млн. м2 общей площади. Из них 6 млн. м2, то есть более 10%, построены в Москве. Коммерческое жилище в столице занимает превалирующий объем -70% от общего объема жилищного строительства и только 20-25% строится по городской жилищной программе, реализуемой по социально-экономической схеме (бесплатно или с большими льготами) для переселен-
цев из сносимого или пятиэтажного фонда, для очередников, молодых семей, детей-сирот или детей-инвалидов. Коммерческие дома проектируют без ограничений в размерах площадей и комнатности квартир. Строят такие дома, преимущественно, по индивидуальным проектам. Особое место в практике Москвы занимают многоэтажные многоквартирные жилые дома. В 2005 г. по сравнению с 2002 г. объемы их строительства увеличились с 10% до 30% от общего объема жилищного строительства в городе. Прогнозируется их дальнейшее увеличение.
Сметная стоимость 1 м общей площади квартир в таких домах ниже, чем в других группах коммерческого жилища повышенного комфорта.
В жилых домах с квартирами повышенного комфорта имеются существенные недостатки в планировочных решениях квартир. Создается фонд квартир с заведомо ошибочными решениями. Это неизбежно будет одной из причин ускоренного «морального износа», трудно устранимого в связи с высокой капитальностью и стоимостью зданий.
Этот растущий фонд столицы не оценен и имеет ряд ошибок в планировочных решениях квартир. Выявление недостатков и поиск путей их устранения определили актуальность темы настоящего исследования.
В различные периоды на разрешение противоречий в проектировании жилища были направлены исследования многих ученых. Объемно-планировочным вопросам организации жилища посвящены работы И.С. Генкиной, Ю.П. Григорьева, Я.Е. Дихтера, A.M. Зальцмана, Е.Д. Капустян, Д.С. Меерсона, В.А. Овсянникова, СИ. Яхкинд. На повышение качества и комфорта жилища, на улучшение планировочных решений и интерьера квартир направлены работы Р.Н. Блашкевич, Т.И. Звездиной, Б.М. Мержанова, В.П. Этенко, и др. Серьезный сдвиг в решении учета вопросов социологии и демографии при проектировании жилища внесли труды К.К. Карташевой, К.В. Кияненко, М.С. Лыжина, Н.В. Овсянниковой. Однако в связи со сложившимися изменениями в практике, в условиях современной
7 конъюнктуры возникла необходимость изучения поставленной в диссертации проблемы.
Цель исследования. Разработать принципы формирования функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта в многоэтажных многоквартирных секционных жилых домах.
Задачи исследования:
Провести анализ отечественного и зарубежного опыта формирования квартир повышенного комфорта в многоквартирных домах.
Разработать классификацию современного жилища I категории комфорта.
Определить закономерности формирования квартир I категории комфорта в многоэтажных многоквартирных жилых домах.
Подготовить рекомендации по формированию функционально-
планировочных решений квартир повышенного комфорта в многоэтажных
многоквартирных жилых домах.
Объект исследования - квартиры повышенного комфорта в многоквартирных жилых домах.
Предмет исследования - функционально-планировочные решения квартир I категории комфорта в коммерческих многоэтажных многоквартирных жилых домах, построенных в Москве.
Границы исследования. Работа ограничивается исследованием функционально-планировочных приемов формирования квартир. Классификация разработана с учетом всех типов домов с квартирами повышенного комфорта. На уровне разработки рекомендаций по формированию квартир исследуются только многоэтажные многоквартирные дома в пределах Москвы. Внеквартирные помещения не рассматриваются. Инженерно-технические аспекты приняты только в части их влияния на планировочное решение квартир.
Методика исследования включает:
1. Сбор и изучение литературных источников и проектных материалов
по проектированию домов с квартирами повышенного комфорта. Исследова
но 30 домов из исторического отечественного опыта разных периодов. Ана
лиз московского современного опыта рассмотрен на примере 45 проектов.
Зарубежный опыт представлен 21 проектом из 8 европейских стран.
2. Экспертный анализ и квалиметрический расчет. В анкетировании при
няли участие 30 экспертов. При квалиметрическом расчете обработано 26
квартир. Анализ проведен по предложенным соискателем критериям и оп
росным листам.
Научная новизна. В работе впервые:
Осуществлен отбор критериев оценки качества жилищ, отнесенных к I категории комфорта.
На базе предложенных критериев разработана типологическая классификация жилищ с квартирами повышенного комфорта; критерии приняты с учетом положений деятельности фирм по недвижимости.
Предложена «матрица» анкетного исследования экспертной оценки квартир повышенного комфорта. Разработан метод квалиметрического расчета, позволяющий оценивать (в баллах) функционально-планировочные решения квартир.
Практическая значимость полученных результатов состоит в возможности непосредственного использования в практике проектирования разработанной классификации жилища, критериев его оценки, методики оценки функционально-планировочных решений квартир повышенного комфорта и рекомендаций по их проектированию.
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались в Московском государственном строительном университете (МГСУ) на научно-технической конференции профессорско-преподавательского состава факультета ПГС («Промышленное и гражданское строительство»), (21 апреля 2004 г.), а также на 2 -ой международной (VII межвузовской) научно-
9 практической конференции молодых ученых, аспирантов и докторантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (26-27 мая 2004 г.).
Внедрение результатов исследования.
Материал диссертации использован в курсе лекций по факультативу «Архитектурная типология» на кафедре «Архитектура» (специальность 27.01.01) в архитектурном колледже, а также в курсовом и дипломном проектировании в Московском государственном строительном университете (МГСУ) по специальности 27.01.14 «Проектирование зданий» и в Московском архитектурном колледже.
Запроектированы и построены дома с квартирами I категории комфорта в Москве при личном участии автора: многоэтажный жилой дом переменной этажности (12-17 этажей) на улице Талалихина (ЗАО «Строймон-таж», ведущий архитектор); пятиэтажный дом в Кривоарбатском переулке (ОАО ЦНИИЭП Жилища, архитектор). Результаты диссертационной работы внедрены в эти проекты.
3. Основные результаты исследования опубликованы в пяти статьях.
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех
глав с иллюстративными таблицами, схемами, рисунками. Включает выводы, библиографический список (137 названий) и приложения.
Объем диссертации 235 страниц, из них 157 страниц основного текста; 33 таблицы, 14 рисунков, 3 схемы, 4 приложения.
Первая глава «Современные предпосылки становления и развития основных типов объемно-планировочных решений многоэтажных жилых домов с квартирами повышенного комфорта»
Вторая глава «Функциональные схемы и объемно-планировочные решения квартир и секций многоэтажных домов бизнес- и эконом- классов».
Третья глава «Экспертный и квалиметрический анализ планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов».
Список работ, опубликованных по теме диссертации
Наумова Т.В. (Шамаева Т.В.) Планировочные решения жилой ячейки, на примере 3Х-4Х комнатных квартир московских домов «бизнес» класса. - Сб. статей «Строительство - формирование среды жизнедеятельности: Материалы 2-ой международной практич. конф. молодых ученых, аспирантов и докторантов». Кн. 1.-М.: МГСУ, 2004. - С. 102-105.
Маклакова Т.Г., Наумова Т.В. (Шамаева Т.В.) Анализ функционально-композиционных решений московских домов «бизнес (эконом)-класса». - Сб. докладов науч.-технич. конф. профессорско-преподавательского состава фак. ПГС. - М.: МГСУ, 2004. - С. 96-98.
Наумова Т.В. (Шамаева Т.В.) Ошибки планировочных решений жилых домов бизнес-класса // Жилищное строительство.- 2004, № 11. - С. 10-12.
Наумова Т.В. (Шамаева Т.В.) Функционально-планировочные решения квартир повышенной комфортности начала XX века и начала XXI века // Жилищное строительство. - 2005, № 4. - С. 21-22.
Наумова Т.В. (Шамаева Т.В.) Этапы жилищного нормирования // ПГС. -2005, № 3-С. 34-35.
Опыт проектирования в дореволюционный период
В течение последних 15 лет происходит новый качественный виток проектирования жилища с повышенным уровнем комфорта. Этот процесс, к сожалению, не опирается на существующий отечественный опыт. В настоящее время изменение «природы» заказчика и разнообразные требования к жилищу, переход к рынку в жилищной сфере вызвало изменение отношения к жилым домам различного периода строительства. Сегодня видна тенденция разделения жилища по уровню комфорта для разных слоев населения. В проектировании дореволюционного периода прослеживалась аналогичная практика, где данный вид жилища существовал и имел уже сложившиеся характерные черты. Урбанизация, рост стоимости земли, стоимости строительства городских дорог и инженерных коммуникаций, начавшиеся на рубеже IX и XX веков и продолжающиеся до настоящего времени, потребовали резкого повышения плотности и, соответственно, этажности застройки. В первую очередь это отразилось на жилом доме. Индивидуальный одно-двух этажный жилой дом с конца XIX века в крупных городах был вытеснен многоэтажным многоквартирным домом. Массовой товарной единицей жилища стала (и продолжает быть сегодня) квартира в многоквартирном доме. В связи с этим необходимо обратиться к объемно-планировочным решениям и типологии различных социально-пространственных моделей жилища дореволюционного периода. Проследить дальнейшую эволюцию изменений планировочных решений жилища с квартирами повышенной комфортности. Выявить харак терные черты, особенности проектов, влияющие на уровень комфорта: планировочная структура дома; количество квартир на этаже секции; количество комнат в квартирах повышенной комфортности; площади и габариты квартир; планировочные особенности таких квартир; набор и функциональная взаимосвязь помещений квартиры и т.д. Учет данного опыта позволит обогатить и разнообразить современную проектную практику, в соответствии с различными финансовыми возможностями населения. Для многих слоев населения сегодня приобретение жилья в собственность является затруднительным даже при условии предоставления долгосрочных ссуд, отсюда встает вопрос о сдаче жилья в аренду. В конце XIX начале XX века такая практика существовала. Доходные дома строились для получения дохода, путем частичной или полной сдачи квартир в них в аренду (в наем). В соответствии с потребностями различных слоев населения городское жилище, в целом, и доходные дома, в частности, подразделялись на три основные группы: для обеспеченных слоев населения, среднего и малоимущего классов [45]. Исследуя опыт проектирования доходных домов, необходимо определить факторы, влияющие на уровень комфорта квартир. В рамках данной работы наиболее интересны доходные дома с квартирами повышенного уровня комфорта и благоустройства для среднего класса.
1. Факторы, влияющие на уровень комфорта квартир в доходных домах.
Расположение доходного дома на территории города, квартала. К началу XX века доходный дом в крупных городах стал основным типом жилища для среднего класса и составил основной объем новых домов в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и некоторых других крупных городах. В Москве дома, предназначенные для богатых и средних слоев населения, расположены в основном внутри Садового кольца. Активно проходил процесс «замещения» малоценных построек доходными домами в центральных частях города, близких к культурным, деловым и торговым узлам города. Это повы шало как стоимость земельных участков, так и стоимость нового жилища. Высоко оценивались дома в районах Остоженки, Пречистенки, Тверской, Арбата, Мясницкой, Покровки, Маросейки. Спрос на квартиры, выходящие на основные транспортные и торговые улицы, определили размещение самых дорогих многокомнатных квартир. По мере удаления от основной улицы падает стоимость участков и ухудшается качество застройки и планировки квартир. Квартиры для богатых и средних слоев населения - с ориентацией на улицу, дешевые квартиры - во двор.
Объемно-планировочный ТИП дома. Структура дома кардинально влияет на планировку и качество квартир. Обилие планировочных схем доходных домов на ранних этапах его становления объясняется интенсивным поиском его рациональных планировочных решений. В начале XIX века стала использоваться галерейная структура дома. После правительственного указа в 1845 году строительство таких домов было запрещено в целях пожа-робезопасности. Коридорная планировка существовала в домах для рабочих и бедных слоев населения. Преимущественно это были квартиры с малым количеством комнат, с возможностью сдачи одной-двух из них квартирантам, или отдельные дома гостиничного типа с меблированными комнатами, со встроенной мебелью и сантехническими приборами. Во второй половине XIX секционная планировка доходных домов почти полностью вытеснила галерейную и коридорную. Доходные дома секционной планировки могли предназначаться для населения с разным уровнем дохода. Состав и типы квартир зависели от ряда причин: этажности, количества секций, числа квартир на этаже секции, конфигурации плана, характера дворового пространства и т.д. [94, с.59]. Секционная планировка доходного дома окончательно сформировалась примерно к началу XX века. На первых этажах, как правило, размещались вдоль уличного фронта - магазины, кафе, мастерские, конторы. Постепенно складывалась тенденция к увеличению размеров жилого дома и его этажности.
Конфигурация плана и наличие дворового пространства влияет на структуру доходного дома. Доходные дома строились самой разнообразной, иногда очень сложной конфигурации в плане [47, с.62-65,105; 48, с. 104-107; 49, с. 146-147,169; 94, с.60-65], определенной сложившейся уличной сетью и членением на кварталы. Преобладающим типом стал многосекционный дом с одним или несколькими внутренними дворами. В значительной степени это обусловлено экономическими требованиями, повышением плотности застройки при ее мелком членении. Многосекционные многоквартирные дома проектировали сложной конфигурации, продиктованной сложившейся застройкой, с периметральным и решетчатым расположением корпусов, с замкнутыми внутренними дворами. Ухудшились физико-гигиенические свойства квартир, ориентированных во двор. В структуре одного дома-блока могли совмещаться квартиры различного уровня благоустройства. Применительно к доходным домам доминирует исторический дворовый тип здания с открытым парадным двором, который расположен перед главным фасадом. Иногда парадный двор становился двором-проездом, окруженным корпусами доходного дома. Данные решения имеют двойственный результат: формируются парадные дворы, с улучшенными гигиеническими и эстетическими свойствами, но остаются и затемненные, замкнутые микрозоны, в угловых участках плана. Появление зигзагообразной, крестообразной, уступчатой и т.д. застройки частично преодолевает недостатки планировки с улицами-коридорами и дворами-колодцами. Односекционные жилые дома с двумя лестницами встречались редко. Дома с количеством квартир на этаже - от 2 до 4 были рассчитаны на богатых квартирантов, с многокомнатными (4-8(10) комнат) квартирами повышенного уровня комфортности.
Основные типы современных объемно-планировочных решений жилых домов по индивидуальным проектам с квартирами I категории комфорта
За последнее десятилетие в политике и экономике страны произошли кардинальные перемены. Это не могло не отразиться на отрасли жилищного строительства, в практической сфере. Конец эпохи распределения жилища и стихийное начало существования жилища как предмета купли-продажи. Попробуем определить последствия данных перемен.
Разрушение научно-исследовательской базы проектирования и строительства. Наряду со строительством в стране существовала научно- экспериментальная база, плановая организация научных исследований типов жилища, по результатам которых принималось аргументированное формирование и совершенствование строительных норм и правил, научное обоснование проектирования жилища. На данный момент эта научная область резко сокращена, почти разрушена. Цели, задачи и направления деятельности государственных учреждений, занимавшихся такого рода деятельностью, перепрофилированы - они стали по преимуществу проектными бюро.
Главенствующая роль — отдана практической финансово-экономической деятельности. В настоящее время, приоритеты поменялись, практическая деятельность заняла главенствующее место и в ее основе - быстрая разработка и окупаемость проектов, получение высокой прибыли при частичном удовлетворении покупательского спроса и т.д.
Возникновение огромного количества частных архитектурно-строительных организаций. Возникло огромное количество маленьких частных фирм, крупных компаний, различных открытых и закрытых акционерных обществ. Почти все проекты жилых домов имеют громкие рекламные имена, данные им строительными фирмами, за ними - названия фирм, в основном фирм по недвижимости, при полной анонимности авторов конкретных проектов и их частой сменяемости в работе над проектом. Это снижает их ответственность за проектные решения. Отсутствие научно-обоснованных решений жилища стало следствием выше перечисленных причин. Активизация жилищного строительства не связана с внедрением результатов научных и социологических исследований и перспективных проработок специалистов различного профиля с целью повышения комфортности жилья, условий проживания и т.д, а только один быстрый способ капитализации, получении больших прибылей, обогащения за счет строительной сферы.
Отмечается «технический прогресс», как следствие «открытых дверей» для зарубежных фирм, предлагающих на российский строительный рынок новые материалы, способы их обработки, разнообразие технических и технологических решений, часто не долговечных и не отвечающих природно-климатическим условиям страны, навыкам, социальным особенностям. Из целого потока продукции, приходящей на строительный рынок, только незначительный процент оказывается полезным и пригодным. Компьютеризация на стадиях разработки проектных решений и рабочей документации также влияет на сроки проектирования и строительства в целом. Частичный переход от полносборного метода строительства к монолитному домостроению имеет ряд недостатков: в условиях стройки невозможно достичь и тщательно проверить уровень качества получаемой продукции так, как при заводском изготовлении; повышается расход электроэнергии на прогрев бетона при монолитном возведении, особенно в зимнее время. Падение качества нового элитного строительства в Москве отмечают даже иностранные специалисты. Указывают, что оно уступает массовому полносборному (Э.Эгераат).
Экономические и социальные причины Вследствие социально-экономических преобразований произошло: - формирование жилищного рынка, где якобы отстаивают общественные интересы менеджеры, оценщики недвижимости, юридические консультанты, торговые посредники, застройщики, эксперты и другие специалисты; появились новые понятия и категории, установленные на базе классификации и і ерминологии, предложенной риэлторами, а не учеными; разделение общества по социально-имущественному уровню, с повышением платежеспособности некоторых слоев населения и недоступности жилищного «товара» для его большей части
Во тикновение категорий комфортности жилья, классов жилища. Повысились требования к жилищу в нормах МГСН 3-01.01. Проектируемое жилище следует подразделять на категории комфорта (МГСН 3-01.01 п.3.1): I категория - жилище с нормируемыми нижними и неограниченными верхними пределами площадей квартир...II категория - жилище с нормируемыми нижними и верхними пределами площадей квартир...На сегодняшний день существует классификация по социально-экономическому статусу [62, с. 132-133]. Социальное жилище предназначено для наименее обеспеченных слоев населения, представляется муниципалитетом населению бесплатно и составляет в общем объеме городского жилищного строительства менее 10%. Социальные дома проектируют многоквартирными, с квартирами II категории комфорта и ниже. Муниципальные дома предназначены для разных категорий населения (переселенцев из сносимых пятиэтажек, ветхового жилища и др ) представляется бесплатно или для контингента, которому дают льготные ссуды и долговые кредиты (например, по программе «Молодая семья»). Жилые дома строят по проектам типовых серий. Все дома проектируют с этажное J ью, обусловленной генеральным планом города. Коммерческие дома проемируют без ограничений в размерах и комнатности квартир, различной этажности. Строят такие дома не по типовым, а преимущественно по индивиду а і ьным проектам. Именно данная категория домов нас интересует. Возникли новые термины и понятия в коммерческом классе жилища: элитное жилье, нремиум, де-люкс, бизнес-, эконом - классы и т.д. В Москве никого не удивишь словом «элитный». Если верить рекламным объявлениям в различных исі очниках СМИ, каждый второй дом, построенный по индивидуально
му проему, элитный. Чтобы выделиться из ряда «элитных» домов прибегают к превосходным степеням: супер-, гипер-, премиум-, люкс- и т.п. Если верить катал о1 ам по недвижимости, то Москва застраивается только элитными домами Данные термины введены для жилища с квартирами повышенной комфорі пости на основе классификации московского рынка жилища. Из-за отсуїсівия единого стандарта данной классификации существуют разногласия в принадлежности к тому или иному классу домов. Большинство риэлто-ровски-- компаний придерживается деления на три класса: А, В, С, что напо-минаеі классификацию офисной недвижимости, пришедшую в Россию из Европы С классификацией жилищной недвижимости сложнее. Каждая компания но продаже недвижимости вносит в классификацию свои предложения и коррек і ировки. Это происходит по причине того, что данные классификации созданы на основе риэлторских критериев, стоимости квадратного метра жилища, постоянно претерпевающих изменения, на базе спроса и продаж. Риэлюры по своему усмотрению вносят или исключают из определенного класса о і дельные объекты. В связи с этим существует путаница не только с количеспюм классов, но и разногласия по критериям принадлежности к определенному классу. На основе изучения и анализа различных классификаций [3, 8, 18, 69, 96, 99, 131-134, 137], предложенных московскими риэлтерскими фирмами, предложена классификация (три группы) индивидуального жилища с квартирами I категории комфорта, опирающаяся на объемно-планировочные решения.
Функционально-планировочная структура квартиры
В настоящее время действуют новые нормы СНиП 31-01 и МГСН 3.01-01. Жесткая регламентация на состав жилых, отчасти, и подсобных помещений, характерная для предшествовавших норм, теперь отсутствует, и назначается проектировщиком, а увеличенные пределы общей площади квартир (при этом жилая площадь на человека 12м2, Жилищный кодекс РСФСР) раскрывает широкие возможности для разработки качественно новых архитектурно-планировочных схем жилых ячеек. Увеличение размеров жилой ячейки еще не гарантирует полноценности жилища. Качество квартиры, уровень ее комфортабельности зависит от различных показателей, в том числе и от использования помещений квартиры. Для квартир, проектируемых ранее по норме жилой площади 9м на человека наиболее характерна формула расселения в виде k=n-l, т.е. число жилых комнат в квартире (к) уступает на одну единицу числу членов семьи (п). С повышением нормы жилой площади до 12м2 на человека одна из жилых комнат может оказаться свободной от спального места и тогда расселение становится возможным по принципу - комната на человека, по формуле k=n, то есть выполняется условие, что все проживающие в квартире должны иметь свою комнату [14, с.61]. В перспективе заселение необходимо осуществлять по формуле k=n+l и даже k=n+2, то есть кроме общей комнаты в квартире появится еще 1-2 комнаты, свободные от спальных мест, что разнообразит планировочное и функциональное решение (норма жилой площади 15м2 на человека).
Анализ планировочных решений современных квартир повышенного комфорта проводился на примере квартир исследуемых двухсекционных домов бизнес- и эконом-классов. В таблице 2.6. «Планировочные решения многокомнатных квартир» приведены планы многокомнатных квартир (3-х - 5-комнатные) и основные планировочные характеристики данных квартир.
В таблицу вошли: схемы расположения квартир в структуре плана дома, указан планировочный тип квартир, общая и жилая площади и планировочный коэффициент Кі для каждой квартиры. На планах квартир штриховкой выделены санитарно-гигиенические, вспомогательные помещения и внутри-квартирные холлы и коридоры (относительно жилой площади квартиры), а также приведены площади основных помещений квартиры. 1. Планировочные характеристики квартир
Площадь квартир. Для квартир 1 категории комфорта нормами МГСН 3.01-01 п.4.7. установлены нижние пределы площадей квартир с различным количеством комнат. Нормативные показатели допускается уменьшать не более чем на 5%. Верхние пределы площади не нормируются. В рассмотренных типах квартир зафиксировано существенное превышение нормативных величин общих площадей для квартир I категории комфорта: на 53-70% в однокомнатных; на 27-67% в 2х; на 32-188% в 3х комнатных; на 71-193% в 4х комнатных и на 72-178% - в 5 квартирах. Площади квартир достигают 150-240 м . (Рис.2.2-2.3.) Степень экономичности планировочного решения квартиры может быть определена традиционным методом: отношением жилой площади к общей и выражена коэффициентом К і. В исследуемых квартирах он составляет для 3х комнатных квартир 0,46-0,69, для 4х комнатных - 0,45-0,68.
Видна некая закономерность увеличения Fo6u, - общей площади квартир (Рис.2.2.). Обозначим: Fn min , Fn max - минимальные и максимальные площади квартир с различным количеством комнат; п - количество комнат квартиры; Fn НОрМ - нижние пределы площадей квартир с индексом Б, согласно МГСН 3.01-01 табл.1. - планировочный коэффициент квартиры (КJ На рис.2.3. видно, что наивысшим точкам графика общих площадей соответствуют наименьшие значения коэффициента К\: 0,46-0,5. Получается, что квартиры с общим метражом, превышающим минимальный предел в 2-3 раза, «растут» за счет подсобных площадей помещений, холлов и коридоров, независимо от комнатно-сти. Начиная с 3х комнатных квартир, графики жилой площади квартир в некоторых точках располагаются выше линии общей нормативной площади квартир. В 4х и 5 комнатных квартирах жилая площадь в 1,1-2,3 раза больше общей, указанной в нормах. Минимальные площади 4Х-5ТИ комнатных квартир больше нормативных площадей на 71-72 %. Максимальные величины общих площадей 3-4-5 комнатных квартир превышают нормативные площади на 180-195 %. Нарушена естественная закономерность повышения Ki с увеличением комнатности квартиры.
2. Схемы планировки квартир. Расположение квартиры на этаже оп ределяет ее планировочную схему. Для 3Х-4Х комнатных квартир двухсекци онных домов характерны двухсторонний и угловой варианты размещения (Табл. 2.6.). Самые большие квартиры по площади получили развитие на торцах секции, за счет увеличения периметра наружных стен (торцевые), и в середине секции, за счет ширины корпуса (двухсторонние). При этом коэф фициент К] данных квартир понизился по сравнению с другими квартирами, меньших площадей. Это происходит в двух следующих случаях: в первом случае, увеличился периметр наружных стен и, соответственно, световой фронт квартиры, коэффициент К\ должен был возрасти, но этого не произош ло из-за неудачной планировки. Во втором варианте возросла площадь по мещений без естественного освещения, в связи с увеличением ширины дома, что тоже снизило коэффициент К\.
Квалиметрическая оценка функционально-планировочных решений квартир бизнес- и эконом- классов
Комнаты с различными пропорциями, одинаковые по площади. На выбор были предложены общие комнаты с пропорциями от 1:1, 1:1,5 и 1:2. Большинство экспертов (58%) предпочитают «лежачие» комнаты с удлиненным световым фронтом комнаты.
Примеры из практики. Некоторые эксперты высказали критические замечания о том, что вырезать фрагменты планировки и обсуждать часть плана без целого планировочного решения квартиры не совсем правильно. Рассматривать нужно весь план. Такие рассмотрения были проведены автором во второй главе. В третьей главе более подробно рассмотрен материал на основе экспертной оценке элементов. В данном вопросе выбор необходимо было сделать на основе следующих критериев: пропорций, площадей отдельно для комнат равного назначения. Когда архитектор внимательно изучает предложенный ему план всей квартиры, и видит не совсем удачные места (большие площади подсобных помещений, «кривые» комнаты, кухни с входом только из гостиной), он невольно пытается найти причину этому, подтверждая безвыходность проектировщика в создании таких решений: это случилось из-за широкого корпуса, из-за объемного решения дома, из-за композиции фасада. Выбирая фрагмент плана, специалист часто давал ответ, корректируя предложенный вариант, замечая «минусы». Архитекторы исправляли предложенные варианты в анкете, вносили изменения.
Квалиметрическая оценка функционального решения квартиры проведена по оптимизации результатов экспертного анкетирования. Ответы, набравшие максимальное количество баллов при экспертной оценке, стали опорными вариантами, ориентирами. Квалиметрическая оценка и сравнение вариантов планировок квартир различной комнатности базируется на признанных наиболее удачными функционально-планировочными схемами связей между помещениями, площадей и пропорций помещений. Для сравнения были отобраны многокомнатные квартиры (3-4-5 комнатные) секционных домов бизнес- и эконом- класса, спроектированные различными организациями: частными фирмами (проекты, рассмотренные во 2 главе) и государственными структурами в современной практике, а так же доходные дома дореволюционного периода и жилые дома конца 40-х - начала 50-х годов с квартирами улучшенной планировки. Оценка вариантов проводилась применительно к поставленной цели с помощью упрощенной разновидности метода квалимет-рии. Сводилась к расчету интегрального показателя качества функционально-планировочных решений многокомнатных квартир 1 категории комфорта многоэтажных секционных домов на базе построения дерева свойств, определения коэффициента весомости и вычисления комплексной оценки. Расчет проведен в несколько этапов1 [с. 12]:
1. Построение дерева свойств. Г.Г. Азгальдов определяет «... три направления в трактовке понятия и термина «качество продукции: ... третье, изучающее качество с точки зрения комплекса отдельных составляющих -это качество полезных свойств» [5, с. 10]. В соответствии с правилами квали метрии, качество проекта определяется совокупностью отдельных характеризующих его свойств. Эта совокупность может быть представлена в виде иерархической (многоуровневой) структуры - так называемого дерева свойств. Дерево описывает последовательное развертывание каких-либо сочетаний результатов, ветвящихся структур, схемы последовательного анализа и т.д. Структура дерева отражает точку зрения его разработчиков [6]. В основе разработки дерева лежат две взаимосвязанные технологические операции - определение уровней и их элементов и установление связей между элементами. Число уровней дерева и количество элементов на каждом уровне, зависит от сложности решаемой задачи. Уровни различаются степенью детализации элементов. Процесс поуровневой детализации элементов дерева продолжается до тех пор, пока не будут получены некоторые самостоятельные параметры, дальнейшее расчленение которых не имеет смысла в рамках поставленной задачи [4, с. 10]. Разработка дерева свойств - это так же определение критериев, по которым рассчитывается комплексная оценка.
Иерархия уровней. Нулевой уровень - фиксирует глобальную цель -оценка функционально-планировочного решения многокомнатной квартиры. На нижнем уровне структуры находится самое общее, комплексный показатель - интегральное качество, в нашем расчете - это оценка функционально-планировочного решения многокомнатной квартиры (Схема З.1.). Первый уровень - указывает основные рассматриваемые категории. Разветвляется на две группы: функционально-планировочное решение жилых помещений и функционально-планировочное решение нежилых помещений квартиры. Второй уровень - фиксирует подкатегории, уточняющие понимание категорий, приведенных на первом уровне (спальные комнаты, помещение питания, санитарно-гигиенические помещения и т.д.); Третий уровень - раскрывает подкатегории второго уровня (спальня на 1 человека, кабинет, столовая, санузел при спальне и т.д.). На втором и третьем уровнях раскрываются понятия «жилые и нежилые помещения» (Схема З.1.).
