Содержание к диссертации
ГЛАВА I. ПРЕДПОСЫЛКИ УЧЕТА ИНВЕСТИЦИОННОГО ФАКТОРА В ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА
1.1. Изменение законодательной и нормативной базы
градостроительства „ 13
1.2. Изменение условий инвестирования городских территорий 20
Развитие городских территорий в условиях преимущественно государственного инвестирования 20
Развитие городских территорий в условиях преимущественно частного инвестирования 28
1.3. Совершенствование проектного обеспечения инвестиций в градостроительстве
Обзор сложившейся системы проектного обеспечения инвестиций в градостроительное развитие 35
Проектное обеспечение государственных инвестиций в развитие городских территорий 37
Проектное обеспечение частных инвестиций в развитие городских территорий 50
Выводы по первой главе '.' 51
ГЛАВА II. ОСОБЕННОСТИ ИНВЕСТИЦИОННО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО
РАЗВИТИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ 52
11.1. Учет инвестиционного фактора в градостроительной организаций территории
города 52
Система инвестиционно-привлекательных участков на территории города 52
Зонирование территорий города поинвестиционной привлекательности... 63
Инвестиционно-градостроительная структура городских территорий 74
з 11.2. Проектирование градостроительных комплексов и объектов на
инвестиционно-привлекательных участках территории города 82
Градостроительные особенности инвестиционно-привлекательных участков 82
Инвестиционные градостроительные программы 92
Н.2.3. Инвестиционные градостроительные проекты 103
Выводы по второй главе 112
ГЛАВА III ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОСОБЕННОСТЕЙ ИНВЕСТИЦИОННО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ ГОРОДА ВОЛГОГРАДА..
111.1. Проблемы планировочной организации города 114
III.1.1. Особенности планировочной структуры города 114
Ш.1.2.Современные тенденции развития территории 121
Ш.2. Предложения по проектному управлению инвестиционно-градостроительным
развитием территорий Волгограда 131
111.2.1. Градостроительная организация территории города 131
Ш.2.2.Размещение и содержание инвестиционных градостроительных программ и
проектов 146
Выводы по третьей главе 164
ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ 168
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 169
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 171
Введение к работе
Рассматривая сегодняшние проблемы градостроительного развития российских городов, нельзя не отметить, что они обусловлены уникальностью экономической ситуации, которая характеризуется переходом от плановой централизованной экономики к экономике рыночной. В этих условиях экономических преобразований город, как материально-пространственная и социально-экономическая категория формируется под воздействием рыночных факторов. Город в переходный период наследует от сложившейся ранее градостроительной деятельности старые черты, а также приобретает новые ранее ему несвойственные. Соответственно претерпевают изменения и старые и появляются новые факторы, определяющие градостроительную деятельность. Одним из новых факторов является наличие, объем и виды инвестиционно-финансовых ресурсов .Инвестиционный процесс стимулирует все сферы социально-экономической деятельности, в том числе и градостроительную. Разделение собственности трансформировало структуру городских финансов, усугубило противоречия между собственником капитала (инвестиции) и объектом недвижимость (градостроительной деятельности). Также произошло разделение целей инвестирования государственного и частного капитала. Муниципалитет, управляющий государственным капиталом и представляющий интересы города, имеет ограниченные возможности для их реализации. Бизнес же аккумулирует финансовые ресурсы многих частных инвесторов и инвестирует капитал руководствуясь собственными интересами. Часто не совпадающими с интересами муниципалитета в тех городах, где интересы частного капитала (бизнеса) совпадают с интересами муниципалитета (территории), инвестиционные процессы, в том числе и в сфере градостроительства (строительства), прогрессивны. Это подтверждают данные о динамике инвестиционной деятельности в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Саратове и других городах.
Градостроительство и инвестиции - элементы единого блока развития города. Изменение в одном из них ведет к изменению в другом, количественные и качественные характеристики инвестиционного процесса существенным образом влияют на социально-экономическое развитие города, чем объясняются
существенные различия в современной градостроительной практике российских городов. В одних городах отмечается заметная активизация градостроительной деятельности: формируется и трансформируется структура города, его территории, застройка, появляются новые объекты. В других городах, напротив развитие характеризуется замедленностью.Очевидно что инвестиции становятся одним из главных условий градостроительной деятельности. Проблемы инвестиций в градостроительстве, в этой связи становятся чрезвычайно актуальными.
В аспекте градостроительства реализация задач привлечения инвестиций связана с решением проблем управления развития города . До сегодняшнего дня управление четко дифференцировалось на две составляющие: либо управление инвестициями, либо управление градостроительной деятельностью. Такое разделение усугубляло и без того сложную ситуацию в современном градостроительстве. В мировой градостроительной практике, напротив управление градостроительным развитием и инвестиционными ресурсами синтезировано в единое целое. Как правило, инвестиции первичны, - они определяют участки городских территории, подлежащие развитию. Далее становится задача привлечения инвестиций в градостроительные объекты (выделенные участки городских территорий) и преобразуется в задачу управления градостроительным развитием города - определение акцентов и приоритетов инвестирования. До сегодняшнего момента этот процесс протекает достаточно хаотично, не имея в качестве обоснований соответствующей базы для принятия взвешенных проектных градостроительных решений.
Сегодня в российских городах градостроительная деятельность не традиционна. В отличие от 70-х 80-х годов, когда развивалась планировочная структура города, а застройка формировалась комплексно, в настоящее время преимущественно преобразуется инфраструктурная составляющая города, происходит поэтапная фрагментарная реконструкция города , а новые территории практически не осваиваются или осваиваются очень медленно . Инвестиции, таким образом .направлены на развитие городской инфраструктуры, влекут за собой проявление новых качеств городских территорий, изменяющих "внутреннее" содержание города. Его материально-пространственная среда трансформируется интегрально и не влечет за собой революционных преобразований.
6 В тоже время в городах отмечаются особые формы осуществления
градостроительной (или инвестиционно-градостроительной) деятельности, обусловленные проявлением инвестиционного фактора - современные градостроительные комплексы. Они чрезвычайно разнообразны по функциональной, пространственной и планировочной организации. Их появление значительно обогащает сложившуюся городскую среду. Формируемые объекты часто уникальны в силу того, что представляют собой своеобразный сплав градостроительных и инвестиционных качеств и характеристик. Подход к их проектированию - не традиционный. Он не вписывается в существующую нормативную систему и требует разработки новой проектной документации. Кроме того, появление таких объектов провоцирует развитие близлежащих территорий, способствует появлению так-называемых "точек роста". Они сосредотачиваются и образуют монолитные территории, привлекательные для инвесторов. Число таких объектов не единично и не одинаково.
Инвестиционные ресурсы распределяются по территории города неравномерно, с различной степенью интенсивности. Не всегда потенциальные возможности территории города реализуются. Даже в изначально равных условиях развитие (территорий городов) происходит различным образом. Градостроительная деятельность наиболее активна в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, а также немногих региональных центрах. В других городах градостроительное развитие территории характеризуется большей замедленностью. Это связано с проблемой привлечения инвестиций в развитии городских территорий, их доходностью для муниципалитетов, приобретающей сегодня чрезвычайную актуальность. Как показывает опыт, инвестиционный фактор муниципалитетами понимается и используется для уменьшения расходов на содержание городских территорий и увеличение доходов от их развития. В этой связи требуется скорректировать и предложить пути учета инвестиционного фактора в градостроительной документации и разработать принципы управления градостроительной деятельностью на территории муниципальных образований.
Изученность проблемы. Практической базой исследования послужили: опыт, накопленный зарубежной и современной отечественной градостроительной практикой в области проектирования и создания современных градостроительных объектов (комплексов); научные, литературные, графические и рекламные публикации по реализации отечественных и зарубежных проектов, выполненных с учетом инвестиционного фактора;
теоретическую базу диссертации представляют: фундаментальные исследования в области градостроительства;1 исследования в области управления градостроительным развитием городских территорий;2 исследования по проблемам развития городских территорий, а также центров российских и зарубежных городов и учета особенностей их формирования в различных условиях инвестирования;^ конкретную базу работы составили: исследования градостроительных особенностей развития территорий Волгограда;4 работы, посвященные изучению инвестиционного процесса и влиянию инвестиций на градостроительного развитие;5 материалы, представленные в научных, экономических и бизнес изданиях, периодической печати, описывающие происходящие изменения в градостроительстве и позволяющие оценить влияние инвестиционного фактора на процессы развития городских территорий.6
1/ Работы: Л.Н.Авдотьина, Ю.П.Бочарова, А.Э.Гутнова, Я.В.Косицкого, И.М.Смоляра,
З.Н.Яргиной.
2/ Работы: М.Бранча, Ж.Брюнетьер, А.Э.Гутнова, Н.И.Демина, Т.Дюпюи, ГАМалояна,
К.Мелвилла, П.Мерлена, С.Д.Митягина, Ю.М.Моисеева, Р.Прюдом, И.М.Смоляра, Р.Ю.Сомова,
Б.С.Хорева, З.Н.Яргиной.
31 Работы: Ю.В.Алексеева, АААлояна, МАБелоноговой, Л.Я.Герцберг, Л.И.Игнатьевой,
Б.Мейтленда, Ю.М.Моисеева, ОАМурай, Л.И.Соколова, Р.Ю.Сомова, Э.Цайдлера.
4/ Работы: М.Г.Бархина, Д.Б.Веретенникова, В.Д.Какорина, Н.В.Мамакова, В.Е.Тихонова,
С.В.Юдина.
5/ Работы: Э.Баум, К.Л.Боуви, М.Б.Витт, Ч.Вюртзебах, Я.АРекитара, Л.Герцберг, С.Голберг,
С.Джильберто, ААКалинина, М.Колеман, Ч.Лайтнер, М.Мескон, ДРечмен, С.Рулак, Е.И.Тарасевича,
Д.Гилл, Д.Уэбб, А.Фишер, С.Хадсон-Вильсон, В.З.Черняка, АМШнайдерман.
6/ Деловые и экономические журналы, еженедельники и газеты: "Эксперт", "Коммерсант-Деньги",
"Коммерсант - дейли", издания "Строительная газета", "Проект России" (спец. выпуски "клуба
девелоперов"), "Архитектурный вестник России".
Объектом исследования являются территории города, развитие которых находится под влиянием инвестиционного фактора. Рассматривается современный опыт градостроительного развития территорий крупнейших и крупных городов России.
Предмет исследования. Соответственно трактовке объекта, предмет исследования определяется: в теоретическом аспекте - как инвестиционная сущность развития городских территорий, в практическом - как основополагающие особенности разработки градостроительной документации с учетом инвестиционного фактора.
Цель и задачи исследования. Цель исследования - на основе выявления
сущности инвестиционного фактора определить формы его учета в
градостроительном проектировании.
В соответствии с целью исследования в работе решается следующий круг задач.
1. Изучение специфики проявления инвестиционного фактора в современной градостроительной практике.
2.Выявление основополагающих особенностей инвестиционно-градостроительного развития городских территорий.
3. Определение особенностей инвестиционно-градостроительной организации городских территорий при разработке градостроительной документации на примере города Волгограда, отличающегося спецификой формирования планировочной структуры.
Границы исследования. Определяются инвестиционными аспектами формирования территорий крупнейших и крупных городов России. Настоящее исследование рассматривает особенности учета инвестиционного фактора в градостроительном проектировании: на уровне города, на уровне крупных фрагментов городских территорий и на уровне градостроительных узлов и сводится к конкретным предложениям по проектированию генерального плана города.
Методика исследования. В соответствии с поставленными задачами проводились обзор проектных материалов современной архитектурно-
градостроительной практики и обобщение материалов литературных источников, показавшие необходимость учета инвестиционного фактора в градостроительной деятельности. Данные натурных обследований, сравнительный и статистический анализ, графоаналитическое моделирование позволили определить особенности инвестиционно-градостроительного развития городских территорий и выявить количественные и качественные характеристики их ранжирования с учетом интересов инвесторов. Экспериментальные поисковые разработки на примере конкретной градостроительной ситуации города Волгограда позволили сформулировать более конкретные практические предложения по учету инвестиционного фактора в градостроительной практике.
Научно-практическая ценность. Научная значимость исследований заключается в определении теоретических основ влияния инвестиционного фактора на развитие городских территорий и особенностей учета планировки городских территорий в инвестиционном процессе. Это позволяет рассматривать современное градостроительство как высокоэффективную экономико-хозяйственную деятельность, способствующую повышению доходов муниципальных бюджетов от градостроительной деятельности и управления муниципальной собственностью и недвижимостью.
Практическая значимость исследования определяется использованием его теоретических положений в градостроительной практике: определение инвестиционной привлекательности городских территорий, требующих особых подходов к их управлению муниципалитетом. Предложенные в диссертации модели зонирования территорий города по инвестиционной привлекательности и инвестиционно-градостроительной структуры города отражают тенденции современной градостроительной практики развития городских территорий, что позволяет использовать их в качестве эффективных инструментальных основ для разработки градостроительных документов управления инвестиционно-градостроительным развитием крупнейших и крупных городов.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и результаты исследований были доложены на международных научно-практических конференциях: "Проблемы экополиса" в Бангкоке, Таиланд (1998), "Сертификация, экология, энергосбережение" в Кемере, Турция (1998), в Волгограде "Крупные города на пороге XXI века: проблемы, перспективы" (1998,1999); на региональных научно-практических и научно-технических конференциях: "Проблемы перехода Волгоградской области к устойчивому развитию"(1996), "Актуальные проблемы развития малого бизнеса. Диалог "Власть-предприниматель.""(1998), конференциях ВолгИСИ (1990,1992), МАДИ (1999).
Основные положения и результаты исследований внедрены:
-в госбюджетную научно-исследовательскую работу "Экономико-математическая модель устойчивого развития города Волгограда", раздел "Градостроительство" /акт о внедрении от 23.09.1999 г./;
-в госбюджетный договор №22/98 от 23 июня 1998г., выполненный ЗАО "ATM 2" в 1998-1999 годах на стадии предпроектного анализа в форме оценки инвестиционных тенденций развития территорий /акт о внедрении от 14.05.1999 г./;
-в инвестиционные проекты создания регионального оптового продовольственного рынка и многофункционального мелкооптового рынка /справка №33-22-617 от 09.04.1999г./;
-в разработку концепций развития крупнейших финансовых, инвестиционных и производственных компаний Волгоградской области (Волгоградская агропромышленная финансовая корпорация, региональная холдинговая компания "Сфера", корпорации ВТЗ и других) /справка №33-22-618 от 09.04.1999г./;
-в практическую деятельность управления развития предпринимательства администрации Волгоградской области в виде заключительных отчетов, раздел "Инвестиционное предпринимательство'Усправка №33-22-619 от 09.04.1999г./;
-в курсовое и дипломное проектирование кафедры "Градостроительство" и кафедры развития предпринимательства Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии;
-в дипломные проекты: "Архитектурно-ландшафтная организация
11 Заполотновской части Волгограда" (диплом МАПАШ I степени 1994 года);
"Царицынский форпост" (диплом МАПАШ II степени 1997 года); в дипломный проект
"Пешеходные эспланады на рубеже веков. Молл "Виктория - 2001"" (диплом МАПАШ I
степени, диплом Союза архитекторов России I степени 1998 года); "Повышение
эффективности использования территорий центра Волгограда" (1999 г., рекомендован
к внедрению);
-в курс лекций "Инвестиционное предпринимательство в строительстве и
градостроительстве", прочитанных в ВолгГАСА в 1997-1999 годах.
Объем и структура исследования. Структура диссертации построена в соответствии с методикой исследования и состоит из текстовой части, включающей в себя введение, три главы, выводы, библиографию, и графического материала, содержащего 60 иллюстративных таблиц.
