Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА. ИПОТЕЧНОЕ И КВАЗИИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ
КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ 13
1.1. СИТУАЦИЯ, СЛОЖИВШАЯСЯ НА РЫНКЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 13
1.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ, ВКЛЮЧАЕМЫЕ В ИНВЕСТИЦИОННО-
СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС 15
1.3. МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 18
1.4. ПОЯВЛЕНИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ЗАЛОГА 39
1.5. ОСНОВНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ РЕСУРСОВ В СФЕРУ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 43
1.6. СТАНОВЛЕНИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 55
1.7. КВАЗИИПОТЕЧНЫЕ СХЕМЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ОПЫТ БАШКОРТОСТАНА В РАЗВИТИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 64
1.8. ОЦЕНКА СОЦИАЛЬНЫХ ФАКТОРОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 68
1.9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ЖИЛИЩНЫМ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ И ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЕМ КОММЕРЧЕСКИМИ
БАНКАМИ 75
ГЛАВА 2. ФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ 80
2.1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 80
2.2. ДИНАМИКА КРЕДИТОВАНИЯ. ВОПРОСЫ ЗАЛОГА 85
2.3. СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 93
2.4. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УЧАСТИЯ ОАО «ПРОМЫШЛЕННО-
СТРОИТЕЛЬНЫЙ БАНК» (ОАО «ПСБ») В ФИНАНСИРОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 100
ГЛАВА 3. ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ДВИЖЕНИЯ
ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ В ПРОЕКТАХ, СВЯЗАННЫХ С КРЕДИТОВАНИЕМ
КОММЕРЧЕСКИМИ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ,
ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО НА ТЕРРИТОРИИ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 112
З.І.ОСНОВНЬІЕ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ
ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, ИХ ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ 112
3.2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЫБОРА ВАРИАНТА ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОЕКТА 132
3.3. ОБЪЕМНО-КАЛЕНДАРНАЯ ЗАДАЧА ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
ЖИЛЬЯ 141
3.4 ОПТИМИЗАЦИЯ ОБЪЕМНО-КАЛЕНДАРНОЙ ЗАДАЧИ ФИНАНСИРОВАНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ С УЧЕТОМ ОГРАНИЧЕНИЙ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫХ
КРЕДИТНЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ПРИ КРЕДИТОВАНИИ КОМПАНИЙ-
ЗАСТРОЙЩИКОВ 145
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 156
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 160
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 174
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 175
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 176
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 177
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 178
ПРИЛОЖЕНИЕ 6 179
ПРИЛОЖЕНИЕ 7 180
ПРИЛОЖЕНИЕ 8 181
ПРИЛОЖЕНИЕ 9 182
ПРИЛОЖЕНИЕ 10 183
ПРИЛОЖЕНИЕ 11 184
ПРИЛОЖЕНИЕ 12 185
ПРИЛОЖЕНИЕМ 186
ПРИЛОЖЕНИЕМ 187
ПРИЛОЖЕНИЕМ 188
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В настоящий момент уровень развития отрасли жилищного строительства в России не соответствует предъявляемым к ней требованиям. Ожидания общества, связанные с исполнением поставленных перед отраслью задач, не выполняются, либо выполняются несвоевременно и не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение уровня жизни в стране. У населения России жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем.
По существу в России, в отношении осуществления жилищного строительства и улучшения жилищных условий населения, сложилась двойственная обстановка:
с одной стороны - имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политики на федеральном уровне, прежде всего Закон «Об основах федеральной жилищной политики», основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» [21], а также соответствующие Указы Президента РФ [10,19] и Постановления Правительства РФ [14,16,18] определяют стратегию реформирования жилищной сферы;
с другой стороны - острый дефицит финансовых ресурсов, слабая материально-техническая база предприятий отрасли, отсутствие на местах продуманной жилищной политики, недостаточная проработанность нормативно-правовой базы не позволяет отрасли выполнять поставленные перед ней задачи по воспроизводству и расширению жилищного фонда.
В течение 10 последних лет в России сбережения населения и средства частных инвесторов (других коммерческих структур) в значительной степени компенсировали падение объемов государственных инвестиций (средств бюджета, министерств и ведомств) - ранее традиционного источника финансирования жилищного строительства. Поэтому жилищное строительство,
в течение долгого периода времени, остается успешно функционирующей и развивающейся отраслью экономики.
Однако в последнее время на рынке жилья наблюдаются тенденции к изменению ситуации. Снизилась доходность операций на рынке жилья в связи с сокращением платежеспособного спроса населения, что свидетельствует о возможном оттоке внутреннего капитала с рынка жилья. Уменьшилась возможность улучшения жилищных условий населения за счет собственных накоплений в силу несопоставимого роста цен на жилье с ростом доходов населения. А системы ипотечного кредитования, которые должны были начать массово реализовываться уже в 1998 году, и различные накопительные схемы приобретения жилья, реализация которых в значительной степени связывалась с привлечением внешних льготных займов, до настоящего времени по прежнему не доступны широким слоям населения. Ничтожно мала доля государственного участия в проектах жилищного строительства, так, например, вся федеральная поддержка регионов в области жилищной политики составляет около 600 млн. рублей при реальной потребности 300-320 млрд. рублей.
Поэтому внедрение новых инструментов финансирования жилищного строительства с использованием ресурсов коммерческих банков позволит повысить потенциал строительной отрасли при реализации проектов жилищного строительства.
Анализ тенденций, происходящий на рынке строящегося жилья, показывает, что банк, как собственно и сама строительная фирма, при финансировании (реализации) проектов жилищного строительства постоянно сталкивается с различными изменениями параметров проекта (доходность, стоимость, сроки реализации проекта и т.д.), связанных с изменением рыночной конъюнктуры проекта жилищного строительства. Поэтому как банку, так и фирме, реализующей строительный проект, необходимо постоянно осуществлять, в соответствии с текущей конъюнктурой рынка, выбор между различными доступными формами финансирования проектов строительства жилья.
В новых условиях функционирования строительного рынка осуществить подобный выбор крайне сложно, в этой связи актуальной задачей становится разработка математических методов (моделей), позволяющих оптимизировать применение различных источников финансирования проекта с целью достижения определенного (заданного) уровня доходности проекта.
Сегодня менеджеру строительной организации (сотруднику инвестиционной компании, банка) без применения в своей ежедневной работе элементов экономико-математического моделирования, позволяющих определить каким доступным источником финансирования, на какой срок и в каком объеме можно воспользоваться, чтобы добиться максимального (ожидаемого) финансового эффекта от реализации проекта, либо захватить определенную долю на рынке, или оптимально использовать имеющиеся в наличии ресурсы, а лучше сделать все это вместе, крайне сложно принять своевременное и правильное управленческое решение в условиях динамично развивающейся ситуации и высокой конкуренции, сложившейся на строительном рынке Санкт-Петербурга.
Объект и предмет исследования
В качестве объекта исследования выступает рынок жилищного строительства и финансовые взаимоотношения, возникающие между участниками рынка в ходе реализации жилищных проектов, в условиях многокритериальных интересов и большой неопределенности.
Предметом исследования является система управления инвестициями в проектах жилищного строительства, схемы и модели управления продажами и кредитования подобного рода проектов.
Цели и задачи исследования
Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование схем и моделей финансирования проектов жилищного строительства на территории Санкт-Петербурга в сложившихся рыночных условиях.
Поставленные цели, выбранный объект и предмет диссертационного исследования обусловили следующие задачи:
- анализ состояния и проблем предприятий строительного комплекса, реализующих проекты жилищного строительства;
- систематизация целей, стоящих перед строительной организацией, реализующей жилищные проекты и другими участниками рынка недвижимости;
- разработка схем финансирования жилищного строительства, отвечающих требованиям (интересам), как строительных компаний, так и интересам инвесторов - финансовых организаций (банков) и физических лиц;
- анализ различных экономико-математических моделей организации финансирования жилищного строительства, выявление достоинств и недостатков этих моделей и определение направления совершенствования механизмов финансирования подобных проектов;
.- разработка математической модели, позволяющей строительной компании и/или инвестору определиться с выбором схемы финансирования строительства жилья в условиях многокритериальных интересов;
- проведение экспериментальной реализации разработанной схемы и математических моделей, анализ полученных результатов.
Степень изученности проблемы
Проведенный анализ показал, что в развитых странах мира (США, Германия, Дания, Франция, Канада и др.) проблеме привлечения инвестиций в жилищное строительство уделяется большое внимание. В работах зарубежных авторов (Болеата М., Буса Г., Гласкока Ю., Топеля Р., Розена С, Хегедуса Ю. и др.) рассматриваются вопросы формирования и развития национальных систем ипотечного кредитования, в том числе обращается особое внимание на ключевую роль государства в вопросах становления и развития национальных ипотечных систем. Также большое внимание уделяется разработке методологии управления инвестициями в строительном комплексе и ведущими
российскими авторами. Результаты исследования вопросов теории и практики управления строительством достаточно полно отражены в работах Ю.Н. Казанского, Ю.П. Панибратова, В.М. Васильева, Н.И. Пасяды. В последние годы вопросам экономики строительных предприятий, управлению региональным инвестиционно-строительным комплексом большое внимание уделяли Л.С. Андреев, А.Н. Асаул, А.И. Вахмистров, Н.Е. Егорова, А.З. Ефименко, Л.М. Каплан, А.Н. Кириллова, и д.р.
Теоретическую основу настоящего диссертационного исследования составили труды и работы ведущих ученых в области экономико-математического моделирования - Л.В. Канторовича, В.В. Глухова, В.А; Кардаша, Б.И. Кузина и др.; а в области теории систем и системного анализа - А.А. Емельянова, М.С. Мотышиной, М.Д. Месаровича, Ф.И. Перегудова, Г.С. Поспелова, Ф.П. Тарасенко и др.
Особое внимание заслуживают экономико-математические модели и отдельные вопросы управления инвестиционными потоками в жилищном строительстве, рассматриваемые в работах: Бузырева В.В., Селютиной Л.Г., Хачатряна СР., Фаермана Е.Ю. и др.
Высоко оценивая эти исследования и используя их результаты в своей работе, автор отмечает, что эффективные механизмы (методы) мобилизации финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства, которые можно было бы применить к текущим экономическим и социальным (рыночным) условиям крупного российского мегаполиса (например, Санкт-Петербурга), сегодня отсутствуют.
Исходя из вышеизложенного, необходимо пересмотреть существующие и разработать новые схемы и модели финансирования жилищного строительства, которые были бы адекватны состоянию современной экономической ситуации в России.
Методология и методика исследования
Методологической основой диссертационного исследования является системный подход к изучению процесса управления инвестиционными потоками в ходе реализации проектов строительства жилья. Исследования строились с использованием методов математического программирования, факторного анализа, описания и анализа бизнес процессов.
Теоретическую и методологическую базу исследования составляют теория управления проектами и теория принятия управленческих решений. Для написания диссертации использовались публикации отечественных и зарубежных авторов. В качестве источников фактического материала использовалась информация, предоставленная строительными компаниями Санкт-Петербурга, коммерческими банками и статистические данные.
Научная новизна исследования заключается в том, что в ходе диссертационного исследования:
1. Определены и систематизированы цели и проблемы предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга.
2. Разработана новая схема финансирования жилищного строительства, реализация которой обеспечивает согласование целей строительного предприятия (например, максимизации выручки (прибыли) от реализации проекта) и банка (выполнение требований банковского законодательства и соблюдение интересов банка при финансировании проекта).
3. Разработана новая экономико-математическая модель взаимосвязи выручки (прибыли) строительного предприятия и источника (суммы) внешних инвестиций в проект.
4. На базе разработанной модели исследован экономический эффект использования различных внешних источников финансирования жилищного строительства, в результате которого доказано существование указанного эффекта и сформулирован подход к поиску оптимального размера и источника финансирования жилищных проектов.
5. На основании проведенного исследования обоснована возможность увеличения прибыли строительной компании при использовании банковских кредитов для финансирования проектов жилищного строительства.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что проведенные исследования доведены до практических моделей, в результате реализации которых появляется возможность дать количественное обоснование использованию (распределению) инвестиционных денежных ресурсов по источникам финансирования жилищного строительства.
Основные положения и выводы, сформулированные в работе, развивают представление о функционировании и развитии системы управления инвестиционными потоками в строительстве жилья, и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике.
Исследование может быть полезно:
- строительным организациям и инвесторам (банкам), финансирующим такие строительные организации (проекты) при разработке (структурировании) и оптимизации схемы финансирования проектов жилищного строительства;
- государственным органам - при разработке нормативной базы, регулирующей вопросы жилищного строительства, в том числе взаимоотношения между инвесторами и строителями жилья, а также конкурсных условий и правил реализации программ, связанных с жилищным строительством, осуществляемых государством (или финансируемых за счет средств бюджета);
- частным собственниками - при принятии решения о приобретении жилой недвижимости и выборе строительной компании, у которой следует приобретать жилую недвижимость.
Результаты исследования, при сложившейся на территории Санкт-Петербурга конъюнктуре рынка строящегося жилья, обосновывают экономическую эффективность схемы финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитов. Таким образом, очерчиваются
и перспективы развития отрасли жилищного строительства и роль банковских институтов, как основного локомотива ее развития.
Апробация результатов исследования осуществлялась в ЗАО «Северный город» и ОАО «Промышленно-строительный банк» в ходе структурирования и реализации проектов жилищного строительства с ведущими строительными компаниями Санкт-Петербурга в период с 2001 по 2003 год.
Основные результаты работы были использованы:
- при участии в разработке локальной нормативной базы банка по кредитованию предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга;
. - в практической деятельности в области консалтинга, в вопросах, связанных с определением источников финансирования жилищных проектов и выбором компании Застройщика;
- при участии в VI-й международной научно практической конференции (Санкт-Петербург, 2002 г.).
Список опубликованных работ по теме диссертации
По теме диссертации опубликованы четыре научные работы.
1. Яковлев И.В., Кузин Б.И., Моделирование краткосрочных банковских операций.// XXX Юбилейная Неделя науки СПбГТУ: Материалы межвузовской научной конференции (ФЭМ).- СПб.: СПбГТУ, 2002- С. 71-72.
2. Яковлев И.В., Динамическая модель работы банка.// Системный анализ в проектировании и управлении: Труды VI-й международной научно-технической конференции.- СПб.: СПбГПУ, 2002.- С. 251-253.
3. Яковлев И.В., Схемы финансирования жилищного строительства.// Современные аспекты экономики,- №16 (67).- СПб.: «Инфо-да», 2004.- С. 192-199.
4. Яковлев И.В., Кузин Б.И., Тактическая (объемно-календарная) задача финансирования строительства жилья.// Экономика и конкурентоспособность России.- СПб.: СПбГПУ, 2004.- С. 669-704.
Структура и объем работы
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка использованной литературы, 11 рисунков, и 12 таблиц. Общий объем диссертации 11,75 печатных листов.
Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель и задачи исследования, объект, предмет и методология исследования, определяется научная новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе анализируются состояние и проблемы рынка жилищного строительства, рассматриваются основные механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, в том числе обобщается зарубежный опыт реализации схем финансирования жилья, дается оценка социальной значимости проектов жилищного строительства.
Вторая глава посвящена вопросам и особенностям банковского финансирования жилищных проектов. В ней излагаются законодательные основы жилищного кредитования, приводится динамика кредитования строительных компаний коммерческими банками, рассматриваются вопросы залогового обеспечения, анализируются основные схемы финансирования жилищного строительства. В завершении главы формализована схема финансирования жилищного строительства на территории Санкт-Петербурга за счет средств, предоставляемых коммерческим банком.
В третьей главе анализируются экономико-математические модели управления жилищным строительством, формализуются цели строительной организации при реализации проектов строительства жилья и ограничения, накладываемые рынком строящегося жилья на его участников. Описываются три схемы финансирования жилищного строительства, рассматриваются их преимущества и недостатки. На базе одной из схем строится объемно-календарная задача финансирования строительства жилья. Проводится экспериментальный анализ данной задачи. В заключении сформулированы основные выводы исследования, изложены рекомендации и результаты диссертационного исследования.
