Содержание к диссертации
Введение
1. ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ 9
1.1. Экономическое содержание ипотечного кредитования 9
1.2. Ипотечное кредитование в международной практике 26
1.3. Роль долгосрочного ипотечного кредитования в финансировании
жилищного строительства 52
2. ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 70
2.1. Экономико-организационные основы и практика ипотечного кредитования в дореволюционной России 70
2.2. Система ипотечного кредитования в современной России 93
2.3. Совершенствование механизмов системы ипотечного жилищного
кредитования в России 119
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 152
СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ 155
ПРИЛОЖЕНИЯ 163
- Экономическое содержание ипотечного кредитования
- Ипотечное кредитование в международной практике
- Экономико-организационные основы и практика ипотечного кредитования в дореволюционной России
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Существующая в настоящее время программа жилищного строительства не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны. Так, по данным Госкомстата РФ, за счет всех источников финансирования в 2004 г. в России удалось построить только 41,0 млн. кв. м., что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1987 г., между тем, суммарная потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. кв. м.
В связи с этим большой интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого - формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Согласно социологическим исследованиям, около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, при этом 10 % располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, то общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Исходя из того, что средний размер кредита (с учетом регионов, где размеры кредитов меньше) в среднем 20 тыс. долларов, потенциальный объем рынка уже сейчас достигает не менее 100 млрд. долларов .
Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации
1 Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадях // Рынок ценных бумаг. - 2004. № 8 - С. 35.
производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу из инвестиционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. В этой связи представляется актуальным анализ причин, сдерживающих становление института ипотеки в нашей стране. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике. Возрастающая потребность и недостаточная разработанность механизма ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Формы и методы ипотечного жилищного кредитования достаточно полно раскрыты в работах зарубежных и отечественных ученых и практиков. Из современных зарубежных авторов наибольший интерес представляют работы Т. Стейметца, Ф. Уитта, Дж. Фридмана, Н. Ордуэя, М. Дестресс, А. Солее, Дж. Куммингса, Р. Страйка, Б. Ферпосона, Ф. Фабоцци и других.
Развитие рыночных отношений в России активизировало интерес к ипотечному кредитованию и возможностям его адаптации к российским условиям. В настоящее время вопросы теории и практики организации ипотечного кредитования, как за рубежом, так и в России широко рассматриваются в работах отечественных ученых: С.А. Андрюшина, A.M. Бабича, В.И. Бусова, В.И. Букато, А.А. Вишневского, В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Н.Б. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, В.И. Лимаренко, С.Н. Максимова, В.Д. Мехрякова, И.В. Павловой, Н. Проскуряковой, С.А. Цылиной и др. Несмотря на многочисленные публикации, отсутствует единое мнение по поводу наиболее целесообразных форм и моделей ипотечного жилищного
кредитования в России. Многие аспекты этой сложной проблемы продолжают оставаться дискуссионными.
Цели и задачи исследования. Основной целью диссертационного исследования является оценка современного состояния российского рынка ипотечного жилищного кредитования, обоснование перспективных направлений его развития и выработка рекомендаций по совершенствованию ипотечного кредитования в регионах России. Достижение поставленной цели осуществлялось путем рассмотрения ряда логически взаимосвязанных задач, последовательно раскрывающих тему данной работы:
уточнение сущности ипотеки и роли ипотечного жилищного кредитования как фактора развития экономики в России путем рассмотрения основных его участников и рисков;
сравнительный анализ действующих в мировой практике моделей ипотечного кредитования, оценка их достоинств и недостатков, а также определение условий их использования в России;
обоснование наиболее перспективных направлений и эффективных инструментов развития ипотечного кредитования в регионах России в целях удовлетворения потребности населения в жилье;
определение роли государства в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования.
Предмет и объекты исследования. Предметом исследования диссертационной работы являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации.
Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования, способствующая решению социальных задач по обеспечению жильем населения.
Теоретической и методологической основой диссертации послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного
кредитования. В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
Информационной базой диссертации служили законодательные и нормативно-правовые документы и официальные публикации по проблемам формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, а также данных Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и рабочих материалов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Научная новизна проведенного исследования. Научная новизна полученных результатов заключается в обосновании приоритетных направлений развития ипотечной системы жилищного кредитования на ближайшую перспективу.
Элементы научной новизны присутствуют в выводах, полученных в результате исследования, и выносимых на защиту. Они состоят в следующем:
- уточнена роль ипотечного жилищного кредитования как фактора устойчивого развития экономики: с помощью инструмента залога недвижимости (жилья) ипотека выступает в качестве финансового механизма создания и привлечения средств в реальный сектор экономики; реализация различных моделей ипотечного жилищного кредитования способствует росту
занятости и доходов, отчислению в бюджеты всех уровней; в преодолении дисбаланса между доходами населения и высокой стоимостью жилья;
выделены основные факторы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования: низкий уровень доходов населения; ограниченное количество кредитных ресурсов; высокие процентные ставки и низкая доступность кредитов; несовершенство правовых основ ипотеки; отсутствие механизма государственных гарантий; несовершенство страхования; завышение цены на недвижимость; неразвитость ипотечной инфраструктуры;
предложена модель системы ипотечного жилищного кредитования как комплекса взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих на одной организационно-экономической основе;
обоснована необходимость активной роли государства как регулятора и непосредственного участника ипотечных отношений; его первоочередными целями являются: создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, повышение уровня благосостояния населения, субсидирование и поддержка групп населения со средним и низким уровнем дохода с привлечением бюджетных и внебюджетных средств, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через унификацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств; определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
предложен механизм выдачи ипотечных ссуд для строительства с использованием оценки кредитоспособности заемщика, отличающийся более детальной балльной оценкой его собственности, а также возможности ее предоставления в качестве обеспечения кредита и дифференцированного определения размера кредита.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что положения
и выводы, содержащиеся в работе, могут быть использованы при развитии системы ипотечного жилищного кредитования, как единой целостной системы с учетом национальной специфики нашей страны. В работе сформулированы предложения по развитию ипотечных операций в РФ, в том числе по организации процесса, ресурсному обеспечению, участию государства, которые могут быть использованы при формировании и реализации инвестиционных программ на основе ипотечного кредитования в различных отраслях экономики.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в использовании его положений и выводов субъектами рынка жилья, в частности, при разработке и реализации инвестиционных программ ипотечного кредитования, а также при написании учебных и практических пособий по ипотеке и ипотечному кредитованию и чтении общих и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, на курсах повышения квалификации работников, занятых в инвестиционной и жилищной сферах.
Апробация работы. Теоретические положения диссертационного исследования использованы при подготовке ряда учебных курсов по экономическим специальностям и апробированы в Российской Академии предпринимательства. Отдельные положения данного исследования апробированы в выступлениях на российских и международных научно-практических конференциях и семинарах. Основные положения диссертации отражены в пяти публикациях общим объемом 1,9 п.л. Результаты исследования использованы в практической деятельности ряда организаций, что подтверждено актами о внедрении.
Структура работы. Структура и содержание диссертации обусловлены целью и задачами настоящего исследования. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Экономическое содержание ипотечного кредитования
Жилищная проблема в России, обострившаяся в ходе экономических и политических реформ, определяет необходимость в поисках выхода в классических механизмах ее решения. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования2.
В экономической литературе можно встретить различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. В теории и на практике существуют различные подходы к определению социально-экономической сущности ипотеки и ипотечного кредитования. Наиболее широко представлены два подхода. Ипотека в рамках первого и наиболее распространенного подхода представляет собой совокупность отношений, возникающих по поводу имущественных прав собственника недвижимости в целях получения и обслуживания ипотечного кредита. С позиции второго подхода ипотека представляет собой процесс долгосрочного кредитования под залог недвижимости, как правило, на приобретение или строительство объекта недвижимости.
Ипотека представляет собой сложный экономико-юридический инструмент, с помощью которого сданное заемщиком в залог недвижимое имущество становится надежным средством обеспечения возврата клиентом банку полученных кредитов, другими словами обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Экономическое содержание ипотечного кредита выражает как сущность кредита, так и его связи с другими экономическими категориями (производством, обращением и пр.).
Сущность является главным в экономическом содержании кредита любого вида.
Термин «кредит» происходит от латинского слова kreditum (ссуда, долг), которое переводится как «верую», «доверяю». Немецкий экономист Вильгельм Лексис, рассматривая экономическое содержание кредита, писал: «Под кредитом понимают доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, — то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику. Но ежедневный опыт показывает, что заимодавцы (кредиторы) питают по отношению к платежеспособности и платежеготовности должников больше недоверия, чем доверия; они поэтому требуют гарантий для обеспечения возможно более полной защиты своих интересов от потерь. Таким образом, доверие заимодавца для существа кредита решающего значения не имеет»3.
В научной литературе существуют различные точки зрения на сущность кредита. Ряд экономистов (Э.А. Вознесенский, А.Г. Зверев) считают кредит подчиненной категорией, призванной формировать денежные ресурсы. Другая группа экономистов выделяет кредит в самостоятельную категорию, функционирующую параллельно финансам (М.А. Пессель, И.В. Левчук, B.C. Захаров).
Кредит - это стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. В современных условиях практически все кредиты предоставляются в денежной форме, а кредитные отношения являются частью денежных отношений, связанной с предоставлением и возвратом ссуд, организацией денежных расчетов, кредитованием инвестиций, использованием государственного кредита. То есть кредит - особая форма движения денег4.
Ипотечное кредитование в международной практике
В условиях развития кредитной системы России и построения собственной системы ипотечного жилищного кредитования особенно важным представляется сопоставление российской и зарубежной практики. Для формирования полноценной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо разумно использовать накопленный зарубежными банками опыт предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Слепо копировать зарубежные технологии не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях, однако анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования.
Появлению ипотечного кредита исторически предшествовало развитие института залога. История залога, в свою очередь, исчисляется многими столетиями. Анализ залогового законодательства показывает, что институт залога исторически возник одновременно с появлением частной собственности и развитием кредитных отношений. Ипотека (Hypotheca) — наиболее развитая форма залога - появилась в Древнем Риме в его классическую эпоху (1-Й вв. н.э.). Вначале, предметом данного вида залога являлась земля. При оформлении обеспеченного залогом обязательства на границе закладываемого земельного участка вбивался деревянный колышек, называвшийся ипотекой, на котором делалась отметка об обременении этого участка. Впоследствии данный вид залога распространился и на другие виды недвижимого имущества. Традиционные нормы классического римского права об ипотеке были установлены в Институциях Гая. При установлении ипотеки за залогодателем оставалось право собственности на заложенное имущество, в том числе право владения и право его отчуждения. Отчуждение не прекращало ипотеки. Кредитор получал право в случае неудовлетворения по обязательству истребовать заложенное имущество (в том числе истребовать отчужденное имущество у любого лица), продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование.
С регламентированным законодательством о залоге можно встретиться в законах Ману — важнейшем источнике права Древней Индии во II веке до н.э. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме. В римском праве было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога. Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция (Fiducia). Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалась в том, что должник передавал во владение и собственность кредитору имущество, но оговаривал, что при получении удовлетворения по обязательству кредитор возвратит его в собственность должнику. Очевидно, что в случае фидуциарной сделки, римское право обеспечивало привилегированное положение кредитора. Другая форма залога по римскому праву известна под названием пигнус (Pignus). Эта форма была предпочтительнее для должника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество кредитору не в собственность, а лишь во владение. После надлежащего исполнения обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное имущество залогодателю. Однако и у этой формы залога имелись определенные недостатки.
class3 РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РФ class3
Экономико-организационные основы и практика ипотечного кредитования в дореволюционной России
В условиях формирования на постсоветском пространстве банковских систем рыночного типа, построенных на коммерческих началах, значительный интерес представляют начавшие возрождаться полузабытые формы кредита, из которых особое место, несомненно, занимает ипотека, позволяющая осуществлять полноценное долгосрочное кредитование и имеющая ряд преимуществ, как для банка, так и для заемщика по сравнению с другими формами движения ссудного капитала.
Характерно, что процесс формирования капиталистической банковской системы в Российской империи начался именно с создания ипотечных кредитных институтов различных типов в соответствии со сложившейся в стране общеэкономической ситуацией. Представляется, что некоторые проблемы становления подобного типа банков, возникшие во второй половине XIX в., и сегодня не утратили своей актуальности.
Своеобразием банковской системы дореформенной России являлось то, что начавшие формироваться с середины XIX в. докапиталистические государственные («казенные») банки в основном осуществляли ипотечное кредитование. В то далекое от нас время недвижимость рассматривалась как наиболее надежное обеспечение предоставляемых ссуд. Коммерческому же кредиту так и не суждено было утвердиться в условиях крепостничества.
Однако ипотечный кредит феодальной России имел свою национальную специфику: ссуды выдавались из расчета количества крепостных «душ» в «населенных имениях», тогда как во многих странах он обладал капиталистической окраской и предполагал залог земли по оценке ее стоимости, выпуск закладных билетов и т.д.
Кроме того, вклады в казенные банки принимались без ограничений и гарантировались государством. Привлекая в неограниченном количестве вклады «до востребования», банки выдавали долгосрочные ссуды частным лицам и государственному казначейству. Никакой сбалансированности активов и пассивов не существовало.
К концу 50-х годов XIX в. казенные банки вошли в полосу кризиса, выход из которого мог осуществиться лишь путем радикального реформирования всего комплекса кредитных отношений. Кризис, во-первых, был обусловлен начавшимся усиленным востребованием вкладов из банков. Во-вторых, предстоявшая отмена крепостного права требовала ликвидации ипотечного кредитования под залог имений с прикрепленными к ним крестьянами. В-третьих, развивавшийся капитализм диктовал принципиально новую организацию банковского дела, основанного на коммерческих началах.
В связи с этим было принято решение о реформировании кредитной системы, где особое внимание уделялось ипотеке, что требовало выработки новой системы долгосрочного кредитования.
На первом этапе реформирования предпочтение отдавалось ипотечным кредитным обществам со взаимной ответственностью их участников, поскольку «ни акционерные компании, ни казенные банки не могут разрешит у нас задачу поземельного кредита столь удовлетворительным для народного и государственного хозяйства образом, как товарищества самих землевладельцев.
Коренное отличие таких ипотечных учреждений старых казенных банков заключалось в том, что через механизм выпуска закладных листов (облигаций) складывались экономические отношения между получателем долгосрочной ссуды и владельцем свободного капитала. В своей деятельности общество выступало одновременно в трех ролях: эмитента долговых обязательств, кредитора при предоставлении ссуды и залогодержателя при получении закладной от заемщика под обеспечение кредита. Подобная схема кредитования обеспечивала устойчивость ипотечного учреждения, баланс интересов всех субъектов ссудной операции. Впоследствии городские кредитные общества возникли и в ряде других относительно крупных населенных пунктах России
