Введение к работе
. Актуальность темы исследования.
Интерес российских банков к строительной отрасли объясняется высокой доходностью реализуемых проектов, возможностью диверсификации активов и большой капиталоемкостью рынка недвижимости. В то же время со второй половины 2008 года долгосрочное финансирование строительной отрасли практически прекратилось, что связано с сильным перегревом рынка недвижимости и последовавшим падением цен и деловой активности в данном сегменте, а также удорожанием фондирования для самих кредитных организаций вследствие мирового финансового кризиса. Растущие риски строительной отрасли приводят к тому, что банки ужесточают требования к кредитуемым проектам, требуя больших гарантий возвратности вложенных средств.
Финансирование проектов развития недвижимости со стороны кредитной организации осуществляется отдельными траншами в рамках одной или нескольких кредитных линий или поэтапно: вначале приобретение самого земельного участка, а в последующем его освоение. При этом по мере развития проекта происходит изменение рыночной стоимости застраиваемого земельного участка, выступающего в качестве залога по кредиту, взятого для финансирования нового строительства.
Важнейшим этапом при определении целесообразности долгосрочного кредитования строительной отрасли является анализ и оценка активов, приобретаемых и создаваемых в ходе реализации проекта развития недвижимости. Первоначально данные активы, как правило, представлены правами заемщика на земельный участок, предполагаемый к застройке. При этом залог прав на земельный участок является как частичным обеспечением возвратности кредитных средств, так и вкладом правообладателя земельного участка в реализуемый проект, а доходная эксплуатация создаваемых активов является источником погашения кредитных средств.
Выработку новых подходов к управлению залоговыми активами, возможно, рассматривать в качестве фактора повышения эффективности деятельности кредитных организаций, что свидетельствует об актуальности данной темы в теории и практике банковского бизнеса.
4
Степень разработанности проблемы.
Теория стоимостной оценки недвижимости имеет глубокие исторические корни, развиваясь со времен классической экономической школы и развития теории земельной ренты. Современный этап развития оценочной деятельности в России начался в 1993 году, когда за основу была принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами. В основу подготовки первых оценщиков положены труды известных специалистов в области оценки недвижимости: Д. Фридмана, Н. Ордуэя, Г. Харрисона, Д. Эккерта и др., которые обобщили теорию и практику оценки недвижимости на американском рынке 80-х гг. XX века.
Среди отечественных исследований в области стоимостной оценки активов необходимо отметить труды Озерова Е. С, Грибовского С. В., Валдайцева С. В., Медведевой О. Е., Тарасевича Е. И., Федотовой М. А, Грязновой А. Г. и других.
Однако потребности практики оценки на современном этапе развития экономики заставляют критически взглянуть на применяемые методики оценки в российских условиях. В последнее время сфера деятельности профессиональных оценщиков становиться гораздо шире и выходит за рамки только стоимостной оценки. Пользователям оценочных услуг необходимо не только провести оценку рыночной или иной стоимости актива, но и дать профессиональную консультацию по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта, градостроительной концепции, оценке эффективности инвестиций в недвижимость, начальным параметрам аукционов по продаже прав застройки земельных участков, оценке вклада участников строительных проектов.
Теория стоимостной оценки не давала ответы на многие поставленные российской практикой вопросы. Ответы на некоторые из них можно было найти в смежных научных дисциплинах: теории оценки эффективности инвестиционных проектов, теории финансового менеджмента, управление рисками и других.
Вопросам оценки финансового состояния и инвестиционного потенциала фирмы посвящены работы отечественных авторов: Лившица В. Н, Смоляка С. А., Иванова В. В., Лялина В. А., Ковалева В. В., Кальварского Г. В., Козловской Э. А., Черновой Г.В., а среди зарубежных авторов Р. Брейли, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, С. Майерса, М. Миллера, Ф. Модильяни, И. Фишера.
В области практического девелопмента наиболее значителен вклад таких российских авторов, как С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, А.А. Ольховского.
Разработка решений проблем проектного финансирования и оценки соответствующих рисков нашли отражение в исследованиях Иескомба Э.Р., Файта Э., Воронцовского А.В., Вороновой Н. С, Ковалева Вит. В, Космачевой Н. М., ХалиловойМ. X.
Цель и задачи исследования.
Основной целью исследования является научное обоснование подходов к оценке обеспечения при долгосрочном кредитовании проектов развития объектов недвижимости.
Поставленная цель определила следующие основные задачи исследования:
выявить основные инструменты финансирования строительных проектов, а также особенности кредитования проектов развития недвижимости;
определить участников проектов развития объектов недвижимости;
обосновать основные ограничения применимости существующих подходов к стоимостной оценке активов;
обосновать условия использования доходного подхода в практике оценки развивающихся объектов недвижимости;
выделить факторы, влияющие на расчет стоимости обеспечения при кредитовании проектов развития недвижимости;
определить критерии оценки вклада участников проектов развития объектов недвижимости.
Объектом исследования являются развивающиеся объекты недвижимости, а предметом исследования методы оценки развивающихся объектов недвижимости при долгосрочном кредитовании.
Методология исследования.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются монографии и публикации в периодической печати российских и зарубежных авторов, посвященные таким областям, как оценка обеспечения, банковские риски и банковский риск-менеджмент, деятельность кредитных организаций по финансированию строительных проектов. В ходе исследования были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, регламентирующие вопросы оценки рисков деятельности кредитных организаций, методики органов банковского надзора, рейтинговых агентств, материалы, полученные из СМИ, Интернет-ресурсы, материалы конференций и научных семинаров.
Информационную основу диссертационной работы составили законодательные и нормативные акты, работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам стоимостной оценки активов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в постановке и обосновании подходов к оценке залогового обеспечения при долгосрочном кредитовании проектов развития недвижимости.
Научной новизной обладают следующие результаты:
Разработана модель оценки активов, суть которой заключается в определении стоимости земельного участка и возводимых улучшений на различных этапах проекта развития объекта недвижимости.
Уточнены факторы, влияющие на стоимость обеспечения при оценке кредитных рисков для проектов развития объектов недвижимости, а именно, необходимость учета изменения стоимости актива в течение срока кредитования, ограниченного срока реализации и издержек при продаже актива.
Предложена методика оценки доходности участия в проекте кредитной организации, на основе текущей стоимости доходов, получаемых в виде процентных платежей, дополнительных доходов при выходе кредитной организации из проекта, а также расходов, связанных, в том числе, с изменением величины расчетного резерва, с учетом предложенной модели оценки обеспечения.
Обоснован подход к оценке долей участников проекта развития недвижимости с учетом возможных вариантов стоимости и структуры капитала проекта.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что основные теоретические положения и выводы диссертации могут использоваться при организации финансирования проектов развития недвижимости.
Выводы и рекомендации диссертационного исследования приняты к внедрению и частично использованы в разработке и корректировке действующих методик кредитных учреждений по оценке имущественного обеспечения, в частности, ОАО «АК БАРС» Банк.
Апробация результатов исследования. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 научных работ, отражающих ее основные результаты, в том числе одна печатная работа в издании, рекомендованном ВАК.
Структура диссертационной работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений. Исследование изложено на 162 страницах, содержит 13 рисунков, 29 таблиц, список использованных источников из 116 наименований.
