Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России активно развивается инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости. По сравнению с развитыми западными рынками российский рынок коммерческой недвижимости только формируется, создаются и закрепляются в практической деятельности правила и принципы функционирования участников на данном рынке. Особого внимания заслуживает изучение практики финансирования девелопмента в сфере коммерческой недвижимости, являющейся высокодоходной. Обеспечение достаточности финансовых ресурсов для реализации девелоперских проектов является основной проблемой в данной области ввиду высокой капиталоемкости проектов и необходимости их долгосрочного финансирования при ограниченности собственных средств девелоперов. В российских условиях коммерческие банки выступают важными участниками рынка коммерческой недвижимости, обеспечивающими финансирование проектов посредством кредитования девелоперских организаций.
Активное взаимодействие между российскими коммерческими банками и девелоперскими компаниями в сфере коммерческой недвижимости началось в период подъема рынка коммерческой недвижимости (2001-2003 гг.). Однако на сегодняшний день еще не налажен четкий механизм их взаимодействия. В основном банки используют традиционные подходы к организации кредитного процесса при работе с проектами строительства объектов коммерческой недвижимости и не учитывают их особенностей. Необходимость оптимизации процесса кредитования девелоперских проектов в сфере строительства коммерческой недвижимости с учетом специфики объектов кредитования обусловливается высокими рисками участия в проекте как для девелопера, так и для банка-кредитора. Также существует проблема согласования целей девелопера и банка, предоставляющего кредитные средства на финансирование строительства коммерческой недвижимости. Как правило, основной целью девелопера, реализующего проект, выступает максимизация прибыли, а целью банка-кредитора - минимизация кредитных рисков. В связи с отличием целей банк и девелопер используют разные методы анализа и критерии эффективности проектов строительства объектов коммерческой недвижимости.
Таким образом, актуальность данного диссертационного исследования заключается в необходимости создания наиболее эффективного механизма кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Создание оптимальной системы кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости выступает сложной проблемой в связи со специфическими особенностями таких проектов, а также наличием нерешенных вопросов взаимодействия банков и девелоперских организаций в России. В разработку теории девелоперской деятельности внесли значительный вклад зарубежные ученые: Блевинс Дж.Д., Гарнер С.А., Пейзер Р., Фрей А., Фливбьорг Б., Цукерман Г.А.. Среди трудов российских ученых, посвященных вопросам девелопмента коммерческой недвижимости, необходимо отметить
работы Асаула А.Н., Асатряна Л.В., Ахметова P.P., Вечера Н.Ф., Ильясова СМ., Катасанова В.Ю., Коростелева СП., Мазура И.И., Максимова С.Н., Никановой И.А., Ольдорогге Н.Г., Ольховского А.А., Разу М.Л., Римера М., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А., Шапиро В.Д. и др.
Теоретические основы кредитования инвестиционных проектов изложены в работах таких ученых, как Белоглазова Г.Н., Бочаров В.В., Байнина Н.И., Баринов А.Э., Игонина Л.Л., Ирниязов Б.С, Карлик А.Е., Князев П.П., Красавина Л.Н., Лаврушин О.И., Мазурина Т.Ю., Москвин В.А., Самойлова А.В., Тавасиев A.M., Тихомирова Е.В., Шенаев В.Н. и др. Вопросы банковского кредитования непосредственно строительных проектов рассматривались такими учёными, как Довгялло М.В., Солев И.Ю., Хорошенков М.А.
Несмотря на высокую степень проработанности темы долгосрочного кредитования инвестиционных проектов, в российской научной литературе практически отсутствуют работы, посвященные банковскому кредитованию строительства объектов коммерческой недвижимости. В связи с этим возникла необходимость проведения специальных научных исследований, посвященных данной теме.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических положений банковского кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости, выявление тенденций, проблем и перспектив взаимодействия банков и девелоперских организаций в России, а также разработка и обоснование практических рекомендаций по оптимизации кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости.
В соответствие с поставленной целью решались следующие задачи:
-
Уточнить особенности инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости, раскрыть сущность девелопмента при строительстве новых объектов недвижимости, выявить особенности девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости;
-
Определить источники финансирования проектов строительства коммерческой недвижимости с учетом выявленных особенностей данных проектов;
-
Рассмотреть инвестиционные кредитные продукты банков, используемые для финансирования затрат по строительству объектов коммерческой недвижимости;
-
Оптимизировать процесс кредитного анализа и рассмотрения банком вопроса о возможности кредитования девелоперского проекта;
-
Разработать рекомендации по оценке эффективности проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости;
-
Выделить специфические риски проектов в сфере коммерческой недвижимости, предложить способы их минимизации.
Объектом исследования выступают коммерческие банки, осуществляющие финансирования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости.
Теоретической основой диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых, статьи и монографии, посвященные проблемам долгосрочного кредитования инвестиционных проектов в России, вопросам развития девелопмента коммерческой недвижимости, а также законодательные акты, регулирующие инвестиционную, финансовую, банковскую и строительную деятельность.
Методологическая основа исследования базируется на использовании принципов логики и диалектики. В работе применяются такие приемы исследования, как группировка и классификация данных, экспертный анализ, сравнительный анализ, ретроспективный анализ, табличное и графическое обобщение информации, эконометрический анализ.
Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации в области банковского дела и строительства; статистические материалы Федеральной службы государственной статистики; информационно-аналитические и статистические данные ЦБ РФ и ряда коммерческих банков, консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости; материалы, опубликованные в периодической печати по теме исследования, а также источники сети Интернет.
Область исследования соответствует паспорту научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» п. 10.9.
Научная новизна проведенного исследования состоит в развитии теоретических основ банковского кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также в разработке рекомендаций по совершенствованию этого процесса в целях снижения рисков и повышения его эффективности. Наиболее значимые результаты настоящего исследования, обладающие элементами научной новизны, заключаются в следующем:
-
Определены функции банков на рынке коммерческой недвижимости, для чего уточнено понятие «коммерческая недвижимость», дана авторская классификация объектов коммерческой недвижимости.
-
Сформулировано авторское определение проектного кредитования девелоперских организаций на основе раскрытия содержания девелопмента как формы организации инвестиционной деятельности в сфере строительства, в том числе в сфере строительства коммерческой недвижимости. Даны рекомендации по юридическому закреплению осуществления девелоперской деятельности в Российской Федерации.
-
Выделены основные этапы развития рынка коммерческой недвижимости в России и выявлены особенности и проблемы банковского кредитования девелоперских организаций на каждом их них. Определены перспективы развития девелопмента и совершенствования кредитования проектов строительства объектов коммерческой недвижимости.
-
Разработана оптимальная по содержанию схема кредитного анализа документации девелоперской организации-заемщика для оформления кредита в
банке с учетом реализации обоснованных автором принципов такого анализа при взаимодействии различных отделов и служб банка в процессе его осуществления.
-
Обоснована для использования банками в своей аналитической деятельности система дополнительных показателей по оценке эффективности проектов строительства коммерческой недвижимости, учитывающая их специфику и особенности реализации и эксплуатации.
-
Выявлены специфические риски девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости и даны предложения по управлению данными рисками, включающие рекомендации: относительно внесения дополнительных условий в договор проектного кредитования девелоперского проекта, развития сотрудничества банков с участниками рынка коммерческой недвижимости (в частности, с НП «Гильдия управляющих и девелоперов»), проведения независимыми рейтинговыми агентствами рейтингов девелоперских компаний.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии понятия девелопмента как способа организации инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости, уточнении источников финансирования девелоперских проектов, а также теоретических положений банковского кредитования девелоперских проектов. Научные результаты проведенного исследования используются в учебном процессе СПбГУЭФ при чтении лекций по курсам «Инвестиции», «Банковское дело», «Банковский менеджмент», что подтверждается справкой о внедрении.
Практическая значимость исследования состоит в систематизации российской практики кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости, разработке рекомендаций по оптимизации кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости.
Сформулированные в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут использоваться как специалистами коммерческих банков при разработке кредитной политики в области кредитования девелоперских организаций, а также в процессе рассмотрения и мониторинга кредитов под проекты строительства объектов коммерческой недвижимости, так и девелоперскими организациями в целях разработки эффективной стратегии взаимодействия с банками-кредиторами.
Апробация результатов исследования
Основные разработки, научные выводы и положения диссертационного исследования были представлены автором и получили одобрение на 3 (14)-й и 4 (15)-й международных научных конференциях «Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики» (Санкт-Петербург, 2010 г., 2011 г.), всероссийской научно-практической конференции «Проблемы предпринимательства в условиях кризиса» (г. Санкт-Петербург, 2010 г.), международной конференции «Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономике» (г. Оренбург, 2010 г.), международной конференции «Повышение устойчивости и реализация инновационного потенциала финансовой системы Российской Федерации» (г.
Иваново, 2010 г.), 15-ой международной конференции молодых ученых-экономистов «Предпринимательство и реформы в России» (Санкт-Петербург, 2009 г.), всероссийском научно-практическом симпозиуме молодых ученых и специалистов «Роль молодежи в инновационном развитии России» (Санкт-Петербург, 2009 г.). Теоретические и практические результаты исследования явились основой статей, опубликованных в научных изданиях. По теме диссертационного исследования автором опубликовано десять научных печатных работ (в том числе три статьи в журналах, рецензируемых ВАК РФ) общим объемом 3,42 печатных листа.
