Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Генезис ипотечного кредитования в условиях формирования российской экономики на рьшочных основах 20
1.1. Эндогенные деньги, связанные с залоговыми отношениями, и их роль в денежной системе 20
1.2. Этапы развития российской системы ипотечного кредитования: характеристика и особенности 29
1.3. Рефинансирование ипотеки на основе закладных, обеспеченных правами требования по кредитным договорам 41
1.4. Развитие оценочной деятельности в системе залогового кредитования... 60
ГЛАВА II. Риски кредитных сделок с залогом недвижимого имущества: особенности структурирования, комплексной оценки и возможностей минимизации 68
2.1. Анализ и оценка рисков, возникающих при кредитных сделках с залогом движимого и недвижимого имущества 68
2.2. Классификация и структурирование рисков в системе залогового кредитования 72
2.3. Методы определения покрытия рисков в системе залогового кредитования 90
2.4. Значение комплексной оценки рисков в системе залогового кредитования 105
ГЛАВА III. Виды стоимости, используемые в системе ипотечного кредитования и подходы к их оценке
3.1. Рыночная стоимость, ее сущность и определение в российских нормативно-правовых документах 111
3.2. Залоговая и ипотечная стоимости при оценке объекта залога 122
3.3. Справедливая стоимость и особенности ее применения в залоговом кредитовании 132
3.4. Принципы оценки для определения залоговой, ипотечной и справедливой стоимости недвижимого имущества 139
3.5. Особенности применения трех традиционных подходов при оценке залога при ипотечном кредитовании и определения залогового дисконта 154
ГЛАВА IV. Международный опыт стандартизации оценки и возможность его адаптации для российских условий оценки в системе залогового кредитования 171
4.1. Стандартизация оценки залогов в международных стандартах оценки 171
4.2. Стандартизация оценки в системе залоговых отношений в европейских стандартах оценки (ЕСО) 177
4.3. Особенности национальных стандартов оценки в области залоговых отношений 187
4.4. Положения МСФО и GAAP, относящиеся к определению справедливой стоимости объектов при залоговом кредитовании 197
ГЛАВА V. Концептуальные основы стандартизации оценки залогов для ипотечного кредитования 203
5.1. Российские стандарты оценки и их применимость для оценки в системе ипотечного кредитования 203
5.2. Основные принципы стандартизации оценки в системе ипотечного кредитования 211
5.3. Особенности стандартизации алгоритмов оценки для всех этапов оценочных работ 224
5.4. Способы формализации документированных сведений, используемых в качестве исходных данных для оценки в системе залогового кредитования 232
5.5. Матричное представление документированной информации для проведения оценки объектов различного вида в системе залогового кредитования 242
5.6. Особенности применения новых подходов к определению справедливой стоимости в системе ипотечного кредитования 260
ГЛАВА VI. Концептуальные основы экспертизы оценочной деятельности в области залогового кредитования 271
6.1. Сопоставительный анализ особенностей экспертизы оценки залогов саморегулируемыми организациями оценщиков 271
6.2. Особенности экспертизы оценки залогов кредитными организациями 281
6.3. Перспективы развития многоуровневой экспертизы в области залогового кредитования, учитывающей интересы как кредиторов, так и заемщиков 287
6.4. Структура и содержание специальных знаний специалистов-оценщиков и экспертов-оценщиков 305
6.5. Особенности информационно-аналитической поддержки комплексной оценки и экспертизы в сфере ипотечного кредитования 320
Заключение 333
Библиографический список
- Этапы развития российской системы ипотечного кредитования: характеристика и особенности
- Классификация и структурирование рисков в системе залогового кредитования
- Принципы оценки для определения залоговой, ипотечной и справедливой стоимости недвижимого имущества
- Особенности национальных стандартов оценки в области залоговых отношений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях преодоления последствий глобального финансового и экономического кризиса особую значимость представляет работа над совершенствованием финансовых институтов, соответствующих инструментов, и прежде всего – системы ипотечного кредитования, которая является органической частью кредитно-финансовой системы страны.
В связи с этим особую актуальность приобретают исследования, нацеленные на выявление и раскрытие структуры рисков в системе ипотечного кредитования, разработку способов их качественной и количественной оценки, включая экономическую оценку размеров покрытия рисков в виде объектов залога различного вида. В свою очередь, в этой системе выделяются проблемы оценки ипотечных залогов – как недвижимого имущества, так и ипотечных ценных бумаг, используемых для рефинансирования ипотечного кредитования.
Ипотечному кредитованию присущи особые сложности оценки залога, что связано с несколькими причинами. Рыночная ситуация во всех сегментах рынка недвижимости характеризуется высокой волатильностью, затрудняющей, а часто делающей просто невозможной применение даже наиболее опытными оценщиками и экспертами известных способов моделирования и прогнозирования развития ситуации, а следовательно и проведение оценки заложенного имущества. Фактически в зачаточном состоянии находится рынок ипотечных ценных бумаг. Но еще сложнее складывается ситуация на уровне субъектно-объектных отношений в области недвижимости, начиная от формирования объектов недвижимого имущества, их кадастрового учета, и заканчивая обеспечением чистоты правового титула. Применительно к системе ипотечного кредитования это результируется в высокой степени неопределенности структуры и степени рисков, повышенных требованиях к квалификации специалистов, привлекаемых для их оценки и экспертизы.
Анализ сложившейся в данной области практики показывает, что становление и развитие оценочной деятельности в области ипотечного кредитования происходит противоречиво. Это проявляется как на уровне ряда нормативно-правовых актов, включая федеральные стандарты оценки, так и конкретных методик оценки. Не менее актуальной становится решение проблемы совершенствования экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления операций в рамках ипотечного кредитования.
Многоплановая работа по комплексной оценке и экспертизе в области ипотечного кредитования предполагает необходимость разработки научно обоснованных требований к структуре и содержанию специальных знаний как специалистов по всему спектру оценочных работ в данной области, так и экспертов. При этом требуется их информационно-аналитическая поддержка со стороны профессионалов из различных отраслей знаний и разработка соответствующих стандартов оценки и методик комплексной оценки и экспертизы.
Для решения указанных проблем был предпринят ряд мер на государственном уровне, но их оказалось недостаточно, что нашло отражение в утвержденном Президентом РФ Национальном плане противодействия коррупции на 2010 -2011 годы, где указано, что Правительству РФ поручено разработать и осуществить мероприятия по совершенствованию оценочной деятельности, обеспечить проведение мониторинга деятельности саморегулируемых организаций, в том числе и оценочных. Согласно Распоряжению Правительства РФ (№ 1201-р) от 19 июля 2010 г. принята «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». В этом документе указывается, что развитие рынка ипотеки должно сопровождаться повышением качества услуг оценщиков, разработкой стандарта качества различных видов оценочных работ на профессиональном уровне, что будет способствовать более эффективному функционированию ипотечного рынка.
В связи с этим очевидна роль научно обоснованной оценки и экспертизы, которую проводят саморегулируемые организации оценщиков (далее - СРО оценщиков) в рамках созданных в них экспертных советов. Важно отметить, что Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее - Закон об оценке) установлены права и обязанности оценщика, а также его ответственность за выполненный им отчет об оценке как документ доказательственного значения, соответствующие права и обязанности эксперта, его ответственность. Однако, необходимые оценщикам и, соответственно, экспертам стандарты оценки для объектов недвижимого имущества, не говоря уже о стандартах оценки для системы ипотечного кредитования, до сих пор отсутствуют.
Экспертиза в рамках СРО оценщиков, несмотря на ее большую востребованность, не имеет необходимой степени научного обоснования, методического обеспечения и правового статуса ее результатов. Она не может конкурировать, а тем более подменять судебно-оценочную экспертизу, как средства получения доказательств по соответствующим уголовным, административным, гражданским и арбитражным делам, связанным с ипотечным кредитованием. Вместе с тем, накопленный опыт в сфере судебно-экономической экспертизы в целом и судебно-оценочной экспертизы, в частности, может быть использован и в рамках системы оценки и экспертизы в сфере залогового кредитования.
Тема докторской диссертации была утверждена на ученом совете Московской финансово-промышленной академии (Протокол от 12.05.2009 г. № 3).
Степень научной разработанности темы. Впервые рыночная концепция экономической оценки, ее методологические и методические основы были представлены в России в 1994 году на семинаре Института экономического развития МБРР, что послужило началом процессу подготовки профессиональных оценщиков в РФ. Теоретическую и методическую базу программ переподготовки оценщиков составляли его материалы, подготовленные специалистами ведущих западных консалтинговых и аудиторских фирм (Deloitte&Touche, Arthur Andersen, PriceWaterhouseCoopers, а позднее и Ernst&Young, KPMG).
Российские оценщики внесли свой вклад в теоретические разработки различных аспектов оценки бизнеса: были разработаны приемы и методы оценки государственных промышленных гигантов (унитарных предприятий), а также крупных ОАО и ЗАО, естественно, не относящихся к типу «малого» бизнеса, для которого применима теория оценки, разработанная западными специалистами в этой области.
Российскими учеными были созданы оригинальные подходы к оценке объектов земельно-имущественных отношений, кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости. К числу этих авторов можно отнести В.И. Бусова, С.В. Валдайцева, Н.В. Воловича, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, А.Г. Грязнову, В.Н. Зарубина, В.Е. Есипова, Е.В. Иванкину, В.Е. Кацмана, А.Н. Козырева, Ю.В. Козыря, В.И. Кошкина, Ю.Б. Леонтьева, Б.Е. Лужанского, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, В.А. Прорвича, Ю.А. Руднева, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотову и др. Основное внимание в их трудах уделялось анализу законодательной базы оценочной деятельности, в значительно меньшей степени ее логического продолжения – экспертной. Многие авторы поднимают вопросы об адаптации оценщиков к новым экономическим условиям, требованиям законодательства по организации оценочной деятельности и отмечают сходство научно-методических основ экспертизы в области оценочной деятельности и судебно-экономической экспертизы.
Исследованиям теории и практики важнейших родов и видов судебно-экономической экспертизы посвящены работы Т.В. Аверьяновой, А.Ф. Волынского, Ю.К. Гаджиева, С.П. Голубятникова, Т.М. Дмитриенко, С.Г. Еремина, Л.П. Климович, Э.Ф. Мусина, Н.П. Опальского, В.А. Прорвича, С.В. Расторопова, Е.Р. Россинской, М.В. Чадина, Н.Д. Эриашвили и др. Вместе с тем, в работах большинства из перечисленных ученых и специалистов основное внимание уделяется развитию судебно-бухгалтерской экспертизы и основанных на ее базе других родов и видов судебно-экономической экспертизы. Что же касается таких родов и видов судебно-экономической экспертизы, которые связаны с установлением рыночной и иных видов стоимости объектов различного вида, включая ипотечные залоги, то их развитие связано с необходимостью решения многочисленных проблем как объективного, так и субъективного характера.
Значительная часть публикаций и диссертаций, связанных с различными видами оценочной деятельности в области залогового кредитования, сориентирована в основном на управление бизнесом кредитных организаций в данной сфере и не затрагивает теоретических основ оценки для целей ипотеки. Не решены вопросы определения залоговой или ипотечной стоимости, связи этих видов стоимости с рыночной и справедливой стоимостью соответствующих объектов.
В большинстве работ анализ рисков в области залогового кредитования слабо связан с экономической оценкой объектов залога и практически не затрагивает сферу субъектно-объектных отношений, а также отношений заемщика с кредитором и их оформления с помощью ипотечных ценных бумаг, критически важных для ценообразования объектов недвижимого имущества. Нацеленность на анализ институциональных особенностей рынка недвижимости, оказывающих системное влияние на надлежащую оценку объектов залога, характерна в основном для диссертационных исследований и разработок вопросов кадастровой оценки недвижимости. Роль ипотечных ценных бумаг, особенности их оценки также остаются практически не исследованными.
Таким образом, проблемам комплексной оценки залога и ее экспертизе практически не уделялось серьезного внимания. Это приводит к нарушению важнейших принципов оценки, в результате чего часто происходит неконтролируемое смещение результатов оценки, создающее дополнительные риски. Для решения выявленных проблем необходимо проведение научных исследований по созданию стандартов и правил комплексной оценки и ее экспертизы в области залогового кредитования вообще и ипотечного кредитования, в особенности.
Анализ степени разработки проблем оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования позволил сформулировать цель, основные задачи, предмет и объект диссертационного исследования.
Целью исследования является научно-методологическое обоснование концепции оценочной деятельности, включающей комплексную оценки объектов в системе ипотечного кредитования и экспертизу для контроля оценочных работ. Для достижения указанной цели соискателем были поставлены и решены следующие задачи.
1. Раскрыть теоретические предпосылки и методологические принципы формирования концепции комплексной оценки объектов различного вида в системе ипотечного кредитования.
2. Разработать классификацию физических и правовых характеристик объектов недвижимости для подготовки основных положений стандарта оценки в системе ипотечного кредитования.
3. Разработать сущностные понятия экспертизы ипотечного кредитования такие как: предмет, объект, метод применительно к оценке залогов для ипотечного кредитования.
4. Разработать концепцию многоуровневой экспертизы результатов комплексной оценки объектов различного вида в области ипотечного кредитования.
5. Исследовать возможности и границы применения традиционных подходов и методов оценки объектов залога к стоимостной экспертизе результатов оценки, а также раскрыть предпосылки к стандартизации основных процедур стоимостной экспертизы результатов комплексной оценки в области ипотечного кредитования с учетом особенностей определения рыночной, ипотечной и справедливой стоимости объектов залога.
6. Разработать основные теоретико-методологические положения по формированию системы судебно-оценочной экспертизы в области ипотечного кредитования.
7. Разработать методы систематизации рисков, возникающих при кредитных сделках с залогом недвижимого имущества как со стороны кредитора, так и заемщика.
8. Проанализировать особенности подходов к структуре и содержанию стандартов комплексной оценки в области ипотечного кредитования, раскрыть сущность понятий «справедливой» и «ипотечной» стоимости соответствующих активов на основе анализа международного опыта стандартизации оценки и финансовой отчетности ипотечных банков, изучить возможности адаптации соответствующих положений международных стандартов к российским условиям.
9. Исследовать соответствие понятия рыночной стоимости как экономической категории ее законодательно установленному определению, а также определениям справедливой, залоговой и ипотечной стоимостям.
10. Разработать методический аппарат информационно-аналитической поддержки деятельности оценщиков и экспертов в области ипотечного кредитования.
Объект исследования – система отношений заемщика, кредитора и третьих лиц, осуществляющих комплекс оценочных работ и их экспертизу при залоговом кредитовании.
Предмет исследования – теория и практика оценки в системе ипотечного кредитования и ее экспертизы, структурирование рисков, присущих ипотечному кредиту, позволяющее получение обоснованной оценки залога, контроль всего комплекса оценочных работ в данной области, внешние и внутренние факторы, влияющие на величину оценки залога, анализ международных и российских стандартов оценки.
Методология исследования основывается на использовании общенаучных принципов: системного подхода, методов экономического анализа и синтеза, приемах индуктивного и дедуктивного изучения, единства исторического и логического, соотношения общего, особенного и единичного, принципов построения моделей и классификаций.
Теоретическая основа исследования базируется на важнейших положениях экономической науки, публикациях отечественных и зарубежных авторов по вопросам оценочной деятельности, международных стандартов оценки и финансовой отчетности в области залоговых отношений. В отдельных положениях диссертации нашли отражение результаты исследований по гражданскому и процессуальному праву, а также современные достижения в области информационных технологий.
Информационно-эмпирическая база исследования опирается на совокупность положений Конституции РФ, федеральных законов, Указов Президента РФ, подзаконных нормативно-правовых актов, регламентирующих деятельность субъектов экономических отношений в России, ратифицированных международных договоров, нормативных документов, регламентирующих профессиональную деятельность и процесс обучения по специализации «Оценка собственности», стандартов различных уровней – от международных (МСО, ЕСО) до национальных (USPAP), принятых в 2007 г. базовых Федеральных стандартов оценки РФ (ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3). Использованы данные Росстата РФ, сайты интернета.
Научная новизна диссертации состоит в разработке теоретического и научно-методического обоснования комплексной оценки и экспертизы в системе ипотечного кредитования, базирующегося на стандартах и правилах.
Наиболее существенные научные результаты, полученные соискателем лично, которые выносятся на защиту:
1. Разработана концепция комплексной оценки объектов различного вида в системе ипотечного кредитования, базирующаяся на результатах исследования генезиса залоговых отношений и особенностей оценки объектов залога.
2. Определены способы формализации классифицирующих признаков исходных данных для комплексной оценки предмета ипотечного залога в виде соответствующих «информационных векторов», распределенных как по составу комплекта документации, так и совокупности обязательных составных частей по каждому из них, компоненты которых отражают требования действующего законодательства. Такая технология позволяет понизить риски возникновения неконтролируемых информационных пробелов или искажения исходных данных. Совокупность таких «информационных векторов», или информационная матрица обеспечивает необходимую полноту исходных данных для оценки, снижая до приемлемого минимума риски получения недостоверного результата.
3. Доказано, что поскольку в качестве предмета залога в основном выступают застроенные и незастроенные земельные участки, то наряду с характеристиками их правового титула в качестве иных характеристик, критически важных для идентификации и выявления особенностей ценообразования, должны быть параметры этих земельных участков, определяющие их ценность, особенности застройки, различные виды ограничений и обременений, связанных с использованием земельных участков для различных целей, «внешние» характеристики урбанизированной среды, особенности совершения предполагаемых сделок с данными земельными участками. Эта совокупность правовых и иных характеристик земельных участков сводится в матрицы различных типов, позволяющих точно идентифицировать объект оценки, что особенно важно для начальной стадии работ по оценке. Попарные переходы из «разрешенных состояний» одной матрицы в другую в рамках группы по выбранным критериям дает несколько вариантов разрешенных сделок, позволяет выявить особенности ценообразования объектов залога и минимизировать соответствующие риски, а также контролировать достоверность расчетов на всех стадиях оценки.
4. Раскрыты важнейшие объекты, задачи и методы экспертиз различного вида, применяемых в области ипотечного кредитования, осуществлена их классификация по следующим иерархическим уровням: экспертиза кредитных организаций; АСВ, АИЖК, АРБ и других государственных и общественных организаций; СРО оценщиков; ТПП, объединений предпринимателей и общественных организаций ипотечных заемщиков; независимая экспертиза научных организаций, ведущих ученых и специалистов; судебно-оценочная и финансово-экономическая экспертиза для различных видов ее объектов. Выделены классифицирующие признаки каждого из видов экспертизы по схеме «объекты-задачи-методы», что позволяет раскрыть основные факторы как субъективного, так и объективного характера, влияющие на экспертизу ипотечного кредитования; совершенствовать научно-методические основы экспертных исследований и разрабатывать эффективные экспертные методики по мере постановки новых экспертных задач.
5. Разработана концепция многоуровневой экспертизы ипотечного кредитования, учитывающая особенности его правового регулирования на государственном и ведомственном уровнях и практического проведения в зависимости от вида заложенного имущества. Концепция включает требования к структуре и содержанию ее методического обеспечения, а также основные требования к соответствующему стандарту.
6. Разработаны критерии и определены основные положения стоимостной экспертизы отчетов об оценке в области ипотечного кредитования. Предмет такой экспертизы включает объект исследования, решаемые экспертные задачи, применяемые методы и модели, что позволяет типизировать формулировки вопросов, выносимых на экспертизу. Показано, что при разработке стандарта к объектам экспертизы для ипотечного кредитования, наряду с материальными объектами, следует относить также факты и обстоятельства, определяющие процесс и результаты оценки в связи с действиями субъектов и возникших в связи с этим правовых отношений, документированные сведения на всех этапах оценочной деятельности, структурированные по ее субъектам и объектам применительно ко всем видам оценки; характеристики документированной информации, отражающей прошлую (высокая степень детерминирования) и будущую хозяйственную деятельность (широкое применение вероятностных моделей) экономических субъектов.
7. По результатам анализа предмета, объекта, задач и методов судебно-оценочной экспертизы проведена дальнейшая детализация ее новых видов и подвидов для ипотечного и залогового кредитования в зависимости от типов недвижимого и движимого имущества, используемых в качестве залога. Сформулированы понятия предмета, объекта, задач и методов данных видов и подвидов судебно-оценочной экспертизы, аргументирован синтетический характер ее научного фундамента, интегрирующего подходы, модели и методы правовых, экономических и информационно-технологических отраслей науки применительно к данной области знаний, разработаны методики ее проведения.
8. Показано место в системе стандартов оценки разработанных способов формализации рисков, возникающих при совершении кредитных сделок с залогом недвижимого имущества, заключающихся в выделении определенных тематических групп рисков и их видов внутри каждой группы, их вербальной оценке с помощью соответствующих матриц для проведения качественного анализа по выявлению степени влияния рисков и их снижения за счет организационно-управленческих мероприятий, а также конечной оценке размеров их экономического покрытия в виде процентной ставки и залогового дисконта.
9. Обоснованы основные процедуры интегрирования в рамках комплексной экономической оценки авторских подходов к анализу и оценке рисков, возникающих при совершении кредитных сделок, обеспеченных залогом движимого и недвижимого имущества (ипотекой). Данные процедуры базируются на использовании совокупности матриц, характеризующих объем прав на объект залога, степень его освоения как для залогодержателя (кредитора), так и для залогодателя (собственника), опирающиеся на раскрытые автором способы минимизации и покрытия указанных выше рисков: устранение недостатков, связанных с учетом объектов залога по их справедливой стоимости в соответствии с МСФО; использование более широкого спектра количественной и качественной кредитной информации; усиление прозрачности используемых методов формализации и оценки рисков; использование матричного представления системы исходных данных для оценки, позволяющее проконтролировать чистоту правового титула объекта залога и выявить информационные пробелы и противоречия.
10. Выявлены сущностные характеристики понятия справедливой стоимости, используемой в сфере залогового кредитования и базирующейся на модели замены эквивалентных активов с учетом особенностей сделки мены как двух «встречных» сделок купли-продажи, в ходе которых формируется «двустороннее отражение» рыночной стоимости обмениваемых активов. Разработаны основные положения методики расчета справедливой стоимости на основе соответствующих оценок рыночной стоимости «встречных сделок» с натуральными и финансовыми активами с учетом соответствующих погрешностей расчетов.
11. Раскрыто, что используемая для оценки залога при ипотечном кредитовании рыночная стоимость представляет собой стоимость, возникающую как при сделках, связанных с отчуждением различных объектов, так и при условных сделках различного типа. Сформулированы сущностные характеристики залоговой стоимости, отражающие позицию кредитной организации относительно масштаба рисков неисполнения кредитного и залогового договоров. Выявлено, что залоговый дисконт, используемый в оценочной практике и связывающий рыночную и залоговую стоимости объекта недвижимости, представленного в качестве залогового обеспечения, не имеет экономического содержания.
12. Предложены методы информационно-аналитической поддержки деятельности оценщиков и экспертов в области ипотечного кредитования, базирующиеся на создании научно-консультационного центра, учитывающего интересы как кредитора, так и заемщика.
Достоверность полученных результатов подтверждается: обобщением проведения в 1995-2010 г.г. около 5 тысяч оценок и экспертиз отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, различного вида залогов: пакетов акций, предприятий, других объектов; результатами экспертной деятельности в составе двух СРО оценщиков, участием в проведении многочисленных судебных экспертиз по гражданским, арбитражным и уголовным делам; анализом на основе разработанных анкет изучено 2 370 отчетов об оценке и заключений экспертов-оценщиков, опроса 1 220 слушателей курсов повышения квалификации специалистов-оценщиков, экспертов и судебных экспертов-оценщиков, проводимых на базе вузов Москвы, Екатеринбурга, Казани, Краснодара, Ростова-на-Дону, Самары, Санкт-Петербурга, Уфы, Челябинска; проблемно-ориентированным анализом 590 анкет специалистов-оценщиков и судебных экспертов-оценщиков, обучавшихся в системе профессиональной переподготовки кадров на кафедре экономики городского землепользования Московского государственного университета геодезии и картографии (2002-2007 г.г.), в Московском университете МВД России (2005-2007 г.г.), Академии экономической безопасности МВД России (2008-2010 г.г.). Экспериментальные данные подтвердили достоверность полученных выводов.
Обоснованность полученных результатов обеспечена: критически переработанными методологическими позициями, соответствующей теоретической и информационной базой исследования; практической деятельностью в течение длительного периода в области оценки, оценки залогов и экспертизы в гражданском, арбитражном и уголовном судопроизводстве; тщательной проработкой российских и международных законодательных и нормативных положений; подтверждением результатов исследования соответствующими справками; сравнительным анализом разработанных стандартов оценки недвижимости и оценки залога в виде недвижимости при ипотечном кредитовании положениям Международных стандартов оценки (МСО) и Европейских стандартов оценки (ЕСО); обсуждением результатов на научно-практических конференциях; публикациями в научных изданиях, в том числе включенных в списки ВАК.
Теоретическая значимость исследования заключается в приращении научных знаний по теории финансов в части залогового кредитования, особенно в теоретической разработке проблем комплексной оценки и экспертизы в сфере ипотечного кредитования. Теоретические выводы диссертации представляют интерес для ученых, исследующих проблемы оценочной деятельности. Основные положения диссертации применимы в преподавании ряда предметов по специализации «Оценка собственности».
Практическая значение состоит в разработке и научном обосновании предложений по совершенствованию бухгалтерского и налогового учета объектов залога, закладных и иных ценных бумаг в кредитных организациях и организациях-заемщиках; экспертизы оценки залогов различного вида на уровне СРО оценщиков и кредитных организаций; экспертизы оценки залогов различного вида на уровне общественных организаций, объединяющих заемщиков в системе залогового кредитования и способных отстаивать их интересы. Обоснованные разночтения в ряде вопросов оценки в Законе об ипотеке и в Законе об оценке представляют интерес для Федерального собрания с целью внесения в документы соответствующих поправок.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Положения и результаты исследования, выносимые на защиту, соответствуют Паспорту специальности 08.00.10 – «Финансы, денежное обращение и кредит» действующей «Номенклатуры специальностей научных работников» (приказ Минобрауки РФ от 25.02.2009 г. № 59): п. 5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников (результаты 1, 2, 3, 6, 8, 9, 10); п. 5.4. Развитие методов специальностей оценки рисков и их влияния на рыночную стоимость (результаты 5, 8, 9); п. 5.10. Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации (результаты 4, 5, 6, 7, 12).
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации опубликованы в трех монографиях общим объемом 56,1 п.л., научных статьях в периодической печати, сборниках материалов научных и научно-практических конференций, трех учебных пособиях. 13 статей опубликовано в рекомендованных научных журналах, перечень которых утвержден Высшей аттестационной комиссией. Результаты исследования докладывались на международных, российских и межрегиональных научно-практических конференциях в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и других городах, проведенных в 2001-2010 г.г. Национальным советом по оценочной деятельности, объединениями оценщиков и экспертов во взаимодействии с Московским университетом МВД России и Минэкономразвития.
Разработанные методические рекомендации по проведению комплексной оценки и экспертизы сложных объектов залогов в системе ипотечного кредитования, включая земельно-имущественные комплексы, внедрены в практическую деятельность саморегулируемых организаций оценщиков (СМАО, СМАОс, НКСО, РОО) и судебно-экспертных организаций. Материалы диссертации реализованы в учебном процессе Московского университета МВД России, Академии экономической безопасности МВД России, Московского государственного университета геодезии и картографии, Московской Финансово-промышленной академии, используются при профессиональной переподготовке специалистов-оценщиков в других учебных заведениях Москвы, Екатеринбурга, Краснодара, Ростова-на-Дону, Уфы, Челябинска, что подтверждается соответствующими документами.
Структура диссертации обусловлена предметом, объектом, целью, задачами исследования, логикой его проведения и полученными результатами. Диссертация состоит из введения, 6 глав, заключения, библиографического списка и приложений на 70 стр.
Этапы развития российской системы ипотечного кредитования: характеристика и особенности
Фиатные (символические, бумажные, декретированные) деньги - это деньги, не имеющие самостоятельной стоимости или она несоразмерна с номиналом. Они способны выполнять функции денег лишь постольку, поскольку государство законодательно объявляет их платёжным средством на своей территории и формирует соответствующие институты, основанные на конституции страны и развивающим ее положения о национальном законодательстве. На сегодня основной формой фиатных денег являются безналичные деньги, ценные бумаги и банкноты, которые по мере распространения пластиковых карточек постепенно вытесняются из обращения.
Кредитные деньги (вексель, чек, облигация, титульные знаки электронных платежных систем) — это права требования в будущем в отношении физических или юридических лиц, т.е. специальным образом оформленный долг, обычно в форме передаваемой ценной бумаги, которые можно использовать для покупки товаров (услуг) или оплаты собственных долгов. Они фактически являются разновидностью декретированных денег и отличаются от обеспеченных денег тем, что плательщик (должник) не обязательно должен постоянно иметь то или иное имущество, достаточное для уплаты долга, поэтому кредитные деньги несут риск неисполнения требования. Тем более, что оплата по таким долгам обычно производится в определённый срок, хотя существуют варианты, когда она производится по первому требованию.
Кредитные деньги требуют государственной гарантии, которая обеспечивается законодательно: регламентируются правила их выпуска и обращения, совершения банковских операций, ответственность за их нарушение и другие условия. Как известно, наряду с центральным банком в создании кредитных денег принимают участие коммерческие банки, выдавая кредиты и выпуская в оборот ценные бумаги. Их эмиссионная деятельность испытывает воздействие государственной кредитно-денежной политики. Совместно эмитируемая ими денежная масса выступает как эндогенные деньги (зависимая переменная, задаваемая изменениями.экзогенной величины), тесно связанные с процессом кредитной мультипликации.
Важнейшую роль в обеспечении эндогенной составляющей кредитных денег и ее стабилизации выполняет система залогового кредитования, позволяющая системно изменить соотношение объемов денежных агрегатов, структуру рисков при операциях с соответствующими ценными бумагами и снизить их уровень. В первую очередь, это касается ипотеки, использующей в качества залога объекты недвижимости различного вида, наименее подверженные рыночным колебаниям их залоговой стоимости, а также ипотечные ценные бумаги различного вида.
Обобщение характеристик современной денежной системы, представленных в трудах ведущих ученых, позволяет сделать следующие выводы: в экономике развитых стран деньги - это по существу долговые обязательства государства, коммерческих банков и сберегательных учреждений; долговые обязательства успешно выполняют функции денег до тех пор, пока их стоимость (или покупательная, способность) относительно стабильна; стоимость денег не основывается на определенном количестве драгоценных металлов и уже не в полной мере определяется количеством товаров и услуг, которые можно приобрести за деньги на рынке, а в значительной степени опирается на гарантии государства и государственных агентов в рамках созданного национального законодательства.
В реальных российских условиях эта система развивается достаточно противоречиво и фактически не выполняет стабилизирующей роли, характерной для стран с развитой рыночной экономикой. Это требует исследования причин сложившейся ситуации и разработки комплекса предложений по формализации структуры соответствующих рисков в системе залогового кредитования и их минимизации.
Необходимо иметь в виду, что в действующем гражданском законодательстве РФ (ст. 142)7 к ипотечным ценным бумагам (ИЦБ)-относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст.2)8.
ИЦБ напрямую зависят от степени развитости ипотечного рынка. В идеале ипотека с введением в обращение ценных бумаг должна была стать доступнее для рядовых граждан, однако применение данного финансового инструмента пока еще не привело к ожидавшимся результатам из-за отсутствия соответствующей теоретической и методологической базы, а также высококвалифицированных кадров, способных работать на ипотечном рынке.
На российском финансовом рынке ИЦБ стали возможны и появились после вступления в силу ФЗ от 11 ноября 2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (Закон об ИЦБ), который определил два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия9.
Несмотря на то, что оба вида ипотечных ценных бумаг как долговые инструменты появились сравнительно недавно, они представляют большой интерес для- институциональных инвесторов. Инвесторами в российские ипотечные облигации выступают крупные игроки, преимущественно иностранные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска, поэтому их ликвидность на вторичном рынке пока ограничена.
Согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются- требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и обеспечить их права в отношении инвестиционного покрытия. Эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации10, которые должны соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации11.
ИЦБ должны быть обеспечены покрытием, которое должно составлять не менее 80% стоимости облигаций в течение всего срока их жизни (ст.ІЗ)12. В ином случае у держателей возникает право их досрочного предъявления к оферте.
Для инвесторов эти бумаги привлекательны не столько доходностью, сколько надежностью и ликвидностью. Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, а ставки по ипотечным кредитам - высоки. Данный инструмент интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ИЦБ интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам; имеющим «длинные» деньги. Однако в России данные бумаги еще не раскрыли всех своих преимуществ — российский рынок ИЦБ пока не дал такой возможности, поскольку находится в начальной стадии развития.
Классификация и структурирование рисков в системе залогового кредитования
Продажа пулов закладных является сравнительно новым инструментом, использующим права банков-кредиторов на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества в виде закладной. В практике часто возникают вопросы о порядке заключения сделки по передаче прав, удостоверенных данной ценной бумагой. При уступке прав по ипотечному кредиту, права кредитора по которому не подтверждены закладной, в соответствии со ст. 355 ГК РФ заключаются договоры уступки прав по кредиту и обязательству, обеспечивающему исполнение кредитного обязательства, которые обязательно нотариально удостоверяются и передаются в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Уступка прав по ипотечному кредиту, не удостоверенному закладной, является довольно длительной и дорогостоящей процедурой.58.
Ее использование призвано обеспечить более быструю и упрощенную процедуру уступки прав по кредитам (передачу прав по закладным), так как такая сделка не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 4 8 Закона об ипотеке)59, следовательно, может быть заключена в более короткий срок.
Применительно к сделкам по передаче прав по закладной еще не решена проблема определения обязательности регистрации в ЕГРП. В ст. 48 Закона об ипотеке60 определены способ и форма совершения этой сделки: приобретатель закладной считается ее законным владельцем, если его права основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на ней, произведенной предыдущим владельцем. Вместе с тем ст. 16 Закона об ипотеке 6I предоставляет законному владельцу закладной право потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя - физического лица с указанием его имени и места регистрации, для юридического - наименования и места нахождения. Указанная статья предоставляет право приобретателю прав по закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никак не обязывает его сделать это. Законный владелец закладной может использовать данное право в целях упрощения процедуры взаимодействия с заемщиком при доказательстве своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Предоставленное заемщику право требовать от законного владельца предъявления ему закладной не может быть реализовано после регистрации приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя и предъявления заемщику документов, подтверждающих факт такой регистрации. В то же время, отсутствие или наличие в ЕГРП записи о регистрации приобретателя закладной (законного владельца закладной) в качестве залогодержателя не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной. Регистрация законного владельца закладной в ЕГРП не входит в действия, необходимые для надлежащего оформления сделки по передаче прав по закладной в целом. Государственная регистрация законного владельца закладной не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной. Поскольку нет обязательного требования о государственной регистрации, сделка может быть заключена в кратчайшие сроки (в течение одного рабочего дня).
Преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав по оплате государственной пошлины при регистрации договоров. Как правило, расходы по оплате указанной пошлины несет цессионарий, но при передаче прав по закладной не требуется обязательной государственной регистрации, поэтому приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП.
Итак, если права кредитора удостоверены закладной, процедура уступки прав по ипотечному кредиту носит упрощенный характер. Важным преимуществом закладной в части уступки прав по ипотечным кредитам является возможность быстрого оформления сделки, не требуется оплаты нотариального тарифа и государственной пошлины, что заинтересовывает кредитные организации к использованию- закладных в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов.
Привлечение кредита под залог пула закладных осложняется тем, что данный вид залога является новым и должным образом не урегулирован на законодательном уровне.
Во-первых, сложность регламентации процесса оценки размера обеспечения связана с тем, что при залоге закладных обеспечение кредита будет постоянно уменьшаться, но невозможно точно спрогнозировать его величину. Это связано с тем, что должник по закладной производит, как правило, ежемесячные платежи по погашению задолженности, остаток его ссудной задолженности по кредиту сокращается, что снижает стоимость закладной. Кроме того, должник вправе частично или полностью досрочно исполнить свои обязательств, в результате чего заложенная закладная может вовсе обесцениться.
Сторонам следует, во-первых, установить минимальный размер обеспечения кредита, а во-вторых, договориться о конкретном способе и порядке поддержания согласованного минимального размера обеспечения заемщиком, например путем замены и передачи в залог дополнительных закладных. В1 связи с отсутствием детального законодательного урегулирования данного вопроса для обеспечения соблюдения-интереса залогодержателя в наличии должного размера обеспечения, в кредитном договоре целесообразно предусмотреть право кредитора потребовать досрочного исполнения обязательств заемщика в случае снижения размера обеспечения по сравнению с указанным в кредитном договоре, а также следующие обязанности заемщика: - поддерживать установленный размер обеспечения выданного кредита независимо от степени изменения стоимости каждой конкретной заложенной закладной в период существования кредитного обязательства; в определенные кредитным договором сроки (ежемесячно, ежеквартально и т.п.) сообщать кредитору сведения о досрочном погашении (полном, частичном) должниками задолженности по заложенным закладным, а также о результатах мониторинга стоимости обеспечения по кредиту;
Принципы оценки для определения залоговой, ипотечной и справедливой стоимости недвижимого имущества
Расчет итоговой величины ставки процента по кредиту, как и ставки капитализации при аналогичных экономических расчетах производится,, в основном, на основе двух подходов. Первый основан на обработке рьшочной информации и экстракции именно тех значений ставки процента, которые характерны для наиболее близких аналогов. Второй предполагает «кумулятивное» построение процентной ставки на основе безрисковой ставки и дополнительных составляющих, характеризующих особенности рисков для соответствующего бизнеса.
Алгоритмы соответствующих расчетов в рамках каждого из подходов основаны на параметризации сгруппированных и ранжированных признаков, а также использовании ряда последовательных приближений. При этом используется информация о степени связи и взаимовлияния различных рисков и соответствующие алгоритмы обработки имеющихся данных.
Параллельно необходима оценка рьшочной или иной стоимости объекта залога в соответствии с положениями законодательства об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки, применение трех обязательных подходов к оценке, основанных на важнейших принципах оценки, известные методы оценки, алгоритмы расчетов, необходимых для получения промежуточных результатов оценки, а также процедуры согласования ее результатов, полученных в рамках различных подходов к оценке с учетом известных принципов оценки. Вопросы применимости понятия рыночной стоимости для оценки объектов залога (и других видов стоимостей), а также трех подходов к оценке объектов недвижимости различного вида, используемых в качестве залога, рассматриваются ниже.
Важнейшей частью оценочных работ является определение погрешностей выполненных расчетов, выявление влияния неточности и неполноты информации с исходными данными для оценки на достоверность промежуточных и итоговых результатов оценки. Такое определение необходимо потому, что отчуждение объекта залога происходит не в результате совершения сделки купли-продажи, когда продавец и покупатель действуют свободно и в своем интересе, производится залогодержателем (кредитором) в случае неисполнения заемщиком (залогодателем) своих обязательств по кредитному договору. Следовательно, для данной ситуации свободы действий сторон сделки не существует.
Поскольку определение рыночной стоимости объекта залога сориентировано на двухсторонние сделки с отчуждением этого объекта, аналогичные сделкам купли-продажи, то введение дополнительных условий совершения сделок иного типа, не предусматривающих отчуждение объекта оценки, действующее законодательство об оценочной деятельности не предусматривает. Поэтому для снижения рисков соответствующих видов необходимы методические рекомендации по определению рыночной и иной стоимости объектов залога различного вида, учитывающие особенности условий типовых кредитных договоров и договоров залога, а также наиболее распространенных дополнительных условий, которые стороны включают в данные договоры.
Кроме этого, выявление неточностей и неполноты информации с исходными данными для оценки залогов различного вида, степени их влияния на итоговый результат, необходимо в рассчитываемом размере процента по кредиту предусматривать необходимость покрытия выявленных рисков, который также учитывает риски невыполнения условий кредитного договора. Однако, здесь необходимы дополнительные исследования, которые позволили бы избежать «двойного покрытия» рисков в системе залогового кредитования, т.е. как за счет размера процентной ставки, срока и условий погашений кредита, так и в величине стоимости объекта залога.
Такое «двойное покрытие» рисков, безусловно выгодное кредитору, не учитывает прав и интересов заемщика и сдерживает развитие ипотечного кредитования. Стандарты и правила оценочной деятельности в области залогового кредитования вообще и ипотечного кредитования, в частности, основные положения которых изложены ниже, помогут наиболее полно учесть интересы всех субъектов, вовлеченных в данный процесс.
Существующие методики105 оценки залоговой стоимости объектов недвижимости с учетом необходимости покрытия рисков пока еще достаточно сложны в практической реализации и требуют проведения трудоемкой аналитической работы. Кроме этого, необходимо соответствующее информационное обеспечение, что предполагает широкое использование информационных технологий и разработку проблемно-ориентированных интерактивных экспертных систем с соответствующими библиотеками и базами знаний.
На практике применяются упрощенные подходы к определению залоговой стоимости объектов различного вида. Расчет рыночной стоимости объекта залога осуществляется с использованием известных подходов и методов, отраженных в соответствующей литературе106. Затем с помощью специальных методов устанавливается количественная разница между величиной рыночной и залоговой стоимости объекта, т.е. стоимостное выражение совокупности рисков, или залоговый дисконт.
Определить залоговый дисконт можно следующим образом. В простом варианте для определения залоговой стоимости объекта после определения его рыночной стоимости устанавливается дата определения отчуждения залога, рассчитываются дополнительные затраты на реализацию предусмотренных законом процедур его отчуждения и реализации, затем производится дисконтирование, чтобы определить текущую стоимость будущего платежа. Обычно при выдаче кредита под залог банк подходит достаточно упрощенно к расчету покрытия рисков, применяет залоговый дисконт к величине рыночной стоимости объекта залога. При этом необходимо отметить, что его величина отличается для различных видов недвижимого имущества.
Особенности национальных стандартов оценки в области залоговых отношений
Для обоснования алгоритма оценки залоговой, ипотечной и справедливой стоимости недвижимого имущества необходимо выяснить, насколько существующая научная и методологическая база оценки рыночной стоимости объектов, включающая, прежде всего, базовые принципы оценки и основанные на них подходы к оценке, может быть экстраполирована на оценку залоговой и справедливой стоимости объектов при ипотечном кредитовании.
Более того, поскольку в нормативных документах по определению справедливой стоимости объектов различного вида указывается, что при ее расчетах делаются допущения о неких гипотетических сделках, неизбежно встают вопросы, соблюдаются ли важнейшие принципы оценки в рамках сделанных допущений. Если сделанные допущения противоречат важнейшим принципам оценки, то должна быть поставлена под сомнение и применимость трех обязательных подходов к оценке. Соответственно, и применение известных методик оценки в такой ситуации может привести к заведомо ложным результатам оценки, о чем сам оценщик даже может и не догадываться.
Таким образом, при определении залоговой, ипотечной и справедливой стоимости объектов, различного вида, используемых в качестве залога, необходимо внимательно контролировать уже на стадии постановки задачи оценки соответствие сделанных допущений важнейшим принципам оценки. Контроль должен осуществляться и на всех остальных этапах ее проведения. Для этого оценщику необходимо знать основные принципы, различные подходы к оценке и уметь применять их на практике.
Совокупность подходов к решению задач оценки недвижимого имущества сгруппирована следующим образом: общеметодологического характера, имманентные для всех наук; экономической науки применительно к специфике кредитно-финансовых отношений; правоотношений экономических субъектов различного вида в области залогового кредитования; рыночного поведения экономических субъектов различного вида; формирования и развития внешней среды и ее влияние на ценообразование объектов недвижимости различного вида; соответствующей обработки экономической и иной информации при наличии существенных неопределенностей рыночного характера; обработки и использования информации различных сегментов рынка недвижимости; психологические особенности поведения рыночных субъектов в различных рыночных ситуациях.
Такая группировка облегчает работу оценщика по проведению оценки, применению методик и инструкций, позволяет в ряде случаев использовать достаточно простые алгоритмы оценки.
Для более эффективной работы оценщика раскроем принципы оценки и их роль в получении максимально возможных точных и достоверных результатов оценки справедливой, залоговой и ипотечной стоимости объектов различного вида.
Прежде всего, это принцип последовательных приближений, который применяется, как известно, при решении задач, содержащих высокую степень неопределенности. Очень часто оценщики используют его, не вдаваясь в детали обоснования, считая соответствующую организацию работ само собой разумеющейся. В контексте рассматриваемых проблем мы относим его именно к числу принципов решения задач оценки объектов недвижимости для целей ипотечного кредитования и даже выделяем в качестве одного из главных отнюдь не случайно. Большинство оценщиков, приступая к работе по оценке сложного объекта недвижимости в качестве залога для получения кредита, сразу же делают определенные «прикидки», приближенные и достаточно упрощенные оценки. Так, в случае земельного участка анализируются данные по кадастровой оценке, базовые ставки выкупа прав на земельные участки и иная доступная оценщику информация. Конечно же, принимаются в расчет ставки земельного налога и арендной платы, данные земельного рынка и рынка иной недвижимости, стоимость квартир и нежилых помещений и многие другие сведения.
Проводя такие упрощенные расчеты-прикидки, оценщик понимает, что конечный результат будет иным, но «прикидки» создают представление о возможном диапазоне стоимостей объекта, некоторых ценообразуюших факторах. Вырисовываются и определенные критерии- адекватности результирующей оценки, возможные причины ее существенных отличий от стоимости объектов-аналогов, а также определенные пропорции, например соотношение стоимости земельных участков и иных, прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества и т.д. Часто даже удается взять оценку «в клещи» - выяснить ее возможные максимальное и минимальное значения, т.е. получить простейшую «интервальную» оценку.
Но дело не только в возможности чисто математического построения алгоритма оценки с последовательным ее уточнением. Принцип последовательных приближений при оценке объектов недвижимости означает прежде всего последовательное выявление и корректировку важнейших параметров задачи оценки. К ней относится и система характеристик объекта оценки, которые становятся достаточно ясными, определенными и подтвержденными соответствующей документацией далеко не сразу. Уже в этом процессе в полной мере проявляется принцип последовательных приближений.
Кроме того, далеко не всегда сразу же становятся полностью ясными и исчерпывающими цели и функции оценки. Далее заказчик оценки зачастую только после нескольких этапов переговоров, длительного общения с оценщиком начинает понимать глубинную суть правоотношений в рамках готовящейся сделки, варианты возникновения различных ограничений и обременении и получает возможность уточнить саму задачу оценки.
Но и сам оценщик, анализируя особенности готовящихся кредитной и залоговой сделок в условиях перманентного реформирования экономических отношений, изменения законодательства и правовых норм, в том числе, и на местном уровне, постепенно проясняет для себя ее характер. Часто приходится рекомендовать определенные дополнения, чтобы снизить риски сторон, применять даже некоторые положения предварительного договора и иные правовые конструкции из цепочки договорных отношений, прежде чем поставленная заказчиком оценки цель начинала укладываться в рамки действующего законодательства.
