Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы анализа ипотечного кредитования в системе рыночных отношений
1.1. Сущность ипотечного кредитования (ИК), его основные функции, преимущества и особенности 13
1.2. Ипотечный рынок и его место в формировании инвестиционно-финансового механизма в рыночной экономике 28
1.3.Принципы построения зарубежного ипотечного кредитования и возможное их использование в системе рыночных отношений в России... 44
Глава 2. Ипотечное кредитование в системе формирования инвестиционных возможностей России
2.1. Инвестиционная сущность ипотечного кредитования 63
2.2.Роль ипотечного кредитования в модернизации механизма трансформации сбережений в ипотечные инвестиции 72
2.3. Развитие системы ИК как необходимого условия решения жилищной проблемы в рыночной экономике 83
Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования с целью расширения инвестиционных возможностей в России
3.1. Анализ текущих проблем системы ипотечного кредитования в РФ 92
3.2.Усиление роли государства в реализации ипотечных программ 119
3.3.Основные направления расширения инвестиционных возможностей на основе совершенствования системы ипотечного кредитования 140
Заключение 154
Список использованной литературы 162
Приложение 178
- Сущность ипотечного кредитования (ИК), его основные функции, преимущества и особенности
- Инвестиционная сущность ипотечного кредитования
- Анализ текущих проблем системы ипотечного кредитования в РФ
Введение к работе
развитие ипотеки, как доказвгеает практика развитых стран, это экономически верный путь для накопления «реального капитала» и, соответственно, решения проблем обеспечения экономики производственными и жилыми зданиями, всем комплексом неподвижных сооружений в надлежащем количестве и качестве, что в совокупности составляет инфраструктурный сектор экономики. Поэтому неслучайно 5 сентября 2005 года Президентом Российской Федерации Путиным В.В. был сделан акцент на актуальность ИК в развитии жилищного строительства в России с последующим предложением весь этот комплекс проблем рассматривать как национальный проект, наряду с образованием, здравоохранением и сельсішм хозяйством Почему? Ответ прост: у большинства российского населения недостаточно собственных средств для решения жилищной проблемы. 31 января 2006 года Путин В.В. в своем выступлении перед журналистами подчеркнул, что нужно развернуть экономику в сторону ускоренного роста инфраструктурного сектора, и особенно, как это касается районов Дальнего Востока и Юга России. Здесь тоже нужен ипотечный кредит - денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику (физическим и юридическим лицам) под залог недвижимости. Именно он позволяет согласовать интересы населения, банковского сектора, промышленного производства, строительства и государства с целью решения социально-экономических проблем в современной России, В этой связи представляется актуальным анализ состояния системы ипотечного кредитования в национальной экономике, выявления основных причин, сдерживающих ее эффективное развитие в нашей стране, а также выявление наиболее перспективных для России путей управления инвестиционной деятельностью на основе повсеместного распространения института ипотеки.
Степень изученности проблемы. Исследование проблем ИК является предметом изучения в работах А. Даймонда, Н. Ордуэя, А. Салливана, Т.
Стейнметца, Р. Страйка, Ф. Уитта, Дж. Фридмана, и др. Концептуальный анализ роли сбережений и необходимости их трансформации в инвестиции осуществлены Дж.М.Кейнсом и его последователями; Р. Нурксе, П. Розенштейн-Роданом, П.Самуэльсоном, Э. Хансеном, Р. Харродом и др. По существу данные работы выступают отправной точкой для российских ученых в познании вопросов увеличения инвестиционных возможностей с помощью ипотечных кредитов. Практически до начала проведения курса рыночных реформ (1991 г.) наша экономическая наука не исследовала проблему ИК. Лишь в последнее десятилетие XX века и особенно в настоящее время данная проблема стала предметом серьезного анализа как в экономической, так и юридической науках. В настоящее время теория ипотечного кредитования рассматривается в научных трудах таких отечественных ученых, как: С. А. Андрюшина, В.М. Блеха, В. И. Букато, А. И. Гурьева, А. А. Иголкина, И. И.Кауфмана, В.А. Кудрявцева, В. Д. Мехрякова, П. П. Мигулина, Я. И. Печерина, Н.П. Проскуряковой, Я. А. Сербиновича, В. В. Смирнова, С. С. Хрулева, Е.В. Черных, И. Ярошевского, В.ИЯхимовича и др. Практический аспект исследуемой проблемы исследуют такие ученые как Аладьин В.В., Белых Л.П., Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р., Гусев Б.В., Довдиенко И.В., Караваева И.В., Кудрявцев В.А., Лебединский А.И., Макаров О.В., Новицкий НА., Павлова И.В., Разумова И.А., Сергеева И.А., Цилина ГА. и др. Анализ устойчивости ипотечных организаций представлены в работах Л. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и др. Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной, В. Тапилиной и др.
Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке инвестиций и финансовых инструментов его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования стратегий развития ИК, не определена роль
государственных ипотечных агентств в организационной системе рынка жилья, не оценена роль институтов страхования как инструмента снижения кредитных рисков. Теория модернизации рынка инвестиций и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находится в стадии разработки. В силу этого ипотечное законодательство, концепция развития ИК, особенно регионального уровня, чаще всего носят фрагментарный характер. В специальной литературе наблюдается преобладание эмпирических разработок при противоречивости теоретических подходов и выводов. Поэтому проблемы формирования института ипотеки в России требуют существенных дополнительных исследований, как теоретических, так и практических. Дискуссионность концепции, неразработанность методологических подходов, научная актуальность и особая социально-экономическая значимость изучения проблем ИК, обусловили постановку цели и задач диссертационного исследования.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование концепции формирования и роста инвестиционных возможностей на основе использования института ипотечного кредитования и разработка предложений по формированию целостной национальной модели ИК, как фактора экономического роста в России.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
— анализ понятийного аппарата ипотечного кредитования;
исследование развития ипотечного кредитования как инструмента формирования инвестиционно-финансового механизма рынка инвестиций,
обоснование мирового опыта формирования инвестиционных возможностей за счет развития ипотечного кредитования и возможность применения этого опыта в современных российских условиях;
— анализ и разработка способов моделирования инвестиционного
портфеля за счет трансформации сбережений в ипотечные инвестиции;
— выявление мультиплицирующе - акселеративного эффекта
инвестиционных возможностей ипотечного кредитования и их влияние на
стимулирование потенциала хозяйствующих субъектов и экономического
роста страны;
— определение перспективных направлений и новых инструментов
роста инвестиционных возможностей ипотечного кредитования на основе
совершенствования государственного регулирования его развития.
Объектом исследования являются механизмы формирования инвестиционных возможностей на основе использования института ипотечного кредитования, адекватного требованиям современной экономики России.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения по поводу формирования эффективного инвестиционного механизма на основе использования института ипотечного кредитования в современной экономике России
Теоретико-методологическую основу диссертационного
исследования составляют разработанные фундаментальные концепции формирования инвестиционно-финансовых механизмов на основе развития ИК, представленные в классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных ученых-экономистов, реализующих институциональный, кейнсианский и неоклассический подходы к анализу рынка инвестиций, процессов сбережения и трансформации их в реальные инвестиции, государственного регулирования развития рынка инвестиций, а также разработки законодательных и исполнительных государственных органов власти России и ее регионов. В процессе исследования были использованы положения общей теории финансов, экономической теории,
теории переходной экономики, институциональной экономики, теории благосостояния.
Информационной базой диссертационного исследования
послужили справочно-статистические материалы Росстата РФ, обзоры экономической политики, подготовленные Бюро экономического анализа (БЭЗ), материалы периодической печати, информационные и аналитические материалы научно-исследовательских учреждений, информационных агентств и служб, экспертные оценки и расчеты научных и практических работников, некоторые сайты сети Internet. Нормативно-правовую основу исследования составили законы Российской Федерации, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства Российской Федерации.
Личный вклад автора в проведенное диссертационное исследование заключается в обосновании эффективного механизма формирования инвестиционных возможностей в рыночной экономике России, системообразующим элементом которого выступает ипотечное кредитование.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании концепции роста инвестиционных возможностей ипотечного кредитования и на этой основе разработка основных принципов и предложений по развитию ипотечного кредитования в России иа современном этапе.
К наиболее существенным результатам, содержащим научную новизну, относятся следующие положения:
— уточнены понятия системы ипотечного кредитования, его структуры, функций и роли в социально-экономическом развитии страны и ее регионов;
определен мировой опыт формирования инвестиционных возможностей ипотечного кредитования и обоснована возможность применения этого опыта в современных российских условиях;
обоснована необходимость трансформации сбережений в инвестиции и на этой основе выдвинут принцип моделирования инвестиционного портфеля, позволяющего решать актуальные социально-экономические проблемы;
— раскрыт мультиплицирующе - акселеративный эффект
инвестиционных возможностей ипотечного кредитования и его влияние на
стимулирование инвестиционного потенциала хозяйствующих субъектов и
экономического роста страны;
систематизированы и определены факторы развитие ипотечного кредитования как инструмента формирования инвестиционно-финансового механизма рынка инвестиций,
обоснована роль и специфика ипотечного кредитования, способствующего устранению причин, сдерживающих ускоренное развитие современной российской экономики;
— разработаны перспективные направления совершенствования развития ипотечного кредитования на основе государственного регулирования в современной России.
Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем:
— инвестиционные возможности ипотечного кредитования предложено
рассматривать как ипотечные инвестиции и этим самым вносим в
экономический анализ ипотечного кредитования новое понятие и новый
критерий в классификацию инвестиций - критерий по признаку их
формирования;
— ипотечное кредитование - реализуется в деятельности ипотечного
рынка, являющегося самостоятельным сегментом финансового рынка, а
также рынков недвижимости, страховых и других услуг, составляющих его инфраструктуру. Он обеспечивает рост инвестиционных возможностей и в этой связи способствует решению основных задач социально-экономического развития страны и ее регионов, обеспечивающих экономический рост и улучшение жизненных условий населения;
экономическая сущность ИК в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречий между сбережениями и потреблением, сбережениями и инвестициями, автономными (независимыми) и стимулированными (зависимыми) инвестициями;
ипотечное кредитование необходимо рассматривать как часть функционирования финансовой системы, включающей в себя, с одной стороны, совокупность ипотечных институтов (кредитных и некредитных) и потребителей ипотечных кредитов, с другой - соответствующую финансовую инфраструктуру, обеспечивающую его функционирование;
общие и специфические принципы становления и развития инвестиционных возможностей ипотечного кредитования в США, странах Западной Европы и Азии могут быть использованы для построения, функционирования и развития системы ипотечного кредитования как актива в финансировании программ социально-экономического развития в современной России;
предложено в отличие от предыдущих исследований ввести в экономический анализ мультиплицирующе - акселеративный эффект инвестиционных возможностей ипотечного кредитования, который обусловлен взаимодействием роста ипотечных инвестиций благодаря росту предельной склонности к сбережениям и национальным доходом;
— основные принципы формирования и направления развития
ипотечного кредитования в современной России, основной посылкой
которых является параллельное ипотечное финансирование строительства
объектов недвижимости, ориентированное на создание новых рабочих мест и вместо с этим повышение потребительского спроса;
— показано, что первоочередными целями государственного
регулирования в становлении и
развитии института ипотеки являются такие направления как: обеспечение финансовых гарантий и страхования инвестиционных рисков, субсидирование и поддержка социально значимых групп населения, построение правовых основ взаимодействия всех участников процесса ипотечного кредитования через стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств, разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки; определение порядка выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
Теоретическая и практическая значимость диссертации. Основные положения и выводы, изложенные в диссертационном исследовании, углубляют понимание проблемы развития ипотечного кредитования в нашей стране и могут быть использованы при разработке государственной политики в области ипотечного кредитования в жилищной сфере России. Сформулированные в работе выводы и рекомендации могут быть полезны для решения проблемы обеспечения населения страны жильем, долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство, при выборе возможных инструментов, опосредующих движение капитала от стратегических инвесторов к заемщикам.
Практическая значимость диссертации. Изложенные в диссертации предложения, касающиеся использования в расчетах переменных процентных ставок по ипотечным кредитам, могут быть применены в практической деятельности ипотечных кредитных институтов. Материалы диссертации могут быть использованы в дальнейших теоретических
исследованиях, а также в деятельности компаний, научно-исследовательских учреждений и органах государственной власти Российской Федерации, специализирующихся на анализе динамики и прогнозировании процессов в специализирующихся в сфере жилищного строительства с целью выработки приоритетных направлений в политике ипотечного кредитования.
Апробация диссертационной работы. Основные положения диссертации были обсуждены на международных конференциях МГУ, РГТЭУ, РГСУ и получили отражение в 3 научных публикациях, общим объемом 1, 6 п.л.
Структура исследования и объем диссертации.
Диссертация состоит из введения, трех глав, 9 параграфов, заключения, списка использованной литературы из 210 источников, 5-таблиц, 2 -х рисунков, приложения (19 наименований). Объем диссертации -194 страниц.
Сущность ипотечного кредитования (ИК), его основные функции, преимущества и особенности
Основой ипотечного кредитования является «ипотека». В современной отечественной экономической мысли под «ипотекой» понимают «залог недвижимого имущества с целью получения ссуды» [53,43] или «совокупность отношений между кредитором и заемщиком по поводу получения и обслуживания конкретного ипотечного кредита» [131,5]. Более широкое определение ипотеки предлагает известный отечественный экономист О. М. Лаврушин, рассматривая ипотеку как залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий кредитору право преимущественного удовлетворения претензий должнику на сумму заложенного имущества [132,14 ] С данным определением трудно не согласиться, так как залогу недвижимости отводится главная роль в ипотечном кредитовании. Таким образом, ипотека - это форма залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита -ипотечного кредита (mortgage loan). Об этом, в частности, свидетельствует анализ юридического статуса «ипотеки». Специальные положения нормативных актов, касающихся регулирования ипотеки в Российской Федераций, определяют ее через предмет и субъекты договора об ипотеке. Так, согласно Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в п. 1 ст. 1. «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование» записано: «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом». Из этого следует, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество же, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иначе говоря, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В связи с такой трактовкой, ипотека (залог) является одной из разновидностей залога. Данное понимание ипотеки по существу идентично формулировке договора залога, представленной в ст. 334 ГК РФ.
Общее понятие о залоговом праве составляет один из наиболее спорных пунктов современной юриспруденции. Редко в какой другой области можно найти столько различных определений, столько взаимно противоречивых взглядов, столько глубокомысленных теорий, столько тонкой критики, столько остроумных концепций, столько эффективных построений. Несмотря на это, сегодня мы не можем констатировать, что все вопросы разрешены и научная мысль пришла к общему мнению на природу залога. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, при кредитовании залог имеет двойственную природу [50,81]. По их мнению, с одной стороны, он носит дополнительный характер по отношению к основному обязательству (кредитному договору).
Инвестиционная сущность ипотечного кредитования
В современной экономической теории под инвестициями понимают денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Это определение дано в Федеральном законе России «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 г. № 39-ФЗ.
Различаются прямые инвестиции, которые обеспечивают создание и воспроизводство основных и оборотных фондов, и портфельные инвестиции - помещение средств в финансовые активы других предприятий. Прямые (капиталообразугощие) инвестиции определяются как сумма средств, необходимых для строительства, расширения, реконструкции или технического перевооружения предприятия, оснащения его оборудованием, а также затраты на подготовку капитального строительства и прироста оборотных средств, необходимых для нормального функционирования предприятия,
В экономической литературе существуют и другие подходы к классификации инвестиций. Например, инвестиции рекомендуется подразделять на инвестиции финансовые, реальные (прямые) и интеллектуальные. Финансовые инвестиции представляют собой вложения в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные частными компаниями или государством. Реальные инвестиции - вложения частной фирмы или государства в производство какой-либо продукции, например, жилья, предоставление каких-либо услуг, вложения в основной или оборотный капитал. Интеллектуальные инвестиции — это вложения в научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР), лицензии, ноу-хау и др.
Реальные инвестиции состоят из двух частей. Первая часть представляет собой вложения в основной капитал, т.е. новое строительство, расширение, реконструкция и техническое перевооружение предприятия, приобретение вновь произведенных капитальных благ, таких как производственное оборудование, персональные компьютеры, здания производственного назначения. Вторая часть - это инвестиции в товарно-материальные запасы, которые представляют собой накопление запасов сырья, подлежащего использованию в производственном процессе, или нереализованных товаров. Товарно-материальные запасы считаются составной частью общей величины запасов капитала в экономической системе. Они также необходимы, как и капитал в форме зданий производственного назначения, оборудования и т.д.
Анализ текущих проблем системы ипотечного кредитования в РФ
Формирующаяся в России система ипотечного кредитования развивается преимущественно по банковской модели. В настоящее время рынок ипотечного кредитования оценивается в 200 млн.долл., что составляет менее 0.1% ВВП. Для сравнения, в развитых странах отношение капитализации рынка ипотеки к ВВП составляет от 10 до 110%.
Ограниченное развитие ипотечного кредитования в России обусловлено несколькими причинами, одной из которых являются высокие требования к доходам потенциального заемщика, вытекающими из применяемых схем кредитования. Существующие на российском рынке ипотечные схемы кредитования предлагают заемщикам относительно ограниченную свободу выбора.
Сегодня с уверенностью можно сказать, что прогнозы в отношении ипотечного «бума» сбылись, но только на словах. Основная масса населения в ипотеку не верит и очень осторожно и неохотно участвует в ней. У нас есть множество примеров, когда семьи покупают более дорогие квартиры без помощи ипотеки, в то время как рядом находится готовая ипотечная квартира. Все мы понимаем, что формирование ипотечного рынка - это череда минусов и плюсов, ошибок и верных решений, к тому же процесс ипотеки в России находится в стадии становления. Поэтому неслучайно, что даже сами участники ипотечного рынка зачастую не совсем понимают, чем занимаются. Все как бы свалено в одну кучу: и ипотечный бизнес, и социальные программы, и просто зарабатывание денег. Сегодня мы, имея уже некоторый опыт работы в сфере ипотечного кредитования, имеем больше вопросов по основным организационным моментам становления ипотеки, чем ответов на эти вопросы. Всем ясно, что необходима целая серия мероприятий, которая будет способствовать упорядочению ипотечного рынка и его высокой результативности в будущем. Каковы же это мероприятия? Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) поставило перед собой задачу во всех регионах любой ценой создать региональных операторов. Однако на сегодняшний день подключение к системе ипотечного кредитования очередного региона - это « неразрешимое событие». И все потому, что в стандартах АИЖК и Федеральном законе об ипотеке ничего не сказано о региональных операторах. Напрашивается вопрос: а как же сегодня должны работать регионы в принципе, если их действия незаконны. Нередко в регионах спрос на жилье превышает предложение, а ипотека, как известно, в свою очередь, повышает спрос. Некоторые регионы на свой страх и риск пытаются организовать новое строительство и продажу жилья через ипотеку, но, к сожалению, собственных средств у них не хватает, а специализированные и уполномоченные государственные организации не принимают никаких мер к положительному решению данного вопроса. Между тем в центральных регионах для организации нового строительства вполне реально получить целевые средства. Получается какая-то региональная дискриминация. С самых высоких трибун слышатся заверения в том, что в России недостатка в инвестициях нет, а есть недостаток в инвестиционных проектах. На наш взгляд все наоборот.
