Содержание к диссертации
Стр.
Введение 4
1. Анализ экономических условий и факторов
формирования стоимости жилья 10
, Тенденции развития строительной деятельности в
региональном комплексе 10
2 Основные принципы современного ценообразования в
строительстве в условиях развития рыночных
отношении
Характеристика основных особенностей рынка жилой недвижимости 25
Определение направлений развития рынка жилой недвижимости в г. Тула 27
Анализ вариантов инвестиционных проектов в области жилищного строительства и формирование себестоимости с учетом поправок на факторы неопределенности и
рисков 32
Выводы "3
2. Разработка моделей формирования себестоимости
жилья 64
1 Анализ факторов формирования затрат на материальные
ресурсы в составе себестоимости строительства 64
Методика разработки модели оцєеіки себестоимости жилья 74
Учет влияния издержек предприятий-посредников на цену материальных ресурсов и себестоимость 1 м2 жилья "2
Выводы ИЗ
3. Оценка экономической эффективности внедрения
организационно-технологических параметров 114
Факторы экономической и технологической эффективности в функциональных моделях подрядной строительной
организации 114
Этапы формирования строительных программ при выборе
вариантов строительно-конструктивных систем жилых
зданий по показателям себестоимости 1м2 *29
Расчет показателей экономической эффективности по
148
сравниваемым проектам жилых здании
Выводы 161
Заключение 162
Список литеоатуоы 1 "
Приложения 178
Приложение А 179
гт т: 181
Приложение Б
Приложение В 182
Введение к работе
Проблема дефицита жилья стояла остро во все времена, так как обеспечение жильём каждой отдельной семьи это первоочередная потребность, без достижения которой нельзя говорить о социальном благополучии общества. В последние десять - пятнадцать лет в стране усилилась тенденция снижения доходов, роста инфляции, и как следствие финансовой нестабильности в связи, с чем большая часть современного общества лишена возможности приобретать жильё, следствием чего стал острый дефицит жилищной продукции. Резкое сокращение строительного производства привело к тому, что рынок жилья практически прекратил своё существование. Таким образом, на современном этапе возникла острая необходимость ускорения решения жилищной проблемы всеми возможными и доступными способами.
Решение данной проблемы весьма сложное и неоднозначное дело, так как
рынок жилья связан с рынком финансов более, чем рынок какого - либо
другого товара в силу длительности производства строительно-монтажных
работ, срока службы продукта строительства и высокой его стоимостью. Рост
российской экономики и повышение платёжеспособности населения - вот
основной способ решения данной проблемы, но существует и ряд
дополнительных способов ее решения: привлечение инвестиций для
финансирования жилищного строительства; развитие и упрощение системы
ипотечного кредитования; снижение стоимости жилья за счёт новых
строительных материалов и технологий, за счет сокращения сроков
строительства.
Актуальность работы. Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищной сферы является одним из главных приоритетов социально-экономической политики органов власти РФ. В последние годы принят и осуществляется ряд целевых программ по развитию жилищного строительства, однако объемы строительства и ввод жилья в тульской области снизились с 322 тыс. кв. м в 1995 г. до 223 тыс. кв. м. в 2005 г.
Причиной такого состояния является снижение объемов капитальных вложений государства, предприятий и организаций, рост цен на строительную продукцию, снижение платежеспособности населения. Вместе с тем, по оценкам экспертов, на руках у россиян находится от 60 до 80 млрд. долларов США, использование части которых для финансирования жилищного строительства позволило бы снизить остроту жилищной проблемы. Привлечение средств инвесторов и населения для строительства жилья очень злободневная задача, решение которой возможно при осуществлении правильного анализа и прогноза его стоимости, а так же разработке программ строительства жилья с использованием адаптивных организационно-технологических моделей инвестирования.
В настоящее время, несмотря на многообразие реализуемых и предлагаемых к реализации моделей жилищных программ, полученные результаты более чем скромны. Выделение средств инвесторами, населением и количество выданных кредитов в регионах значительно ниже количества нуждающихся в расширении жилой площади. Одной из причин такого состояния является несовершенные организационно-экономические механизмы формирования программ жилищного строительства при различных формах финансирования и реализации жилья в условиях нестабильной экономики. Поэтому необходимы механизмы определения динамики цен на рынке жилья и методов их прогнозирования.
Основная роль по формированию и реализации строительных программ отводится регионам и их муниципальным образованиям, которые остро нуждаются в научно-обоснованной регламентации этих процессов. Однако на сегодняшний день остается актуальным вопрос выявления рычагов снижения себестоимости жилья, разработки стратегии и прогнозирования конъюнктуры рынка с целью определения рационального соотношения между средствами населения и инвестиционными ресурсами. Формирование таких механизмов может явиться основой разработки и реализации целевых программ строительства жилья на базе организационно-экономических моделей расчета себестоимости. Для этого необходимо создать алгоритм взаимной увязки и оптимизации основных экономических и конструктивных
параметров зданий, разработать методику расчета стоимости 1 м жилья для обоснованного определения параметров спроса.
Цель диссертационной работы состоит в разработке механизмов снижения себестоимости жилья с учетом организационно-технологических факторов.
В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы следующие задачи:
выявить основные организационно-технологические факторы формирования себестоимости жилья и оценить степень их влияния;
провести факторный анализ себестоимости 1 м2 жилья;
разработать механизм снижения себестоимости жилья с использованием оптимальных схем материального обеспечения;
разработать рекомендации и предложения по мониторингу себестоимости 1м2 жилья, совершенствованию организационно-экономических основ ценообразования;
разработать экономические механизмы вариантного проектирования и строительства жилья с учетом его этажности, архитектурно-конструктивных и технологических решений;
разработать модель оценки рыночной стоимости жилья на основе вариантного проектирования как метод прогнозирования прибыли предприятия.
Предметом исследования является совершенствование механизма формирования затрат при строительстве жилья.
Объектом исследования являются строительные организации г. Тулы и Тульской области как субъекты рынка жилья.
Методологической и информационной базой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации в области жилищного строительства и ипотечного кредитования, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщена статистическая информация
Госкомстата РФ и Тульского областного комитета государственной статистики, риэлтерских фирм по продаже жилья. Для обработки и анализа информации использованы современные экономико-математические методы математической статистики и моделирования.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
предложена классификация наиболее существенных производственных факторов, определяющих формирование себестоимости 1 м2 жилья;
разработано уравнение выработки для общестроителыюй фирмы, которое, в отличие от существующих, позволяет прогнозировать показатели на основе производственно-технологических параметров;
предложен метод снижения себестоимости 1 м жилья на основе реализации оптимальных механизмов материального обеспечения производства с учетом разработанных поправочных коэффициентов, позволяющих учитывать зависимость затрат на приобретение материальных ресурсов от схемы их поставки на строительную площадку;
предложена модель определения рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик, что, в отличие от существующих методов, позволяет прогнозировать его рыночную стоимость с учетом архитектурно-планировочных решений и местоположения объекта;
предложены альтернативные технологические мероприятия при строительстве жилья, позволяющие сократить себестоимость 1 м . Практическая ценность диссертационного исследования состоит в том,
что вследствие реализации предложенных методов снижения
себестоимости строительной продукции, предприятия-застройщики могут
пойти по пути снижения рыночной стоимости жилья, не теряя при этом
прибыли. Это позволит усовершенствовать механизм ипотечного
кредитования, что может быть рекомендовано городским
администрациям, как методологические основы формирования и реализации муниципальных программ жилищного строительства. На защиту выносятся:
основные производственные факторы влияющие на себестоимость 1 м2 жилья;
уравнение выработки, позволяющее прогнозировать показатели на основе производственно-технологических параметров;
алгоритм снижения себестоимости жилья с использованием коэффициентов, показывающих зависимость затрат от схемы поставки материальных ресурсов на строительную площадку;
модель определения и прогнозирования рыночной стоимости жилья с учетом его основных характеристик;
результаты внедрения альтернативных технологических мероприятий при строительстве жилья, способствующих снижению себестоимости.
Публикации: По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ. В работе [1] автор указывает основные технико-экономические преимущества технологии каркасно-монолитного домостроения по сравнению с другими основными видами жилищного строительства. Отведена роль и перспективам развития технологии каркасно-монолитного домостроения в современных условиях строительства. В работе [2] автором проведен подробный анализ формирования стоимости 1м жилья, с учетом особенностей градостроительного зонирования. В работе [3] автором описывается комплексная система управления строительством по возведению жилья. В работе [4] автором подробно разобраны и изучены показатели, влияющие на производительность труда в СМО. В работе [5] автором приводится пример возможного использования альтернативных строительных материалов при строительстве жилья и подсчитан экономический эффект от внедрения данных мероприятий. В работе [6] автором подробно изучены основные тенденции и направления развития строительной индустрии Тульской области. В работе [7]
автор исследует влияние этажности здания на технико-экономические показатели при возведении жилья.
Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 150 наименований и приложений. В диссертации 183 страницы машинописного текста, 29 рисунков, 25 таблиц.
