Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 16
1.1. Понятие и признаки договора социального найма и жилищного правоотношения социального найма 16
1.2. Объект жилищного правоотношения социального найма 41
1.3. Субъекты жилищного правоотношения социального найма 55
1. 4. Содержание жилищного правоотношения социального найма 65
1.5. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма 89
ГЛАВА 2. ДИНАМИКА ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА 108
2.1. Изменение жилищного правоотношения социального найма в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома 108
2.2. Изменение жилищного правоотношения социального найма в связи с освобождением жилых помещений в коммунальной квартире 122
2.3. Изменение жилищного правоотношения социального найма, связанного с изменением субъектного состава его участников 134
2.4. Прекращение жилищного правоотношения социального найма 160
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 197
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 206
- Понятие и признаки договора социального найма и жилищного правоотношения социального найма
- Субъекты жилищного правоотношения социального найма
- Изменение жилищного правоотношения социального найма в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Введение к работе
Актуальность исследования. Жилищные отношения, «то есть отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, всегда имели весьма важное значение в жизни человеческого общества. Жилище - это не только предмет комфорта или удобства, но, прежде всего - предмет, определяющий условия существования человека»1. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой, водой и т. д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер. В нашей стране удовлетворение гражданами своей потребности в жилье традиционно было одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась и в значительной мере приобрела политический характер. Это объясняется множеством причин. Прежде всего, имущественной дифференциацией населения страны и существенным сокращением строительства государственного и муниципального жилья. Кроме этого, к тем гражданам, которые состояли на учете в очереди в качестве нуждающихся в жилом помещении, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Сейчас уже даже самый наивный человек понимает, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа, как отмечает П.В. Крашенинников, является одним из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям2.
Конституция Российской Федерации в статье 40 провозглашает право каждого гражданина России на жилище3. В соответствии с указанной нормой «Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами». Закрепленное в Конституции Российской Федерации право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Возведение права граждан на жилье в ранг конституционного права соответствует общепризнанным принципам и нормам международного права и международных договоров Российской Федерации, которые согласно ст. 15 Основного Закона являются составной частью правовой системы права нашей страны.
Согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья его самого и его семьи»1. В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 года (ст. 11) также отмечается, что: «Участвующие в настоящем пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду, жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни»2. Таким образом, следует отметить, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина.
22 декабря 2004 года Государственной Думой был принят Жилищный ко-деке Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс РФ или ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года. Социально-политические и эконо мические изменения, происходящие в нашем обществе, давно требовали принятия кодифицированного нормативного акта, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений. Принятие Жилищного кодекса РФ продемонстрировало окончательную смену подходов к сущности социального государства вообще и к реализации права граждан Российской Федерации на жилище в частности. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.
Именно поэтому исследование проблем, связанных с общей характеристикой жилищного правоотношения, возникшего вследствие заключения договора социального найма, характеристика элементов, его составляющих, оснований изменения и прекращения имеет большое теоретическое и практическое значение.
Необходимо отметить, что актуальность избранной для диссертационного исследования темы проявляется в следующих аспектах:
1. Государственно-политический аспект. В связи с тем, что государство гарантирует предоставление жилого помещения по договору социального найма, то есть без взимания платы за его предоставление, только малоимущим и иным, указанным в законе гражданам, необходимо четко определить субъектный состав указанного жилищного правоотношения, основания его возникновения, порядок владения, нормированного пользования и ограниченного распоряжения гражданами предоставленным жилым помещением. Это позволяет обеспечить как частный интерес, так и публичные интересы, то есть интересы всего общества в целом, так как государство заинтересовано в обеспечении сохранности жилищного фонда, целевом использовании жилых помещений, не допущения злоупотреблением своим правом со стороны пользователей жилого помещения. Отличительной чертой жилищного правоотношения социального найма является его стабильность, так как договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока его действия. Действующее законодательство одним из важнейших принципов жилищного права провозглашает недопустимость произвольного лишения жилища1. Именно поэтому представляется необходимым проанализировать юридико-фактические основания динамики жилищного правоотношения, которые влекут его возникновение, изменение и прекращение. Предметом рассмотрения также является содержание жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения.
2. Нормотворческий аспект. В связи с принятием Жилищного кодекса РФ в нашей стране начался новый этап развития жилищного законодательства. Жилищным кодексом РФ предусматривается принятие федеральных законов и законов субъектов РФ, а таюке подзаконных нормативных актов, направленных на реализацию существующих в нем норм. Отдельные законы, как на федеральном, так и на региональном уровне уже приняты и вступили в действие. В качестве примера можно привести Закон Свердловской области от 8 июля 2005 года № 96 - 03 «О признании граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жи-лищного фонда на территории Свердловской области» . Однако, работу по кардинальному обновлению жилищного законодательства нельзя признать завершенной. В данном диссертационном исследовании представляется необходимым выработать рекомендации по изменению и дополнению жилищного законодательства, регламентирующего жилищные отношения социального найма. Реализация предложений по совершенствованию жилищного законодательства, сформулированных в исследовании, будет способствовать более четкой правовой регламентации отношений социального найма жилого помещения.
3. Правоприменительный аспект. Споры, возникающие по вопросам, связанным с заключением, изменением, расторжением договора социального найма жилого помещения, подлежат рассмотрению в судебном порядке. Анализ судебной практики за период, прошедший с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, свидетельствует о значительном увеличении судебных споров, связанных с договором социального найма жилого помещения. Складывающаяся судебная практика, порой, носит противоречивый характер, так как нет должного единообразия в применении норм жилищного законодательства. Эти обстоятельства вызывают необходимость выработки рекомендаций по правильному и единообразному применению нового жилищного законодательства.
4. Доктринальный аспект. В связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ и обновлением жилищного законодательства требуется критическая оценка положений цивилистической науки в исследовании жилищного правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения, так как многие теоретические положения, касающиеся этого вопроса, требуют дальнейшего развития.
Степень разработанности темы. Вопросам регулирования отношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения, посвящено значительное количество исследований. Автор опирался на научные труды таких ученых как СИ. Аскназий, ЮГ. Басин, И.Л. Брауде, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеев, П.В. Крашенинников, П. И. Седугин, Ю. К. Толстой, В. Ф. Чигир и Других.
Объект исследования - правоотношение социального найма жилого помещения.
Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения социального найма жилого помещения, правопримени тельная практика, а также научные исследования, посвященные теоретическим проблемам жилищного права.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного научно-теоретического анализа отношений, возникающих при заключении, изменении, прекращении договора социального найма жилого помещения, их нормативно-правового регулирования с учетом нового жилищного законодательства, выявление имеющихся недостатков действующего законодательства и существующих в нем пробелов и внесение конкретных рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы и практики применения соответствующих норм жилищного законодательства.
Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:
• изучить действующее законодательство, регулирующее отношения, которые возникают вследствие заключения договора социального найма жилого помещения, пользования предоставленным жилым помещением, основания изменения и прекращения жилищного правоотношения социального найма;
• выявить отличительные черты жилищного правоотношения социального найма и дать его характеристику;
• определить существенные условия договора социального найма жилого помещения;
• раскрыть и изучить содержание жилищного правоотношения социального найма посредством характеристики основных прав и обязанностей нанимателя и наймодателя жилого помещения;
• изучить промежуточный этап развития социальной связи участников правоотношения, а именно - его изменение, определить основания, лежащие в основе модификации жилищного правоотношения, определить признаки, позволяющие отграничить изменение жилищного правоотношения от его прекращения;
• изучить основания и правовые последствия прекращения жилищного правоотношения, сформулировать признаки, позволяющие разграничить такие понятия, как «прекращение правоотношения», «расторжение договора социального найма жилого помещения», «выселение нанимателя из жилого помещения»
• выработать конкретные рекомендации по совершенствованию и применению законодательства, регулирующего указанную разновидность жилищного правоотношения.
Методологическая основа исследования. В процессе исследования применялись общенаучные методы познания, а также частные методы: исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, системного анализа, формально-логический и другие.
Теоретическую базу исследования составили труды таких ученых, как М. М. Агарков, С. С. Алексеев, С. И. Аскназий, Ю.Г. Басин, Н.А. Богданов, М.И. Брагинский, И.Л. Брауде, В.В. Витрянский, Н.П. Воронина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Е.С. Гетман, О.С. Иоффе, СМ. Корнеев, П.В. Крашенинников, О.А. Красавчиков, С.Ф. Кечекьян, В.Н. Литовкин, Б.С. Лесин, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, А.Е. Мушкин, П.С. Никитюк, А.Й. Пергамент, Г.И. Петрищева, Л.Н. Пчелинцева, А.Г. Потюков, И.П. Прокопченко, П.И. Седугин, В.Р. Скрипко, С. А Степанов, Ю.К. Толстой, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Чигир, В.В. Чубаров, P.O. Халфина, В.Ф. Яковлев и других.
В работе использованы работы русских цивилистов, таких так И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и других.
В диссертационном исследовании проанализировано российское гражданское и жилищное законодательство.
Автором при подготовке исследования были проанализированы материалы судебной практики.
Научная новизна исследования. Впервые на базе нового жилищного законодательства проведено комплексное исследование жилищного правоотношения, возникающего из договора социального найма жилого помещения, сформулированы теоретические выводы и рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования жилищных отношений. По резуль татам проведенного исследования автором сформулированы положения, выносимые на защиту:
1. При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ или ГК РФ), регулирующими отношения по найму жилого помещения. Это объясняется особой социальной направленностью указанного правоотношения, имеющего объектом жилое помещение, включенное в жилищный фонд социального использования. Такое положение в полной мере соответствует современной экономической и социально-политической обстановке в нашей стране. При регламентации отношений социального найма жилого помещения законодатель использует форму договора. Однако само содержание жилищного обязательства социального найма определено в целом императивными нормами действующего жилищного законодательства.
2 Договор социального найма жилого помещения нельзя признать самостоятельным договорным типом. Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности - договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения. В этой связи в работе обосновывается вывод о том, что договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии нельзя признать ни самостоятельными видами договора найма жилого помещения, ни разновидностями договора социального найма. Договор найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии следует считать разновидностями договора найма специализированных жилых помещений.
3. Жилищное правоотношение социального найма может быть сформировано как в общем, так и в специальном порядке. Однако в любом случае в основе его формирования лежит сложный юридический состав, который включает в себя определенную совокупность юридических фактов. Непременным услови ем при формировании жилищного правоотношения социального найма в общем порядке является нуждаемость гражданина в жилом помещении.
В связи с тем, что Конституция РФ и, соответственно, Жилищный кодекс РФ гарантирует предоставление жилого помещения на условиях социального найма, прежде всего, малоимущим гражданам, в юридический состав при формировании жилищного правоотношения в общем порядке включается такой юридический факт как малоимущность. В работе малоимущность определяется как устойчивое, стабильное положение, которое характеризуется невысоким уровнем доходов и отсутствием у граждан дорогостоящего имущества, подлежащего налогообложению, в результате чего с учетом социально-экономического положения в стране эти лица сами не могут обеспечить себя жильем.
4. В связи с недостатком жилых помещений, которые могут быть предоставлены в пользование по договору социального найма, и еще большим обострением жилищной проблемы в условиях рыночных отношений, представляется целесообразным на федеральном уровне исчерпывающим образом определить основания нуждаемости в жилом помещении. Наиболее оптимальным также является определение на федеральном уровне категорий граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Лучше всего, чтобы и основания нуждаемости в жилом помещении, и указанные категории граждан, были определены в Жилищном кодексе РФ.
5. В связи с тем, что в системе правомочий нанимателя различаются как обязательственные, так и вещные права, целесообразно установление нормы, предусматривающей право нанимателя и членов его семьи по их желанию потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникшего на основании заключенного договора социального найма.
6. Условиями действительности административного акта о предоставлении жилого помещения по договору социального найма являются:
а) административный акт должен быть издан надлежащим органом, то есть органом, в чью компетенцию в соответствии с действующим законодательст вом входит распределение свободной, как фактически, так и юридически жилой площади;
б) административный акт должен быть оформлен надлежащим образом;
в) жилое помещение, указанное в административном акте, должно предоставляться надлежащему лицу, то есть гражданину, который в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства, имеет право на ее получение по договору социального найма;
г) жилое помещение, предоставляемое в пользование по договору социального найма, которое указанно в административном акте, должно соответствовать установленным требованиям.
7. Отсутствие в ЖК РФ правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно дальнейшей возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В случае признания решения недействительным в судебном порядке, договор социального найма жилого помещения должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из жилого помещения. При этом возможность выселения с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от двух условий: оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, и имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма. Если решение о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма было признано недействительным вследствие виновных действий лиц, которым было предоставлено жилье, то эти граждане должны быть выселены из жилого помещения без предоставления им другого жилья. Однако если эти лица ранее имели право пользования жилым помещением на условиях социального найма, то жилье, которым они пользовались ранее, должно быть им возвращено или должно быть предоставлено равноценное. Административный акт может быть признан недействительным и в случаях, когда в действиях лиц, которым было предоставлено жилое помещение, отсутствовала вина. В этом слу чае, независимо от того, имели ли ранее эти граждане право пользования другим жилым помещением или нет, указанные лица могут быть выселены из жилого помещения только с предоставлением другого жилого помещения на условиях социального найма.
8. В целях защиты прав и законных интересов пользователей жилых помещений, а также в публичных интересах в ЖК РФ необходимо предусмотреть возможность в судебном порядке лишения права пользования жилым помещением нанимателя и (или) членов его семьи при длительном отсутствии в этом жилом помещении и неисполнении ими своих обязанностей по договору найма. Сделан вывод о том, что лишение гражданина в судебном порядке права пользования жилым помещением не противоречит праву граждан на свободное передвижение и свободный выбор места жительства.
9. Жилое помещение по договору социального найма, как правило, предоставляется в пользование нанимателю и членам его семьи. Обосновывается возможность установления конструкции режима раздельного пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Обосновывается также вывод о том, что в случае прекращения семейных отношений между нанимателем, членами его семьи и бывшим членом его семьи, который остается проживать в жилом помещении, заключение соглашения об особом порядке пользования жилым помещением является обязательным. Это объясняется тем, что бывший член семьи нанимателя отвечает по обязательствам, вытекающим из договора найма, самостоятельно.
10. При рассмотрении вопроса о правовых последствиях объединения нанимателей, проживающих в коммунальной квартире, в одну семью, обосновывается вывод, что в данной ситуации имеет место не изменение жилищного правоотношения, а прекращение нескольких правоотношений и возникновение на их основе нового жилищного правоотношения. В данном случае происходит изменение трех элементов правоотношения: объекта, субъектного состава и содержания.
11. Обосновывается вывод о том, что выселение из жилого помещения нанимателя и членов его семьи, которые в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, является формой ответственности за неисполнение ими своих обязанностей. В результате исследования данной проблемы предлагается в ЖК РФ предусмотреть возможность выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья граждан, с которыми договор социального найма был ранее расторгнут по данному основанию в случае дальнейшего невыполнения ими своих обязанностей по внесению платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
12. На базе теоретических выводов и анализа практики применения жилищного законодательства, регулирующего отношения социального найма жилого помещения, внесен ряд предложений о внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ (ст. 50, 69, 71, 72 и др.).
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что в результате комплексного анализа жилищного правоотношения, возникающего из договора социального найма жилого помещения, сформулированы теоретические выводы, которые могут послужить основой для исследования смежных институтов жилищного права, а также для более детальной теоретической разработки отдельных правовых конструкций, касающихся социального найма жилого помещения. Теоретические выводы, сделанные в работе могут послужить материалом для написания учебников, учебных пособий, монографий и иных научных работ. Практические рекомендации по совершенствованию нормотворческой и правоприменительной практики в области регулирования жилищных отношений могут быть основой для совершенствования законодательной деятельности на федеральном и региональном уровнях и деятельности судов при рассмотрении споров по делам, вытекающим из жилищных правоотношений. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при преподавании курса жилищного права.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии, где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения диссертации, выносимые на защиту, изложены автором и опубликованы в научных статьях.
Структура диссертации. Цели и задачи, поставленные в диссертации, определяют структуру работы, которая состоит из введения, двух глав и заключения.
Понятие и признаки договора социального найма и жилищного правоотношения социального найма
Жилищный кодекс РФ определяет на основании конституционных положений основные принципы реализации права граждан на жилище, а также общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере. В этой связи необходимо отметить, что сущность и содержание права граждан на жилище являются предметом научных исследований и серьезно проанализированы в юридической литературе[.
Рассмотрение права граждан на жилище как такового не является одной из задач диссертационного исследования. Кроме этого, ограниченные рамки настоящей работы не позволяют всесторонне осветить все многообразие высказанных по данному вопросу мнений. Однако следует отметить, что одним из способов реализации гражданами своего конституционного права на жилище является получение жилого помещения в порядке, установленном действующим законодательством, и дальнейшее пользование этим жилым помещением по договору социального найма. Жилищные отношения, то есть отношения, возникающие в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан - это общее родовое понятие, данной категорией охватываются общественные отношения различной отраслевой природы1. Однако целью любого жилищного правоотношения является юридическое обеспечение удовлетворения материальной потребности людей в жилище2.
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения3.
Работа над новым Жилищным кодексом РФ велась более десяти лет. Наконец отношения, объектом которых является жилое помещение, получили детальную правовую регламентацию с учетом социально-экономических и политических условий современного общества.
Выделение отношения по найму жилого помещения в самостоятельный объект правового регулирования объясняется тем, что ему присущи отличительные юридические признаки, таковыми являются объект и субъектный состав4. Жилищное правоотношение социального найма возникает в связи с передачей собственником во владение, нормированное пользование и ограниченное распоряжение жилого помещения в целях удовлетворения потребности пользователя (нанимателя) в жилище.
При всем своем разнообразии жилищные правоотношения - это общественные отношения, которые возникают по поводу такого объекта, как жилое помещение. Любое жилищное правоотношение, как неоднократно отмечалось в юридической литературе, - это общественное отношение, складывающееся в связи с удовлетворением жилищной потребности граждан, отношение, связанное с использованием гражданами помещения в качестве жилья1.
Не менее важным юридическим признаком правоотношения социального найма жилого помещения, является то, что нанимателем может быть только гражданин (физическое лицо). Ю.Г. Басин указывает, что «субъектами обязательства имущественного найма могут быть и граждане и ...организации, на стороне же пользователя помещения в жилищном правоотношении может выступать только гражданин, причем жилищные права связаны с личностью их носителя»1.
Необходимо отметить в качестве позитивного момента то обстоятельство, что Жилищный кодекс РФ в ст. 60, содержащей легальное определение договора социального найма жилого помещения, указал на важнейший квалифицирующий признак. Жилое помещение передается во владение и пользование гражданину. В этой связи представляется необходимым внести соответствующие изменения в ст. 671 Гражданского кодекса РФ, в которой приводится общая правовая конструкция договора найма жилого помещения как социального, так и коммерческого, а именно - дополнить указанную норму положением о том, что жилое помещение передается во владение и пользование нанимателю -гражданину. Наиболее целесообразно изложить ст. 671 ГК РФ в следующей редакции: «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Субъекты жилищного правоотношения социального найма
Непременными участниками каждого жилищного правоотношения являются пользователи жилого помещения (наниматель и члены его семьи) и най-мо дате ль.
В жилищном правоотношении социального найма наймодателем может быть только юридическое лицо. Таким образом, круг наймодателей при социальном найме очерчивается более узко, чем при коммерческом. В качестве наймодателя выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Этот перечень субъектов, которые могут быть наймодателем жилого помещения в жилищном правоотношении данного вида, сформулирован исчерпывающим образом в ч.1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ. Именно указанное положение законодательства дает основание утверждать, что в договоре социального найма жилого помещения исключается множественность лиц на стороне наймодателя.
Нанимателем в жилищном правоотношении может быть только гражданин - физическое лицо. Именно данным признаком жилищный наем отличается от имущественного найма (аренды). Жилищное правоотношение социального найма основной своей целью имеет удовлетворение потребности гражданина в жилище. Однако, как уже отмечалось, в настоящее время государство не имеет экономических возможностей обеспечить «бесплатным» жильем всех нуждающихся в этом. Именно поэтому граждан, которые могут быть нанимателем в договоре социального найма, можно подразделить на три группы:
1) те лица, которым жилое помещение было предоставлено по установленным правилам и за которыми сохраняется право пользоваться этим жилым помещением;
2) граждане, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении или которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Указанным лицам"также гараетйруется предоставлёни помещения в пользование по правилам, установленным действующим жилищным законодательством;
3) Иные граждане, указанные в законе, которые в соответствии с действующим законодательством могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении и которым в соответствии с правилами, установленными законодательством также может быть предоставлено жилое помещение в пользование по договору социального найма жилого помещения. Такой вывод следует из Конституции РФ и ч.З ст. 49 Жилищного кодекса РФ.
Одной из отличительных особенностей жилищного правоотношения социального найма является то, что оно носит длящийся, стабильный характер. Как следует из ст. 1 ЖК РФ одним из принципов, основных начал жилищного законодательства является принцип недопустимости произвольного лишения жилища. Этот конституционный принцип имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем. Данный принцип можно рассматривать как одно из важных проявлений более общего гражданско-правового принципа недопустимости произвольного вмешательства в частные дела другого субъекта. Именно этим и объясняется то положение жилищного законодательства, что за гражданами, которым жилое помещение на условиях социального найма было предоставлено до принятия Жилищного кодекса РФ, независимо от размера жилого помещения, а также уровня их доходов, сохраняется право пользования жилищем.
В ЖК РФ получила развитие норма ст. 40 Конституции РФ, согласно которой не все граждане, нуждающиеся в жилище, могут претендовать на предоставление «бесплатного» жилья. Прежде всего, такое право гарантируется тем гражданам, которые в установленном порядке признаны малоимущими. Малоимущими гражданами в соответствии со ст. 49 ЖК РФ являются граждане, признанными таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимостью имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Представляется положительным моментом в правовой регламентации жилищного отношения социального найма введение такого критерия как стоимость «семейного имущества», так как данное положение направлено на обеспечение более стабильного подхода при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим. Необходимо также отметить, что малоимущим гражданам, нуждающимся в жилище, жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено только в муниципальном жилищном фонде.
Изменение жилищного правоотношения социального найма в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Изменение жилищного правоотношения социального найма, связанное с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, в юридической литературе принято относить к изменениям, связанным с материальным объектом правоотношения. Как отмечает Б.С. Лесин, при капитальном ремонте жилищного фонда производится не только замена или исправление повреждений основных элементов зданий, но и планомерно осуществляется благоустройство жилых домов . Однако представляется, что капитальный ремонт жилого дома может породить различные правовые последствия. Жилое помещение, в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, может увеличиться или уменьшиться в размерах. При этом, в зависимости от степени существенности изменения материального объекта, жилищное правоотношение признается или сохранившимся, и соответственно права и обязанности сторон не отпадают, либо жилищное обязательство прекращается и у нанимателя и членов его семьи возникает право требовать предоставления другого жилого помещения на условиях социального найма. Необходимо отметить, что в тех случаях, когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции жилое помещение ликвидируется, то жилищное правоотношение должно признаваться прекратившимся в связи с тем, что объект правоотношения прекращает существовать.
СМ. Корнеев отмечает, что «выполнение наймодателем капитального ремонта нередко связано с необходимостью освобождения жилого помещения нанимателем. Закон предусматривает несколько вариантов решения этого вопроса, причем некоторые из них связаны с расторжением договора найма и выселением нанимателя»2.
Статья 88 Жилищного кодекса РФ, которая регулирует порядок предоставления жилого помещения в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, содержит в себе несколько возможных вариантов изменения и прекращения жилищного обязательства. Следует отметить, что капитальный ремонт не всегда неизбежно влечет изменение или прекращение жилищного правоотношения. Производство капитального ремонта возможно и без отселения проживающих в жилом помещении граждан на время его проведения. Если ремонтом.: Лесин Б.С. Изменение договора жилищного найма при капитальном ремонте. Вопросы гражданского права и ные работы не требуют освобождения нанимателем и членами его семьи жилого помещения, то трансформация жилищно-правовой связи имеет место не во всех случаях. Наймодатель исполняет лежащую на нем обязанность по капитальному ремонту, например, заменяет санитарно-техническое оборудование, отдельные элементы инженерной инфраструктуры и т.д. Однако, если в результате проведения капитального ремонта повысится степень благоустроенности жилого помещения, то в данном случае происходит изменение жилищного обязательства, ввиду того, что обязанности нанимателя и членов его семьи наполняются новым содержанием, изменяется размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги.
В ряде случаев, для производства капитального ремонта необходимо полностью освободить жилые помещения, например: в жилом доме отключается водоснабжение, прекращается подача электроэнергии, производится смена перекрытий и т.д. В данном случае наймодатель, как и по ранее действовавшему жилищному законодательству, обязан обеспечить нанимателя и членов его семьи на время проведения ремонтных работ другим жилым помещением.
Характеризуя порядок предоставления нанимателю и членам его семьи жилого помещения на время проведения капитального ремонта или реконструкции, осуществление которых невозможно без отселения граждан, проживающих в нем, следует отметить, что ст. 88 Жилищного кодекса РФ обязывает наймодателя обеспечить надлежащие условия проживания указанных граждан жилыми помещениями. В этой связи необходимо рассмотреть две возможных ситуации.
