Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические и методические основы оценки объектов недвижимости 10
1.1 Основные положения оценки объектов недвижимости 10
1.2 Методическое обеспечение 17
1.3 Зарубежный опыт 25
1.4 Современный российский опыт 37
1.5 Анализ существующей методики кадастровой оценки недвижимости 50
2 Формирование и анализ учетно-вещественной базы данных объектов недвижимости (на примере Омской области) 60
2.1 Классификация объектов недвижимости 60
2.2 Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости 61
2.3 Анализ достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости 63
2.4 Идентификация объектов недвижимости 64
3 Моделирование и анализ рынка недвижимости 68
3.1 Формирование рынка недвижимости 68
3.2 Формализация модели рынка недвижимости 73
3.3 Сбор и обработка рыночной информации 77
3.4 Верификация рыночной информации 78
3.5 Анализ рынка недвижимости 81
4 Совершенствование методики и технологии кадастровой оценки объектов недвижимости 94
4.1 Способ ценового зонирования территории посредством кластеризации объектов недвижимости по местоположению относительно остановок общественного транспорта 94
4.2 Алгоритм определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, основанный на принципах индивидуальной оценки 97
4.3 Апробация методики 100
Заключение 107
Список литературы 109
Приложение А (обязательное) Перечень видов использования земельных участков и других объектов недвижимости 123
Приложение Б (обязательное) Перечень основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости 124
- Зарубежный опыт
- Анализ существующей методики кадастровой оценки недвижимости
- Формирование рынка недвижимости
- Способ ценового зонирования территории посредством кластеризации объектов недвижимости по местоположению относительно остановок общественного транспорта
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Создание рациональной, справедливой налогооблагаемой базы объектов недвижимости (ОН) является важной задачей государства. В России планируется ввести единый налог на недвижимость. Для этого необходимо установить порядок определения налоговой базы, что невозможно без расчета кадастровой стоимости (КС) объектов недвижимости.
Первый тур государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (ГКО) осуществлен на основе методики, не утвержденной на период проведения оценки. Как показала практика, значительное количество заявлений об оспаривании КС свидетельствует о необходимости доработки, совершенствования и тщательной апробации существующих методик и алгоритмов оценки. В конечном итоге, считаем, что потребность в разработке единой методики ГКО необходима и целесобразна. Кроме налогообложения, существуют и другие значимые сферы применения результатов ГКО: оценка залоговой недвижимости, оценка недвижимости, находящейся в государственной собственности, для передачи в аренду и др.
Среди существующих подходов к оценке недвижимости выделяют: затратный, сравнительный и доходный. Что касается проведения ГКО, наиболее актуальным считается сравнительный подход. Совершенствование методической основы ГКО – это научно-техническая задача, имеющая важное экономическое значение, так как ее реализация позволит повысить достоверность результатов ГКО, снизив социальную напряженность в процессе установления налога на недвижимость. Более того, совершенствование методической основы ГКО будет способствовать созданию Единой федеральной системы ГКО, позволяющей в автоматизированном режиме актуализировать КС.
Степень разработанности темы. Работы по ГКО (за исключением земельных участков) в Российской Федерации проводятся сравнительно недавно – первый тур проведен в 2012 г., на основе неутвержденной методики. При этом,
как показал анализ результатов ГКО, применяемая методика нуждалась в улучшении. В настоящий момент на федеральном уровне утверждена методика ГКО, однако она требует апробации и комплексного анализа результатов оценки. В смежной сфере – массовой оценке – за последнее десятилетие предложены разнообразные алгоритмы, особенно в области оценки квартир.
Фундаментальный вклад в развитие оценки недвижимости внесли зарубежные ученые: Фридман Дж., Харрисон Г. С., Эккерт Дж. К. В работах Харри-сона Генри С. подробно изложены три основных подхода к оценке. В трудах Эккерта Дж. К. процесс оценки недвижимости рассмотрен с точки зрения экономического анализа.
В последние годы решением задач в области земельно-оценочных работ занимались российские ученые: Варламов А. А., Грибовский С. В., Кар-пик А. П., Коростелев С. П., Москвин В. Н., Озеров Е. С., Сизов А. П., Стерник С. Г. и др.
Процесс ГКО представляет собой совокупность последовательных задач, от правильности решения которых зависит конечный результат. Поэтому важен вклад каждого ученого, оценщика, экономиста, аналитика в совершенствование алгоритмов ГКО. Возросшие возможности информационных технологий, накопленный практический опыт и разнообразие разработанных методик требуют глубокого осмысления и, как результат, – синтеза аккумулированных знаний для развития института ГКО в целом.
Цели и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка научно-методического подхода к ГКО.
Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих научно-технических задач:
– осуществить анализ рынка недвижимости (РН) на примере РН города Омска;
– разработать алгоритм верификации исходной рыночной информации об ОН;
– разработать способ ценового зонирования территории, позволяющий в автоматизированном режиме формализовать ценообразующий фактор – местоположение ОН;
– разработать алгоритм определения КС;
– апробировать и оценить эффективность разработанного научно-методического подхода к ГКО.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются характеристики факторов стоимости квартир в многоэтажных жилых домах. Предметом исследования является методическое обеспечение для проведения анализа РН и ГКО.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
– в основе разработанного научно-методического подхода к ГКО предложен способ ценового зонирования территории для проведения ГКО, позволяющий в автоматизированном режиме формализовать ценообразующий фактор – местоположение ОН – относительно остановок общественного транспорта, исключая субъективность при определении ценовой зоны;
– разработан научно-методический подход к ГКО, который позволяет снизить среднюю относительную погрешность определения КС на 5 % по сравнении с традиционной методикой оценки, что дает возможность повысить достоверность результатов оценки и достичь экономического эффекта за счет справедливого налогоисчисления и уменьшения количества оспариваний КС со стороны владельцев недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы состоит в разработке научно-методического подхода к ГКО, основанного на синтезе принципов массовой и индивидуальной оценки с применением инструментов автоматизации этапов оценочных работ для повышения достоверности результатов ГКО, ускорения сроков выполнения и снижения трудозатрат.
Практическая значимость работы заключается в разработке алгоритмов, позволяющих более эффективно решать задачи верификации исходной рыночной информации и формализовать ценообразующий фактор местоположения ОН. Результаты исследования можно рекомендовать для производства работ по индивидуальной и массовой оценке ОН.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы органами нормативно-правового регулирования в сфере ГКО, саморегулируемыми организациями оценщиков, формирующими методическую основу, а также банковскими структурами и оценочными компаниями.
Методология и методы исследования. Научно-методический подход к ГКО разработан в результате анализа классической теории оценки недвижимости, с использованием логического метода дедукции. Выбор ценообразую-щих факторов осуществлен с помощью метода идеализации и абстрагирования. Для решения задачи по моделированию значимого фактора оценки местоположения использован метод восхождения от абстрактного к конкретному.
На этапе апробации научно-методического подхода к ГКО проведен эксперимент по оценке ОН, входящих в перечень ГКО. Полученные результаты методом сравнения сопоставлены с результатами ГКО. В основу эксперимента по апробации положены следующие исходные данные: кадастровый план территории, слои цифровых тематических карт из фонда данных ГКО, Классификатор адресов России (КЛАДР). А также использовалось программное обеспечение MapInfo, Microsoft Visual Basic, Microsoft Excel.
Положения, выносимые на защиту:
– разработан научно-методический подход к ГКО, основанный на принципах индивидуальной и массовой оценки, алгоритме верификации недостоверных сведений об объекте-аналоге (ОА), вычислении поправочных коэффициентов и кластеризации ценовых зон относительно остановок общественного транспорта, позволяет повысить достоверность результатов ГКО;
– разработан алгоритм верификации рыночной информации на наличие недостоверных сведений об объекте-аналоге при оценке ОН, который позволяет в автоматизированном режиме исключить ошибки в характеристиках цено-образующих факторов и внесенных в описание ОН недостоверных сведений, способствует повышению достоверности результатов ГКО;
– предложен способ ценового зонирования территории посредством кластеризации ОН по местоположению относительно остановок общественного транспорта, который позволяет в автоматизированном режиме формализовать ценообразующий фактор – местоположение ОН, исключая субъективность при определении ценовой зоны;
– разработан алгоритм для расчета поправочных коэффициентов в стоимость ОА, на основе применения метода парных продаж, который позволяет выполнить корректировку параметра цены продажи ОА, сопоставимого с объектом оценке (ОО).
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Диссертационное исследование по содержанию и характеру полученных результатов соответствует следующим областям исследования: 2 – Научно-методическое обеспечение земельно-оценочных работ (по всем категориям земель); 5 – Принципы сбора, документирования, накопления, обработки и хранения сведений о земельных участках. Разработка единой методики по ведению земельного кадастра; 7 – Информационное обеспечение Государственного земельного кадастра паспорта научной специальности 25.00.26 – Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, разработанного экспертным советом ВАК Минобрнауки России по техническим наукам.
Степень достоверности и апробация результатов. Результаты диссертационного исследования используются в производственной деятельности оценочной компании общество с ограниченной ответственностью «Стандартекс», что подтверждается актом внедрения. Апробация результатов исследования проведена на 3 000 объектах, расположенных на территории города Омска.
Публикации по теме диссертации. Результаты диссертационного исследования отражены в восьми научных статьях, в том числе четырех статьях, опубликованных в журналах, входящих в перечень рецензируемых научных изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертации на соискание ученой степени кандидата наук.
Основные результаты докладывались и обсуждались на следующих научных конференциях: на региональной научно-практической конференции «Кадастровая оценка. Процедура формирования кадастровой стоимости» (2011 г., г. Омск); на международной научной конференции аспирантов, студентов и молодых ученых «Теоретические знания – в практические дела» (2013 г., г. Омск); на Х Международной научно-практической конференции «Сибирская деревня: история, современное состояние, перспективы развития» (2014 г., г. Омск).
Структура диссертации. Общий объем диссертации составляет 130 страниц машинописного текста. Диссертация состоит из введения, четырех разделов, заключения, списка литературы, включающего 126 наименований, содержит 9 таблиц, 19 рисунков, 2 приложения.
Зарубежный опыт
В России планируется введение налога на ОН. На всей территории страны завершены работы, получены первые результаты ГКО. В настоящий момент ведется согласование налоговых ставок.
В связи с грядущими изменениями в России интересен зарубежный опыт стран, где продолжительное время уже взимается налог на недвижимость и проводится массовая оценка ОН.
Согласно закону об оценке, действующему на территории Канады, термины «земля», «недвижимое имущество» и «недвижимость» включают земли, покрытые водой; все деревья и подлесок, растущие на земле; все полезные ископаемые; все здания или часть любого здания и все сооружения, машины и оборудование, возведенные либо размещенные на, в, над, под или прикрепленные к земле; все структуры, установленные или размещенные на, в, над, под или на прикрепляемых к шоссе, полосам или другим сообщениям или воды, но неподвижного состава транспортной системы.
Все ОН государства подлежат оценке и налогообложению за исключением следующей ОН: федеральные и муниципальные земли, земли кладбищ и религиозных организаций, а также категории лиц пожилого возраста и лиц с ограниченным возможностями, земли и некоторые здания социальных объектов, сооружения энергетики, связи, аэропортов и иное [48].
В провинции Онтарио, расположенной в центральной части Канады, где проживает около 40 % всего населения страны, полномочия по оценке имущества с 1998 г. переданы Министерством финансов Правительства Онтарио некоммерческой корпорации по оценке муниципального имущества (MPAC).
Правительство Онтарио определяет налоговую политику в провинции, разрабатывает законодательную базу в области системы налогообложения и оценки имущества. Правительство провинции ответственно за определение налоговых ставок.
Основной задачей MPAC является классификация и оценка всего имущества в Онтарио для целей налогообложения в соответствии с законодательством государства и нормативно-правовыми актами Правительства провинции. MPAC ответственна за сбор, обработку и предоставление информации об объектах налогообложения, расположенных на территории провинции. Информация предоставляется в виде ежегодных отчетов местным органам власти. Дополнительно MPAC осуществляет сбор информации для подготовки списков избирателей для муниципалитетов.
Имущественные налоги являются основным источником операционных доходов для муниципалитетов и используются для финансирования местных программ и услуг. Муниципалитеты устанавливают налоговые ставки в зависимости от их годовой потребности. Они несут ответственность за выдачу налоговых векселей, сбор налогов на имущество.
Независимый суд провинции предоставляет возможность собственникам для апелляции налогооблагаемой базы при условии предоставления индивидуальной оценки имущества.
MPAC – крупнейшая в мире компания по оценке имущества. За год MPAC осуществляет расчет стоимости 4 700 тысяч ОО.
База данных MPAC, которая содержит более двух миллиардов характеристик ОО, является одной из самых подробных в мире. Эти данные регулярно обновляются, при этом используются различные источники, в том числе:
- свидетельства о праве собственности на землю, зарегистрированные в отделениях земельного кадастра Онтарио;
- разрешения на строительства, выданные местными муниципалитетами;
- официальная переписка между собственниками имущества и инспекциями провинции;
- периодические проверки информации;
- информация о доходах и расходах предприятий, а также сведения об аренде ОН.
В соответствии с законом об оценке, представители МРАС имеют право инспектировать имущество и совершать запросы информации для целей оценки. Сбор, хранение и распространение информации проводятся в соответствии с требованиями закона об оценке и законов о защите частной жизни и иных законов и положений [48].
Оценка производится на определенную дату. Актуализация производится один раз в четыре года. При изменении характеристик ОО, влияющих на повышение стоимости, повышение КС проводится поэтапно в течение нескольких лет между периодами оценки. В случае изменения характеристик ОО, влияющих на понижение стоимости, КС пересчитывается на начало следующего года, когда произошло изменение характеристики. Текущая стоимость ОО понимается как обоснованно ожидаемая стоимость, за которую можно продать ОО при нынешнем состоянии на открытом рынке. Текущая стоимость ОО определяется на основе настоящего использования объекта на момент оценки.
Все имущество классифицируется в зависимости от его использования. Это важная часть процесса оценки и налогообложения. В зависимости от класса определяется ставка налога.
Выделяют семь основных классов ОН:
- жилая;
- многоквартирная; - коммерческая;
- промышленная;
- линейная;
- сельское хозяйство;
- лесное хозяйство.
В дополнение к этим основным классам имущества, муниципалитеты могут применять один или несколько классов или подклассов:
- новые многоквартирные дома; в двойном перечислении сдвиг под вышестоящую букву;
- административные здания;
- торговые центры;
- парковки (ЗУ);
- профессиональные спортивные сооружения;
- планируемые сельскохозяйственные угодья.
Пять дополнительных классов собственности созданы в провинции Онтарио, чтобы снизить уплачиваемые налоги на новое строительство:
- коммерческие ОН;
- офисные ОН;
- торговые ОН;
- промышленные ОН.
Применяется три общих подхода для определения текущей стоимости любого имущества, а также для определения текущей оценки стоимости: подход сравнения продаж, затратный подход и доходный подход [77].
В провинции Онтарио более 90 % объектов оцениваются с использованием подхода сравнения продаж. Такой подход обеспечивает надежную индикацию текущего значения и лучше всего подходит для жилой недвижимости и других видов имущества, которые продают часто на открытом рынке.
Некоторые виды ОН трудно оценить, используя три подхода к оценке, потому что:
- они редко продаются на рынке или носят уникальный характер; – цена продажи обычно включает в себя стоимость предметов, которые трудно отделить от цены продажи;
– они пересекают границы муниципальных образований.
Чтобы произвести оценку для этих видов ОН, в провинции Онтарио могут быть назначены регулируемые тарифы. Виды ОН включают в себя крупные электростанции, линейные объекты, а также лесное хозяйство.
В 2002 г. правительство Онтарио (Министерство природных ресурсов), MPAC и Teranet Enterprises Inc достигли соглашения по обобщению информации о четырех миллионах ЗУ Онтарио в форме стандартизированных цифровых баз данных – базы данных Ontario Parcel.
База данных Ontario Parcel содержит информацию о границах и характеристиках объектов, такие как оценочные номера (ARN) объектов, идентификационные номера (PIN), связанные с земельными участками, а также оценочная стоимость и иные характеристики (рисунок 1).
Анализ существующей методики кадастровой оценки недвижимости
В рамках проекта «Развитие системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости» компонента «Массовая оценка и налогообложение недвижимости» разработана и апробирована на территории четырех субъектов Российской Федерации система ГКО. Работы проводились коллективом специалистов под руководством Оверчук А. Л., Бондарчук С. Л., Нестеровой О. А., Безруковым В. Б., Пылаевой А. В. Апробация методики произведена на территории Кемеровской, Калужской, Тверской областях и Республики Татарстан.
ГКО на территории Российской Федерации проводилась с учетом методических рекомендаций по оценке ОН (здания, помещения, сооружения, ОНС), подлежащих ГКО [57].
Рекомендации разработаны сотрудниками ФГУП «ФКЦ «Земля», ООО «МОК-центр», ООО «ГКР», являющимися членами НП «Кадастр-оценка».
Методические рекомендации по оценке ОН (здания, помещения, сооружения, ОНС), подлежащих ГКО (далее – Методические рекомендации), разработанные на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и других законных актов, позволяют определять КС, но не распространяются на кадастровую оценку земельных участков. В Методических рекомендациях четко изложены мероприятия для проведения процедуры ГКО. Процедура ГКО состоит из следующих этапов:
– сбор и анализ информации о рынке ОО;
– выявление ценообразующих факторов и сбор сведений об их значениях;
– сбор информации о рынке ОН;
– кластеризация ОО на основании полученных сведений;
– сбор рыночных данных и/или составление и использование базы рыночной информации;
– обоснование выбора модели оценки, построение модели и анализ ее качества;
– выполнение расчета КС;
– составление отчета об определении КС.
Методические рекомендации приводят подробный алгоритм действий по каждому из приведенных мероприятий.
Сбор информации должен включать не только сбор информации о рынке ОО, но и информацию о макроэкономической среде ОО, а также информацию о спросе и предложении, то есть о состоявшемся рынке на исследуемой географической территории и о сегменте рынка ОН, то есть информацию, непосредственно влияющую на формирование спроса и предложения, кроме того, подробную информацию об ОО (обременения, сервитуты, физические свойства объекта, эксплуатационные и иные характеристики, сведения об ожидаемых доходах и затратах и иную информацию). Методические рекомендации дают четкое представление об элементах информации, которые составляют общее понятие о представленных характеристиках, то есть какую именно информацию следует вносить в краткий обзор соответствующего раздела отчета по макроэкономической среде оцениваемых объектов, о рынке и сегменте рынка оценки, а также о самом ОО.
Собранная оценщиком информация составляет сведения о ценообразующих факторах, которые подразделяются на три типа по видам собранной информации. К первому типу относят факторы, характеризующие макроскопическое окружение ОО. Ко второму типу – факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка ОО. И к третьему типу относят факторы, характеризующие особенности ОО. При этом состав ценообразующих факторов, которые оказывают основное и существенное влияние на стоимость ОО, определяются для каждой выделенной группы оцениваемых объектов на основе примерного перечня ценообразующих факторов и анализа выявленной информации о рынке на оцениваемой территории.
В Методических рекомендациях приводится ориентировочный перечень ценообразующих факторов (каждый по отдельности) по трем представленным ранее типам. Ориентировочный перечень ценообразующих факторов первого типа (макроскопическое окружение ОО) подразделяется на оцениваемые объекты, находящиеся в городских населенных пунктах и в сельских населенных пунктах. В наименовании перечислены соответственно восемь и семь пунктов, по которым оценщику требуется предоставить информацию. Требуется указать информацию административного характера в виде графической или семантической формы предоставления информации, то есть привести соответственно название района, муниципального образования, населенного пункта и далее обозначить цифровые характеристики, такие как расстояние от населенного пункта до столицы, численность населения, среднемесячная заработная плата в муниципальном районе и в городском округе. При этом в состав ценообразующих факторов могут быть внесены и иные факторы, которые существенно могут повлиять на ценообразование конкретных муниципальных образований.
Ориентировочный перечень ценообразующих факторов, характеризующих второй тип, то есть непосредственное окружение и сегмент рынка ОО, также подразделяется на примерный перечень для ОО в городских населенных пунктах и сельских населенных пунктах. При этом делении можно выделить следующие факторы: расстояние до административного центра и близость до водных объектов, что характерно только для ценообразующих факторов ОН, расположенных в городских населенных пунктах, а вот расстояние от ОО до ближайших железнодорожных вокзалов, станций считается важным ценообразующих фактором как для объектов оценки, расположенных в городском, так и в сельском населенных пунктах. Далее ценообразующие факторы второго типа позволяют выявить те особенности информации для каждого типа населенных пунктов, которые существенным образом оказывают влияние на колебания в оценочных действиях. Так, в частности, в населенных пунктах городского типа важным ценообразующим фактором можно считать удаленность от культурного и делового центров, от остановок общественного транспорта и основных магистралей, а в сельских населенных пунктах это наличие общественного транспорта, магазина, общеобразовательной школы, расстояние от ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения, наличие водного объекта и дороги с твердым покрытием. Отдельным фактором в городских населенных пунктах выделяются расстояния от ОО до локальных центров, как положительно, так и отрицательно влияющие на стоимость ОН. Существенными факторами, оказывающими влияние на понижающие или повышающие коэффициенты в ценообразовании ОН, можно считать наличие центрального электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения в городском населенном пункте для отдельного ОО, а в сельском – для населенного пункта в целом. Согласно Методическим рекомендациям, набор и представление информации для ценообразующих факторов могут быть представлены как в графическом виде (в основном рекомендуется для городских населенных пунктов), так и в семантическом виде (для сельских населенных пунктов).
В состав перечня по второму типу ценообразующих факторов также могут быть включены иные факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость конкретной группы ОО. К ним можно отнести факторы, характеризующие особенности объекта оценки, такие как год строительства, ввод в эксплуатацию, материал стен, площадь самого объекта и земельного участка, состояние и т. п.
Согласно Методическим рекомендациям, в качестве основных источников значений ценообразующих факторов могут быть использованы:
– законодательные акты субъектов Российской Федерации;
– данные Росреестра, Росстата;
– автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости»;
– фонд данных ГКО;
– базы данных КЛАДР, ОКАТО, ОКТМО;
– дежурные кадастровые карты;
– перечень ОН, содержащий значения ценообразующих факторов, характеризующих физические характеристики ОН;
– ГКН;
– государственный фонд данных землеустройства;
– архивы органов технической инвентаризации;
– цифровые тематические карты и иные материалы, не противоречащие открытости доступа.
По окончании сбора ценообразующих факторов, согласно Методическим рекомендациям, должны быть проведены проверка и анализ полученных данных о достаточности и достоверности на всех уровнях административных образований.
Согласно Методическим рекомендациям, при проведении процедуры ГКО следующим мероприятием назначена группировка ОО. Процедура группировки сводится к делению ОО на группы по обоснованному диапазону значений, полученных информационных данных на оцениваемые ОН.
Формирование рынка недвижимости
РН в России, как важный объект социальной значимости, сформировался не так давно, а как система регулирования отношений спроса и предложения находится в процессе формирования и в настоящее время. Первичные источники формирования рынка сложились из объектов приватизации ОН и объектов строительства и продаж ОН. С течением времени на РН появились объекты перепродажи приватизированной ОН. В настоящий момент ОН, как сфера вложения инвестиций, выступает основой личного существования граждан, служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности и формирует систему экономических отношений, возникающих при совершении операций с ОН.
РН, как сложившаяся система регулирования социально значимых отношений в обществе, делится на две важные составляющие: первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок формируется из ОН, поступивших на рынок впервые. Федеральные, региональные и местные органы власти, как государственные органы, в этом случае являются продавцами ОН на первичном рынке. В связи с активно продвигающимся строительством, в настоящее время продавцами на первичном РН выступают также застройщики и строительные компании, как основные поставщики нового первичного жилья или иных нежилых ОН. В дальнейшем следует предположить, что именно первичный рынок будет более наполняемым, в связи с введением новостроящегося жилого и нежилого фонда.
Вторичный рынок формируют объекты жилого или нежилого фонда, бывшего в употреблении и принадлежащего физическому или юридическому в частном порядке, на правах собственности.
Цель РН – это обмен товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними. Для реализации основной цели рынка необходимо наличие и формирование базы существующих и потенциальных покупателей товара; наличие самого товара для осуществления процедуры обмена ОН на определенной территории. Существование и развитие РН требует наличия процедуры оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность, заключающаяся в установлении цены оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости ОН.
Динамика РН определяется двумя основными факторами: экономическим ростом региона или его перспективой (кризис или экономическое развитие) и финансовыми возможностями потребителей объектов рынка региона (реализация перспективных проектов и увеличение рабочих мест). Два этих фактора неразрывно связаны. Названные и иные факторы влияют на формирование особенностей РН. Так, к основным особенностям РН относится, в частности, несбалансированность, то есть расхождение между спросом и предложением, а также сезонное колебание цен.
Особенностью формирования РН является локальный характер, так как товар привязан к территории с ее особенностями, в частности экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. Эти факторы значительно определяют разницу в стоимости ОН различных регионов.
К особенностям РН относится частично государственное регулирование с помощью нормативных актов. Особо можно отметить такую особенность формирования РН, как вложение капитала в недвижимость, а также невысокую взаимозаменяемость объектов, представленных на рынке.
РН разделяют на три основных сегмента: сегмент рынка земли, сегмент рынка жилья и сегмент рынка нежилых помещений. Земля выступает как отдельный ОО или как составная часть в любом ОН. В свою очередь сегмент рынка жилья разделяют на городской жилищный фонд и рынок загородного жилья. Также выделяют типы: рынок купли-продажи жилья, рынок аренды жилья, первичного и вторичного жилья. Развитый РН структурируется по признакам: район размещения, качество домов (престижность), количество комнат, планировка. По географическому признаку РН классифицируют на отдельные сегменты в порядке социальной значимости:
– городской;
– местный;
– региональный;
– мировой;
– национальный.
По степени готовности ОН к эксплуатации на РН выделяются несколько сегментов:
– рынки существующих объектов;
– незавершенное строительство;
– новое строительство.
РН классифицируется по форме собственности на рынок государственных и муниципальных объектов и рынок частных объектов.
По виду совершаемых сделок РН выделяют следующие сегменты:
– купли-продажи;
– аренды;
– вещные права;
– ипотеки.
База РН формируется посредством различных участников, работающих на РН. Так, среди основных субъектов РН можно выделить: покупателей (физические и юридические лица), инвесторов и продавцов. Продавцами могут выступать собственники имущества, арендаторы, фонды имущества или органы, уполномоченные местной властью.
Для достижения основной цели формируемого РН, заключающейся в обмене товарами и услугами, на рынке присутствуют также всевозможные посредники, которые организуют процесс купли-продажи и передачи прав собственности: рекламные агентства, фирмы риелторов, агентства оценщиков, юридические фирмы, страховые компании. Для решения поставленных задач привлекаются и аукционные фирмы, конкурсные комиссии, комиссии по приватизации предприятий, удачно работают и чековые инвестиционные фонды. Важная функция посредничества для завершения сделки отводится банкам, в том числе и ипотечным.
Иными посредниками или профессиональными участниками являются государственные органы или предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами. Такими профессиональными участниками являются: органы технической инвентаризации, территориальные управления Росимущества, комитеты по управлению имуществом, нотариальные конторы, министерства имущественных отношений, налоговые органы.
Самое продуктивное формирование базы данных ОН происходит в основном на трех стадиях существования самого ОН – это возведение (строительство), формирование кадастровых документов; обращение, то есть передача имущественного права (купля-продажа, дарение, арена). На этой стадии осуществляются самые активные операции с ОН, так же как на этапе использования объекта по назначению, то есть рационального расходования объекта.
Объективно формирование РН предполагает набор данных для выполнения возможных операций с ОН. Возможные типы операций с ОН приведены в таблице 3 [105].
В текущий период наблюдается рост активности населения по поводу приобретения или изменения жилищной составляющей, поэтому важная роль отводится полной наполняемости и правдивости информации об объектах приобретаемой ОН. Информация о смене собственника, изменении состава собственников и изменении прав субъекта при приобретении собственности, представленная в таблице, позволяет доводить до участников рынка требуемую достоверную информацию об объектах на РН.
Для получения множественных данных, для составления насыщенной и объективной информации выполняется мониторинг существующего РН.
Способ ценового зонирования территории посредством кластеризации объектов недвижимости по местоположению относительно остановок общественного транспорта
При определении КС проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории на ценовые зоны.
Согласно Методическим указаниям о ГКО, под ценовой зоной подразумевается часть территории, в пределах которой определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых ОН [78].
Типовым называют ОН, характеристики которого наиболее соответствуют спросу и предложению на соответствующем сегменте рынка [78].
Ценовое зонирование (ЦЗ) проводится на основе документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также с учетом дорожно-транспортной, социальной и инженерно-технической инфраструктуры.
На примере города Омска ЦЗ для целей ГКО осуществлялось в 2000 г. и 2014 г. На рисунке 13 представлен пример ЦЗ города Омска при ГКО по состоянию на 01.01.2014 г. (данные взяты из отчета № 01-НП14 от 20.10.2014 г. «Об определении КС земельных участков в составе земель населенных пунктов Омской области по состоянию на 01.01.2014 г.», подготовленного ЗАО «Эксперт-Оценка». Отчет представлен на официальном сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки»).
Представленное ЦЗ стало результатом актуализации ЦЗ 2000 г. с учетом существующей ситуации на рынке недвижимости. ЦЗ осуществлено экспертной группой оценщиков. Слабыми сторонами подобного способа ЦЗ являются:
- сложность разработки;
- субъективность при определении ценовой зоны;
- неуниверсальность метода - для каждого населенного пункта требуется проведение индивидуального зонирования территории;
- значительное различие стоимости соседних ОН на границах укрупненных ценовых зон.
Для устранения указанных недостатков предложен способ ЦЗ посредством кластеризации ОН по местоположению относительно остановок общественного транспорта (ООТ), позволяющий в автоматизированном режиме формализовать ценообразующий фактор – местоположение, исключая субъективность при определении ценовой зоны.
Целью ЦЗ является объединение в кластеры ОН, однородных по местоположению.
Методом кластеризации путем расчета минимального расстояния между каждой ООТ и зданием формируются кластеры, где одной ООТ соответствует n-е число зданий (рисунок 14). Таким образом, здания в одном кластере принимаются как однородные по местоположению относительно друг друга.
Создание цифровоймодели расположенияООТ на территориигорода — — Поиск ОАвнутри ценовойзоны
На рисунке 15 представлен пример кластеризации ОН по местоположению относительно ООТ (город Омск).
Преимущества предложенного способа ЦЗ:
- предлагаемый метод кластеризации территории по оценочным зонам относительно ООТ позволяет объективно и достоверно осуществить подбор ОА, однородных по местоположению с ОО, исключая необходимость формализации качественного фактора - местоположения ОН в виде количественных характеристик (например, удаленность ОН от центра города, близость к негативным объектам инфраструктуры), что зачастую приводит к искажению результатов оценки;
- дальность пешеходных подходов до ближайшей ООТ устанавливается согласно СНиП 2.07.01-89 [108], в связи с чем ООТ оптимально распределены относительно жилых домов;
- возможность автоматизации процесса кластеризации исключает субъективное мнение экспертов-оценщиков;
- наглядность и доступность для понимания налогоплательщиков.