Содержание к диссертации
Введение
1. Анализ массива документированных сведений об объектах недвижимости 23
1.1 Документы о недвижимом имуществе 23
1.2 Анализ характеристик объектов недвижимости 27
1.3 Разработка единого классификатора документов о недвижимости 31
1.3.1 Разработка единого классификатора характеристик объектов недвижимости 33
1.4 Способы идентификации документов о недвижимом имуществе 39
1.4.1 Экспертная классификация 39
1.4.2 Автоматическая классификация 42
1.5 Выводы по разделу 52
2. Работа с документированной информацией об объектах недвижимости 54
2.1 Экспертная деятельность кадастрового инженера 54
2.1.1 Кадастровая деятельность 54
2.1.2 Судебно-экспертная деятельность 56
2.2 Деятельность государственного регистратора 61
2.3 Выводы по разделу 63
3. Обеспечение достоверности сведений ЕГРН 65
3.1 Исправление технических и реестровых ошибок 65
3.1.1 Исправление технических ошибок 65
3.1.2 Исправление реестровых ошибок 67
3.2 Выводы по разделу 74
4. Интеллектуальные системы 77
4.1 Назначение и структура интеллектуальных систем 77
4.2 Экспертные системы 78
4.3 Выводы по разделу 84
5. Информационные модели данных объектов недвижимости 85
5.1 Описание объекта недвижимости 85
5.2 Хранилище данных 86
5.3 Реляционная модель данных 89
5.4 Выводы по разделу 90
6. Научные основы кадастрового аудита объектов недвижимости 91
6.1 Кадастровый аудит объектов недвижимости 91
6.2 Методы кадастрового аудита объектов недвижимости 93
6.2.1 Монодокументальный кадастровый аудит 93
6.2.2 Полидокументальный кадастровый аудит 109
6.2.3 Алгоритмизация кадастрового аудита 120
6.3 Выводы по разделу 123
7. Автоматизация монодокументального кадастрового аудит 125
7.1 Разработка автоматического кадастрового аудита по выписке из ЕГРН 125
7.2 Анализ результатов использования автоматического кадастрового аудита по выписке из ЕГРН 129
7.3 Выводы по разделу 133
8. Разработка концепции и структуры интеллектуальной (экспертной) системы кадастрового аудита 135
8.1 Концептуальное проектирование 135
8.2 Создание 140
8.3 Выводы по разделу 153
Заключение 155
Словарь терминов 159
Список литературы 162
Список работ, опубликованных автором по теме диссертации 175
Доклады автора на конференциях 183
Список иллюстративного материала 186
Приложение 1 Экспертно-аналитический отчет монодокументальный кадастровый аудит 189
Приложение 2 Экспертно-аналитический отчет полидокументальный кадастровый аудит 192
- Документы о недвижимом имуществе
- Судебно-экспертная деятельность
- Монодокументальный кадастровый аудит
- Создание
Документы о недвижимом имуществе
Документами о недвижимом имуществе (документы об объектах недвижимости) являются документы, содержащие описание объекта недвижимости и документы о правах, сделках, ограничениях (обременениях).
Согласно Приказу Росреестра от 12.10.2011 №П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» законодательством предусмотрен состав документированных сведений, содержащих описание объекта недвижимости и документы о правах, сделках, ограничениях (обременениях) (№П/389).
Этот сборник используется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости, и предназначен для:
ведения баз данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН);
обеспечения единства представления значений одинаковых данных для совместимости различных информационных систем ведения ЕГРП и ГКН, используемых в субъектах Российской Федерации (учетные системы);
обеспечения совместимости с информационными системами иных органов (организаций);
формализации запросов к базам данных при решении аналитических задач и формировании статистики в учетных системах (№П/389).
Анализ массива документированных сведений об объектах недвижимости и структуры документов показывает, что во всех документах, содержащих описание объекта недвижимости и документах о правах, сделках, ограничениях (обременениях), приводится атрибутивное описание в виде сведений о характеристиках (значений площади, адреса, условного номера и т.п.), но не во всех содержится графическое описание (планы, схемы, выкопировки с планово-картографического материала и т.п.).
В соответствии с законодательством, документ – материальный носитель с зафиксированной на нем в любой форме информацией в виде текста, звукозаписи, изображения и (или) их сочетания, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать, и предназначен для передачи во времени и в пространстве в целях общественного использования и хранения (№77-ФЗ).
Эксперту, для анализа и интерпретации информации, документы предоставляются в основном в виде бумажных оригиналов или их образов в электронной форме («отсканированные документы», «сканы»).
В соответствии с ГОСТ Р 7.0.97-2016. «Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов» предусмотрены две формы документов (7.0.97-2016) (Таблица 1):
Дополнительно имеет значение оригинальность предоставленного документа. Согласно ГОСТ Р 7.0.8-2013. «Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения» документы могут быть представлены в виде:
подлинника (первый или единственный экземпляр документа);
дубликата (повторный экземпляр подлинника документа);
копии (экземпляр документа, полностью воспроизводящий информацию подлинника документа);
заверенной копии (копия документа, на которой в соответствии с установленным порядком проставлены реквизиты, обеспечивающие ее юридическую значимость). (7.0.8-2013)
По информативности документы о недвижимости можно разбить на три группы:
документы, содержащие графическое и атрибутивное описание;
документы, содержащие атрибутивное описание и в некоторых случаях графическое;
документы, содержащие атрибутивное описание.
Анализ практики землеустроительной и кадастровой деятельности, положений Приказа Росреестра от 12.10.2011 №П/389 и Приказа Госкомзема РФ от 22.11.1999 №84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» (№84), показывает, что возможна следующая классификация документов о недвижимости (Таблица 2).
Стоит обратить внимание, что не только информация, извлеченная из доку мента, имеет значение, особую роль могут сыграть и данные о данных (метаданные):
источник получения документа;
время предоставления документа;
дело (проект);
цветопередача (черно-белый вид или полноцветный вид);
сохранность бумажного носителя (нормальная сохранность или ветхий документ);
сохранность задокументированной информации (информация полностью в наличии, информация частично утрачена).
Судебно-экспертная деятельность
Кадастровый инженер – это уникальный специалист по недвижимости, в нем сочетаются технические и юридические познания. Именно к нему обращаются за определением недвижимости, ее фактическом описании, установления назначения и порядка пользования, возможности преобразования и по другим специфическим вопросам.
В настоящее время кадастровый инженер традиционно выступает в качестве эксперта в судебных процессах, где требуются специальные познания в области документоведения, геодезии, землеустройства, картографии и права. Однако в обществе и научных кругах до сих пор продолжаются дискуссии по поводу того, кто, может быть, и кто должен быть экспертом при производстве судебных землеустроительных экспертиз. Так, существует мнение, что кадастровые инженеры не могут быть экспертами по такого рода делам. Кадастровые инженеры, напротив, зачастую имеют мнение, что только они могут быть экспертами по экспертизам такого рода. Практика также складывается в пользу кадастровых инженеров: как правило, им доверяется землеустроительная экспертиза.
В настоящее время следует констатировать, что название «землеустроительная экспертиза» – это исторически сложившееся название, подразумевающее наличие объекта исследования, связанного с земельными отношениями.
Основополагающим в проведении землеустроительной экспертизы является исследование документов, являющихся основанием формирования, изменения, прекращения существования объектов землеустроительной экспертизы или констатации существования или отсутствия существования объектов исследования. Речь здесь идет не о форме документа (не о почерковедческой экспертизе, не об экспертизе давности создания объекта и его подлинности), а о его содержании (правильности его составления с точки зрения требований наук о Земле и специального законодательства, его смысловой части). (Карпик, и др., 2019)
Обобщая значительный практический опыт геодезической, землеутсроитель-ной, судебно-экспертной и кадастровой деятельности автора, можно сформулировать задачи, которые приходится решать кадастровому инженеру (Таблица 12).
Как следует из таблицы, большинство задач, с которыми сталкиваются кадастровые инженеры, относятся к экспертным. Так, специфика деятельности кадастрового инженера накладывает на него дополнительные требования – он не только должен понимать, что представляет из себя объект, с которым ему предстоит работать, но и иметь познания о том как, кем, когда и по какой форме были оформлены документы, которые ему были предоставлены, что являлось основанием их издания, какие данные в них должны содержаться, как интерпретировать и анализировать эти данные и т.п.
Конечно, если говорить об экспертных работах, выполняемых кадастровым инженером, то самыми значительными из них являются досудебные и судебные экспертизы касающихся в первую очередь разрешения земельных споров, установления порядка пользования объектами недвижимости и т.д.
Досудебное экспертное заключение, как видно из названия, подготавливается специалистом – кадастровым инженером до обращения в суд лица (будущего истца), заинтересованного в разрешении спора, которым затрагиваются его права на земельный участок. Оно является главным источником информации во время подготовки искового заявления. Внесудебное заключение, являясь письменной консультацией по определенному (порой частному) вопросу, приобщается, как правило, к материалам уже рассматриваемого судом дела. В отличие от досудебного такое заключение играет вспомогательную роль, дополняя позицию либо истца, либо ответчика. Судебное экспертное заключение подготавливается по поручению суда в соответствии с действующим процессуальным законодательством и с учетом методических рекомендаций по производству судебных экспертиз.
Вместе с тем, в практике рассмотрения федеральными и арбитражными судами дел по универсальным земельным искам, по негаторным требованиям, по искам об установлении сервитутов существенную, а то и определяющую роль для правильного разрешения споров играет не только судебная землеустроительная экспертиза, но также и заключение кадастрового инженера. Очень часто обстоятельства, которые в нем установлены, являются непосредственным поводом для обращения в суд с одним из земельных исков. Анализ судебных актов показывает, что суды охотно принимают его за основу, если в нем развернуто, обоснованно, доказательно, с привлечением архивных данных (сведений из фонда данных Росреестра) раскрываются причины спора, а также приводятся результаты геодезических измерений, каталоги координат и прилагаются схемы. Также нередко благодаря заключению отпадает необходимость назначать судебную землеустроительную экспертизу, что сокращает сроки рассмотрения дела и уменьшает издержки сторон.
Соответственно, рассмотрение земельных споров, помимо юридических знаний, требует специальных познаний в области геодезии, картографии, лесоустройства, градостроительства, государственного кадастра недвижимости и т.д., которыми судьи не обладают, в связи с чем объективно возникает необходимость в назначении экспертиз и привлечении к участию в деле специалистов.
Монодокументальный кадастровый аудит
Кадастровые, экспертные работы всегда базируются на исследовании задокументированной информации о недвижимости. Именно идентификация отдельно взятого документа, характеристик исследуемого объекта недвижимости, их извлечение, преобразование и анализ занимают значительную часть экспертной работы специалистов по недвижимости (Рисунок 5).
Назовем метод кадастрового аудита объекта недвижимости по одному документу монодокументальным методом.
Для проведения исследования, эксперту обычно предоставляется документ в виде бумажного оригинала или его образов в электронной форме («отсканированные документы», «сканы»).
Рассмотрим пример. Для анализа был представлен один документ на объект недвижимости – свидетельство о государственной регистрации права (Рисунок 6)
Реквизитами документа являются (7.0.97-2016):
1 – герб (Государственный герб Российской Федерации, герб субъекта Российской Федерации, герб (геральдический знак) муниципального образования);
2 – эмблема;
3 – товарный знак (знак обслуживания);
4 – код формы документа;
5 – наименование организации – автора документа;
6 – наименование структурного подразделения – автора документа;
7 – наименование должности лица – автора документа;
8 – справочные данные об организации;
9 – наименование вида документа;
10 – дата документа;
11 – регистрационный номер документа;
12 – ссылка на регистрационный номер и дату поступившего документа;
13 – место составления (издания) документа;
14 – гриф ограничения доступа к документу;
15 – адресат;
16 – гриф утверждения документа;
17 – заголовок к тексту;
18 – текст документа;
19 – отметка о приложении;
20 – гриф согласования документа;
21 – виза;
22 – подпись;
23 – отметка об электронной подписи;
24 – печать;
25 – отметка об исполнителе;
26 – отметка о заверении копии;
27 – отметка о поступлении документа;
28 – резолюция;
29 – отметка о контроле;
30 – отметка о направлении документа в дело.
Рассмотрим представленный документ и определим для примера некоторые реквизиты, которые сохраним (Таблица 18).
На втором этапе эксперт осуществляет поиск в тексте документа сведений о характеристиках объекта недвижимости, идентифицирует их, извлекает и преобразовывает.
Под извлечением информации обычно понимается задача автоматического извлечения (построения) структурированных данных из неструктурированных или слабоструктурированных машиночитаемых документов. (Даниэлян, и др., 2018)
Данные методы не являются предметом настоящего исследования.
Специфика развития земельно-имущественных отношений в России, и, как следствие этого, многообразие форм, структуры, классификаторов задокументированной информации о недвижимости с локальными особенностями времени и места издания документов говорит о том, что данные необходимо идентифицировать, извлечь, преобразовать по определенным правилам с учетом современных требований законодательства и правоприменительной практики. Поэтому в случае кадастрового аудита объектов недвижимости применяется такое понятие как «форматно-логическое преобразование» (ФЛП).
Рассмотрим пример форматно-логического преобразования характеристик: «Объект права: Земельный участок для обслуживания дачи, категория земель: земли поселений, общая площадь: 0,12 га, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Дмитровский район, пос.Некрасовский, ул.Дружбы, д.2/10».
Эксперт выполняет следующие действия:
1. Поиск разделителей в тексте для разбивки его на паттерны (повторяющиеся части текста);
2. Исключение разделителей внутри паттернов, которые представляют из себя составную характеристику (например, адрес или вид разрешенного использования с перечислением);
3. Внутри каждого паттерна находится разделитель, как правило, двоеточие «:», текст перед разделителем – это название характеристики, а после – ее значение;
4. Если значение характеристики представлено в виде числа, то после него ищется размерность.
И, наконец, выполняется непосредственно ФЛП (Таблица 19)
Создание
Создаваема интеллектуальная (экспертная) система кадастрового аудита объектов недвижимости по двум и более документам должна отвечать типовой архитектуре экспертных систем (Рисунок 22).
В режиме приобретения знаний эксперт общается с экспертной системой при посредничестве инженера знаний, в режиме решения задач в общении с экспертной системой участвует пользователь, которого интересует результат и способ его получения.
В качестве эксперта выступил сам автор исследования, а также ряд высококвалифицированных кадастровых инженеров-экспертов с производства. Это позволило обобщить и формализовать выполняемую экспертом научно-исследовательскую работу по изучению и анализу документов о недвижимости. Таким образом, автор одновременно выступил и в роли инженера по знаниям.
Полученные знания были структурированы и программно реализованы так, чтобы пользователи создаваемой экспертной системы, имеющие обычную квалификацию, смогли решать свои текущие задачи столь же успешно, как это сделали бы сами эксперты.
В создаваемой структуре ИЭСКАОН определяются следующие основные сущности Таблица 27 – Сущности ИЭСКАОН
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) представляет собой совокупность реестровых дел объектов недвижимости. В соответствии с этим принципом в ИЭСКАОН используется сущность «Дела».
Классификаторы, используемые в ИЭСКАОН, подразделяются на общепринятые в Федеральной государственной системе Единого государственного реестра недвижимости согласно Приказу Росреестра от 12.10.2011 №П/389 «О Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» и классификаторы собственной разработки автора:
Единый классификатор документов (ЕКД) – систематизированный перечень наименований документов по документированной информации и соответствующих им наименований документов, установленных в настоящее время;
Единый классификатор характеристик (ЕКХ) - систематизированный перечень названий характеристик по документированной информации и соответствующих им названий характеристик, установленных в настоящее время.
Применение ЕКД и ЕКХ стандартизирует и унифицирует процедуры извлечения и форматно-логического преобразования сведений о недвижимости из массива документированной информации, что позволяет индексировать документы и архивировать кадастровые данные (документы и характеристики) (Рисунок 23) (Рисунок 24).
Затем разработанная интеллектуальная (экспертная) система кадастрового аудита объектов недвижимости моделирует работу эксперта, например, кадастрового инженера или судебного эксперта, которым нужно на выходе получить обоснованную и достоверную модель объекта недвижимости на выбранный момент времени.
В ИЭСКАОН эта задача выполняется с помощью автоматического формирования сводной таблицы документов и характеристик (Рисунок 28)
Внешний вид сводной таблицы сразу дает аналитику следующую информацию:
общее количество документов, характеристик и их значений;
события, произошедшие с объектом недвижимости;
время существования объекта недвижимости (даты издания документов);
состояния объекта недвижимости;
противоречия между значениями характеристик в документах (Рисунок 29) (Рисунок 30).
В алгоритме имеют смысл состояния объекта недвижимости, описываемые соответствующими характеристиками. Автором выделяются следующие состояния объектов недвижимости, которые характеризуются приоритетом:
1. Разрешенное – основополагающее состояние для присвоения или изменения характеристик;
2. Проектное – на основании характеристик в соответствии с разрешенным состоянием планируется образование, создание или изменение объекта, описывается каким должен быть объект в результате тех или иных мероприятий;
3. Зарегистрированное – имеет приоритет над фактическим состоянием, так как по факту объект может быть уже изменен без соответствующего внесения информации в государственные реестры;
4. Фактическое – отражает фактическое положение объекта;
5. Декларированное – заявленные заинтересованным лицом характеристики.
После выполнения автоматического анализа выбранной модели объекта недвижимости (столбец сводной таблицы) аналитик получит промежуточный результат в виде выделенных разными цветами значений характеристик, показывающих различия или совпадения, а также обоснованность (Рисунок 32).