Содержание к диссертации
Введение
1 Обоснование необходимости мониторинга трансформации земельных ресурсов в условиях рынка недвижимости 12
1.1 Трансформация земельных ресурсов в условиях рынка недвижимости, причины ее возникновения и способы регулирования 12
1.2 Цели, задачи и методы сбора информации в системе мониторинга трансформации земельных ресурсов 19
1.3 Анализ подходов к оценке уровня ресурсного потенциала территории для разных видов использования земель ... 25
1.4 Выводы по главе 1 28
2 Определение факторов трансформации земельных ресурсов 29
2.1 Анализ тенденций использования земельных ресурсов в условиях рынка недвижимости (на примере Сакского района Республики Крым) 29
2.2 Сравнительный анализ данных мониторинга трансформации земельных ресурсов и определение состава факторов трансформации 37
2.3 Зонирование территории Сакского района Республики Крым по факторам трансформации земельных ресурсов... 47
2.4 Выводы по главе 2 74
3 Разработка системы показателей мониторинга трансформации земельных ресурсов 76
3.1 Система показателей мониторинга трансформации земельных ресурсов 76
3.2 Формирование структуры базы данных геоинформационной системы для оценки ресурсного потенциала территории 79
3.3 Пространственная организация мониторинга трансформации земельных ресурсов 88
3.4 Выводы по главе 3 90
4 Обоснование целесообразности трансформации земель с учетом уровня ресурсного потенциала территории 91
4.1 Обоснование критериев оценки ресурсного потенциала территории для разных видов использования земель 91
4.2 Оценка ресурсного потенциала территории Сакского района Республики Крым для разных видов использования земель ... 105
4.3 Оценка целесообразности трансформации земельных ресурсов 109
4.4 Выводы по главе 4 121
Заключение 123
Список сокращений и условных обозначений 125
Список литературы
- Анализ подходов к оценке уровня ресурсного потенциала территории для разных видов использования земель
- Сравнительный анализ данных мониторинга трансформации земельных ресурсов и определение состава факторов трансформации
- Формирование структуры базы данных геоинформационной системы для оценки ресурсного потенциала территории
- Оценка ресурсного потенциала территории Сакского района Республики Крым для разных видов использования земель
Анализ подходов к оценке уровня ресурсного потенциала территории для разных видов использования земель
А. С. Стариков, В. П. Самарина определяют тенденцию сокращения площади земель сельскохозяйственного назначения как «…серьезную проблему сохранения земельно-ресурсного потенциала сельского хозяйства» [137, с. 4]. Основными причинами данной проблемы исследователи считают процессы деградации почв и потерю почвенного плодородия «в результате неправильного и истощительного ведения сельского хозяйства»; нарушение, загрязнение, подтопление и другие негативные явления; «отторжение под промышленные и градостроительные нужды» [137, с. 4-5].
А. И. Новиков, В. А. Губин также отмечают, что сокращение земель сельскохозяйственного назначения происходит за счет развития негативных процессов (переувлажнение, заболачивание, разрушение почвенного покрова, зарастание мелколесьем) и перевода земельных участков в категорию земель населенных пунктов [99].
Классификация основных причин сокращения пахотных сельскохозяйственных земель в России представлена Н. Г. Вождаевой, которая указывает, что «основные причины сокращения пашни и посевных площадей можно подразделить на организационно-правовые, экономические, социальные и экологические» [31, с. 40]. В целом организационно-правовые причины Н. Г. Вождаева связывает с «…ослаблением государственного контроля за использованием и охраной земель» [32, с. 40], неурегулированностью земельных отношений. К категории экономических причин относится общий экономический спад в стране, а именно: отсутствие бюджетной поддержки, инвестиционных ресурсов, достаточного материально-технического обеспечения сельскохозяйственных предприятий. Социальные проблемы Н. Г. Вождаева называет «следствием экономических проблем» [31, с. 45] и подчеркивает, что «масштабы нынешнего социального неблагополучия села таковы, что делают невозможным устойчивое развитие сельского хозяйства и экономики страны в целом» [31, с. 46]. Экологические причины связаны, в первую очередь, с забрасыванием земель, имеющих низкое естественное плодородие, требующих больших материальных затрат, а также земель с наличием деградационных процессов [31, с. 47].
С точки зрения Д. М. Хлопцова, «…с начала 2000-х годов практически повсеместно распространилась тенденция к переводу гражданами выделенных земельных долей сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов. За 6 лет с 2000 г. по 2006 г. процедуре перевода подверглись более полумиллиона гектаров земель. Одной из причин перевода является высокая потребность, спрос, а соответственно и стоимость земель под дачную, коттеджную жилую застройку…» [149, с. 8].
Земельные ресурсы в силу изменений в системе землепользования и других факторов, например, таких, как рост стоимости земли на рынке недвижимости, обусловленный бесконечностью срока ее службы, инфляции, увеличением дефицитности земли вследствие роста численности населения, становятся все более популярным объектом инвестиций [53].
Разделяя точку зрения М. А. Сулина о «целесообразности оценки как положительного, так и отрицательного последствия перераспределения земель земли», обусловленной «широкими возможностями регулирования процессов производства» [142, с. 27] отметим, что процесс трансформации земель, возникающий под воздействием экономических, социальных и экологических факторов, не может происходить бессистемно, и в обязательном порядке требует государственного регулирования. В результате проведения нецелесообразной трансформации возникают негативные последствия: потеря ценных плодородных земель, освоение непригодных для строительства зданий и сооружений земельных участков, которые влекут за собой неблагоприятные изменения в структуре земельного фонда муниципальных образований и государства в целом. Поэтому регулирование процесса трансформации должно быть основано на актуальной земельно-мониторинговой информации.
Весомость вопроса трансформации земель и отсутствие четкого урегулирования данного процесса в условиях рынка недвижимости обратили наше внимание на необходимость проведения исследований по вопросам организации мониторинга трансформации земельных ресурсов и обоснованию параметров целесообразности трансформации на основе мониторинговых данных. В международной практике по вопросам трансформации земель интерес представляют исследования Arshad Amin, Shahab Fazal, Frank W. Davis, David M. Stoms, Chris J. Costello, John A. Gallo, Marian Marschalko, Shang-min Zhao, Wei-ming Cheng, Raj Chandar Padmanaban, Zuzana Valkovcova, M. G. Wolman [183, 186, 189, 191, 196, 199, 201].
В статье «Land Use Transformation Rule Analysis in Beijingianjinangshan Region Using Remote Sensing and GIS Technology» исследователи Shang-min Zhao, Wei-ming Cheng указывают, что земля, как важный экологический элемент, является основой социальной и экономической деятельности. Состояние землепользования, параметры и направления его динамического изменения имеют не только важное значение для определения методов управления земельными ресурсами, но и ориентируют государственную политику на региональном, национальном и даже глобальном уровнях. Изменения в землепользовании являются важным элементом процессов изменения окружающей среды и, следовательно, имеют значительную роль в процессах устойчивого развития общества. По результатам исследований учеными сделаны выводы, что трансформация земель неизбежна, так как она отражает стремительное развитие экономики. Однако, в некоторых случаях, трансформация земель влечет за собой негативные последствия, ухудшающие состояние землепользований, как в качественных, так и в количественных аспектах [191].
Сравнительный анализ данных мониторинга трансформации земельных ресурсов и определение состава факторов трансформации
Следует отметить, что выявленные нами тенденции перевода земельных участков в другие категории, например, для целей жилого или рекреационного строительства, в большей степени происходит за последний период (2010 2013 г.г.) рассмотренного в процессе исследований временного ряда (с 2000 г. по 2013 г.). Следует отметить, что на территории Республики Крым в период с 2010 по 2013 г.г. активизируется рынок недвижимости. Активизацию рынка недвижимости вызвала интенсификация процесса закрепления прав собственности на землю, в том числе и по программе выдачи документов на право собственности на бесплатной основе, совершенствование законодательства в области земельных отношений, издание ряда программ по устойчивому развитию регионов, так называемых «стратегий». Стратегии предусматривали пути развития регионов в том или ином направлении, что давало возможность определить приоритетные виды хозяйственного использования земель. В системе стратегических направлений важное место занимал вопрос повышения уровня инвестиционной привлекательности муниципальных районов [139]. На наш взгляд, справедливо утверждать, что трансформация земельных ресурсов происходит в процессе развития рыночных отношений и зависит от предпочтений потенциальных инвесторов.
Тенденции трансформации земель, выявленные в процессе анализа исходных данных мониторинга трансформации земель, позволяют обозначить приоритетные виды направления использования земель на территории Сакского района РК за последние 5 лет: жилое и рекреационное строительство; размещение объектов для производства электроэнергии альтернативными способами (ветро- и гелиоэлетростанции); разработка полезных ископаемых открытым способом (карьеры); выращивание сельскохозяйственных культур; закладка многолетних насаждений (садов и виноградников).
В рамках нашего исследования зонирование территории Сакского района Республики Крым по факторам трансформации земельных ресурсов представляло собой процесс идентификации территории района по показателям основных факторов трансформации. Чтобы привести все относительные показатели к сопоставимому виду, необходимо стандартизировать их значение. Это достигается за счет определения отношения числового значения каждого частного показателя к максимальному значению показателя по району [35, 36]. В результате, числовые значения показателей превращаются в безразмерные относительные величины.
Обозначим множеством F = {F1; F2;…; F15} факторы трансформации земель Сакского района РК: F1 – расстояние до столицы РК (г. Симферополь), км; F2 – расстояние до г. Евпатория, км; F3 – расстояние до г. Саки, км; F4 – расстояние до берега Черного моря, км; F5 – плотность населения, человек на кв. км; F6 – условия водоснабжения питьевой водой, в баллах; F7 – транспортное сообщение, в баллах; F8 – агроклиматические условия территории: количество осадков, мм; сумма активных температур, град. Цельсия; F9 – скорость ветра, м/с; F10 – продолжительность солнечного сияния, в часах; F11 – пригодность почв к использованию в земледелии, в баллах; F12 – возможность орошения, в баллах; F13 – наличие и степень развития деградационных процессов (эрозия, засоление, загрязнение), в баллах; F14 – наличие разведанных месторождений полезных ископаемых, количество; Fi5 - наличие и степень развития негативных инженерно-геологических процессов (оползнеобразование, оврагообразование, абразия, эрозия, подтопление, карст), в баллах.
Оценочные баллы факторов «расстояние до г. Симферополь», «расстояние до г. Евпатория», «расстояние до г. Саки», «расстояние до берега Черного моря» определены нами на основе зонирования территории Сакского района с помощью инструмента интерполяции кригинг в программном обеспечении ArcGIS. При выполнении кригинга предполагается, что расстояние или направление между опорными точками отражает пространственную корреляцию, которая может использоваться для объяснения изменения на поверхности. Кригинг использует математическую функцию для определенного количества точек или всех точек внутри заданного радиуса, чтобы определить исходное значение для всех направлений. Основная формула инструмента интерполяции кригинг представляет собой «взвешенную сумму данных» (формула 2.1) [55, 91, 124]: X(s0) = Y.XlX(sl) (2Л) где X(si) - измеряемое значение в местоположении /; Xt - неизвестный вес для измеряемого значения местоположения /; s0 - месторасположение прогноза; N - количество измеряемых значений. При использовании метода кригинга, веса основаны не только на расстоянии между измеряемыми точками и расположением прогнозов, но также на общем пространственном расположении измеряемых точек. Чтобы использовать пространственное расположение в весовых характеристиках, нужно определить количество пространственной автокорреляции. Таким образом, в обычном кригинге вес Xt зависит от установленной модели для измеряемых точек, от расстояния до места расположения прогноза и от пространственных отношений между измеряемыми значениями вокруг места расположения прогноза [55, 91].
Формирование структуры базы данных геоинформационной системы для оценки ресурсного потенциала территории
Наибольшее значение относительной важности при оценке уровня РПТ для размещения ветроэнергетических электростанций (ветропарков) имеет фактор F9 (скорость ветра). Однако при этом ветроэлектростанции необходимо размещать на удаленном расстоянии от густонаселенных территорий [107], что обусловило представленные в таблице 4.1 значения относительной важности факторов расстояния до городов Симферополь, Евпатория, Саки (F1, F2 , F3). Оценка уровня РПТ для размещения гелиоэнергетических электростанций (солнечных парков) будет в наибольшей степени зависеть от фактора F10 (продолжительность солнечного сияния). Факторы F11 – F13 не оказывают существенного влияния на оценку уровня РПТ для размещения ветроэлектростанций и гелиоэлектростанций, поэтому в нормированном векторе относительной важности имеют минимальные значения.
Уровень РПТ для добычи полезных ископаемых в первую очередь зависит от фактора F14 (наличие разведанных месторождений полезных ископаемых), что выражается в значении относительной важности данного фактора в нормированном векторе. Менее влиятельными при оценке РПТ для добычи полезных ископаемых можно считать факторы F6 (условия водоснабжения питьевой водой), F8 – F13 (агроклиматические условия территории; продолжительность солнечного сияния, пригодность почв к использованию в земледелии, возможность орошения, наличие и степень развития деградационных процессов). Немаловажными являются факторы F1, F2 , F3, F4 (расстояние до городов Симферополь, Евпатория, Саки и берега Черного моря) и фактор F7 (транспортное сообщение), которые обусловливают условия сбыта для горнодобывающих предприятий.
Логично, что большие значения в нормированном векторе относительной важности факторов в таблице 4.1 для закладки многолетних насаждений имеют факторы F10 – F13 (продолжительность солнечного сияния, пригодность почв к использованию в земледелии, возможность орошения, наличие и степень развития деградационных процессов). Несмотря на то, что выбор территорий, потенциально пригодных для закладки многолетних насаждений обоснован в благоприятных агроклиматических и почвенных условиях, однако значительное расстояние до пунктов реализации полученной продукции и низкий уровень транспортного сообщения может негативно отразиться на рациональности решения о перспективном использовании территории. Это утверждение оправдывает большое значение фактора F7 (транспортное сообщение) при оценке уровня РПТ для такого вида использования земель, как закладка многолетних насаждений.
На уровень ресурсного потенциала территории для выращивания сельскохозяйственных культур значительное влияние оказывают природные условия – факторы F8 – F13 (количество осадков, сумма активных температур, скорость ветра; продолжительность солнечного сияния, пригодность почв к использованию в земледелии, возможность орошения, наличие и степень развития деградационных процессов).
Ресурсный потенциал территории состоит из совокупности частных потенциалов (подсистем), каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой критериев. Критерии ресурсного потенциала определяются в зависимости от объекта исследования и вида потенциала. Рассмотрим в качестве примера критерии нескольких методик оценки ресурсного потенциала сельских территорий. В обобщенном виде М. Д. Эльдиев, Т. М. Эльдиева, И. О. Эпов в качестве составляющих ресурсного потенциала сельских территорий рассматривают три вида потенциалов: природный, который включает природные ресурсы доступные для эффективного использования; трудовой, количественную базу которого составляет население территории; материально-технический, как совокупность материально-технических ресурсов, формирующих среду обитания местного населения [152]. Для оценки ресурсного потенциала сельских территорий Т. О. Баяновой, Ю. Г. Бюраевой определены критерии по социальному, инфраструктурному и экономическому частным потенциалам. К критериям социального потенциала авторы относят демографическую ситуацию, уровень жизни населения, уровень социального благополучия, инфраструктурного – обеспеченность социально культурными объектами, состояние жилого фонда, уровень медицинского обслуживания и другие, экономического – трудовые ресурсы, объем промышленной, сельскохозяйственной продукции, состояние малого предпринимательства, доходы бюджета и другие [16]. Е. Г. Мухина предлагает показатели оценки ресурсного потенциала делить на две группы (ресурсный и результативный потенциал) с разным наборов критериев. Согласно ее идее, по ресурсному потенциалу рассматриваются показатели внесения минеральных удобрений, фондовооруженность, поголовье крупного рогатого скота, фондооснащенность производства и трудообеспеченность [97].
В рамках разработки программы мониторинга сельских территорий Е. В. Добахова, М. В. Добахов, В. И. Титова предлагают схему оценки их потенциала, основанную на определении состава и качества возобновляемых ресурсов, которые включают почвенный покров и биологические ресурсы [45].
В контексте наших научных изысканий ресурсный потенциал территории оценивался с целью обоснования целесообразности трансформации для разных видов использования земель. В процессе мониторинга трансформации земельных ресурсов сформирована база данных по разным видам ресурсов, которые необходимо сопоставить и привести к единому измерителю – уровню ресурсного потенциала. Разделяя точку зрения А. Г. Бурды, что «простое суммирование ресурсов невозможно не только в силу разнохарактерности, но, прежде всего, из-за неодинаковой меры их влияния на хозяйственные результаты» [23, с.49], мы проводили экспертную оценку составляющих ресурсного потенциала по их важности для разных видов использования земель. В результате нами сформулированы критерии оценки уровня ресурсного потенциала для разных видов использования земель на примере территории Сакского района РК, представленные в таблице 4.2.
Оценка ресурсного потенциала территории Сакского района Республики Крым для разных видов использования земель
Направления развития территории с учетом реализации инвестиционных предложений должны предполагать выполнение поставленных инвесторами целей без нарушения схемы территориального планирования муниципального образования. Результаты этапа сбора данных должны обеспечивать инвестора полной и достоверной информацией об объекте инвестирования (земельном участке). Данный этап может быть достаточно трудоемким и затратным, т. к. для освоения земельного участка необходимы сведения о его качественных характеристиках, подтверждающие пригодность территории для поставленных целей. После оценки собранных данных инвестор осуществляет выбор земельного участка (если было предложено несколько однотипных), проекта реализации целей, средств и т.п. [59].
Управленческая функция муниципалитета заключается в оценке и согласовании выбора, с точки зрения законодательных, социальных, экологических норм и требований. Положительная оценка приводит к реализации проекта и качественному изменению территории. Отрицательная оценка возвращает к началу процесса. Возвращение процесса принятия решения в начальную точку влечет за собой новые затраты, однако в некоторых случаях необходимо отказываться от уже намеченных вариантов и переходить к поиску и оценке новых. Такая ситуация может возникнуть и в случае неадекватной оценки условий территории, которые впоследствии могут послужить препятствием для ее освоения.
С целью устранения последствий, которые возникают в случае недостатка, полного отсутствия, или наличия недостоверной информации необходима организация и полноценное функционирование информационной системы, способной обеспечить процесс принятия решения необходимой базой данных об объекте инвестирования.
Учитывая результаты оценки уровня ресурсного потенциала территории Сакского района РК, сеть опытных полигонов мониторинга трансформации земель Сакского района РК, представленная на рисунке 3.4 в третьем разделе данной диссертации, дополнена исследовательскими полигонами на участках, которые имеют высокий уровень ресурсного потенциала территории для различных видов хозяйственного использования земель. С целью предотвращения необоснованной трансформации сельскохозяйственных угодий в другие виды угодий и категории земель дополнительные исследовательские полигоны размещены на участках с предельными показателями качественного состояния земель и уровня РПТ, согласно рассчитанным ограничивающим параметрам трансформации земель (рисунок 4.4).
Для определения месторасположения предложенных исследовательских полигонов проводился оверлейный анализ векторного слоя «потенциальное плодородие почв» с каждым из слоев «уровень РПТ для жилой и общественной застройки», «уровень РПТ для рекреационной застройки», «уровень РПТ для промышленной застройки», «уровень РПТ для добычи полезных ископаемых» с использованием программного обеспечения ArcGIS. В результате нами получена локализация предельных показателей целесообразности трансформации земель (приложение З).
Схема сети пунктов наблюдений региональной системы мониторинга трансформации земель на территории Сакского района РК с учетом ограничивающих параметров целесообразности трансформации земель 4.4 Выводы по главе 4 1. Установлена степень важности факторов трансформации земель на уровень ресурсного потенциала территорий для разных видов использования земель на основе метода принятия решений при нечетком отношении предпочтения на множестве альтернатив в условиях нечеткой исходной информации. Получены весовые коэффициенты и проведена оценка уровня РПТ сельских поселений Сакского района РК для разных видов использования земель. 2. Обоснованы и сформулированы критерии оценки ресурсного потенциала территории Сакского района РК для разных видов использования земель на основе агрегированных показателей мониторинга трансформации земель. 121 3. По результатам оценки выполнено ранжирование территорий сельских поселений Сакского района РК по уровню РПТ. Разработаны схемы зонирования территории района по уровню РПТ для разных видов использования земель. 4. Проведена оценка целесообразности трансформации земельных ресурсов с учетом ресурсного потенциала территории на основе понятия функции желательности в теории нечетких множеств. Получены ограничивающие параметры целесообразности трансформации земель. Система предлагаемых параметров может быть адаптирована на иные территории. Методику расчета ограничивающих показателей возможно учитывать при разработке нормативных документов, регулирующих трансформацию земель. 5. Предложены направления оптимизации пространственной организации мониторинга трансформации земель. Определено расположение опытных полигонов в сети регионального мониторинга трансформации земель с учетом ограничивающих параметров трансформации земель.