Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Теоретические и научно-методологические основы кадастровой оценки земель населенных пунктов 11
1.1 Понятие и значение кадастровой оценки земель населенных пунктов на современном этапе 11
1.2 Нормативно-правовое и методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 13
1.3 Аналитический обзор методик массовой оценки городских земель 20
1.4 Анализ зарубежного опыта оценки земель 24
1.5 Обоснование состава факторов кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки и их классификация 27
1.6 Выводы по главе 1 34
ГЛАВА 2 Определение состава факторов кадастровой стоимости земельных участков индивидуальной жилой застройки модернизированным методом анализа иерархий 37
2.1 Обоснование выбора метода определения состава факторов кадастровой стоимости 37
2.2 Теоретическое исследование метода анализа иерархий 40
2.3 Технология обработки оценок экспертов в рамках модернизированного метода анализа иерархий 45
2.4 Применение разработанного метода для определения состава факторов стоимости земель индивидуальной жилой застройки Санкт-Петербурга 50
2.5 Выводы по главе 2 63
ГЛАВА 3 Концептуальные положения оценки престижности городских территорий 66
3.1 Понятие престижности территории и причины ее формирования в границах земель населенных пунктов 66
3.2 Выявление зон престижности территории и определение критериев ее оценки 74
3.3 Комплексная методика оценки престижности городских территорий 89
3.4 Установление влияния престижности территории на рыночную цену земельных участков для индивидуальной жилой застройки в Санкт-Петербурге
3.5 Выводы по главе 3 98
ГЛАВА 4 Ранжирование территории по престижности как основа определения факторов кадастровой стоимости земель индивидуальной эилой застройки 100
4.1 Сравнительный анализ результатов действующей кадастровой оценки земель и рыночной ситуации Санкт-Петербурга 100
4.2 Моделирование кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки на основе ранжирования территории города по престижности 107
4.3 Апробация полученных результатов для оценки кадастровой стоимости земельных участков под ИЖС Санкт-Петербурга 133
4.4 Выводы по главе 4 136
Заключение 138
Список сокращений и условных обозначений 143
Список литературы
- Аналитический обзор методик массовой оценки городских земель
- Теоретическое исследование метода анализа иерархий
- Выявление зон престижности территории и определение критериев ее оценки
- Моделирование кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки на основе ранжирования территории города по престижности
Аналитический обзор методик массовой оценки городских земель
Подходы к оценке стоимости принципиально одинаковы во всех странах (сравнительный, доходный и затратный), но в каждой из них существуют свои модификации, что связано с разными уровнями их экономического развития, особенностями правовых систем и бюджетных устройств. Однако цель одна -обеспечение справедливого распределения налогового бремени на основе его взаимосвязи с рыночной стоимостью недвижимого имущества и возможностью регулярной переоценки [8].
Общепринятыми международными стандартами в области оценки являются Единые стандарты по профессиональной оценочной деятельности и Стандарты по оценке стоимости имущества для целей налогообложения Международного общества налоговых оценщиков.
Цель вышеуказанных стандартов состоит в обеспечении создания систематизированного инструмента, использование которого позволит налоговым оценщикам усовершенствовать и стандартизировать работу своих органов. По своей сути международные стандарты являются рекомендательными, их соблюдение и использование является доброй волей исполнителей работ [8]. Европейские стандарты оценки созданы для создания единых унифицированных подходов к оценке недвижимости [35].
Согласно вышеуказанным стандартам оценки, основной вклад в стоимость объекта недвижимости вносят такие факторы, как уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также специфическая полезность данного земельного участка [35, 58]. Кроме того, отдельно подчеркивается необходимость учета факторов окружающей среды, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования.
Обзор и анализ особенностей систем налогообложения в различных странах представлены в работах Д. Янгмен и Д. Мальме, Р. Олми [43, 59], экономиста Р. Вессели [21] и др.
Наиболее интересным в российских условиях является опыт европейских стран и Америки, поскольку там система оценки существует уже на протяжении многих десятков лет, в течение которых были устранены несовершенства методов и системы оценки земель, о чем говорит низкий уровень судебных исков в отношении оспаривания цены земель, установленной для целей налогообложения. В этих странах используются современные методы для определения налогооблагаемой базы городских земель, находящихся в различных экономических условиях.
В ряде европейский стран (Австрия, Бельгия, Польша, Словакия, Чехия) базой для налогообложения является фиксированная («нормативная») стоимость недвижимости, устанавливаемая нормативно-правовыми актами органов различных ветвей власти, которая в большинстве случаев гораздо ниже рыночной [130].
В то же время в Германии, Дании, Финляндии, Литве, Исландии, Швеции, Великобритании и США методология налогообложения недвижимости носит адвалорный характер, то есть основана на рыночной стоимости объектов оценки, с использованием широкого спектра статистических методов [21].
В частности, в городах Германии используют различные экспертные и статистические методы массовой оценки нормативной стоимости земель [14]. Важно отметить, что метод оценки и ценообразующие факторы обосновываются на местном уровне Комитетами по экспертной оценке Управлений кадастра (Комитеты). Например, в г. Эссене было принято решение использовать метод географически взвешенной регрессии для расчета нормативной стоимости, а состав факторов определять с использованием метода «Дерева целей» [14]. В результате оценки, факторами, в наибольшей степени влияющими на стоимость, оказались следующие: физические характеристики земельного участка, факторы местоположения и окружения, социальной и коммунальной инфраструктуры, а также социально-экономические показатели территории (характеристики численности, возраста населения и престижности). При этом престижность оценивалась экспертами по трехбалльной шкале. Оценка земли в г. Реклингхаузен также основывается на статистическом анализе цен сделок, только используются следующие факторы: транспортные, социальные и экологические, фактор имиджа (престижности) земельного участка [14]. Необходимо отметить, что фактор «имиджа» в результате проведенных Комитетом по оценке исследований оказался наиболее значимым. С целью определения престижности Комитетом был проведен экспертный анализ, который включал оценивание респондентами территорий города по четырехбалльной шкале. Далее в результате сопоставления полученных карт были получены территории с разным уровнем престижности.
Литва и Испания осуществляет налогообложение имущества на основе компьютеризованной системы массовой оценки, соединившей в себе информацию кадастра, реестра и рыночной базы данных, и позволяющей проводить ежегодную переоценку. Базой налогообложения является рыночная стоимость, 1% от которой составляет налоговый тариф. При наличии достаточного количества сделок, построение моделей массовой оценки осуществляется статистическими методами с использованием ArcGis технологий. Неактивные рынки оцениваются с помощью экспертных оценок [100].
В Беларуссии кадастровая стоимость определяется на основе рыночной стоимости земли путем построения модели оценки с использованием математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ) или экспертных методов анализа информации (метод ранга, метод анализа иерархий, метод скаляризации векторных оценок). При этом список ценообразующих факторов, используемых в оценке утвержден законодательно и представлен в Приложении к инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Беларусь [67] и состоит из групп факторов, характеризующих транспортную доступность, инженерную обеспеченность земельного участка, экологическое состояние и наличие ограничений прав застройки.
Резюмируя, стоит отметить, что в отличие от отечественных исследований, зарубежные методики оценки земель для налогообложения в большей степени основаны на статистическом методе обработке данных, при этом особая роль отводится учету экологических факторов.
Теоретическое исследование метода анализа иерархий
Как было отмечено в п. 2.1, для определения состава факторов кадастровой стоимости земель ИЖС Санкт-Петербурга целесообразно провести экспертное исследование, основными этапами которого являются [134]: формулирование цели; разработка анкеты; подбор экспертов; проведение сбора и обработки экспертной информации (на основе модернизированного метода анализа иерархий); анализ полученной информации.
Формулирование цели исследования Целью проведения экспертного анализа является выявление факторов, оказывающих, по мнению экспертов, наибольшее влияние на рыночную цену/стоимость земельных участков ИЖС Санкт-Петербурга, для последующего использования их при расчете кадастровой стоимости.
Разработка экспертной анкеты
Анкета для целей определения предварительного состава факторов кадастровой стоимости была разработана в соответствии с рекомендациями [132] и представлена в Приложении А.
В разработку анкеты был положен принцип иерархии. Так, экспертная анкета содержит 9 оценочных таблиц. В первой таблице в качестве факторов выступают однородные по определенным свойствам характеристик участка (и территории, на которой он расположен) группы ценообразующих факторов в соответствии с рисунком 1.2. В последующих таблицах предлагается оценить значимость факторов в разрезе каждой сформированной группы. С целью минимизации ошибок респондентов, вызванных недопониманием терминологии, используемой в анкете, были даны краткие характеристики факторам, требующим дополнительного пояснения.
В каждой анкете предусмотрены дополнительные строки для того, чтобы эксперт смог дополнить ее факторами, которые с его точки зрения автором не учтены. С целью формирования наиболее полной картины о потенциальной компетентности респондента в анкете предусмотрены вопросы, касающиеся возраста, места работы, занимаемой должности и опыта участия в сделках с недвижимостью.
Подбор экспертов и определение численного состава экспертной группы
Эффективность экспертного метода зависит от профессионализма и компетентности респондентов, которая, в свою очередь, определяется их квалификацией, знаниями, опытом и в, некоторых случаях, специализацией.
Специализация в области проблемной ситуации в данном случае не является обязательным условием, поскольку рассматриваемая процедура принадлежит к области знания, доступной большинству потенциальных респондентов. Наоборот, включение специалистов различных областей знания, понимающих смысл проблемной ситуации и способных к адекватному отображению исследуемого объекта, позволит более качественно выполнить всестороннюю комплексную оценку влияния факторов на рыночную стоимость/цену земельных участков. Однако контроль состава экспертной группы очень важен. При этом, безусловно, достоверность экспертизы существенно зависит от компетентности экспертов, определяемой на этапе обработки экспертных оценок.
С учетом вышеизложенного, в состав экспертной группы вошли специалисты в области оценки земель (оценочных структур организаций ЗАО «Лимб», Альфа Консалт, Абсолют оценка), инженеры проектных и научных организаций, обладающих высоким уровнем эрудиции и способных совершать сделки купли-продажи с землей.
Исследования ДА. Марцынковского, АВ. Владимирцева и ОА. Марпынковского [60] показали, что достоверность экспертного анализа находится в прямой зависимости от количества респондентов. При этом можно выделить два подхода к определению оптимальной численности экспертной группы (т): априорное задание численности и расчет количества на основе апостериорных результатов измерения [38, 40, 54, 56, 93, 96]. Априорное задание численности предполагает, что при заданной численности экспертов достигается какой-то допустимый для исследователя уровень достоверности результатов. Однако, в зависимости от целей и задач экспертного исследования требования к достаточности и достоверности данных различны. В связи с этим было принято решение для предварительного подсчета количества респондентов использовать неравенство [54] где Ъ - допустимая ошибка результата экспертного анализа (0 Ъ 1). А достаточность численности экспертной группы обосновать на стадии анализа полученных весовых коэффициентов от каждого эксперта на основе оценки общего уровня компетентности экспертной группы.
Оптимальной ошибкой экспертного анализа считается значение 0,1 [34, 36], следовательно, в состав рабочей группы должно входить не менее 18 человек. Сбор и обработка экспертных оценок Исследование проводилось с использованием онлайн-сервиса Google Docs. Просьба принять участие в опросе со ссылкой на Интернет-адрес онлайн-анкеты (https://drive.google.com/file/d/0B3fTR7Lzzn0XWnOxX3dCVEJfaXc/edit?usp=sharin g) рассылалась по электронной почте, размещалась в Интернет-ресурсах, а также предоставлялась заинтересованным респондентам в печатном виде. Опрос проводился в декабре 2013 - феврале 2014 гг. Использование всесторонних способов распространения анкеты позволило сформировать группу экспертов из 39 человек.
Обработка суждений экспертов осуществлялась посредством использования модернизированного метода анализа иерархий, реализованного в MS Excel.
Результаты оценки уровня согласованности матриц ответов респондентов приведены в таблице 2.4. Согласно полученным результатам, величины их собственных чисел выше допустимых значений ХтаХд0п в большинстве таблиц, в связи с чем эти анкеты были исключены из дальнейшего анализа. Выявленные же превышения Хтах доп анкет других экспертов были подвергнуты анализу на предмет выявления ошибочных элементов.
Выявление зон престижности территории и определение критериев ее оценки
С целью устранения выделенных недостатков методики кадастровой оценки земель, применяемой в Санкт-Петербурге, и проверки гипотезы о существовании различных ценообразующих процессов в зонах престижности, необходимо провести кадастровую оценку земельных участков под ИЖС по предлагаемой ниже методике отдельно в каждой из трех сформированных зон престижности.
Согласно [74], кадастровую оценку земель ВРИ под ИЖС необходимо выполнять на основе статистического анализа информации о рыночных ценах/стоимости объектов анализа. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости и определение значимых факторов проводилось посредством использования методов корреляционно-регрессионного анализа (КРА). Выбор был обусловлен универсальностью математического аппарата КРА для решения большинства эконометрических задач, возможностью установления степени влияния факторов на результирующий показатель путем выявления аналитической зависимости предиктора от независимых переменных и получением математически обоснованных результатов моделирования [88, 89, 111].
С целью определения состава факторов, которые в наибольшей степени влияют на рыночную цену/стоимость земель, был проведен анализ с использованием разработанного автором модернизированного метода парных сравнений, подробно рассмотренного в 2 главе и в [132]. Согласно полученным результатам, из типового перечня факторов (таблица 1.2) было выделено 20 факторов, существенно влияющих на цену/стоимость земельных участков для ИЖС в Санкт-Петербурге (таблица 2.8). Как было отмечено раннее, методически некорректно использовать престижность территории при оценке недвижимости в качестве фактора стоимости, и в данной диссертационной работе предлагается использовать ее в качестве критерия деления территории города на зоны. Это обусловило исключение ее из списка факторов (таблица 2.8), а сбор информации о значениях независимых переменных производился для 19 факторов. Сбор рыночных данных и информации о значениях факторов стоимости по объектам оценки
В качестве информации о рыночной цене/стоимости земельных участков ИЖС были использованы: - цены сделок (результаты торгов ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ОАО «Российский аукционный дом», электронная база данных Росреестра «Мониторинг рынка недвижимости»); - цены предложения, представленные на информационных порталах и сайтах агентств недвижимости (www.bn.ru, restate, ru/search.html, www.zagorod.spb.ru, www.zem.ru, emls.ru/zagorod, kurortzed.ru, rublevka.spb.ru, www.zagorod.ru/spb).
Также ГУП «ГУИОН», проводившим работы по государственной кадастровой оценке земельных участков Санкт-Петербурга в 2013 году, были предоставлены данные о значениях факторов стоимости, использовавшихся для моделирования кадастровой стоимости, и рыночных ценах объектов оценки.
Согласно «Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов» [74], объектами оценки при определении кадастровой стоимости земельных участков должны выступать незастроенные земельные участки. Преобладающее большинство земельных участков, информацию о цене которых удалось собрать - незастроенные. Однако рыночные данные также содержали земельные участки с улучшениями, не подлежащими дальнейшей эксплуатации. Стоимость таких участков корректировалась на величину затрат по сносу указанных строений и вывозу строительных отходов на основе расценок соответствующих компаний, действовавших на дату оценки. Также вводилась корректировка на срочность продажи (для цен предложения), значение которой согласно исследованиям, проведенным ГУП ГУИОН, составляет 12% [88].
Общее количество объектов в обучающих выборках, равномерно распределенных по территории города, для трех зон престижности составило 871 (рисунок 3.9). Рыночная информация об указанных объектах оценки была собрана в период с 2012-2014 гг., который согласно проведенному в п.3.4 анализу земельного рынка можно охарактеризовать как период стагнации, вследствие чего поправки на дату не вводились.
Определение значений факторов стоимости, выделенных в результате проведения экспертного анализа, проводилось посредством использования различных источников информации:
Краткие сведения о содержательном смысле и способе определения значений рассматриваемых факторов были приведены ранее в таблице 1.2.
Следует отметить, что единица измерения и способ определения значений фактора «Уровень радиационного загрязнения» были изменены, что было вызвано однородностью значений показателя, характеризующего уровень радиации. Вообще, если говорить об уровне радиации, то по данным Автоматизированной системы контроля радиационной обстановки во всех районах города его значение составляет менее 0,2 мкЗв/час [31], что является наиболее безопасным уровнем внешнего облучения тела человека, когда "радиационный фон в норме". Однако в Санкт-Петербурге наиболее остро стоит другая проблема - естественные источники радиации (разломы на месте стыка Балтийского щита и Русской платформы), которые приводят к выходу на поверхность радона и продуктов его распада. В связи с этим в качестве исходной информации для установления значений рассматриваемого фактора была использована карта объемной активности радона ФГУП РГЭЦ «УРАНГЕО», содержащая уровни радоноопасности для населения в баллах [90].
Необходимо упомянуть и об основных трудностях, связанных с закрытостью или отсутствием информации по некоторым факторам. В частности, при анализе существующих сведений о значениях фактора «Уровень загрязнения атмосферного воздуха» выявилось отсутствие мониторинга загрязнения атмосферы Красносельского района, части Пушкинского, Выборгского, Курортного районов. Вследствие чего, значения фактора на территориях этих районов было принято равным «0», что, безусловно, искажает влияние рассматриваемого фактора на стоимость.
Моделирование кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройки на основе ранжирования территории города по престижности
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в пять лет. Последняя ГКО земель Санкт-Петербурга была осуществлена в 2013 году и ее результаты утверждены Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 17.10.2013 №365.
Согласно отчету об оценке кадастровой стоимости земель на территории Санкт-Петербурга (Отчет) [89], на кадастровую стоимость земель, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки (ВРИ 2), оказывают влияние следующие факторы: площадь, влияние магистралей, влияние локальных центров, инженерная обеспеченность, уровень загрязнения атмосферы, «озелененность» района, фактор близости к водным объектам.
Необходимо отметить, что по результатам экспериментальных исследований, проведенных автором (глава 2), эти факторы наряду с другими также вошли в число существенно значимых.
Для построения модели кадастровой стоимости земельных участков ВРИ 2 было использовано 609 единиц информации об их рыночной цене/стоимости. Полученная модель представляет собой мультипликативную (показательную) зависимость кадастровой стоимости от коэффициентов ценообразующих факторов [89]
В соответствии с результатами моделирования, 78% вариации зависимой переменной учтено в модели и обусловлено влиянием включенных переменных, что по шкале Чеддока говорит о высокой связи отклика и факторов. Также в Отчете приведены графики анализа случайной компоненты модели, данные которых соответствуют нормальному закону распределения и соблюдению условия гомоскедастичности. Таким образом, представленные в Отчете значения показателей качества модели указывают на ее приемлемое качество и статистическую значимость.
Необходимо отметить, что, поскольку в соответствии с действующим законодательством построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на
102 основе сведений об их рыночной стоимости/цене, то одним из важнейших показателей корректности полученных результатов оценки является сопоставление уровня рыночных цен уровню кадастровой стоимости объектов. Для проведения их сравнительного анализа было выполнено построение карты распределения кадастровых стоимостей земельных участков под ИЖС (ВРИ 2), вычисленных в результате проведения ГКОЗ населенных пунктов в Санкт-Петербурге в 2013 г. [89] (рисунок 4.1).
С целью улучшения сопоставимости результатов и облегчения сравнительного анализа результатов кадастровой оценки и рыночных стоимостей/цен земельных участков количество ценовых интервалов было выбрано равным числу интервалов, ранее определенных для рыночных цен в п.3.4. Границы выделенных ценовых зон были определены на основе метода
Полученные ценовые карты (рисунок 3.8 и рисунок 4.1) позволили провести сравнительный анализ, выявивший «проблемные» территории города, кадастровая стоимость земель в которых в разы отличается от рыночной цены/стоимости как в большую, так и в меньшую сторону (таблица 4.2).
Согласно представленным рисункам таблицы 4.2 видно, что области с наибольшим расхождением значений рыночной и кадастровой стоимостей расположены в основном в границах Курортного, Приморского, Выборгского, Колпинского и Красносельского районов. Необходимо отметить, что территории вышеуказанных районов также в соответствии с проведенным автором исследованием относятся к престижным и непрестижным зонам соответственно (рисунок 3.8).
Анализ расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей земель под ИЖС, расположенных в различных зонах престижности, представлен на рисунках 4.2-4.4.
Рисунок 4.2 - Сопоставление рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков под ИЖС, расположенных в 1 зоне престижности
Согласно представленному выше графику видно, что для объектов первой зоны престижности характерна значительная недооценка кадастровой стоимости (рисунок 4.2), что ведет к потерям бюджета в виде заниженных налоговых платежей на рассматриваемых территориях. Так, налогооблагаемая база приблизительно в 1,3 раза меньше, чем должна быть.
Противоположная ситуация наблюдается третьей зоне престижности по анализируемым объектам, где в соответствии с расчетами кадастровая стоимость в среднем в 1,4 раза превосходит рыночную цену (рисунок 4.4). Величина максимального превышения кадастровой стоимости относительно установленной на земельном рынке цены составляет более чем в 4 раза.
Для второй зоны престижности также характерно завышение кадастровой стоимости земель (рисунок 4.3), однако, в связи с тем, что расхождение между ценой и кадастровой стоимостью носит как положительный, так и отрицательный характер, разница в величинах компенсируется, а значение налогооблагаемой базы в целом в 1,13 раза превосходит предполагаемое.