Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Земельно-оценочные работы и их назначение. История вопроса 9
1.1. Понятие земельно-оценочных работ 9
1.2. История земельно-оценочных работ в России 12
1.3. Опыт массовой оценки недвижимости в субъектах Российской Федерации (на примере Московской области) 17
1.4. Нормативно-правовая основа земельно-оценочных работ 19
1.5. Анализ научно-методических подходов кадастровой оценки объектов недвижимости 22
Глава II. Объекты и методы 34
2.1. Объекты исследования 34
2.2. Методы исследования 47
Глава III. Информационная база земельно-оценочных работ . 52
3.1. Базовые почвенные параметры, используемые в земельно-оценочных работах 52
3.2. Пакет картографических документов для земельно-оценочных работ на регионально-локальном уровне 57
3.3. Единый государственный реестр почвенных ресурсов России как исходная информативная база земельно-оценочных работ: значение и использование на регионально-локальном уровне 57
Глава IV. Формирование информационной базы земельно-оценочных работ на регионально-локальном уровне 61
4.1. Система показателей в земельно-оценочных работах 61
4.2. Использование почвенных параметров в информационном обеспечении земельно-оценочных работ на регионально-локальном уровне 63
Глава V. Корректировка кадастровой стоимости земельных участков исходя из почвенных свойств 98
5.1. Коэффициенты, рассчитанные исходя из оптимальных значений почвенных параметров 104
5.2. Коэффициенты, рассчитанные на основе эталонных значений 106
5.3. Экономическая эффективность проведенных работ 112
Заключение 115
Список литературы 118
Приложение А 148
Приложение Б 167
Приложение В 179
Приложение Г 182
- История земельно-оценочных работ в России
- Базовые почвенные параметры, используемые в земельно-оценочных работах
- Использование почвенных параметров в информационном обеспечении земельно-оценочных работ на регионально-локальном уровне
- Экономическая эффективность проведенных работ
История земельно-оценочных работ в России
Формирование института оценки недвижимости, как одного из элементов государственной политики России началось в середине XVIII века и обусловлено изменением общественного и экономического строя, а также необходимостью учета и оценки недвижимости для целей налогообложения. Система оценки недвижимости в России формировалась основываясь на опыте стран Западной Европы, где, как и везде, необходимость создания новой системы налогообложения, была обусловлена переходом от подушного налога к подоходному.
Первые упоминания о кадастровых работах, включающих описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества в Европе, относятся к XVIII веку. Это сведения об оценке, проведенной в 1718-1759 гг. в Миланском герцогстве, а так же 1771-1784 гг. в Тироле [152]. Для России, главным толчком к проведению кадастровых работ, включающих оценку недвижимости, послужила отмена крепостного права в 1861 году.
Уже в 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», которое позволило частично перейти на систему имущественного налога. Так, согласно Положению, налоговой базой земских бюджетов, становились земли, фабрики, заводы и иное недвижимое имущество. При этом налог исчислялся исходя из доходов с имущества, его цены и ценности. В системе государственного бюджета, по-прежнему применялось подушное налогообложение. Его полная замена на поземельный налог произошла в 1888 году [113].
Необходимость учета и оценки недвижимости на уровне земств и городов, обусловила появление нового направления статистики, которую условно можно назвать «провинциальной оценочной статистикой». Обязанности по учету недвижимости были возложены на земские и городские управы, которые определяли ценность городской недвижимости исходя из показаний владельцев, а ценность земли - по цене выкупа крестьянами, т.е. по рыночной цене. В некоторых земствах, из-за большого объема работ были созданы специальные статистические бюро, выполнявшие так же и оценочные работы.
Нужно отметить, что, как и в современной России, изменения системы налогообложения и вопросы оценки недвижимости вызвали бурную реакцию со стороны общественности. В периодических изданиях публиковались статьи по вопросам налогообложения недвижимости. Например, в «Русском Вестнике» в 1876 году были опубликованы результаты кадастровых работ 1861-1868 гг., проведенных в Пруссии. В таких городах как Санкт-Петербург, Херсон, Вильно, в 60-70х гг. проводились специальные статистические съезды [178].
В 70-х гг. XIX века начались работы по статистическому учету недвижимости в отдельных губерниях (Черниговская, Херсонская и Нижегородская). Методика проведения подобных работ впервые была описана в «Программе для статистико-экономического изучения Черниговской губернии», которую в 1876 разработала местная земская управа. Важной особенностью Черниговской программы можно назвать тщательность подготовки сведений для оценки. Тут учитывались не только социально-экономическое и демографическое состояние конкретного селения, но и вопросы земледелия, промыслов, промышленности, торговли, урожайности, арендных плат за землю, продажных цен и т.д. В Нижегородской губернии основой данных для оценки земли стали естественноисторические исследования почв, выполненные основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым.
После того, как оценочные работы стали проводиться практически во всех губерниях, вопрос о разработке единой методики оценки земли и городской недвижимости приобрел первостепенное значение. С учетом грядущей реформы земского налогообложения Правительством России 8 июня 1893 года был принят закон о переоценке недвижимости в ряде губерний и соответствующие правила оценки. В этот момент в результате очередного всплеска общественной активности была создана подсекция статистики при географической секции съезда русских естествоиспытателей и врачей, которая стала площадкой для обсуждения конкретных методических и практических вопросов, возникающих в процессе оценки. В рамках реализации закона 1893 года были созданы губернские и уездные оценочные комиссии, устанавливавшие основания оценки и оценочные нормы. Непосредственно оценка осуществлялась силами уездных земских управ. Основными функциями таких управ было ведение инвентаризационных описей зданий и сооружений, ведение поземельных книг, сбор и учет данных об арендных платежах, определение доходности недвижимого имущества (по данным собственников недвижимости). О результатах расчета управа сообщала владельцу, а в открытой печати публиковались общие ведомости оценок. Все работы финансировались земствами.
Для земского кадастра, реализуемого в рамках закона 1893 года, была характерна сильная децентрализация и общая несогласованность норм оценки даже в пределах одной губернии. В связи с этим в 1899 года был утвержден еще один закон об оценке недвижимости. Основное нововведение - передача полномочий уездных комиссий губернским, а так же утверждал размер средств, выделяемых из государственного бюджета на оценочные работы в 34 губерниях в размере 1 млн. рублей [113]. Следующие 15 лет оценка в России постепенно развивалась, но с началом первой Мировой войны - это развитие полностью остановилось, вплоть до 1971 года.
С 1972 по 1989 гг. РСФСР было проведено 4 тура экономической оценки сельскохозяйственных угодий в разрезе сельскохозяйственных культур (частная оценка) и всех сельскохозяйственных организаций (общая оценка). Материалы 4-го тура экономической оценки, а также данные внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных организаций легли в основу государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, проведенной в 2001-2006 гг.
С переходом России к рыночной экономике и ликвидацией монополии государственной собственности на землю в начале 1990-х годов, снова возникла необходимость в оценке стоимости недвижимости для целей налогообложения. Правительством Москвы и частными оценочными фирмами разрабатывались различные методики оценки, которые по разным причинам, не отвечали в полной мере потребностям рынка. В 1992-1993 гг. началось постепенное отделение оценки от других операций с недвижимостью. В 1993 г. Было организовано Российское Общество Оценщиков (РОО). Их деятельность регламентировалась общегражданскими законами и личными правилами, стандартами профессиональных организаций. Постепенно, к 1998 году был осуществлен полный переход к государственному регулированию данной деятельности. До 2006 года для налогообложения применялась ежегодно индексируемая нормативная цена земли [14]. В 2006 году налоговая база по земельному налогу стала определяться в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость [2; 3].
Кадастровая оценка земель является логическим продолжением работ по массовой экономической оценке сельскохозяйственных угодий, которые проходили в России в четыре этапа с 1971 по 1989 гг. Отличительной особенностью этих работ стало применение единой методики оценки, в которой учитывались природно-технологические свойства почв и информация о производственно-экономической деятельности сельскохозяйственных предприятий - колхозов и совхозов. В последующий период с 1989 по 1991 гг. были проведены уникальные работы по массовой внутрихозяйственной оценке земель всех существовавших на тот момент сельскохозяйственных предприятий. С 1991 по 1995 гг. работы, по массовой оценке, земель в Субъектах РФ практически не проводились, а с 1996 г. носили эпизодический характер.
В соответствии с Постановлениями Правительства от 25.08.1999 №945 [10] и от 08.04.2000 №316 [36] в 2002 году было разработано и апробировано методологическое обеспечение (методика, технические указания, специальное программное обеспечение) для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, входящих в категорию земель сельскохозяйственного назначения.
Научно-методический контроль за проведением работ 1 тура оценки земель сельскохозяйственного назначения осуществляли РосНИИземпроект и ФГУП «ФКЦ «Земля». Заказчиком работ выступал исполнительный орган власти (в настоящее время - Росреестр). Таким образом, государство не только являлось заказчиком работ, но и выступало в роли эксперта при приемке результатов работ.
В период с 2001 по 2014 гг. в России проведены три тура государственной кадастровой оценки земель. Хронология проведения работ представлена в таблице 1.1.
Базовые почвенные параметры, используемые в земельно-оценочных работах
Качественное состояние земель характеризует земельно-ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства на территории России, а также позволяет оценить пригодность земель для возделывания тех или иных культур и потенциальную эффективность ведения сельского хозяйства на конкретной территории [71]. Качественное состояние земель может быть оценено по пригодности использования для возделывания конкретных культур; по вариативности сельскохозяйственных культур пригодных к выращиванию на участке; по нормативной урожайности сельскохозяйственных культур; по уровню затрат на возделывание и уборку культур, а также на поддержание почвенного плодородия.
Оценка качественного состояния земель проводится в рамках работ по государственной кадастровой оценке и в ходе работ по мониторингу состояния и использования земель. Как отмечалось в разделе 1.5.2. это актуально только для земель, непосредственно использующихся для сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы и т.д.).
В соответствии с действующим законодательством, оценка плодородия почв при проведении мониторинга по состоянию и использованию земель основывается на совокупности «интегральных показателей, характеризующих химические, физико-химические, физические, водно-физические и биологические свойства». [41]. Так же учитывается степень загрязнения отходами и общее фитосанитарное состояние.
Перечень показателей, характеризующих состояние плодородия почв и применяемых для оперативного мониторинга определен ОСТами 10 294-2002 — 10 297-2002 [47]. Данные перечни могут быть дополнены иными показателями. Например, степень «подвижности фосфора и калия, валовое содержание азота, поглощенных оснований Са, Mg, К, и Na, а также разовое определение валового содержания фосфора, калия, кальция, магния и серы» [41].
Так же при проведении государственной кадастровой оценки могут учитываться дополнительные параметры и негативные факторы приведённые в приложениях 3 и 4 к техническим указаниям по государственной кадастровой оценке [48].
К физическим свойствам, характеризующим качественное состояние почв как правило относят гранулометрический состав, агрегатный состав, водопроницаемость, влагоемкость, уровень грунтовых вод, мощность пахотного слоя и гумусового горизонта.
К биологическим свойствам, оказывающим влияние на состояние почв и отражающим содержание азота относят «нитрифицирующую, аммонифицирующую и азотфиксирующую активность (способность)» [41].
Помимо вышеуказанных параметров при мониторинге состояния почв могут быть учтены результаты фитосанитарных и эколого-токсикологических обследований, а также климатические условия территории.
В результате, совокупность перечисленных факторов позволяет рассчитать фактическую урожайность зерновых на конкретной территории, что и является интегральным показателем почвенного плодородия.
Далее в таблице 3.4 фрагментарно приведены основные почвенные параметры, использованные при проведении государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории МО в 2013 году [139].
Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая оценка сельскохозяйственных земель отталкивается от нормативной урожайности для различных культур и, по сути, от потенциальной доходности конкретного земельного участка, то есть акцент при оценке идет на экономическую составляющую.
При кадастровой оценке земель СНТ нормативная урожайность и качественное состояние почв никак не учитываются [28]. Оценивать их по той же методике, что и земли сельскохозяйственного использования нецелесообразно. Вместе с тем проблема актуализации кадастровой стоимости и налогов на земельную недвижимость в СНТ напрямую связана с учетом качества земель, почвенного плодородия, как основы для решения главной задачи ГКО по оценке и охране почвенных ресурсов страны. Исходя из этого можно рекомендовать при проведении земельно-оценочных работ в СНТ использовать упрощенную схему, включающую показатели свойств почв, определяющие их плодородие, в качестве дополнения к рыночным, т.е. перейти от нормативной урожайности непосредственно к оценке свойств почв.
Использование почвенных параметров в информационном обеспечении земельно-оценочных работ на регионально-локальном уровне
СНТ «Горелый лес». Крупномасштабные почвенные и агрохимические исследования почвенного покрова [115] на территории СНТ были проведены впервые в 2016 году (приложение А; Г). Освоение участков шло неравномерно, быстрее на бывших землях совхоза «Ногинский», медленнее в заболоченной части СНТ. Началось освоение с обустройства мелиоративной сети вдоль намеченных дорог и сброса избыточных поверхностных и части грунтовых вод в главный глубокий свыше 3-х метров коллектор дренажной мелиоративной сети «Мосгипроводхоза», расположенный в южной части СНТ. Питающий болото временный водоток с повышенной восточной части СНТ был перекрыт дренажным коллектором глубиной 1,5 м., что обеспечило относительно быстрое осушение заболоченной территории. На многие участки в заболоченной части СНТ завозился почвенный гумусированный материал, песок, битый кирпич, щебень. По мере осушения и поднятия поверхности участка шло формирование почв под огороды, а затем для создания зеленых газонов и выращивания древесно-кустарниковых пород.
Восточная и северная периферии СНТ заняты лесным массивом с типичными дерново-подзолистыми глееватыми почвами - ПДг (разрез 329, приложение А).
Вся западная и южная периферия территории СНТ представляет собой мелиорированные в 80-х годах земли совхоза «Ногинский», использовавшиеся исключительно для выращивания кормовых трав (разрез 331, приложение А).
По материалам обследования «Мосгипроводхоза» до освоения земель и по данным картирования почв СНТ в 2016 году были составлены два списка почв характеризующих почвенный покров и занимаемую ими площадь до формирования СНТ и после 25 лет освоения (таблица 4.2.1). По этим материалам на имевшейся топографической основе 1:5000 масштаба (рисунок 4.2.1) были составлены в том же масштабе две почвенные карты территории СНТ до освоения и после освоения земельных участков.
Все описания почв СНТ «Горелый лес» по материалам обследования 2016 года представлены в приложении А.
За прошедшее время в почвах земельных участков произошли существенные изменения. Осушение заболоченной территории привело к снижению уровня грунтовых вод (УГВ). К концу лета УГВ падает на 2-3 метра и на ряде участков ощущается дефицит воды. Как следствие поверхностные горизонты почв бывшего болота либо сухие, либо слабо увлажнены.
В профиле почв преобладают трехвалентные формы железа, в результате чего глеевые горизонты приобретают пеструю окраску с преобладанием ржавых и бурых тонов над сизыми. Почвы из типа болотных низинных и оторфованных болотных трансформировались в зональные переувлажненные дерново-подзолисто-глееватые и глеевые почвы с характерными, но в разной степени выраженными в профиле признаками оподзоливания над иллювиальной частью.
Наибольшие изменения выявились в органогенной части почвенных профилей. В результате окультуривания большая часть торфянисто- и торфяно-глеевых болотных почв (Бтг) трансформировалась в агро дерново-подзолистые глеевые типичные (АПдг) и агроторфяно-подзолисто-глеевые типичные (АПтг) (рисунок 4.2.2). Диагностический признак этих почв - агрогумусовый гомогенный горизонт Р светло-серого цвета, с содержанием гумуса свыше 3-5% и мощностью до 35 см. Почвы бывшего болота трансформировались в агроземы текстурно-дифференцированные глеевые (АЗтдг) и агроземы минерально-торфяные (АЗт101) [115].
Неоднородность почвенного покрова СНТ сохранилась, с четко выраженным трендом ее усиления. Контрастность почвенного покрова, напротив, существенно снизилась, главным образом по агрохимическим и некоторым морфологическим свойствам (гумусированность, гранулометрический состав, структура), характеризующим агрогенные горизонты почв. Так по агрохимическим показателям более 60%почв территории СНТ имеют рН водн. выше 6,0 (таблица 4.2.4). Преобладают средне гумусированные почвы (3-5% гумуса). В слое 0-10 см их около 85 %, а в слое 10-20 см около 55%. Высоко- и средне обеспечены подвижным фосфором более половины почв ( 54%), подвижным калием только около 5%.
Наиболее устойчивым агрохимическим параметром в почвах СНТ является рН водный и солевой, а также процент физической глины. Вариабельность Р2О5, K2O и содержания гумуса напротив высокая и отражает разный характер и длительность освоения почв. В целом для почв характерен общий высокий фон обеспеченности фосфатами и очень низкий калием. Как показатель уровня плодородия почв мощность гумусового горизонта хорошо коррелирует со степенью освоенности почв отдельных участков и СНТ в целом.
Кластерный анализ методом Вар да [121] на примере данных для почв СНТ «Горелый лес» показал, что выделенные кластеры по восьми свойствам почв отражают иерархический уровень почвенных параметров (рисунок 4.2.4), а кластеры по почвам хорошо группируют их по содержанию параметров, отражая разные таксономические уровни (рисунок 4.2.5).
По свойствам почв выделены две группы. В одной процент физической глины, содержание Р2О5 и мощность гумусового горизонта. В другой содержание К2О, гумуса, рН водн. и рН сол. и глубина образца. Эти группы почв образуют высший уровень иерархии (тесноты связи). Причем наибольшую роль в ней играют показатели содержания фосфора и калия, а также мощности гумусового горизонта и наименьшую кислотность почв.
Другими словами, по рН почвы СНТ наиболее однородны в пространстве, тогда как вариабельность содержания фосфора, калия и мощности гумусового горизонта максимальна.
По совокупности свойств почв выделены 4 кластера: 1. Группа почв с мощным гумусовым горизонтом 25-30 см, высоким содержанием фосфора и средним калия, слабокислые и нейтральные. Типичными представителями этих почв являются агроземы разных подтипов. 2. Почвы, очень высоко обеспеченные фосфором и калием, высоко гумусированные (рН 7,0). Характерны хорошо освоенные дерново-подзолистые почвы, трансформированные в агродерново-подзолистые. 3. Большая группа почв разных подтипов с низким и средним уровнем обеспеченности фосфором и низким калием, слабокислые, разной мощности гумусового горизонта и содержания физической глины. 4. Группа кислых почв, имеющая маломощный гумусовый горизонт, низкое содержание фосфора и калия, характеризуют немногочисленные типы не освоенных Пдг и слабо освоенных АПдг почв.
Полученные данные свидетельствуют о значительной трансформации за 25 лет морфологических и агрохимических свойств почв СНТ. Болотные почвы полностью трансформировались в природные текстурно-дифференцированные дерново-подзолистые почвы разной степени оглеения и преимущественно в агропочвы с хорошо выраженным агрогумусовым горизонтом легкосуглинистого состава. Остаточный признак заболоченных почв -оторфованность верхнего 20-30 см горизонта прослеживается и в современных почвах. Причем это характерно для наиболее заболоченных в прошлом торфяно-болотных почв замкнутых участков мезорельефа с близким УГВ.
Наиболее контрастно по сравнению с окружающими СНТ землями произошли изменения в почвах на участках с интенсивным освоением, где применяются в основном органические, а также минеральные удобрения, сидераты, формируется грядовый микрорельеф, выращиваются овощные культуры в закрытом грунте. Эти почвы относятся к большой группе агрогенно-преобразованных почв - отделу агроземов [115], типам текстурно-дифференцированных и текстурно-дифференцированных глеевых, а также торфяных.
Естественные болотные почвы разной степени гидроморфизма из малопригодных для сельскохозяйственного использования трансформировались в продуктивные, которые можно использовать практически под любые сельскохозяйственные угодья и культуры. За четверть века выполнена задача повышения продуктивности земель до уровня, обеспечивающего ведение не товарного земледелия, что должно увеличивать КСЗ и налогооблагаемую базу. Этот тренд роста продуктивности почв и налогооблагаемой базы находится в противоречии с реальностью связанной с кадастровой оценкой на локальном уровне.
Экономическая эффективность проведенных работ
Рассмотрим экономическую эффективность проведения мониторинга почв для собственника земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502055:1646 (СНТ «Горелый лес»), площадью 1 209.00 м2.
Кадастровая стоимость участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости составляет 1 078 452.18 рублей. Налоговая ставка для земельных участков на территории Московской области установлена в размере 0,3%. При данной ставке годовой платеж составит 3235,35 руб. Исходя их расчета, что государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в 5 лет, сумма уплаченных налогов за соответствующий период составит 16 176,8 рублей.
По состоянию на 1990 г. почвы рассматриваемого участка дерново-подзолистые глубокоглееватые и глееватые. По состоянию на 2016 год на данном участке преобладают агродерново-подзолисто-глеевые почвы.
Действующим законодательством не утверждена актуальная сметная стоимость работ по почвенным и агрохимическим обследованиям, а также составлению почвенных и тематических карт. Последний принятый в этой сфере документ - Приказ Госкомзема РФ от 10.04.1997 № 25 «Об утверждении дополнения к Сборнику цен и норм ОЗНТ на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель» [47].
В связи с этим, стоимость проведенных на территории СНТ «Горелый лес» почвенно-агрохимических обследований была определена на основе экспертных и реальных оценок за аналитические работы и составила порядка 1400 - 1500 р/га для картирования в масштабе 1:5 000.
В стоимость проведенных работ были включены затраты на:
1) Подготовительные работы (подбор и анализ существующей картографической документации, анализ мезорельефа, рекогносцировка местности, выбор маршрутов и предполагаемых участков для детального обследования;
2) Полевые работы (выбор эталонных разрезов вне пределов и на территории СНТ, бурение почв, описание морфологических свойств почв, взятие образцов на анализ);
3) Камеральные работы (анализ образцов в лаборатории с целью определения рН вод. и сол., содержание гумуса, подвижных фосфора и обменного калия, составление почвенной карты, вычисление площадей контуров).
При этом, проиндексировав приведенные в Сборнике [47, стр. 30] цены по состоянию на дату проведения оценки получим среднюю стоимость работ в размере 2 185 руб/га для карт в масштабе 1:10 000. Соответственно, стоимость работ в масштабе 1:5 000 будет составлять порядка 4000-5000 руб./га, в связи с увеличением количества буровых скважин и анализируемых образцов. Таким образом, стоимость работ для рассматриваемого участка площадью 1 209.00 кв.м составит от 180 до 600 рублей в зависимости от масштаба и сложности обследования.
Таким образом, проведение почвенно-агрохимических обследований для собственника даже небольшого участка с невысокой кадастровой стоимостью является рентабельной.
В заключении, нужно отметить, что в частной собственности находятся значительные территории, доля поступления в бюджет от которых во многих регионах незначительна. Таким образом, применение понижающих коэффициентов при определении кадастровой стоимости не может вызвать серьезных экономических потерь для муниципалитетов. В то же время снижение величины земельного налога даже на 1 тыс. руб. для конкретного землепользователя является существенной. Более того, снижение налоговых выплат и кадастровой стоимости позволит снять социальное напряжение, возникшее вокруг института кадастровой оценки в последние несколько лет [68].
СНТ будет иметь объективную информацию о состоянии почвенного покрова всей территории, что в свою очередь позволит заполнить на локальном уровне базу данных мониторинга земель. Используя эти материалы, землепользователи смогут оценить качественное состояние своих земельных участков. Кроме того, введение поправочных коэффициентов будет стимулировать собственников земельных участков улучшать качественное состояние почв земельного участка в целом, что положительно скажется на экологической обстановке на территории СНТ и в регионе.