Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. История развития института залога в России 15
1. Институт залога и его развитие в XIII-XVII вв 15
2. Развитие института залога в течение XVII -сер, XIX вв 20
3. Залог в конце XIX начала XX вв. Государственный Крестьянский поземельный банк и иные кредитные учреждения. Их роль в развитии залога 23
ГЛАВА 2. Российская ипотека в современных условиях 40
1. Юридическая сущность ипотеки 40
2. Залог земель сельскохозяйственного назначения - новелла в современном российском законодательстве 45
ГЛАВА 3, Договор об ипотеке земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения 57
1. Существенные условия договора об ипотеке земельного участка 57
2. Предмет договора об ипотеке земельного участка 59
3, Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка 78
4. Оценка земельного участка при заключении договора об ипотеке 94
5, Форма договора об ипотеке земельного участка него государственная регистрация 99
6. Закладная - новый вид ценной бумаги 102
7. Ипотека прав аренды на земельный участок 105
8. Залог доли в праве общей долевой и совместной собственности на земельный участок 108
ГЛАВА 4. Обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения 115
1. Правовые основы обращения взыскания на заложенный земельный участок 115
2, Порядок обращения юыскаиия па заложенный земельный участок , 121
Библиографический список использованной литературы и нормативно-правовых актов 129
- Институт залога и его развитие в XIII-XVII вв
- Залог земель сельскохозяйственного назначения - новелла в современном российском законодательстве
- Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка
- Правовые основы обращения взыскания на заложенный земельный участок
Введение к работе
«Одною из характернейших особенностей современного экономического строя является чрезвычайно широкое развитие кредитного хозяйства. Экономисты в один голос отмечают, что кредит является главным средством и одним из главных двигателей современного рыночного оборота...», - писал еще в начале XX века А.С. Звоницкий1.
В условиях рыночной экономики одним из самых надежных средств обеспечения обязательств по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи и другим является, как известно, залог недвижимости, применительно к теме исследования - залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Переход к рыночной экономике обусловил необходимость создания в сельском хозяйстве условий для развития предпринимательской деятельности, осуществляемой самостоятельно, на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования землей, другими средствами производства, от продажи сельскохозяйственной продукции.
Функционирование в сельском хозяйстве субъектов предпринимательской
у деятельности основывается на ст. 34 Конституции Российской Федерации ?
устанавливающей, что каждый имеет право на свободное использование своих
способностей и имушества для предпринимательской и иной не запрещенной
законом деятельности, а также на статьях Гражданского кодекса Российской
Федерации3 (далее - ГК РФ), регулирующих предпринимательскую
деятельность граждан и юридических лиц.
Актуальность исследования правового регулирования ипотеки земель
сельскохозяйственного назначения состоит в том, что вопрос ипотеки сегодня
1 Звоницкий А-С О залоге по русском}праву, -Киев, 1912.-С. 1.
1 "Российская газета", № 237,25Л2Л993.
3 СЗ РФ. 1994 Л» 32. Ст. 330І (часть первая). СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410 (часть вторая),
является особенно важным для развития экономики сельскохозяйственного
производства Российской Федерации в целом и чрезвычайно важным для развития финансово-кредитной системы агропромышленного комплекса.
Возвращение России к рыночной экономике и признание права частной собственности на землю означало, по существу, и признание необходимости восстановить институт залога земельной недвижимости (ипотеки).
Формирование цивилизованного оборота земельных участков стало в настоящее время одним из основных факторов в системе мер, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства. Значительная роль в этом обороте принадлежит ипотеке, способной обеспечить в условиях рыночной экономики социально значимое функционирование права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
До внесения изменений в п. 1 ст. 63 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) Федеральным законом от 5 февраля 2004 г.5 Закон об ипотеке содержал запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, т. е. фактически содержал запрет на залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Актуальность исследования правовых проблем залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подтверждает принятая Правительством Российской Федерации Программа социально-экономического развития Российской Федерации па среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы) (Утверждена распоряжением Правительства РФ от 19 января 2006 г. № 38-р)6, в которой создание системы земельно-ипотечного кредитования названо в числе одной из приоритетных задач национального проекта по развитию АПК на ближайшие два года.
4СЗРФ.1998,Х*29.Ст.3400. 5 СЗ РФ,2004. № 6. Ст. 406. ЙСЗ РФ, 2006. №5, Ст. 589.
5 Постановка такой задачи есть доказательство того, что общие предписания
об ипотеке действующего законодательства - ПС РФ и Закона об ипотеке -
практически не могут обеспечить залог земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, т. е. не могут обеспечить
функционирование института ипотеки в отношении данной категории земель,
В условиях современного состояния правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения существует ряд правовых проблем, требующих научного анализа его теоретических основ, соответствующего законодательства, а также истории развития данного правового института в целях выявления тех правовых механизмов, которые способны реализовать потенциальные возможности данного института применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Это обстоятельство определило интерес к данной теме, обусловило ее выбор и направление исследования.
Исторический опыт применения института залога недвижимости, земельной недвижимости, в особенности, свидетельствует о том, что социально-эффективное функционирование этого института обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права. Это касается правового регулирования залога земельной недвижимости в его целостности -правової^) статуса залогодателя, правового статуса залошдержателя, системы учреждений ипотечного кредитования, государственного контроля за ипотечными операциями7.
В данной работе основное внимание уделяется проблемам, относящимся к правовому статусу залогодателя и залогодержателя (в параметрах договора об ипотеке). Вопросы, относящиеся к правовому статусу учреждений ипотечного кредитования и правовому регулированию государственного контроля за ипотечными операциями являїотся предметом самостоятельного исследования,
Фомина Л. П, Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // «Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы», - М,: Институт государства и права РАН, 1998, -СЛ37.
Объектом диссертационного исследования является действующее федеральное законодательство, регулирующее залог недвижимости и относящиеся к залогу недвижимости, земельной недвижимости, в частности, иные нормы фажданского, земельного и экологического права. В рамки исследования было включено также законодательство о залоге земель дореволюционной России и действующее законодательство Германии.
Предмет исследования в данной работе - процессы развития правового регулирования залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, факторы, оказывающие воздействие на это развитие и определяющие его направление»
Основная цель диссертационного исследования заключается в том, чтобы выявить объективные требования, предъявляемые к правовому регулированию залога земель сельскохозяйственного назначения и, соответственно, объективно необходимые особенности этого регулирования, выявить содержащиеся в действующем законодательстве об ипотеке положения, препятствующие динамичному развитию ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. На этой основе — разработать предложения по совершенствованию правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения с тем, чтобы обеспечить функционирование института ипотеки соответственно его социальному назначению применительно к данной категории земель,
Для достижения названной цели были поставлены следующие основные задачи:
провести детальный анализ действующего российского законодательства об ипотеке, законодательства о залоге земель дореволюционной России и действующего законодательства Германии, а также проанализировать в сравнительно-правовом аспекте массив изученного законодательства;
выявить в аспекте поставленной цели исследования недостатки действующего российского законодательства, касающиеся его теоретико-правовых основ и конкретных предписаний;
7 3) сформулировать предложения по совершенствованию правового
регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения в
направлении, обеспечивающем оптимальный учет экономического,
социального и экологического значения этих земель.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания, историко-правовой? сравнительно-правовой, лингвистический анализ. Их применение позволило выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе проблемы организации земельного ипотечного кредитования.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды ученых в области гражданского, земельного, экологического права: Беляевой З.С., Брагинского МЛІ, Витрянского В,В,, Грачева ИД, Дмитриева А.В., Звоницкого А.С., Иконицкой И.А., Кассо Л.А., Лукиной З.ГЪ, Мсйера Д.И., Пухты Г.Ф., Смирнова В.В., Суханова Е.А., Фоминой Л.П.3 Шершеневича Г.Ф.
В работе использовались труды, посвященные непосредственно проблемам залога земель сельскохозяйственного назначения: Акманова С.С*а Быстрова Г .К, Лойко П.Ф., Мигулнна П.П., Соловьева М.А., Черных А.В., Фоминой ЛЛ. и диссертационные работы Бараиіян М.М., Пономарева М,Г\, Семченковой СВ.
Данное исследование является первым в современной России комплексным монографическим исследованием проблем правового регулирования залога земель сельскохозяйственного назначения, что позволило раскрыть применительно к данной категории земель потенциальные возможности института ипотеки после почти девяностолетнего отсутствия его в российском праве.
Результаты проведенного исследования дают основание считать, что в случае залога земель сельскохозяйственного назначения особенности предмета залога и особый социальный статус залогодателя требуют «специализации» общих предписаний ипотечного права.
8 Во-первых, земли сельскохозяйственного назначения включают
сельскохозяйственные угодья, являющиеся средством производства в сельском
хозяйстве, и их нерациональное использование ставит под угрозу
экономическую безопасность государства (продовольственную безопасность).
Отсюда вытекает огромное социальное значение земель сельскохозяйственного
назначения и особая социальная роль сельхозпроизводителей. Во-вторых,
организация использования этой категории земель технологически наиболее
сложна. Этот процесс на практике включает постоянное поддержание
плодородия земель и функционирование соответствующей инфраструктуры,
В действующем российском законодательстве отмеченная (общеизвестная!) особенность земель сельскохозяйственного назначения (земельного участка как предмета ипотеки) по существу не учитывается. Состояние указанного законодательства есть, следовательно, вторая причина, которая требует дополнительно к общему специального правового урегулирования ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Данная специализация может осуществляться как посредством конкретизации действующих гражданско-правовых норм, так и на основе публично-правового урегулирования определенных аспектов ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Специализация норм современного ипотечного права применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения может быть представлена в виде Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».
Данный вариант представляется оптимальным. На основе теоретических выводов и конкретных предложений по совершенствованию правового регулировании залога земель данной категории разработана концепция и подготовлен проект названного закона.
Концепция закона ориентирована на обеспечение функциональности института ипотеки применительно к землям сельскохозяйственного
назначения, в том числе 1) на поддержку залогодателя в его производственной
деятельности, 2) на сохранение земельного участка в собственности
залогодателя и сельскохозяйственном производстве, 3) на обеспечение законных прав залогодержателя.
Общая цель такого закона - содействовать решению экономических и социальных проблем в сфере сельскохозяйственного производства.
Концептуальные положения проекта закона выносятся на защиту.
Основные положения, выносимые на защиту.
1. Сложность такого предмета ипотеки как земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость сформулировать юридическое понятие предмета ипотеки данных земельных участков как определенное правовое единство земельного участка и находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости, прочно связанных с землей»
Предлагается следующее определение предмета ипотеки в рамках Закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» - земельный участок, отнесенный к категории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с действующим законодательством, находящиеся на этом земельном участке здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также коммуникации, мелиоративные сооружения, многолетние насаждения.
Объективная необходимость обозначенного правового единства обусловлена тем, что данные объекты недвижимости органически включены в процесс сельскохозяйственного производства, составляют его необходимый элемент, обеспечивающий использование производительных свойств сельскохозяйственных угодий, организацию (функционирование) сельскохозяйственного производства от использования сельскохозяйственных угодий до первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Основная позиция в вопросе определения предмета ипотеки при залоге земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения состоит в том,
что прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости не могут
быть самостоятельными предметами прав. Такой земельный участок есть некая целостность имущества, составляющая единство в правовом отношении -единый предмет прав.
1.1. Концепция Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога)
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» должна
строиться на принципе залога земельного участка^ а не его части.
Понятие части земельного участка как самостоятельного объекта земельных отношений в п. I ч. 3 ст. 6 ЗК РФ не имеет юридического содержания. В абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ речь идет о понятии делимого земельного участка, т. е. участка, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. В данном контексте предметом прав признается только самостоятельный земельный участок.
1.2, Согласно Закону об ипотеке (п. 3 ст. 31) залогодержатель имеет право
на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному
ипотекой, из страхового возмещения. Проведенное исследование дает
основание считать, что в случае наложения взыскания на земельный участок
залогодержатель должен быть вправе обратить взыскание, в том числе на: 1)
принадлежности земельного участка; 2) продукты земельного участка
(сельскохозяйственная продукция); 3) требования в отношении выплаты
арендной платы (если земельный участок сдан в аренду).
Залогодержатель получает право на обращение взыскания на принадлежности и продукты земельного участка только в случае, когда такие принадлежности и продукты к моменту обращения взыскания являются собственностью собственника земельного участка,
К принадлежностям земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо отнести; средства сельскохозяйственного производства (включая скот), сельскохозяйственные продукты, поскольку они необходимы для дальнейшего ведения хозяйства до того срока, когда предполагается сбор
таких же или подобных продуктов, а также имеющиеся удобрения, полученные в границах земельного участка.
Целью наделения залогодержателя указанными правами является возможность получить удовлетворение за счет принадлежностей, продуктов земельного участка, требований в отношении арендной платы в случае если долг не покрыт продажей земельного участка.
2. Особое социальное назначение института ипотеки применительно к
землям сельскохозяйственного назначения дает основания полагать, что
Федеральный закон «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения» должен строиться на принципе
целевого установления ипотеки: земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения могут быть предметом ипотеки для таких
целей развития сельскохозяйственного производства как; а) улучшение земель
и осуществление мероприятии по повышению их продуктивности; б) покупка
земель сельскохозяйственного назначения, покупка сельскохозяйственной
техники; в) строительство, реконструкция или приобретение объектов
сельскохозяйственного назначения; г) закладка и уход за многолетними
насаждениями; д) приобретение поголовья племенного скота.
3. Основной цели Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога)
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» подчинены
предложения установить в данном законе ряд позиций, направленных на
сохранение земельного участка в сельскохозяйственном производстве:
а) установить право арендатора или собственника соседнего земельного участка приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, в приоритетном порядке, используя преимущественное право покупки, до проведения торгов; арендатор вправе приобрести земельный участок, на который обращено взыскание, при условии, что данный арендатор не является залогодателем прав аренды земельного участка; в случае если арендатор не воспользуется своим правом, то право преимущественного приобретения полу част собственник соседнею земельного участка, имеющего общую
12 границу с участком, на который обращено взыскание, с которым продаваемый
земельный участок может составить единый массив (т. е, быть объединен в
составе категории земель сельскохозяйственного назначения); и арендатор, и
собственник соседнего земельного участка вправе воспользоваться
преимущественным правом покупки при условии рационального
использования находящихся у них во владении земельных участков в
соответствии с их целевым назначением;
б) установить институт принудительного управления, когда
залогодержатель, помимо права обратить взыскание на предмет залога,
получает право требовать введения принудительного управления заложенным
земельным участком;
4. В названом проекте закона говорится о поддержке государством
участников ипотечных операций, в частности, это:
а) возмещение кредиторам кредитной ставки или се части по кредитам,
полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами обязательных
отсрочек возврата кредитов в срок, в течение которого обеспечивается
устранение возникших обстоятельств и нормальное функционирование
производства в случае чрезвычайных обстоятельств вследствие стихийных
бедствий (засуха, наводнение и пр.) и по техногенным причинам;
б) возмещение кредиторам кредитной сіавки или ее части по кредитам,
полученным залогодателями, при предоставлении кредиторами в течение
первых трех лет действия кредитного договора отсрочки по выплате кредитной
ставки;
в) возмещение кредиторам суммы, не покрывшей задолженность по
кредиту (займу) при реализации земельного участка с торгов,
5. Необходимо изменить ряд норм действующего законодательства с целью
обеспечения большей функциональности ипотеки земельных участков;
представляется обоснованным внести поправки в п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке,
в п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что
позволит участнику общей долевой собственности на земельный участок
13 заложить свою долю в праве общей собственности без согласия остальных
собственников и без выделения земельного участка в счет земельной доли;
необходимо устранить противоречие п. 5 ст. 22 ЗКРФ подпункту 1,1. п. 1 ст. 62
Закона об ипотеке (нормы ЗК РФ должны быть приведены в соответствие с
нормами Закона об ипотеке); необходимо ввести императивную норму в Закон
об ипотеке, согласно которой будет устанавливаться залог на прочно связанные
с земельным участком объекты недвижимости, которые будут возведены на
землях сельскохозяйственного назначения.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется поднятыми теоретическими и практическими проблемами в сфере ипотеки земель сельскохозяйственного назначения и внесенными предложениями для их решения, ориентированными на дальнейшее совершенствование института ипотеки.
Подготовленный автором проект Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» прилагается к тексту диссертации.
Указанный проект закона был представлен в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации»
Выводы и предложения, полученные в результате проведенного исследования, могут выть использованы в законотворческой деятельности, в научно-исследовательской работе, в учебном процессе юридических вузов.
Апробация результатов исследования. Материалы исследования нашли отражение в научных публикациях автора. Основные теоретические разработки докладывались и обсуждались на заседаниях сектора сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права РАН.
Основные выводы диссертационного исследования были изложены автором в публикациях журнала «Государство и право», Сборнике статей аспирантов и стажеров института государства и права РАН.
Структура диссертации обусловлена предметом, целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, списка
14 использованной литературы, нормативно-правовых актов и приложения
(Проекта Федерального закона «Об особенностях ипотеки (залога) земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения»).
Институт залога и его развитие в XIII-XVII вв
Институт ипотеки в России имеет многовековую историю. Уникальность и национальное своеобразие отечественного правового регулирования в данной сфере системы состоит в том, что оно развивалось от ипотеки к фидуции , а не наоборот.
Развитие залога на территории Древней Руси происходило неравномерно, поскольку этот правовой институт в первую очередь развивался в центрах торговли, где его регулирование и было наиболее прогрессивным, В древнейшую эпоху развития Руси в качестве обеспечения исполнения обязательства служило не имущество, а личность должника. Такая форма залога получила название «закуппичество» или «закладничество» и достаточно долго существовала в России .
Объяснить это можно тем, что ценности, отдаваемые в долг, не могли сами обеспечивать верителя, так как они, по общему правилу, предназначены были к потреблению самим должником. Имущество должника тоже не служило надежным обеспечением, потому что при отсутствии постоянного менового оборота оно не могло иметь объективной меновой ценности. Вследствие перечисленного главным средством взыскания служило понуждение должника к уплате посредством репрессивных мер против его личности1 Закладничество вплоть до XVII в. было одним из способов закрепощения крестьян и посадских людей и продолжало действовать в России практически до начала XIX в. Столь длительное существование закладничества, - как пишет Климов Я. 10., - было обусловлено практически полным отсутствием какого-либо имущества у крестьян, которые составляли основною массу должников, и не могли предоставить кредитору в обеспечение исполнения своего обязательства какое-либо обладающее стоимостью имущество. Закладничество в определенной степени тормозило развитие других форм залога, поскольку было достаточно распространенным в отношениях с участием крестьян и простых людей п.
Закладничество не было, однако, единственной формой залога в России, поскольку общей особенностью развития российского залогового права было параллельное существование различных форм залога. Этот вывод, в частности, позволяет сделать анализ статей Псковской судной грамоты, в которой упоминается об обеспечении исполнения обязательства имуществом должника, об оценке имущества судом и даже о взыскании путем продажи залога . И уже в Пскове был известен институт, по которому грамота (грамоты, кроме правительственных, - акты о владении землей) могла быть объектом залоговой сделки. О возможности залога грамот шла речь в 29-й статье Псковской судной грамоты: «А которой человъкъ кому закладъ положить въ чемъ, грамоты или иное што..,». И нет оснований отрицать возможность аналогичной сделки в других местностях, особенно в Новгороде". Можно допустить, что заклад документа был слишком сложной сделкой для древнего правосознания, но если мы встречаем заклад документов в памятниках, то это потому, что документ выступает здесь в качестве документа, содержащего сведения о недвижимом имуществе. Закладывался не документ, не абстрактное право на вещь, а сама вещь, которой должник владел по этому документу. Но документ при этом передавался кредитору. В этом документе состояло его обеспечение против недобросовестности должника, и этот же документ служил доказательством залога в суде и благодаря ему залоговый веритель становился залогодержателем.
Древнерусский залог (XIII - XV в.), первое упоминания о котором содержится в Псковской Судной Грамоте, не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора, и в праве Московского государства до XVII века взыскание не распространялось на недвижимость.
С учетом того, что Псковская судная грамота не требовала передачи заложенного имущества кредиторам, последние часто сталкивались на практике с тем, что недобросовестные должники без ведома кредиторов отчуждали заложенное имущество. Это во многом снижало экономическое и юридическое значение залога, поскольку кредитор не мог быть уверен в том, что предмет залога все еще находите» во владении должника и не продан им.
Интересно дело 1571 года, где ответчик сам ходатайствовал об обращении взыскания на его недвижимое имущество. Этот случай представился для судей настолько затруднительным, что они удовлетворили ходатайство лигпь после царского разрешения. В дальнейшем, в статье 7-й росписи статейного списка от 15-го января 1628 г. было разрешено, в случае возможности, обращать взыскание на дворы ,
Норма права, по которой всякий залогодатель обязан объявить кредитору о всех ипотеках, лежащих на вещи, в противном случае он считается мошенником, не только сама по себе не представляет никакой существенной гарантии, но может быть даже парализована неведением должника о существовании такой ипоіеки, котрая установлена лицом, имевшим до него право собственности на вещь.
Для увеличения фактической обеспеченности ипотеки и уменьшения рисков был введен институт ипотечных книг ,
Русское залоговое право издревле отличалось своеобразием. Как пишет А.В. Черных то, что ни Псковская судная ірамота, ни дошедшие до нас новгородские и московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора, является весьма примечательным моментом древнерусского залога. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI в. такую промежуточную стадию как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом» Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса и антихреза1 , а не наоборот, практически нет в мире17.
Можно считать бесспорным, что в московском праве до XVIT века обращение взыскания на вотчины, поместья и даже городские дворы должника не являлось общим принципом. Но, с другой стороны, в практике мы встречаем несомненные случаи, где взыскание было направлено на эти объекты. Так, в отступной 1525 года вдова должника пишет, что «господинь Данилъ, митрополит всеа Руси, взялъ тое мужа моего отчинку себъ за свои казенные денги», и она обязуется этого способа взыскания не оспаривать. По-видимому, на практике должник добровольно предоставлял кредитору удовлетворение из определенного имущества. Если такая сделка совершалась уже после неисполнения договора, она являлась «отступной»; если она совершалась раньше, в качестве способа обеспечения договора, то имущество, служившее обеспечением, оказывалось в положении «поруки» . Интересна точка зрения на вопрос передачи веши при залоге видного ученого, первого исследователя древнего залогового нрава Д.И. Мейера, изложенная им в работе «Древнерусское право залога». Располагая определенным количеством «закладных», «духовных» и «крепостей» автор приходит к выводу, что в древнерусском праве залог был неразрывно связан с передачей владения, пользования и даже распоряжения закладываемым имуществом в руки кредитора, В подтверждение этих выводов Д.И. Мейер приводит несколько доказательств. Первое - это соображение, что «малоразвитое правосознание могло представить себе обеспечение прав требования на имущество лишь в виде возможного при определенных обстоятельствах исполнения, временной продажи заложенного имущества в зачет этого требования». Второе - что «передача владения встречается в подавляющем большинстве закладных, которыми мы располагаем». Третье доказательство - что «во всех почти закладных описывается закладываемое имущество и оговаривается очистка от купчих и других закладных», Д.И. Мейер связывает и то, и другое с передачей кредитору закладываемого имущества ,
Залог земель сельскохозяйственного назначения - новелла в современном российском законодательстве
Возможно, не вызовет споров утверждение, что оогатства государства определяются также и эффективностью использования ресурсов земли. Говоря о земельной политике в целом, надо заметить, что на сегодняшний день определены основные направления государственной политики в сфере управления землей и иной недвижимостью.
Важным вкладом в развитие государственной политики в сфере оборота земель, контроля за использованием и охраной земель стало принятие таких федеральных актов, как Закон о государственном земельном кадастре , определивший систему учета и экономической оценки земли, Закон о землеустройстве, регулирующий землеустроительный процесс и содержащий перечень землеустроительной документации и, конечно. Земельный кодекс.
Формирование правовых основ цивилизованного оборота земельных участков становится одним из основных факторов, способствующих развитию сельскохозяйственного производства в условиях рыночной экономики.
Ипотеке земельной недвижимости принадлежит значигельная роль в правовом механизме, обеспечивающем включение земельной собственности в рыночную экономику, т. е. иными словами, обеспечивающем социально значимую «работу» права собственности на землю в условиях рыночной экономики.
Исторический опыт применения института залога недвижимости, земельной недвижимости, в особенности, свидетельствует о том, что социально-эффективное функционирование этого института обеспечивается в контексте взаимодействия частного и публичного права. Это касается правового регулирования залога земельной недвижимости в его целостности -правового статуса залогодателя, правового статуса залогодержателя, системы учреждений ипотечного кредитования, государственного контроля за ипотечными операциями.
Известно, что гг. 1 ст, 63 Закона об ипотеке содержал запрет на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения. И с этой позицией закона сложно было согласиться, в виду ее неконституционности. Возникал вопрос, чем обусловлено подобное ограничение? В соответствии со статьями 35 и 36
Конституции Российской Федерации собственник земли может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей. Именно свобода распоряжения, включающая возможность продать, подарить, отдать в залог с целью привлечения финансовых ресурсов в свое хозяйство, составляет краеугольный камень всего института частной собственности на землю. Согласно статье 55 Конституции права и свободы человека и гражданина, в том числе и закрепленные в статьях 35 и 36? могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Запрет ипотеки сельскохозяйственных угодий не мог быть обусловлен ни одним из перечисленных оснований - ведь передача земельного участка в залог не освобождает залогодателя, залогодержателя и нового собственника от предусмотренных земельным законодательством обязанностей по сохранению целевого назначения земель, охране окружающей среды и так далее. Поэтому данный запрет не соответствовал Конституции Российской Федерации.
Потребовалось более 10 лет с начала проведения земельной реформы, когда в России появились миллионы собственников, чтобы закон разрешил положительно вопрос о залоге сельскохозяйственных земель.
На основании ст. 13 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 16.04.2001 г. № 45-ФЗ) , пункта 6 ст, 27 Земельного кодекса Российской Федерации52 оборот земель сельскохозяйственного назначения (т. е. купля-продажа, ипотека и другие сделки) регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
В то же время в соответствии с п. 2 ст. 234 ГК РФ регулирование ипотеки недвижимого имущества, в том числе земельных участков сельскохозяйственного назначения должно регулироваться Законом об ипотеке.
В соответствии с главами IV, IX, X Закона об ипотеке общие положения о залоге недвижимого имущества должны распространяться и на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
До внесения изменений в п, 1 ст. 63 Закона об ипотеке Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. Закон об ипотеке содержал запрет на ипотеку сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, т. е. фактически содержал запрет на залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Из недавних инициатив законодателя необходимо отметить Федеральный закон от 05.02.2004 г. № 1-ФЗ "О внесении изменений в федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"" f исключивший из перечня земельных участков, не подлежащих ипотеке, сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственных организации крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Таким образом, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Законом об ипотеке земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения теперь могут быть предметом залога. Следует отметить, что еще до внесения указанных изменений в Закон об ипотеке, был разрешен залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые находились в собственности граждан и юридических лиц, располагались вне границ поселений и использовались для садоводства и животноводства" .
К сожалению, залог земельных участков как способ обеспечения обязательств находится только на начальной стадии своего развития, а банки считают такие операции как залог земельных участков высокорискованными и малоприбыльными; отсутствует судебная практика в области ипотеки земель сельскохозяйственного назначения: в судах рассматриваются споры о залоге земельных участков иных категорий земель и, как правило, при ипотеке зданий, располагающихся на этих земельных участках.
И именно в настоящее время, в соответствии с Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 годы) (Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г, № 38-р), особое внимание Правительства Российской Федерации в среднесрочной перспективе будет уделено реализации приоритетных национальных проектов, в том числе в сфере развития агропромышленного комплекса и, в частности: - созданию условий для привлечения в отрасль инвестиционных ресурсов; - повышению доступности кредитных ресурсов для финансирования строительства и модернизации животноводческих комплексов, дополнительное выделение из федерального бюджета ассигнований на субсидирование процентики ставок по привлекаемым кредитам.
Стороны и содержание договора об ипотеке земельного участка
Сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель и залогодатель-Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, так и лица, не участвующие в этом обязательстве (третьи лица) (п. 1 ст. 335 ГК РФ, абз, 2 ст. 1 Закона об ипотеке), при этом земельный участок из земель сельскохозяйственного назішчения, подлежащий передаче в залог, должен находиться у залогодателя на праве собственности (п. 2 ст. 335 ГК РФ).
Правомочиями на передачу имущества в залог обладают собственники (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке). Соответственно перед регистрацией ипотеки в Едином государственном реестре прав должно быть зарегистрировано право собственности залогодателя.
В соответствии с п. 5, ст. 5 Закона об ипотеке, «правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений». Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения вправе передать в залог права аренды земельного участка.
Пункт 3 ст. 6 Закона об ипотеке говорит, что если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо для ипотеки этого имущества.
Как уже указывалось, распоряжение земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, возможно только по общему согласию всех сособствеиников. Это согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено федеральным законом. В тех случаях, когда имущество является общей долевой собственностью, для отчуждения и залога своей доли участником обшей долевой собственности закон не требует согласия других собственников. Таковы принципиальные правила, закрепленные п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 253 ПС РФ.
При ;зтом необходимо добавить, что решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего сельскохозяйственной организации на праве собственности, принимается органом управления этой организации в соответствии с ее учредительными документами, предусмотренными ГК РФ.
Касательно крестьянского (фермерского) хозяйства, решение об ипотеке земельного участка, как и решение по другим сделкам, принимается в порядке, оговоренном в соглашении, заключенным между членами фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства (ст. 8 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве») .
Согласно Закону об ипотеке (абз. 2 п. 1 ст. 1) залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Это правило применяется и к землям сельскохозяйственного назначения.
Если в начале XX века законодательство Российской Империи содержало правила о том, что быть залої одержателями, принимать вещи в залог могли только те, которые по закону не лишены возможности иметь эти предметы на праве собственности («Принимать в залог недвижимое имущество могут только те, коим дозволено по праву их состояния владеть оным» ), то современный законодатель не ставит способность быть залогодержателем в зависимость от способности быть субъектом права собственности.
По действующему законодательству в качестве залогодержателей могут выступать любые кредиторы по гражданско-правовым обязательствам, вытекающим из кредитных договоров, договоров купли-продажи, аренды, договоров займа и друї их договоров. Личности кредитора и залогодержателя всегда совпадают, т. е. залогодержателем может быть только сам кредитор по обеспечиваемому залогом (основному) обязательству.
Так как предоставление кредитов есть деятельность кредитных организаций, которая подлежит лицензированию, то и большинсі во залогодержателей являются банками.
Представляется, что осуществление банками роли залогодержателя не должно быть связано с разрешением банкам становиться землевладельцами. Эта особенность присутствовала и в деятельности банков дореволюционной России. По действовавшему в начале XX в. законодательству и в соответствии с уставами банков и кредитных обществ, земельные банки и кредитные общества являлись приобретателями заложенных у них имений в двух случаях: при несостоятельности торгов и тогда, когда имущество необходимо банку для «собственного помещения» . Банки были обязаны впоследствии в течение установленного уставами срока продать эти имения с торгов или по вольной цене.
Обладая специальной правоспособностью банки не должны заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской. Однако это не исключает право банков брать в ипотеку имущество.
Нужно отметить, что ранее в Государственную Думу Федерального Собрания РФ вносились законопроекты, которыми планировалось ограничить перечень сделок, исполнение денежных обязательств по которым могло быть обеспечено ипотекой. Например, во внесенном в 2001 г. проекте Федерального закона «Особенности ипотеки (залога) земельных участков сельскохозяйственного назначения» содержалось следующее положение;
Статья 6. Собственник (владелец) земельного участка может передать его є залог, (ипотеку) при следующих обстоятельствах:
Необходимости выдачи гарантии байку или другой финансовой и кредитной структуре для получения денежного кредита;
2. При условии погашения банком, финансовой или иной организацией задолженности залогодержателя перед государством или другими лицами; 3. В случае реструктуризации, переоформления ранее полученных кредитов в банке, другой финансовой или кредитной организации.
Как видно из законопроекта, обременение земельного участка ипотекой предполагалось исключительно в пользу банков. Следовательно, существенно сужался как круг потенциальных залогодержателей (только банки), так и круг сделок, обязательства по которым могут обеспечиваться ипотекой (только кредитные договоры).
В некоторых случаях собственнику недвижимости проще или выгоднее не получать кредит, а получить заем от не кредитной организации (например, от соседней сельскохозяйственной организации или от кредитного кооператива).
Таким образом, давая возможность некредитным организациям выдавать займы под залог сельскохозяйственных земель, мы расширяем источники финансирования сельского товаропроизводителя и увеличиваем конкуренцию на финансовых рынках, что в конечном итоге способствует снижению процентных ставок.
Передача в залог земельного участка не освобождает залогодателя от возложенных на него законами обязанностей в отношении находящегося у него в собственности (пользовании) земельного участка.
Правовые основы обращения взыскания на заложенный земельный участок
В отношении залога, - пишет А.С. Звоницкий, - применяется понятие меновой ценности: право на единовременную уплату из меновой ценности самой вещи; залог есть право залогодержателя на количественно-определенную меновую ценность .
Сходное по смыслу определение дает Г.Ф. Шершеиевич, Основное действие залога, соответствующее цели его установления, - писал Г.Ф. Шершеневич, - состоит в том, что кредитору принадлежит, в пределах его права требования, право на ценность заложенной вещи, 1) в чьих бы руках и на каком бы основании она ни находилась; 2) право это, охватывая вещь в полном составе, 3) распространяется и на все приращения".
Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ПС РФ),
Нормы Закона об ипотеке, устанавливающие правила оценки земель и их реализации с торгов, относятся и к землям сельскохозяйственного назначения. В то же время, отдельные положения Закона об ипотеке посвящены специально сельскохозяйственным землям.
К общим нормам следует отнести следующие. Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенный земельный участок для удовлетворения за счет этого недвижимого имущества своих требований,, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (например, в договор может быть включено условие о том, что лишь двухмесячная или иная просрочка уплаты суммы долга или процентов образует основание для обращения залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок).
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на земельный участок, заложенный для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначні ельна.
Согласно л. 3 ст. 46 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Однако, требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
До обращения взыскания на земельный участок, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 53 Закона об ипотеке, суд обязан уведомить о предъявлении иска лица и органы, с согласия которых была или должна была быть осуществлена ипотека. К числу таких лиц и органов относятся;
залогодержатель, если предшествующий договор об ипотеке предусматривал возникновение последующей ипотеки с согласия предшествующего залогодержателя;
участники совместной собственности, распоряжение которой осуществляется по согласию всех участников (ст. 258 ГК РФ).
Право участвовать в процессе в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика имеют лица, обладающие основанным на законе или договоре правом пользования заложенным земельным участком (например, арендаторы), или вещным правом на это имущество (например, сервитут).
Также в отношении всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, применяются следующие общие нормы Закона об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке в обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если доцущешюе должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного земельного участка, за исключением случая, когда произошло систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей. Данная норма воспроизводит п. 2 ст. 348 ГК РФ,
Ниже перечислены нормы закона, посвященные специально землям сельскохозяйственного назначения, В случае, если залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности, либо, если предметом ипотеки является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, подлежащих ипотеке, независимо от того, кто является его залогодателем (граэвданин, гражданин - предприниматель или юридическое лицо), по просьбе залогодателя суд, при наличии уважительных причин (например, если изъятию подлежит садовый или огородный участок, то залогодатель может испросить отсрочку на период до уборки урожая текущего года), вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество вынести решение об отсрочке его реализации на срок до 1 года (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
Отсрочка обращения взыскания на заложенный земельный участок не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка обращения взыскания на заложенный земельный участок, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного земельного участка, на момент истечения отсрочки не должна превышать стоимость заложенного земельного участка, по оценке, указанной в договоре об ипотеке.
Таким образом, суд должен сопоставить сумму требований залогодержателя с учетом их адекватного прироста за предполагаемый период отсрочки и оценочную стоимость заложенного земельного участка, причем первая величина не должна за период отсрочки превысить вторую. Разумеется, если первая величина и без отсрочки уже равна второй или превышает ее, то отсрочка не допускается.
Отсрочка реализации заложенного земельного участка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Кроме того, отсрочка не допускается, если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).