Введение к работе
Актуальность исследования. Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога сельскохозяйственных земель в США, продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие рыночных реформ в сельском хозяйстве и последовавших за ними конституционных изменений, в ТОЛІ числе и законодательства, предоставившего всем собственникам земельных участков право свободно осуществлять все не запрещенные законом сделки с земельными участками. Это в равной мере распространяется на залог земель сельскохозяйственного назначения- правовой институт, который используется во всех правовых системах в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности и надежного способа защиты прав кредиторов.
Законодательная и исполнительная власть не выработали до сих пор государственной стратегии о контурах регулируемого земельного рынка и пределах государственного вмешательства в регулирование отношений земельной собственности. Свидетельством тому служат не прекращающиеся в Федеральном собрании дискуссии о том, может ли собственник земельного участка совершать все, не запрещенные законом сделки с сельскохозяйственными землями, или законодатель вправе не только ограничить, но и запретить право собственника на совершение сделок с земельными участками.
На уровне субъектов Российской Федерации также имеет место бессистемность законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, нарушающего принцип конституционности, в соответствии с которым субъект РФ не вправе издавать собственные нормативные правовые алы по вопросам установлешія правовых основ единого рынка, регулирования сделок с земельными участками, условий и порядка пользования землей, являющихся исключительной прерогативой федеральной законодательной власти.
Актуальность исследования усиливается тем, что в условиях поиска собственного правового механизма, обеспечивающего расширение базы для долгосрочного кредитования сельского хозяйства, повышение социальной эффективности и рациональности использования и охраны земельных ресурсов, российским законодателем в определенной мере может быть использован правовой опыт США, где наиболее полно и последовательно реализованы свобода предпринимательской деятельности, свобода земельного оборота, право частной собственности на землю, право на выбор рода занятий и профессий, составляющие основу правовой инфраструктуры рынка.
Проектируя российскую модель организации ипотечного земельного рынка, диссертант принимает во внимание национальные традиции Российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем, связанных с тяжестью перехода от административно-командной системы к рыночной экономике и ошибками, допущенными в ходе проводимых на селе реформ. Тем не
менее, исследование американской «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования может быть полезным и для российского законодателя, хотя и не все ее элементы могут быть применены на российском ипотечном земельном рынке.
Состояние научной разработанности проблемы и круг
источников. В российской правовой литературе до сих пор
отсутствуют работы, посвященные правовым проблемам организации
ипотечного земельного рынка в США. Показательно, что в учебниках
по аграрному праву, в которых традиционно выделяется глава об
аграрном__праве__зарубежных—стран,— исследования "кредитования
Сельскохозяйственного предприятия ограничивается, как правило,
кредитными системами, предоставляющими краткосрочные и
среднесрочные кредиты. В ряде случаев читатель найдет здесь краткое
упоминание о предоставлении кредитов под твердое обеспечение в виде
залога недвижимости и применении судебных и внесудебных процедур
для взыскания долгов с залогодателя в случае неуплаты им
задолженности. Единичные юридические монографические
исследования по зарубежной аграрно-правовой проблематике, изданные в начале 70-х годов, касаются преимущественно общей правовой теории методов государственного регулирования сельским хозяйством, публичного и частного сельскохозяйственного кредитования, за пределами которой остался правовой институт залога сельскохозяйственных земель.
Учитывая междисциплинарный характер диссертационного исследования, немаловажное значение имеет использование работ таких российских американистов в области аграрной экономики и финансов как Б. А. Черняков, Е. Н. Васильева, А. А. Володин, А. Ю. Давыдов, Б. А. Рунов, Н. Г. Первов, А. А. Коротких, А. В. Корнеев, В. Ф. Лищенко, В. Г. Ларионов, Е. А. Шевлягин, Е. С. Шершенев, О. Г. Овчинников, С. Н. Отрогов, С. В. Сотников, И. Ю. Соколова, Т. В. Стрелец, Б. Г. Федоров, Е. Г. Хлебутин, Р. Г. Янбых, О. Г. Строгова, А. С. Терентьева, А. А. Тулупников и другие.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, финансовому, земельному, аграрному праву- С. С. Алексеева, А. И. Васильчикова, М. Я. Герценштейна, Л. В. Гантовера, А. С. Звоницкого, Л. А. Кассо, О. А. Хауке, Д. И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г. Ф. Шершеневича, А. М. Агаркова, Т. Е. Абовой, С. Н. Братуся, М. М. Богуславского, Г. Е. Быстрова, 3. С. Беляевой, М. Ю. Галятина, Д. М. Генкина, С. П. Гришаева,Л. И. Дембо, О. С. Иоффе, В. А. Кикотя, Б. Д. Клюкина, И. А. Иконицкой, А. И. Масляева, В. П. Мозолина, А. А. Мишина, Л.П. Фоминой, В. А. Туманова, Г. А. Тосуняна, Р. О. Халфиной и других исследователей.
В работе активно использовались работы таких американских юристов как Нил Харл, Ж. П. Дейли, Джон Луни, Арнольд А. Паулсен, А. М. Поллард, Чарльз Е. Эртсингер, Н. Хайнс, Дебор Л. Питерсен, Мэриэнн Б. Калхейн, Лэрри Е. МакКиббен, Гэрри Стрэйт, Ричард Ф. Стэйджмен, Ж. Г. Пассейк, Анита Шодин, Джеймс Р. Монро, Орвилл Бройс, Нил Д. Хамильтон, Роберт Гелбрейт, Ричард М. Кэлкинс, Джон Н. Дэйвидсон, Джейс Б. Уэлди, Чарльз Р. Айриш, Кис Мейер и Том Хамптон, Эдгар Ф. Хэнсел, Марк С. Кэди, К. X. Эллис, Г. Осборн, X. Хис, М. Мэдисон, П. Варрон, Р. Кратовил, Р. Вернер, Р. Пауэр, Р. Каннингер, Р, Тислер, К. Лейпзигер.
Предмет исследования - органичная, динамичная и развивающаяся
целостная система принимаемых законодательными и
исполнительными органами Федерации, штатов, местными органами
нормативных правовых актов, регулирующих залог
сельскохозяйственных земель. Предметом данного исследования выступает также практика разрешения судебных споров, связанных с применением законодательства о залоге сельскохозяйственных земель.
В соответствии с предметом исследования его основная цель заключается в том, чтобы обобщить и проанализировать основные положения американского законодательства о залоге сельскохозяйственных земель, выявить основные факторы, влияющие на развитие «расширенной открытой модели» организации ипотечного кредитования, определить общие перспективы развития американской модели залога сельскохозяйственных земель.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования решаются следующие задачи:
дается характеристика проблем, связанных с развитием
американской прецедентной правовой системы, рассматриваются
особенности правового регулирования залога
сельскохозяйственных земель, подпадающего в основном под
действие законодательства о недвижимости штатов;
формулируется понятие «залог сельскохозяйственных земель» и
определяется, насколько действующая модель « расширенной
открытой модели» организации ипотечного кредитования
соответствует его сущности;
устанавливается правовой статус кредитных учреждений,
фермерских хозяйств, семейных товариществ, корпораций и
кооперативов-участников ипотечного земельного рынка;
исследуются особенности формирования ипотечного земельного
рынка и его правовой регламентации;
рассматриваются общие принципы и область применения
государственного регулирования залога сельскохозяйственных
земель;
раскрываются права и обязанности сторон по соглашению о
залоге сельскохозяйственных земель;
проводится изучение особенностей правового регулирования несостоятельности фермерских хозяйств;
определяется очередность удовлетворения интересов кредиторов в соответствии с Единообразным торговым кодексом ( ЕТК) и соглашением сторон;
рассматривается порядок обращения взыскания через судебную
процедуру и через продажу без обращения в суд;
определяется возможность и способы использования
американского опыта правового регулирования залога
сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.
Методологическая база исследования. Методологической основой
исследования является общенаучный диалектический метод познания и
вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный,
сравнительно-правовой анализ, технико-юридический,-
лингвистический. Их применение позволило диссертанту выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога сельскохозяйственных земель, проанализировать в комплексе правоотношения по организации земельного ипотечного кредитования.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в нем впервые на современном этапе общественного развития с позиции науки аграрного и гражданского права рассматривается американская « открытая расширенная модель» организации ипотечного кредитования, реализация которой стала возможной благодаря созданию расширенной инфраструктуры ипотечного рынка сельскохозяйственных земель и частичному контролю государства за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.
Диссертант ввел в научный и практический оборот ряд правовых источников, доктринальных положений, судебных прецедентов, не исследовавшихся ранее в отечественной литературе. Основные выводы, сделанные в результате исследования, выносимые на защиту, состоят в следующем:
1. В составе аграрного права, регулирующего специфическими для
этой самостоятельной отрасли права правовыми методами
регулирования земельных и кредитных отношений
предпринимательскую деятельность фермеров, семейных фермерских полных товариществ, коммандитных товариществ, корпоративных предприятий и сельскохозяйственных кооперативов, выделяется институт залога сельскохозяйственных земель, по которому обещание землевладельца погасить кредит обеспечивается путем предоставления кредитору залогового права (залоговой доли) на землю. Показано широкое использование в специальном законодательстве о залоге сельскохозяйственных земель норм частноправового характера, регулирующих использование земли в качестве предмета свободного имущественного-оборота и объекта свободного приложения частных инвестиций в земельную недвижимость и предпринимательскую
деятельность, связанную с обработкой земли. Одновременно при регулировании залога сельскохозяйственных земель действует и другая тенденция, связанная с подчинением отношений по передаче прав на землю в качестве обеспечения возврата займа или иного обязательства действию публично-правовых норм.
2. В США со времен депрессии господствовала специализация
кредитных учреждений в сфере жилищного строительства. В настоящее
время американский законодатель отказался от специализированного
ипотечного кредитного бизнеса для того, чтобы бороться с риском,
связанным с такой односторонностью и содействовать развитию
конкурентной борьбы, развитию новых форм финансирования и
возникновению новых участников ипотечного рынка. Эта тенденция
четко выражена в Законе о холдинговой компании, который
предусматривает, что Федеральная резервная система не может
одобрить какое-либо приобретение, результатом которого может быть
существенное уменьшение конкуренции или появление тенденции к
появлению монополии в какой-либо части страны или которое каким-
либо образом ограничивает свободу торговли.
Прямо противоположная тенденция наблюдается в сфере сельскохозяйственного ипотечного кредитования, где наряду с универсальными кредитными учреждениями на ипотечном земельном рынке доминируют специализированные кредитные учреждения, существование которых оправдано тем, что они являются доступным источником кредитования покупки недвижимого имущества и деятельности фермерских кооперативов, а также финансирования развития систем электрической и телефонной связи в сельской местности.
-
Понятие залога сельскохозяйственных земель как гражданско-правовой сделки, в соответствии с которым землевладелец-залогодатель заимствует деньги у определенного кредитора-залогодержателя и заключает письменное соглашение с залогодержателем о том, что его земельный участок, обремененный залогом, станет имущественным обеспечением возврата займа. Если залогодатель в ипотечном кредите не в состоянии возвратить заемные средства под недвижимое имущество, залогодержатель для защиты своего права может прибегнуть к специальной судебной процедуре, в резулыате применения которой залогодатель утрачивает права на недвижимость, включая право вьгсупа, его имущество реализуется и за счет вырученных средств возмещается долг залогодержателю.
-
В последние три десятилетия XX века наблюдается значительное увеличение на ипотечном земельном рынке роли сельскохозяйственных корпораций. Выявлены преимущества деятельности корпоративных предприятий, для которых характерны долгосрочный характер их деятельности; централизация управления в руках совета директоров; свободная передача долей во владение, представленных в виде «акций» корпорации; ограниченная ответственность владельцев акций по долгам
и обязательствам корпорации. Корпоративное законодательство содействует расширению ипотечных операций с участием корпоративных организаций, которые признаются юридическим лицом, отделенным от любого из ее акционеров. Благодаря этому у акционерного предприятия возможности привлечения заемного капитала шире, чем у любого отдельно взятого акционера.
5. Современное законодательство в полной мере учитывает уроки
фермерского кризиса 80-х годов, главный из которых состоит в
осознании, как залогодателем, так и залогодержателем, необходимости——
реструктуризации—долгам включая пролонгацию, увеличение
процентных ставок и даже прощение долга. Такова основная направленность законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, включающего в себя такие положения, как извещение и возможности заемщика исправить положение, сложившееся вследствие неисполнения обязательств; запреты в отношении мультипликации долга; временные отсрочки; примирение до момента перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; мораторий (когда неисполнение обязательств произошло вследствие стихийных бедствий); право первого отказа, предоставляющее залогодателю возможность сравнить предложения после перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; право выкупа недвижимости.
-
В процессе исследования установлено значительное расширение предоставляемых федеральной системой фермерского кредита услуг, в результате чего стала полностью независимой деятельность Администрации по делам кредитования фермеров; был расширен доступ к кредитной правительственной лилии через частные институты финансового рынка; были введены ежегодные отчисления банков в страховой фонд федеральной системы фермерского кредита; была создана основа для формирования Федеральной корпорации финансирования банков, на которую возложены функции по продаже ценных бумаг Федеральной системы фермерского кредитования; проведена консолидация банков; установлены- особенности правового режима кредитования начинающих фермеров и фермеров, находящихся в тяжелом финансовом положений в результате последствий стихийных бедствий, фермеров, относящихся к так называемой социально «неблагоприятной» группе населения, в которую включаются женщины, американцы африканского, испанского и азиатского происхождения, американские индейцы, аборигены Аляски.
-
В числе особых схем организации ипотечного кредитования, в рамках которых основной залогодержатель обращается к другим кредиторам за получением соответствующих фондов под недостающую часть кредита, важнейшим следует признать ипотечный заем с несколькими кредиторами. Одновременно проводится анализ сложных схем организации ипотечного кредитования, по которым права залогодержателя принадлежат продавцу земельного участка, а
покупатель принимает на себя обязательство выплатить продавцу разницу между продажной ценой строения и принятыми на себя покупателем обязательствами. Залогодержатели принимают последующие ипотеки в качестве обеспечения кредитов только в том случае, если рыночная стоимость заложенной собственности превышает неоплаченный остаток по предыдущим ипотечным займам. Автор оперирует в связи с этим термином «сумма ипотечного покрытия» или «платежеспособность» залогодателя, применяя его к таким специальным схемам организации ипотечного кредита, как вторичное и последующее финансирование, дополнительные ипотеки.
8. На основе проведенного анализа теоретических и практических достижений США в области залогового кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей сформулированы выводы и предложения, которые могут быть использованы при кодификации российского сельскохозяйственного ипотечного права. Такая кодификация должна проводиться на базе Федеральных законов «О государственном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения» и «О залоге земель сельскохозяйственного назначения», в которые должны быть включены нормы, не запрещающие, а разрешающие свободный залог сельскохозяйственных земель при сохранении ряда ограничений на ипотечные операции с землей.
Основные задачи такой кодификации - расширение базы
долгосрочного кредитования сельскохозяйственных коммерческих
организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; упорядочение
оборота земель сельскохозяйственного назначения; закрепление
сбалансированного механизма защиты прав залогодателя и
залогодержателя; формирование ипотечной системы (Государственного
земельного банка, коммерческих банков, других кредитных
учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей),
обеспечивающей надежный, конкурентоспособный, доступный и
дешевый источник долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных
коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств;
создание благоприятного налогового режима деятельности
функционирующих в сфере ипотечного кредитования небанковских
организаций (пенсионных и инвестиционных фондов, страховых
компаний); усиление публично-правового регулирования залоговых
операций с землями сельскохозяйственного назначения,
обеспечивающего стабилизацию финансового положения
сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фондового рынка через регулирование процентных ставок и реализацию государственных программ финансовой поддержки сельского хозяйства при освоении ипотечного механизма.
Кодификация сельскохозяйственного ипотечного права должна усилить механизм защиты банков, специализирующихся на предоставлении кредитов под залог сельскохозяйственной
недвижимости, и мобилизовать ресурсы на вторичном ипотечном
земельном рынке посредством выпуска закладных- ценных бумаг,
обеспеченных недвижимым имуществом. Помимо специальных
кредитных учреждений, занимающихся инвестиционным
кредитованием под залог сельскохозяйственных земель, в кредитную
систему могут быть включены сельскохозяйственные кредитные
кооперативы, которые формируются с целью накопления капитала для
HHBecTHpoBaHHHjKM3ajioii3eMJ[iH.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется глубиной и масштабностью поднятых проблем, ориентированностью всей работы на дальнейшее совершенствование институтов аграрного и гражданского права, связанных с залогом сельскохозяйственных земель, который может быть использован в качестве важнейшего источника обеспечения инвестиционных-кредитов, расширения базы кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств в ходе земельной и аграрной реформ.
Материалы диссертации могут быть использованы при проведении отраслевых научных исследований, прежде всего по аграрному, гражданскому, финансовому праву. Работа может быть использована в учебном процессе при чтении общих и специальных курсов по аграрному, гражданскому, финансовому праву в юридических, экономических, финансовых, сельскохозяйственных вузах России.
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждалась на кафедре аграрного и экологического права МПОА. Основные результаты научных исследований отражены в Сборниках научных трудов МПОА, излагались на Международном Конгрессе «Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украины и других стран СНГ, государств Балтии» (Минск, сентябрь 1999 г.).
Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, шести глав и списка использованной литературы. Основное содержание работы