Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Развитие организационно-технологической науки и методов обоснования решений в строительстве 8
1.1. Эволюция критериальных основ в строительстве 8
1.2. Инвестиционный подход к обоснованию эффективности объектов строительства 23
1.3. Инженерно-инновационный подход к обоснованию эффективности объектов строительства 36
1.4. Экосистемный подход к обоснованию эффективности объектов строительства 55
1.5. Выводы 71
Глава 2. Методологические основы системотехники организационно-технологических циклов 75
2.1. Концепция организационно-технологического генезиса 75
2.2. Цикличность как универсальная закономерность развития строительных систем 90
2.3. Системно-функциональный подход к развитию жизненного цикла объектов строительства 102
2.4. Инновационный подход к развитию жизненного цикла объектов строительства 118
2.5. Информационный подход к развитию жизненного цикла объектов строительства 130
2.6. Выводы ' 145
Глава 3. Исследование и разработка организационно-технологического генезиса проектирования и строительства 151
3.1. Исследование и обоснование принципиально возможных альтернативных решений на ранних стадиях проектирования... 151
3.2. Исследование и обоснование потенциала многофункциональности и технологичности проектных решений 163
3.3. Исследование и разработка методики выбора проектных решений одноэтажных производственных зданий на основе ОТГ 180
3.4. Разработка организационной модели интеграции функциональных подсистем проекта 200
3.5. Разработка средств формализации модели ОТЦ возведения ОС. 211
3.6. Выводы 239
Глава 4. Исследование и разработка организационно- технологического генезиса эксплуатации объектов строительства 242
4.1. Исследование специфики реализации и моделирования
эксплуатационного цикла 242
4.2. Разработка концепции прогнозирования эксплуатационного цикла 254
4.3. Разработка структуры и модель эксплуатационного мониторинга ОС 266
4.4. Разработка информационной модели эксплуатационного мониторинга 278
4.5. Разработка организационной модели управления эксплуатационным циклом 286
4.6. Выводы 296
Глава 5. Исследование и разработка организационно- технологического генезиса завершающих стадий жизненного цикла ОС 299
5.1 Исследование специфики ликвидации как составляющей полного жизненного цикла 299 .
5.2 Разработка концепции автотрофного организационно- технологического цикла ликвидации ОС 303
5.3. Разработка модели ликвидационной технологичности 311
5.4. Выводы 318
Глава 6. Методология внедрения и эффективность результатов исследования 320
6.1. Разработка структуры САПР генезиса организационно-технологических циклов 320
6.2. Эффективность применения разработанной методологии 338
6.5. Выводы 344
Основные выводы и предложения 346
Литература 352
Приложения 365
- Инвестиционный подход к обоснованию эффективности объектов строительства
- Цикличность как универсальная закономерность развития строительных систем
- Исследование и обоснование потенциала многофункциональности и технологичности проектных решений
- Разработка концепции прогнозирования эксплуатационного цикла
Введение к работе
Актуальность исследования. Жизненный цикл (ЖЦ) любого здания или сооружения (объекта строительства - ОС), начиная от его технико-экономического замысла и кончая ликвидацией, реализуется через организационно-технологические циклы (ОТЦ) — взаимосвязанные, непрерывные и повторяющиеся комплексы работ (обоснование, проектирование, изготовление, монтаж и т.д.). Системотехника, как научно-практическая дисциплина, позволяет изучать взаимосвязи и преемственность организационно-технологических циклов, а также формировать научную методологию их анализа с учетом общих тенденций развития науки и производства.
Высокие темпы глобальной информатизации современного
производства, усложнение создаваемых человеком систем всех уровней,
изменение приоритетов, условий, ограничений и объектов строительства в
целом сделали малопригодными традиционные методы организационно-
технологического проектирования инвестиционно-строительного
комплекса, где изменения проявляются на всех организационных уровнях:
на уровне взаимосвязей подсистем объекта —» качественное усложнение стыковки функциональных подсистем объекта строительства, их интеллектуализация, многоотраслевая и наукоемкая интеграция;
на уровне взаимосвязей объекта и инфраструктуры —> обострение противоречий между недвижимой формой существования объекта строительства и нарастающей динамикой его инфраструктуры;
на уровне взаимосвязей территории застройки и экосистемы —> обострение противоречий между традиционным экстенсивным принципом строительства и его фактическим результатом — исчерпанием биофизических возможностей природной среды.
Анализ организационно-технологической проблематики
строительной науки и направлений развития инноваций в области строительства и информационных технологий позволили выявить потребность и актуальность новых теоретических и методологических предпосылок (новой парадигмы) проектирования развития жизненного цикла строительных объектов и систем в условиях ускоряющихся изменений внешней среды. Поиск адекватных методов привел к биологическим системам, которые успешно функционируют в подобных условиях, что представляет научный и практический интерес для анализа закономерностей развития жизненного цикла объектов строительства и решения системотехнических задач организационно-технологических циклов объектов строительства. С этой целью в работе был применен генетический метод, основанный на анализе диалектики и преемственности явлений, возникший в результате утверждения в науке
идеи развития (дифференциальное исчисление в математике, эволюционная теория в биологии, теория Лайеля в геологии и т.д.). Генезис (греч. genesis - происхождение, развитие) в современной логике обосновывает аксиоматический метод и требует установления и учета начальных условий развития, главных его этапов и основных тенденций, выявляет и анализирует прямые и обратные связи изучаемых явлений во времени. Генезис позволяет применить в инженерных исследованиях фундаментальные принципы генетики, такие как опережающее отражение действительности и наследственность параметров системы. Дополнение системотехники строительства методами генезиса призвано методологически обеспечить исследование взаимосвязей и преемственности организационно-технологических циклов.
Научно-техническая гипотеза исследования предполагает, что системотехнический подход к проектированию и управлению организационно-технологическими циклами объектов строительства, обогащенный генетическим методом, существенно повысит эффективность инвестиционно-строительных процессов в условиях ускорения изменений инфраструктуры и внешней среды.
Цель исследования — разработка системотехники ОТЦ как методологии проектирования и управления развитием инвестиционно-строительных процессов.
Задачи исследования:
анализ существующей системы технико-экономических обоснований и и критериальных основ эффективных решений в строительстве;
разработка методологии системотехники проектирования и управления организационно-технологическими циклами ОС в условиях ускорения изменений внешней среды;
адаптация генетического метода для изучения ОТЦ в строительстве;
анализ функциональных зависимостей ОТЦ и потенциала развития конструктивных, инженерно-технологических и организационных подсистем ОС;
разработка системы моделей, методов и алгоритмов организационно-технологического генезиса на стадии проектирования и возведения ОС;
разработка концепции, моделей и методов генезиса цикла эксплуатации ОС;
разработка концепции, моделей и методов генезиса цикла ликвидации ОС как техногенно-природной подсистемы;
разработка структуры САПР генезиса ОТЦ объекта строительства;
апробация эффективности разработанной методологии;
выявление перспективных направлений дальнейшего развития предлагаемой методологии.
Объект исследования: организационно-технологические проблемы жизненного цикла зданий и сооружений (объектов строительства).
Предмет исследования: системотехника организационно-технологических циклов объектов строительства.
Методологические основы исследования: теория функциональных
систем; генетический метод; системотехника строительства;
математическое, матричное и имитационное моделирование;
динамическое программирование; итеративное агрегирование; методы эвристических, групповых экспертных оценок и планирования эксперимента; труды отечественных и зарубежных ученых.
Результаты, выносимые на защиту и имеющие научную новизну:
концепция организационно-технологического генезиса (ОТГ) жизненного цикла объектов строительства [I*, 27*, 30*, 36*];
методология системотехнического проектирования и обоснования организационно-технологических циклов объектов строительства (ОТЦ ОС) [1*, 27*, 32*, 38*, 41*, 46*];
система моделей и функциональных зависимостей, реализующих возможности генезиса ОТЦ в проектировании, возведении, эксплуатации и ликвидации ОС [1*, 10*, 11*, 23*, 27*];
понятия адаптационного ресурса, инновационной восприимчивости и эксплутационной технологичности ОС [1*, 39*, 46*];
научно-методические основы генетического исследования ОТЦ эксплуатации ОС и комплекс методов оценки и прогнозирования инновационной восприимчивости объектов [40*, 41*];
концепция, структурная модель и алгоритмы мониторинга и принятия решений для эксплуатации ОС [39*, 40*, 41*];
концепция автотрофного (экологически замкнутого) цикла ликвидации ОС, понятие ликвидационной технологичности [38*, 41*, 46*];
методологические принципы включения ликвидационного цикла объекта в общий жизненный цикл с учетом ликвидационной технологичности ОС [1*, 43*, 46*].
Практическая значимость разработанной методологии
системотехнического проектирования ОТЦ ОС заключается в
экосистемном представлении ЖЦ ОС как процесса развивающегося,
единого, замкнутого и взаимосвязанного с внешней средой. Предложенная
концепция организационно-технологического генезиса позволяет
совершенствовать нормативно-методическую базу строительного
проектирования и производства в соответствии с новым Законом РФ «О
техническом регулировании», международными стандартами менеджмента
качества и управления окружающей средой (ИСО 9001, ИСО 14001 и др.).
Разработанный комплекс моделей и методов системотехники
организационно-технологических циклов позволяет управлять
стратегическим и ситуативным развитием ЖЦ ОС.
Внедрение результатов исследования и экспериментальная проверка проходили в ряде научных, проектных и строительных организаций, а также при сертификации систем менеджмента и экологической безопасности в Международном союзе промышленников и предпринимателей. Методологические результаты были использованы при составлении перспективных планов и прогнозов потенциальных возможностей различных организаций (Центр «Поликварт», СУИ-холдинг, Комиссия по сертификации систем менеджмента и экологической безопасности, группа компаний «Гипрокон» и др.)- Практические результаты и рекомендации были использованы при решении производственных задач оптимизации жизненного цикла различных объектов (МПЦ «Мосты и водоотводы», «Гипрокон» др.). В целом внедрение полученных результатов дало значительные технико-экономические эффекты и выход на качественно новые методы прогнозирования технологии и организации производства в строительстве.
Достоверность результатов достигнута применением:
теоретически обоснованных и экспериментально проверенных в биологических науках теории функциональных систем и методов генетических исследований;
математического моделирования, имитационных экспериментов, системотехники строительства;
сопоставления результатов математического моделирования с результатами практического внедрения.
Апробация работы. Основные выводы и предложения диссертации на протяжении 20 лет докладывались на многих международных, российских и межвузовских научных конференциях и семинарах, в числе последних могут быть названы: Научно-практическая конференция (Москва, 2002); Международная конференция «Реконструкция Санкт-Петербурга-2003»; Международная научно-практической конференция (Минск, 2003); Международная научно-практическая конференция (Польша, 2003), Международный российско-германский симпозиум «Применение информационных технологий в строительстве и учебном процессе» (Москва, 2004) и др.
Публикации. По теме диссертации опубликованы монография и более 40 работ, в том числе 8 работ в журналах, рекомендованных ВАК РФ для публикации результатов исследований докторских диссертаций [11*, 27*, 38*, 39*, 40*, 41*, 46*, 47*].
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 6 глав, выводов, библиографии (200 источников), приложений; содержит 370 страниц текста, включая 60 рисунков и таблиц.
Инвестиционный подход к обоснованию эффективности объектов строительства
Современное понимание инвестиционного подхода к обоснованию жизнеспособности проектов в строительстве сформировалось одновременно с включением России в процесс взаимосвязанного функционирования мировых товарных рынков капитала и труда, объединением экономического и информационного пространства. Инвестиционный подход объединяет методы оценки, полагающие наиболее значимой экономическую составляющую эффективности и максимально быструю окупаемость инвестиций. В последние два года процессы развития и совершенствования рыночных основ хозяйствования получили поддержку соответствующей нормативной базой. Закон «О техническом регулировании» регламентирует только факторы защиты жизни или здоровья граждан, охраны окружающей среды и действия, вводящие в заблуждение потребителей [56]. Тем самым законодательно подкреплены объективно произошедшие изменения, связанные с индивидуализацией предложения и спроса объектов строительства, с расширением номенклатуры предложений, с активным переходом строительных компаний на новые формы организации и управления производственными процессами. Несмотря на то, что отношения в сфере инвестиционно-строительной деятельности еще далеки от общепринятых отношений открытого рынка развитых стран, развитие инвестиционных процессов происходит в направлении единства и гармонизации с международными требованиями и стандартами. Важнейший стимул для этого — перспектива выхода на международный рынок в сфере строительства и услуг. Строительные компании, как субъекты хозяйствования, самостоятельно определяют цели своей деятельности, направления развития, находят заказчиков и инвесторов, приобретают материалы, машины, механизмы, формируют трудовой коллектив и т.д. В этих условиях экономическими критериями оценки жизнеспособности объектов строительства становятся рентабельность, прибыльность, доходность, финансовая устойчивость и конкурентоспособность проекта, организационно-технологическая надежность. Сравнение административно-командного и рыночного подходов к методам обоснования решений в строительстве, позволяет выделить принципиальные различия основных организационных факторов {Таблица 1.1) [103].
Радикальное рыночное реформирование отечественной экономики затронуло все организационно-экономические характеристики производства: объект и субъект оценки и управления; формы собственности; цели, структура и методы организации; материальную базу; подход к обеспечению эффективности и качества; источники финансирования; мотивацию субъектов строительства; планирование; нормативно-законодательную базу; инвестиционные риски и т.д. В России утвердилась общепринятая в развитых странах концепция управления проектами (project management), которая в строительстве реализуется через инвестиционные проекты [24, 25, 72, 103, 111, 138].
В условиях административно-командной и моноцентрической системы управления инвестиции и строительство были организационно разъединены. В плановой экономике капитальные вложения и потребности строительства структурировались в директивные документы, проходя через цепочку иерархических уровней управления (план, титульные списки строек, лимиты капитальных вложений, строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ, фондируемых материальных ресурсов, оборудования и др.). Современному термину "инвестиционно-строительный проект" можно сопоставить термин "капитальное строительство", под которым в советские годы понимались реализуемые заказчиком функции по финансированию строительства и организации ввода в действие основных фондов.
В строительном инвестиционном проекте на определенном временном промежутке, с определенным началом и концом, объединяются и координируются различные виды деятельности и процессы, имеющие отношение к возведению данного объекта строительства. Отличие концепции инвестиционного проекта от традиционной строительной производственной системы состоит в том, что проект является однократной, а не циклической деятельностью [72]. Проект как система деятельности существует до получения конечного результата. С этой точки зрения инвестиционный проект понимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение финансовых, материальных и интеллектуальных ресурсов для получения запланированного результата и достижения целей в обусловленные сроки. Главным критерием эффективности инвестиционного проекта является финансовый результат (прибыль, доход) и материально-вещественный результат (новые или реконструированные основные фонды — здания, строения, сооружения). При этом оценка инвестиционной эффективности проекта сводится к построению и исследованию некоторой экономико-математической модели процесса реализации проекта.
Обязательное требование цивилизованного рынка — разработка бизнес-плана инвестиционного проекта. Бизнес-план в строительстве представляет собой документ, содержащий все основные аспекты будущего коммерческого предприятия (объекта строительства - здания, сооружения, комплекса), прогноз и анализ проблем, с которыми оно может столкнуться и способы решения этих проблем (сбыт, ценообразование, маркетинговая стратегия, сроки возврата банковского кредита и т.д.). Аналитические оценки эффективности и жизнеспособности проекта основываются на научных методах, статистике, проектно-строительной практике. Анализ опыта строительного бизнеса показывает, что бизнес-план, как прогнозный документ составляется максимум на три - пять лет, чаще на более короткий срок [133]. Практика свидетельствует, что бизнес-планы строительства зданий различного отраслевого назначения и сложности, близки по форме, но отличаются по содержанию рассматриваемых параметров, детализации, срокам прогнозирования и другим аспектам.
Цикличность как универсальная закономерность развития строительных систем
Генетический метод исследования объектов живой и неживой природы выявляет циклические закономерности развития самых различных проявлений и процессов объективной реальности. Теория цикла основана на опыте и представлениях о взаимосвязанных, последовательно развивающихся в пространстве и времени процессах, которым свойственна индивидуальная и групповая ритмика - цикличность. Цикл, выражается в повторяющихся колебаниях подъемов и спадов, рождении, развитии и завершении, и составляет универсальную закономерность и модель существования, присущую многим системам различной природы (техническим, социальным, биологическим). Такая трактовка понятия цикла открывает новые возможности познания и определяет использование методологических интерпретаций цикличности в различных научных сферах.
Исследования методологической общности циклически развивающихся процессов имеют богатую историю. Во многих работах обосновывается всеобщий характер циклических закономерностей развития природы, общества и производства, анализируются причины и типы циклических колебаний. В современной научно-технической литературе достаточно широко представлены исследования жизненного цикла различного рода технических систем, инвестиционных циклов, жизненных циклов изделий, инновационных циклов и т.д. [9, 88, 114, 119, 144, 145]. Может быть выделен ряд отличительных признаков, свидетельствующих о наличии цикла в развитии объекта: ? упорядоченность стадий или этапов преобразований; ? завершенность преобразований некоторым планируемым результатом; ? повторяемость основных этапов в развитии сходных объектов; накопление и передача опыта или генетической информации о результатах от предшествующих к последующим циклам. В генезисе важно в первую очередь установление закономерности причинно-следственных отношений между материальными объектами и характеристики, раскрывающей эти отношения, независимо от природы объектов. Генезис позволяет исследовать цикличность, направленность и другие закономерности циклов развития систем. Для исследователя не имеет значения происхождение (искусственное или естественное) систем. В природных циклах цель и другие функциональные параметры заложены преимущественно в генетической информации от предшествующих циклов. Примерами таких циклов является жизнь биосистем, суточные и годовые смены состояний на Земле и т.д. Целенаправленность циклов человеческой деятельности обусловлена осознанными потребностями и ограничениями возможностей управляющего субъекта.
Общепризнанна теория больших циклов (длинных волн) в развитии хозяйства, созданная советским экономистом Н.Д. Кондратьевым в 1922-1928 гг. [9, 119]. Большие циклы в экономике, иначе называемые циклами Кондратьева, отражают неравномерность экономического развития как на макрорегиональном, так и территориально-отраслевом уровнях, при этом циклическая модель позволяет выявить причинно-следственные закономерности процессов. Теория больших циклов получила за прошедшее время множество прикладных интерпретаций отдельных сторон разнообразных процессов развития: инновационно-технологических, стоимостных, трудовых, социальных и др.
На социально-экономическом уровне развитие определяется различными сочетаниями технологических циклов. Технологический цикл — совокупность относительно устойчивых ритмических производственных процессов, преобразующих природные ресурсы в материальные ценности, совокупность господствующих на данном этапе технологических процессов и соответствующих им структур, в которых сконцентрировано множество инноваций. Причиной трансформации технологических циклов являются информационно-инновационные циклы. Н.Д. Кондратьев считал инновации и научно-технический прогресс в целом элементом, органически встроенным в механизм больших циклов. Он показал, что ритм технологических циклов определяют не столько сами открытия и изобретения, сколько их востребование хозяйственной практикой. Каждый цикл экономического развития сопровождается повышением инвестиционно-строительной активности, которая проецируясь на территорию, обеспечивает развитие региона. Между созданием новой совокупности технологий и началом инвестиционно-строительной активности имеется некоторый инерционный временной разрыв. Жизненный цикл объекта строительства составляет совокупность связанных причинно-следственными отношениями процессов и работ, образующих законченный виток развития от возникновения проектного замысла до ликвидации объекта. Он является частью циклов более высокого уровня (макроэкономических циклов развития территории, региона). Основные фонды, здания и сооружения, другие материальные структуры, являются тем, что консервирует технологический цикл, и именно изменение материальных структур требует максимальных инвестиций и затрат. По этой причине жизненный цикл строительного объекта не вписывается жестко в данную иерархию, но зависит от факторов влияния каждого уровня.
Жизненный цикл объекта строительства реализуется через последовательность организационно-технологических циклов (ОТЦ) — функционально взаимосвязанных, непрерывных и повторяющихся комплексов работ (обоснование, проектирование, изготовление, монтаж, эксплуатация, ремонт и др.), также имеющих универсальную циклическую природу (рис. 2.2.).
Исследование и обоснование потенциала многофункциональности и технологичности проектных решений
Функциональные требования к проектируемому объекту строительства могут быть разделены на три группы по времени их возникновения в процессе эксплуатации. 1. Первичные функциональные требования к проектируемому зданию, содержащиеся в задании на проектирование. Эти требования четко определены и являются основой формирования совокупности принципиально возможных решений. 2. Требования, возникающие в период эксплуатации и текущего содержания здания. Это широкая группа требований, она включает в себя вопросы экономичности содержания здания, приспособленности для проведения всех видов ремонтов и др. Требования текущего содержания на этапе проектирования имеют вероятностный характер. В организационно-технологическом аспекте они учитываются на основе анализа аналогов, в рамках оценки технологичности сооружения. 3. Организационно-технологические требования, связанные с модернизацией здания, изменением технологических объектов, располагаемых внутри здания или изменением его функционального назначения в целом. При разработке проекта они практически не определены и в реальном проектировании учитываются крайне редко. Тем не менее, роль этой группы эксплуатационных требований велика и растет с ускорением морального износа технологий. Так, например, в машиностроении в настоящее время происходит смена технологий менее чем через 5-ьб лет при среднем времени физического износа производственных зданий равном 30-ти годам. Если принять во внимание время проектирования и строительства, то проблема модернизации и связанными с этим организационно-технологическими комплексами работ производственного здания возникает в первые год-два после пуска. По этой причине уже сейчас проектирование производственных зданий на конкретную технологию себя не оправдывает. Такие же тенденции наблюдаются и в проектировании и строительстве объектов жилого и коммерческого и (общественного) назначений, что связано со скоростью изменений и неопределенностью рынка недвижимости в целом. В мировой практике решение организационно-технологических проблем, связанных с изменением эксплуатационных требований к объектам строительства при ускоряющихся темпах научно-технического прогресса производится различными путями [18, 20.39, 41. 47, 64, 89, 103, 123, 130, 144, 149]. По одной из распространенных концепций здание должно быть рассчитано на ограниченный срок эксплуатации, равный сроку морального износа большинства оборудования, после которого здание подлежит сносу. Такая концепция имеет перспективы и право на жизнь, но требует решения проблем утилизации и вторичного использования отходов, а также разработки надежных, дешевых и относительно недолговечных конструкций, которые после истечения морального срока могли бы заменяться. Согласно другой концепции здание должно включать в себя демонтируемые конструкции или узлы, что позволило бы разбирать и собирать их в других комбинациях и для других целей, проводить реконструкцию, расширение. Такой подход требует исследований технологичности демонтажа, замены на новые конструкции и возможности повторного применения, с тем, чтобы осуществление реконструкции не стало дороже нового строительства.
С позиций организационно-технологического генезиса при проектировании капитального здания необходимо прогнозировать развитие жизненного цикла объекта строительства с учетом вероятных отклонений требований к архитектурно-строительным и инженерно техническим системам на период срока его физического износа. Такой подход к проектированию ОС соответствует современным возможностям строительного производства и может решить проблему возрастающего несоответствия между сроками замены технологий и сроками физического износа объектов строительства.
Анализ и учет возможностей развития ЖЦ ОС и связанных с этим вероятных отклонений требований к архитектурно-строительным и инженерно-техническим системам капитального здания, назовем обоснованием потенциала многофункциональности ОС. На ранней стадии проектирования учет требований многофункциональности может быть осуществлен: 1. при выборе соотношения основных объемно-конструктивных параметров (пролет, шаг, высота ); 2. при выборе значений основных объемно-конструктивных параметров.
В основу выбора соотношения основных объемно конструктивных параметров одноэтажных железобетонных зданий может быть положен метод расчета соотношения проектных параметров, разработанный применительно к конструкциям (опорам и пролетам) в мостостроении д.т.п., проф. Гибшманом Е.Е. [Гибшман Е.Е. Мосты и сооружения на дорогах. - М.: Транспорт, 1972]. Адаптация данного метода расчета для основных параметров несущего каркаса одноэтажных зданий оправдано наличием аналогичной конструктивной схемы и типа конструкций. Суть расчета состоит в следующем.
Рассмотрим зависимость стоимости здания от соотношения его основных объемно-конструктивных параметров (рис. 3.4.). Материалоемкость одной колонны можно представить следующим образом: Vi=K,+fl, (3.3) где V0 - часть объема средней в ряду колонны, не зависящая от величины пролета; pi - произведение, выражающее зависимость объема колонны от величины пролета /. Значения величин V0 и р могут быть получены по данным ранее выполненных проектов или приблизительным подсчетом объема колонн для двух различных значений пролета. Стоимость всех колонн одного ряда:
Разработка концепции прогнозирования эксплуатационного цикла
Совокупность эксплуатационных затрат за весь период существования здания значительно превышает единовременные затраты на его строительство. Такое соотношение реализуется в объективных условиях строительства, при которых решения, принимаемые в проекте, во многом однозначно определяют дальнейшее развитие ЖЦ ОС. Это по существу означает, что эффективность инвестиций в строительстве базируется на учете всех вероятных требований и ограничений эксплуатационных стадий в начале проектирования. Анализ соответствия объекта многочисленным разнохарактерным требованиям является многокритериальной задачей, практические методы решения которой могут быть объединены в два концептуально различных подхода: инженерный и инвестиционный {рис.4.3.). рассматривается в виде инженерной конструктивно-технологической системы. Отражением инженерного подхода к оценке объекта является технико-экономическое обоснование проекта. Все подсистемы проектируемого объекта оцениваются на соответствие применяемым строительным нормам и правилам, технологическим стандартам, регламентам качества и законам в области охраны окружающей среды. Как правило, выбирается наиболее экономичный вариант проекта. При этом исходную информацию для оценки составляют результаты проектных изысканий, закономерности функционирования инженерно конструктивных подсистем объекта, технико-экономические расчеты, профессиональный опыт разработчиков проекта. В рамках инженерного модуля одним из перспективных методов повышения эффективности проектных решений является отработка ОС на эксплуатационную технологичность. Конструкции, инженерные и технологические системы здания проектируются с учетом особенностей эксплуатации, неизбежной необходимости ремонта, модернизации, внутриотраслевого перепрофилирования и, в конце концов, демонтажа оборудования, конструкций и объекта в целом. Разработка конструктивных и технологических подсистем с позиций удобства реализации эксплуатационных стадий жизненного цикла объекта дает возможность сократить затраты на устранение физического и морального износа здания, связанного с появлением новых, более прогрессивных материалов, конструкций и технологий. За счет учета эксплуатационной технологичности оптимизируется продолжительность и последовательность эксплуатационных стадий жизненного цикла здания и снижаются затраты на устранение физического и морального износа. Инвестиционный модуль, объединяющий вторую группу методов оценки проектируемых объектов, основывается на прогнозировании наилучшего функционального использования здания как одного из возможных объектов инвестирования. Согласно данному подходу здание и земельный участок являются товаром на специфическом рынке объектов недвижимости. Исходя из этого планируется жизненный цикл инвестиционного строительного проекта. В методах оценки наилучшего использования здания, сооружения и земельные участки принимаются сопоставимыми по уровню способности удовлетворять определенные потребности владельца и приносить ему прибыль.
Рынок объектов недвижимости обладает рядом особенностей, которые вытекают из специфики строительного производства. Во многих сегментах рынка, например, рынке сырья или промышленной продукции, практически в любой момент времени известна курсовая цена товара на биржах. В строительстве особо длительные сроки эксплуатации зданий и сооружений приводят к тому, что сделки совершаются относительно редко и на нерегулярной основе. А если учесть, что разработка проекта нового строительства, модернизации или реконструкции существующей застройки требует значительного времени на проектные проработки, становится понятным происхождение термина «недвижимость». На рынке недвижимости предложение всегда в той или иной степени отстает от спроса, а инвестиционные потоки недостаточны или избыточны относительно динамики спроса. Как следствие, несбалансированность рынка недвижимости - объективная и постоянная его особенность [11, 71, 112, 149]. По сравнению с другими сегментами рынка, недвижимость в большинстве стран подвергается значительно большему регулированию. Правительственные, региональные, административные, законодательные, ведомственные и другие виды ограничений делят открытое рыночное пространство объектов строительства на множество мелких сегментов с особыми условиями [43]. Любой ОС неразрывно связан со своим местоположением, а, следовательно, эффективность инвестиций в строительство определяется социально-экономическими, политическими, экологическими процессами и состоянием региона строительства. Привязка здания к участку застройки является причиной децентрализации информационного обеспечения оценки и вынужденных допущений в сопоставимости проектных альтернатив и земельных участков [61].
Как следствие циклов социально-экономического развития инфраструктуры ОС, появления новых потребностей, материалов и технологий в строительстве, происходит моральный износ функционального назначения и обесценивание ОС, изменение функционального зонирования территории и другие объективные процессы. Для подавляющего большинства объектов инвестор, как правило, не в состоянии изменить или проконтролировать подобные процессы. Исключение могут составить особо крупные комплексы и производственные предприятия, определяющие технологическое и экономическое развитие целых регионов. Поэтому цель инвестиционного подхода к оценке эффективности строительства — научное прогнозирование наилучшего функционального использования недвижимости. Для этого используются методы анализа соответствия динамики разработки новых технологий и стадий жизненного цикла производственных объектов закономерностям роста, стабильности, упадка или возрождения инфраструктуры территории застройки и региона в целом. Информационное обеспечение обоснования наилучшего использования объекта недвижимости составляют в основном данные о внешних по отношению к объекту факторах
