Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ методов календарного планирования ремонтно-строительных работ и технического обследования объектов в процессе эксплуатации
1.1. Анализ современного состояния недвижимого фонда Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в частности
1.2. Анализ методов календарного планирования ремонтно- строительных работ
1.3. Анализ отечественных и зарубежных методов и информационных технологий при проведении технического 28 обследования и эксплуатации объектов недвижимости
1.4. Постановка задач исследования 53
Глава 2. Совершенствование методов и технологий повышения „ эксплуатационного качества объектов недвижимости
2.1. Исследование эффективности различных методов и технологий повышения эксплуатационного качества объектов недвижимости
2.2. Формирование системы мониторинга технического , обследования объектов недвижимости
2.3. Разработка системного подхода к проведению технического обследования объектов недвижимости на основе визуализации моделирования дефектов
Выводы по второй главе 85
Глава 3. Календарное планирование ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчётного модуля сбора и обработки исходной информации
3.1. Исследование эффективности производства ремонтно- строительных работ на основе статистических данных
3.2. Определение величины затрат на повышение эксплуатационной „« надёжности объектов недвижимости
3.3 Модернизация календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчётного 104 модуля сбора и обработки исходной информации
Выводы по третьей главе 127
Глава 4. Разработка методики практической реализации календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе мониторинга технического состояния объектов
4.1. Алгоритм проведения мониторинга технической состояния объекта недвижимости на основе визуализации дефектов
4.2. Календарное планирование ремонтно-строительных работ с учётом данных мониторинга
Выводы по четвёртой главе 146
Выводы по диссертации 146
Список использованных источников 147
Приложения
Приложение А 163
Приложение Б 164
Приложение В
- Анализ методов календарного планирования ремонтно- строительных работ
- Формирование системы мониторинга технического , обследования объектов недвижимости
- Определение величины затрат на повышение эксплуатационной „« надёжности объектов недвижимости
- Календарное планирование ремонтно-строительных работ с учётом данных мониторинга
Введение к работе
доктор технических наук, профессор Ю.Н. Казаков
Актуальность темы. Как показывает статистика, в последние годы в РФ наблюдается . К ускоренному разрушению зданий могут приводить причины стихийного характера, нарушения технологических процессов и ненадлежащие условия эксплуатации. Поэтому, на первый план выдвигается задача уточненного определения текущего технического состояния объекта, которое является исходным базисом для календарного планирования ремонтно-строительных работ.
Этап эксплуатации объекта самый продолжительный по времени и, безусловно, непосредственно влияющий на безопасность объекта. От качества технической эксплуатации здания зависит своевременность и достаточность ремонтных мероприятий, профессиональный контроль за состоянием конструкций и технических систем, а в конечном итоге безопасность, долговечность здания, величина расходов на его содержание и качество проживания.
Согласно ГОСТ Р 53778-2010 «состав работ и последовательность действий по обследованию конструкций независимо от материала, из которого они изготовлены, на каждом этапе включают»: подготовительные работы, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование.
Физический износ объекта может быть определен уже на стадии визуального осмотра. Однако ВСН 53-86(р), являющийся в настоящее время основным документом, определяющим методику расчета физического износа зданий по данным визуального осмотра, требует актуализации в связи с появлением новых строительных материалов и технологий конструктивного исполнения элементов здания, а СП и ГОСТ не дают четкого понимания о соотношении наблюдаемых дефектов и величины физического износа.
В последнее время все большее применение находят информационные технологии и программы, нацеленные на визуализацию, осуществление сложных технических расчетов и процессов в виде 3D-моделей, поэтому техническая оценка также должна применять современные процедуры.
Используя методику определения физического износа конструктивных элементов здания и обработки полученной информации, эксплуатирующая компания сможет сформировать исходные данные для прогнозного календарного плана ремонтно-строительных работ. После проведения второго этапа технического обследования с привлечением экспертов-строителей в полученный календарный план могут быть внесены корректировки; такой подход положительно скажется не только на финансовом положении компании, но и самом здании с точки зрения его эксплуатационного качества.
Отметим, что к началу 2012 г. более 99,5 млн. кв. м жилья России было отнесено к аварийному и ветхому фонду, что составляет около 3% от всей площади. По статистике, 80–90% покупателей новостроек получают в собственность квартиры с дефектами. На вторичном рынке каждое здание, дом, квартира уже имеют свою историю и при эксплуатации подвергались воздействию природных явлений, техногенной среды и т.д. Результат – рост количества как явных (трещин, следов увлажнения, сколов и т.д.), так и скрытых (накопленной «усталости» конструкциями и материалами, опасной для здоровья грибковой плесени) дефектов и повреждений, которые суммируются с уже заложенными в процессе строительства. Указанные факты также подтверждают перспективность дальнейшего развития выбранной темы диссертации.
Таким образом, возникла необходимость в создании методики определения физического износа здания, основанной на визуализации деградационных процессов и сравнении обследуемого объекта недвижимости с визуальными образами в виде моделей зданий или отдельных конструктивных элементов с характерными дефектами, а также расчетно-модульного блока обработки полученной информации с целью определения исходных данных для календарного планирования ремонтно-строительных работ на эксплуатируемом объекте.
Теоретическими основами работы стали труды российских ученых в области организации ремонтов, технического обследования и эксплуатации зданий: Абрашитова В.С., Бадьина Г.М., Бабкина В.И., Бирюкова А.Н., Бондарева Б.А., Гроздова В.Т., Гучкина И.С., Ильичева В.А., Инчика В.В., Морозовой Т.Ф., Калинина В.М., Петрухина В.П., Соковы С.Д., Топилина А.Н., Ушакова И.И., Ухова С.Б. и др., а также трудов научно-исследовательских и проектных институтов.
Цель исследования состоит в решении научной задачи, направленной на разработку календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе созданного расчетно-методического комплекса формирования исходных данных; системного подхода, методов и технологий повышения эксплуатационного качества зданий с учетом круглогодичного производства ремонтно-строительных работ, совершенствовании методики определения физического износа зданий на основе предварительного обследования путем визуализации дефектных образцов по данным параметрического моделирования, а также разработки предложений по моделированию денежного потока эксплуатационных затрат объекта в зависимости от возможностей финансирования.
Объектом исследования являются методы календарного планирования ремонтно-строительных работ, определения физического износа здания, а также вопросы моделирования денежного потока эксплуатационных затрат с применением современных программных продуктов.
В соответствии с поставленной целью и определенным объектом исследования в диссертационной работе поставлены и решены следующие задачи:
анализ методов календарного планирования ремонтно-строительных работ и повышения эксплуатационного качества объектов недвижимости и определение их эффективности;
разработка системного подхода к проведению технического обследования объектов недвижимости на основе 3D-визуализации дефектов;
исследование эффективности производства ремонтно-строительных работ на основе статистических данных;
разработка моделей графического представления технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и объекта недвижимости в целом, а также ориентировочных затрат на устранение их износа;
модернизация календарного планирования ремонтно-строительных работ на основе совершенствования расчетного модуля сбора и обработки исходной информации;
создание методики математического моделирования потоков капитальных вложений в повышение эксплуатационных качеств зданий с учетом различного уровня финансовых возможностей.
Методика исследования носит комплексный характер и включает в себя следующие элементы научных теорий: календарного планирования ремонтно-строительных работ, оценки физического износа, развития дефектов во времени, математического моделирования, принятия решений.
Научная новизна работы заключается в следующем:
разработан расчетно-методический комплекс сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ объекта с учетом финансовой возможности эксплуатирующей компании на основе усовершенствования методики оценки физического износа здания и его конструктивных элементов;
создана методика определения физического износа зданий с применением 3D-визуализации дефектов элементов конструкций;
введен коэффициент трещиноватости, как показатель качества недвижимости с точки зрения эксплуатационной надежности;
разработана методика моделирования технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, характеризующая эксплуатационные качества здания и представление их в виде графических образов.
Достоверность научных результатов определяется использованием научных методов при разработке моделей, алгоритмов и программ календарного планирования, проведения технического обследования и эксплуатации объектов недвижимости с использованием визуализации, действующих нормативных актов, а также статистических данных подрядных строительных организаций и эксплуатирующих компаний. Для обработки данных и математического моделирования использовалось современное программное обеспечение: Revit Architecture, AutoCAD, Microsoft Excel, Microsoft Project и др.
Практическая значимость результатов работы заключается в разработке и обосновании теоретических, алгоритмических и программно-методических основ сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ, оценки физического износа в процессе эксплуатации зданий. Это позволяет модернизировать календарное планирование, усовершенствовать методику определения физического износа объекта на основе визуального осмотра с применением возможностей современных программных продуктов, повысить эксплуатационное качество здания, что в свою очередь позволяет оптимизировать капиталовложения на ремонт, реконструкцию, восстановление при обеспечении достаточного уровня обслуживания с учетом различного уровня финансовых возможностей.
Апробация. Основные положения диссертации доложены и обсуждены на конференциях и научных семинарах в 2006-2011 г.: 59-й, 64-й международных научно-технических конференциях молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов СПбГАСУ 2006, 2011 гг., Международных научно-практических конференциях СПбГПУ 2008, 2009, 2011 гг. Основные алгоритмы методики были апробированы в ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга и строительной компании ООО «Стандарт Групп», что подтверждено актами внедрения разработок.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 печатных работ, в том числе, 3 – в изданиях, рекомендованных в действующем перечне ВАК.
Структура и объем работы. Диссертация состоит их введения, четырех глав, заключения, списка литературы, включающего 172 наименования и 3 приложения. Работа содержит 174 страницы текста, включая 50 рисунков и 29 таблиц.
Анализ методов календарного планирования ремонтно- строительных работ
В составе проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР) календарные планы относятся к основным документам, в которых содержатся базовые данные о сроках проведения и последовательности ремонтно-строительных работ, основанные на ранее определенных объемах работ и принятых организационно-технологических решениях.
С организационной точки зрения, календарное планирование может рассматриваться в двух аспектах:
1. управление строительством: календарный план как опорный и даже стержневой документ при согласовании действий всех участников строительного процесса, то есть как одна из основ договорных отношений;
2. оперативное планирование: планирование с целью формирования графиков ремонтно-строительных работ эксплуатируемых объектов в кратко- или долгосрочной перспективе на основе нормативно-справочной информации и/или данных о состоянии объекта, цели: прогнозирование потребности в капиталовложениях, ресурсах, а также, поддержание и улучшение эксплуатационных качеств здания.
В обоих случаях календарные планы определяют оптимальную технологически целесообразную последовательность и взаимоувязку ремонтно-строительных работ во времени.
В зависимости от превалирования той или иной цели или возможностей календарные планы оптимизируются по объемам капиталовложений (экономический критерий, иногда это NPV-критерий) [13], непрерывности потребления ресурсов (ресурсный критерий, метод НИР) [8, 26], непрерывности освоения фронтов (метод НОФР), исходя из требования к их равномерному распределению во времени по периодам строительства, возможна оптимизация и по ограничению по продолжительности работ (временной критерий) [8, 9, 5, 14, ЗО, 81, 100, 123]. В качестве ограничений могут быть выбраны и иные, индивидуальные и/или дифференциальные критерии, объединенные (с учетом их значимости) в интегральные [8, 9, 6, 27, 53, 128 и др.].
Тем не менее, вследствие четкого распределения во времени обязанностей между участниками во всех случаях календарное планирование является залогом минимизации, а при должной организации и производительности труда, недопущения простоев, несвоевременности поставок конструкций и материалов и, в конечном счете, срыва сроков окончания строительства [6, 60, 162].
Вопросам увеличения эффективности календарного планирования посвящено огромное количество научных трудов [9, 14, 15, 27, 144 и др.], разработано и используются в производстве множество математических, графических, имитационных и комбинированных моделей календарного планирования, однако практика показывает, что некоторые проблемы остаются актуальными и сегодня.
Классификация методов календарного планирования приведена также во многих источниках [19, 40, 108 и др.], при этом в разной литературе одни и те же методы могут называться по-разному, что позволяет судить о несформированности единого мнения в некоторых вопросах терминологии календарного планирования.
Так, например, в [112] определено, что нет однозначного определения сетевого и поточного методов календарного планирования. Далее указано, что Афанасьевым В.А. установлена принадлежность обоих методов к одному классу по принципу совмещения во времени разнотипных работ, а предложенная им новая классификация, дополненная А.В. Афанасьевым [10], базируется на систематизации признаков организации работ, в том числе связей и накладываемых на них ограничений.
Сводные данные по классификации моделей календарного планирования по разным признакам приведены в таблице 3 [112]. Таблица 3 - Классификация методов календарного планирования по признакам (в т.ч. характеристикам связей и накладываемых на них ограничений)
Признак Основная идея ритмичные потоки [46, 82] Снижения стоимости, сокращения трудоемкости и сроковстроительства за счет устранения простоев посредствомсохранения ритмов работ. Основная формула:z Т = r(n + m -1) + Z ( д )i = l 3 , О)где Т - продолжительность ритмичного потока;г- ритм потока (одинаковые продолжительности всех работ);п- число видов работ;m - число фронтов работ;tjfl - задержки по организационным и технологическимпричинам; z - число задержек по организационным и техническимпричинам Недостаток: вследствие участия в строительстве множествабригад и неравномерности распределения объемов работдостижение постоянного ритма потока возможно только приизменении интенсивности работ разноритмичный (кратноритмич-ный) поток [82] Постоянный ритм работ должен сохраняться по каждомуотдельному виду работ, разные виды работ могут бытьразноритмичными.Недостаток: аналогичны недостаткам ритмичного потока,разбивка потока на отдельные работы не привела к решениюзадачи неритмичный поток [34, 80] Продолжительность работ потока может быть разной,графическое представление графика - циклограмма.Недостаток: циклограмма не позволяет быстро провестикорректировку графика в случае изменения условий поток снепрерывнымиспользованиемресурсов (НИР)[6,9] Основное требование к календарному графику - отсутствие простоев рабочих ресурсов, а также машин и механизмов Продолжительность потока (Т) рассчитывается по формуле:п п т Г= X 7Т + s t.где Т - продолжительность неритмичного потока с НИР;Tjp - период развертывания (смещения) начала рассматриваемого (j-того) по отношению к предшествующему (О-і)-му);tin - работа n-го вида на і-том частном фронте;п - число видов работ;m - число фронтов работ. При определении ранних и поздних сроков выполнения работ учитываются только прямые и обратные ресурсные и фронтальные связи Признак Основная идея поток снепрерывнымосвоением фронтовработ (НОФР) [95] Основное требование к календарному графику - обеспечение непрерывности освоения фронтов, то есть непрерывности строительных работ на каждом фронте. Продолжительность потока рассчитывается по формуле:т пт= I т/Ч z , (3)где Т - продолжительность неритмичного потока с НОФР;Tip- период развертывания (смещения) начала рассматриваемого (і-го) фронтального комплекса работ по отношению к предшествующему ((і-І)-му);tjm - работа j-то вида в составе т-го фронтального комплекса;п - число вида работ;m - число фронтов работ. При определении ранних и поздних сроков выполнения работ учитываются прямые и обратные ресурсные и фронтальные связи, с наложением и учетом прямых начально-начальных связей.Достоинство: по сравнению с НИР обеспечивает меньшую продолжительность выполнения работ критическиеработы, методкритического пути(Critical PathMethod) и методPERT (ProgramEvaluation andReview Technique)[25, 75, 156, 158 идр.] Основной принцип - критические задачи не имеют временного резерва, если меняется продолжительность выполнения критической работы, то это влечет изменение сроков выполнения всего проекта. Продолжительность рассчитывается по формуле [6]:т пТ = ТТ№, (4)/=1.7=1где J - продолжительность критической работы ij, укоторой ранние и поздние сроки выполнения одинаковы.Критическими работами всегда являются первая и последняяработы, остальные определяются в зависимости отразновидности метода;п - количество видов работ;m - число фронтов работ.При определении ранних и поздних сроков выполнения работучитываются прямые и обратные ресурсные и фронтальныесвязи, с наложением и учетом обратных конечно-конечныхсвязей.Достоинство: минимальная продолжительность выполненияработ Методы линейного планирования, предложенные Г.Л. Гантом в конце 19-го века, и циклограммы, предложенные в 30-х годах 20-го века М.С. Вудниковым [34, 80], относительно просты в выполнении, но имеют значительный общий недостаток - это статичность: календарный график строится для «фиксированных» параметров, если же ситуация меняется, например, происходит задержка с окончанием работ на одном из фронтов, то требуется перестроение графика заново. Очевидно, что в строительстве, где количество участников велико, вероятность непредвиденных ситуаций также велика, и календарные планы требуют частого внесения корректировок.
Формирование системы мониторинга технического , обследования объектов недвижимости
Для определения наиболее точного состояния объекта без использования специальных инструментов и оборудования необходимо проведение визуального осмотра на достаточно высоком уровне.
У большинства исследователей [12, 40, 76 и другие] сказано, что главное, на что нужно обратить внимание при техническом обследовании здания или сооружения - это наиболее уязвимые места в конструкциях, в которых чаще всего возникают дефекты. Это очень грамотный и правильный подход к проведению осмотра. Тем не менее, в такой смежной как оценка стоимости, как правило, работают специалисты в области экономики, а не специалисты в области технологии и организации строительства. Это является одной из причин, по которой в отчетах об оценке при описании объекта оценки, оценщиками показываются фотографии, по которым не всегда возможно оценить не только реальное состояние объекта, но и то, как оцениваемое здание выглядит в целом. В результате проверяющему эксперту не всегда удаётся проверить оценщика на адекватность расчета физического износа объекта в рамках затратного подхода и затрат на ремонт в рамках доходного.
Руководство по осмотру и порядку представления фотографий, целью которого ставится улучшение качества оформления результатов визуального осмотра объекта, которое может быть представлено в следующей последовательности:
1. Осмотр и визуальное освидетельствование приобъектной территории: улица, двор, ближайшие дома и здания. По фотографиям должно быть понятно, где относительно других зданий расположено оцениваемое.
2. Фотографирование фасадов здания. Для уменьшения количества фотографий без потери качества и количества информации желательно фотографировать здание с угла, тогда для того, чтобы охватить все 4 фасада достаточно сделать 2 фотографии с двух противоположных углов (рисунки 14, 15).
3. Фотосъёмка дефектов здания. При этом нет необходимости фиксировать абсолютно все повреждения. По каждому типу конструкций достаточно сфотографировать несколько дефектов, чтобы дать общее представление о состоянии элемента.
При обследовании зданий целесообразно обратить внимание на наиболее уязвимые места в конструкциях, в которых чаще всего возникают дефекты [61], (рисунок 16): Рисунок 16 - Характерные повреждения конструкций - 1 - в фундаментах и стенах подвала - в зонах увлажнения и промерзания грунтов, местах сопряжения стен с отмосткои, вертикальной и горизонтальной гидроизоляции, в местах ввода коммуникаций и проемов; - 2 - в стенах - в местах прохождения водосточных труб и воронок, карнизов, выступов, балконов, подоконников, в стыках панелей, простенках нижних этажей; - 3 - в перекрытиях - в зонах прохождения трубопроводов, швах, узлах опирання, зонах с максимальными усилиями; - 4 - в крыше - в местах прохождения водостоков, ендовах, местах сопряжения с трубами и другими надстройками, в узлах заделки деревянных и металлических конструкций в стены, у парапетных стенок и др.
В каркасных, в том числе, производственно-складских зданиях необходимо обращать внимание: - в колоннах - в узлах опирання балок и настила, крепления к фундаментам, в средней части; - в подкрановых балках - в опорных частях, узлах крепления к колоннам, соединения полок со стенками и крепления рельса.
Характерные дефекты, которые могут быть в обозначенных на рисунке 16 местах описаны и в других исследованиях [12, 40, 42], поэтому в диссертационной работе раскрытие этой темы не представляется необходимым. 4. Представление фотографий результатов осмотра по конструктивным элементам в том же порядке, что и последовательность конструктивных элементов в разделе IV технического паспорта «Описание конструктивных элементов здания и определение износа»: - фундаменты - фасадные фотографии цокольной части здания: характерные трещины и следы увлажнения, искривление линии цоколя; - стены - фасадные фотографии локальных дефектов: трещин, обрушение штукатурного слоя, выветривание швов и т.д.; - перекрытия и крыша - фотографии в чердачном помещении (при наличии чердака), а также из внутреннего пространства здания (помещений) с целью обозначения зазоров между плитами перекрытия, трещин в местах опирання и т.д. Далее следуют фотографии помещений: - общий вид помещения - общий вид отделки - отделка стен - пол -окна; - заключающие фотографии - общее состояние и локальные дефекты санитарных и электротехнических устройств. Для создания параметрических моделей зданий и элементов необходимо четкое понимание взаимосвязи физического износа (в количественном выражении) и соответствующих ему дефектов. Наиболее часто встречающиеся повреждения, выявляемые при визуальном обследовании, - это каверны, поры, раковины, дефекты стыков, сколы, выпучивание, неровности, различные типы трещин, высолы, обнажение арматуры, коррозия, прорывы, увлажнение и др.
В зависимости от типа исполнения и используемых материалов в конструкциях могут проявляться разные типы дефектов. От этих же свойств зависит и нормативный срок элементов, что наглядно показано на примере стен (таблица 10). Таблица 10 - Характерные дефекты для стен различного конструктивного исполнения Тип стены Возможные дефекты Нормативныйсрок службы,лет
Каменные Трещины, выветривание кладки, выпадение отдельных кирпичей, разрушение облицовочного/ поверхностного слоя, борозды, отсыревание и промерзание, обрушение углов, отклонение стены от вертикали и т.д. 100-150 Крупнопанельные Перекосы в плоскости и из плоскости стен, низкие теплотехнические показатели, протекаемость и воздухопроникаемость стыков, промерзание, коррозия закладных и крепежных элементов, увлажнение поверхности, трещины и т.д. 125 Деревянные Трещины, поражение насекомыми/ плесенью/ грибами/ гнилью, нарушение плотности конопатки, искривление, просадка углов 30-50 Металлические Разрушение антикоррозийных защитных покрытий, коррозия, механические повреждения (пробоины, погнутости, вмятины и пр.), дефекты и повреждения соединений листов и креплений 15-20
Из асбестоцементных листов Набухание, коробление, расслоение листов, повреждение креплений, выпадение листов, трещины, выколы/ сколы, выкрашивание цементного раствора 5-Ю
Таким образом, необходимое и достаточное количество объемных моделей, наглядно отражающих характерные дефекты на каждой стадии физической жизни, для конструктивных элементов определяется разнообразием в части используемых материалов, а для зданий - функционального назначения и конструктивного исполнения.
Для создания такой базы необходимо провести анализ существующих исследований, раскрывающих такие темы как: появление и развитие дефектов в конструктивных элементах, рациональная эксплуатация зданий, диагностика строительных конструкций, изменение надежности конструкций во времени и другие смежные области.
Поскольку, наибольшее число нареканий звучит в адрес качества стен (новое строительство - дефект стен до 36%, а старый фонд - и того больше), то рассмотрим создание «дефектных» образцов на примере кирпичной стены.
При обследовании стен наиболее важную информацию об их общем состоянии дают образовавшиеся трещины и искривление линий фасадов (что для кирпичных стен встречается не так часто).
При обследовании кирпичных стен проводится осмотр на предмет наличия таких дефектов как: некачественное заполнение швов раствором, наличие разрушенных или ослабленных участков, отслоение облицовочного и штукатурного слоев, увлажнение стен, промерзание углов, выветривание швов и кирпичной кладки, разрыв связей между стенами, выпучивание.
Определение величины затрат на повышение эксплуатационной „« надёжности объектов недвижимости
Вопросы рациональности и экономичности эксплуатации объектов недвижимости в условиях рыночной экономики особенно актуальны. В свете принятия нового закона [136] о переводе ряда государственных учреждений с полного бюджетного финансирования на самоокупаемость эффективное управление фондами становится задачей, затрагивающей все структуры народнохозяйственной деятельности.
Под эффективностью управления будем понимать такой набор ремонтно-строительных и организационных мероприятий по эксплуатации объекта недвижимости, который обеспечивает его необходимую долговечность с заданными требованиями надежности и качества при минимально возможных затратах.
Работоспособность здания - состояние, при котором здание или его элементы нормально функционируют в заданном режиме. Экономические расчеты показывают, что удлинение срока службы каждого производственного здания всего на 3-4 года при функциональном износе его в 15-25 лет и физическом 60-80 лет позволяют сэкономить до 3% общих капиталовложений по стране в год [105].
В этом утверждении речь идет о среднестатистическом капитальном производственном здании с нормативным сроком службы 60-80 лет и периодичностью проведения ремонтов с целью модернизации и других методов устранения функционального износа каждые 15-25 лет. Таким образом, обозначается масштаб и глобальность проблемы рациональной эксплуатации зданий и сооружений на протяжении всего срока службы.
Величина капитальных вложений является функцией от периодичности и объемов работ, которые в свою очередь зависят от прогноза ресурса всех конструктивных элементов и здания в целом.
Исходя из предлагаемого выше определения следует отметить, что в части организации эксплуатации объекта недвижимости интересуют следующие моменты: - оптимальность соотношения затрат на строительство и затрат на эксплуатацию; - определение «максимума» долговечности здания; - возможность моделирования денежного потока эксплуатационных расходов с применением предлагаемой методики визуализации накопления физического износа во времени.
Первый из обозначенных вопросов раскрыт во многих источниках литературы и интернет-сайтах [32, 39, 134]. Основной вывод, который следует из исследований и статей, - это зависимость: затраты на строительство качество материалов, работ - качество продукта строительства - затраты на ремонт.
А.Г. Ройтманом [103] была предложена графическая модель (рисунок 22) снижения надежности конструкций здания с течением времени, основная идея которой заключается в том, что за счет удорожания изготовления (строительства/ производства) изделия можно достичь высокого уровня начальной надежности (начального резервирования), что отсрочит проведение ремонтов и в целом снизит затраты на эксплуатацию. 1. решение о резервировании надежности должно приниматься еще на стадии разработки проекта и является в целом результатом решения экономических расчетов.
Однако в ряде случаев собственники отказываются от улучшения качества, даже понимая то, что в будущем это повлечет дополнительные затраты. В большинстве случаев это связано только с финансовыми проблемами: отсутствие необходимой суммы, невозможность или невыгодность извлечения таких денежных ресурсов из резервов или капиталооборота компании/ предприятия, высокие процентные ставки по кредитам или вовсе невозможность получения кредита. Таким образом, необходимость или даже возможность финансирования строительства объекта с заделом на начальное резервирование надежности является частным случаем для каждой компании в зависимости от ее финансового состояния. 2. вовсе не очевидно, кому выгодно предлагаемое в модели Ройтмана резервирование.
В зависимости от типа объекта недвижимости формула (14) может включать или не включать в себя второе или третье слагаемое. Главное, что из нее следует, это зависимость получаемой прибыли от осуществления всего проекта от расходов на строительство и получаемых за тем доходов. Очевидно, что увеличение расходов на строительство дома с целью минимизировать дальнейшие расходы на эксплуатацию (резервирования надежности) без увеличения стоимости продажи квартир приведет к уменьшению прибыли, но ни один инвестор не станет вкладывать средства в проект с доходностью ниже конкурентных проектов. Кроме того, как правило, застройщика не интересует судьба объекта на стадии эксплуатации.
С другой стороны, если продавать квартиры значительно дороже, чем аналогичные по местоположению и относящиеся к этому же классу жилья, аргументируя это повышенными затратами, то непонимание возникнет со стороны покупателей. Следовательно, необходим баланс между качеством (надежностью) жилья и затратами на строительство. Если целью инвестора стоит построить объект и затем его продать, то одним из вариантов решения задачи поиска компромисса может стать качественное маркетинговое исследование. Задача этого изыскания - выяснить, сколько потенциальный покупатель готов заплатить за качество сверх среднерыночной цены. На основе полученных данных возможен расчет финансовой обоснованности дополнительных затрат. Расчет целесообразности может быть выполнен по критерию превышения дисконтированных добавочных доходов (NPV (AS)) вследствие увеличения цены продажи над дисконтированной суммой сверхзатрат (NPV (АК)), направленных на улучшение качества строительства и применяемых материалов.
Календарное планирование ремонтно-строительных работ с учётом данных мониторинга
Грамотное выполнение календарного планирования проведения ремонтных мероприятий в ходе эксплуатации объекта недвижимости дает возможность экономить значительные средства на его обслуживании без потери получаемого дохода (для коммерческой недвижимости) или долговременных неудобств (для операционной недвижимости).
В параграфе 4.1 было обозначено, что существует некая оптимальная последовательность выполнения ремонтных работ по конструктивным элементам, в соответствии с чем все конструктивные элементы здания были разбиты на группы. В состав каждой группы входят технологически завязанные элементы, что указывает на необходимость использования методов сетевого планирования. Выбор типа сетевого моделирования зависит от поставленной цели и запланированного объема работ. Так, например, в данном случае, рассматривается относительно небольшой объем ремонтных работ: объем требуемых инвестиций составляет около 8,5 млн. рублей, расчетный срок проведения работ - 23 недели. Было принято решение организации работ внутри одной группы конструктивных элементов по методу критического пути. Даже принимая во внимание такие короткие сроки, экономия, при принятом среднегодовом росте цен на СМР в 15% и доходности по проекту в 20%, составила около 80 тыс. руб.
Однако, уже действующий, эксплуатируемый, и определенный к ремонту объект недвижимости несет в себе всегда несколько больше рисков нежели вновь возводимый. Главным образом, это связано с вероятностью обнаружения скрытых дефектов.
Для таких зданий и сооружений предлагается использовать альтернативные сетевые модели, что сделает возможным быстрый пересмотр календарного графика строительства в случае возникновения рисковых ситуаций.
В таблице 29 и на рисунке 50 представлены варианты построения календарного графика ремонтных работ и расчета денежных потоков на основе полученных с применением предлагаемой методикой данных и методов, использованы в первом случае ресурсы программы офисного пакета Microsoft Excel, во втором специализированной программы для решения задач календарного планирования - Microsoft Project.
В случае использования Microsoft Project предлагается ввести дополнительные информационные столбцы (рисунок 50), что позволит достичь сразу двух целей: во-первых, увеличить информативность, во-вторых, упростить проверяемость расчетов и принятых управленческих решений.
На основе расчетного модуля сбора и обработки исходной информации могут быть получены варианты расчета затрат с целью построения календарного графика ремонта здания с использованием Microsoft Excel и Microsoft Project.
Разработанная методика позволяет организовать непрерывный контроль общего технического состояния объекта недвижимости, посредством замыкания в цикл осмотров, построения диаграмм состояний объекта, ремонтов и обновления диаграмм состояния с определением даты следующего ремонта.
Разработанная блок-схема позволяет принимать решения о необходимости проведения оранизационно-технологических мероприятий по ремонту конструкции на основе данных диаграммы состояния объекта недвижимости.
1. Разработан расчетно-методический комплекс сбора и обработки исходной информации для календарного планирования ремонтно-строительных работ объекта с учетом финансовой возможности эксплуатирующей компании на основе усовершенствования методики оценки физического износа здания и его конструктивных элементов.
2. Сформирован методический комплекс моделей оценки физического износа объектов недвижимости с учетом визуализации дефектов.
3. Предложены графические модели отображения технического состояния отдельно взятых конструктивных элементов и всего здания в целом, с отображением прогнозируемых затрат на повышение эксплуатационных качеств объекта недвижимости.
4. Введен показатель трещиноватости несущих стен, отражающий качество объекта и его эксплуатационную надежность; несущие стены обеспечивают прочность, защиту внутренних помещений от внешних атмосферных, патогенных факторов, которые высоки при целостности конструкции и, соответственно, низки при высокой степени ее проницаемости.
