Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ способов управления недвижимостью в жилищно-коммунальном хозяйстве России 14
1.1. Состояние и проблемы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства 14
1.2. Государственное регулирование и динамика способов управления многоквартирными домами на примере г. Москвы 33
1.3. Саморегулирование и его роль в реформировании сферы жилищно-коммунального хозяйства 43
Выводы по первой главе 46
Глава 2. Система поддержки принятия решений на основе методики многокритериальной оценки способов управления недвижимостью 48
2.1. Обоснование применения методов анализа иерархий и аналитических сетей для оценки способов управления МКД 48
2.2. Модель аналитических сетей как инструмент управления недвижимостью 53
2.3. Использование методов и алгоритмов теории нечетких множеств при
обосновании способа управления в жилищно-коммунальном хозяйстве 57
2.4. Методика многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД и структура СППР 64
Выводы по второй главе 72
Глава 3. Многокритериальный выбор способов управления в жилищно коммунальном хозяйстве 73
3.1. Выбор способа управления жилой недвижимостью на основе методов анализа иерархий и аналитических сетей 73
3.2. Выбор способов управления жилой недвижимостью на основе теории нечетких множеств 90
3.3. Динамическое моделирование в оценке рисков при управлении жилой недвижимостью 97 3.4. Интеграция и ранжирование оценок способов управления жилой недвижимостью 110
Выводы по третьей главе 114
Заключение 116
Основные обозначения и сокращения 118
Список использованной литературы 119
- Саморегулирование и его роль в реформировании сферы жилищно-коммунального хозяйства
- Модель аналитических сетей как инструмент управления недвижимостью
- Методика многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД и структура СППР
- Выбор способов управления жилой недвижимостью на основе теории нечетких множеств
Саморегулирование и его роль в реформировании сферы жилищно-коммунального хозяйства
Как правило, любые преобразования в области ЖКХ тесно сопряжены с различными видами рисков: политическим, экономическим, социальным, управленческим, риском качества, инфраструктурным и др. Отметим, что методам снижения экономических рисков в ЖКХ, в частности, в области тарифной политики, бюджетирования и финансирования, посвящено немало диссертационных исследований, остальные виды рисков и методы их снижения остаются мало изученными [61, 64]. Возникновение указанных типов рисков имеет существенные последствия для каждого отдельного человека, а значит, и всей страны, поэтому риски и способы их снижения необходимо рассматривать по отдельности и в комплексе.
По результатам проведенных вопросно-ответных экспертных процедур установлено, что политический риск в сфере ЖКХ по степени значимости расположился на первом месте, а инфраструктурный, наоборот, на последнем. По мнению экспертов, недостаточность бюджетного финансирования жилищно-коммунального комплекса, низкое наращивание темпов капитального ремонта зданий, коммуникаций, ввода нового современного оборудования, привело к резкому увеличению износа основных фондов и высокому уровню аварийности. Так, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, темпы нарастания износа составляют 2-3 % в год.
Согласно статье 19 Раздела 1 Главы 1 ЖК РФ, жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, а также основа национального богатства России, составляющая более четверти всех основных фондов. Практика показывает, что огромный объем недвижимости требует непрерывного обслуживания и содержания в соответствии с нормативными требованиями. По мнению экспертов в области ЖКХ, озвученному на заседании Государственного Совета РФ в мае 2013 г., только на первичное восстановление изношенных фондов сферы ЖКХ необходимо будет потратить около 9 трлн руб., что на порядок больше ежегодных затрат.
Приватизация стала ключевым инструментом государства в налаживании рыночных отношений внутри жилищного сектора. Для решения вопросов, связанных с переходом жилищного сектора из государственных в частные руки, была проделана многолетняя работа по совершенствованию правовых основ с целью учреждения ассоциаций домовладельцев, стимулирования рынка жилья, реформирования жилищных и муниципальных служб и т.д. При этом быстрая приватизация в России повлекла за собой ряд проблем в жилищном секторе, ведь предполагалось, что население, став полноправным собственником жилья, примет на себя обязательства по поддержанию жилого фонда. Получая квартиры в собственность, многие иногда даже не догадываются об ответственности, которая появляется вместе с приобретением имущественных прав на жилое помещение. Некоторые собственники, например, приватизировав квартиру, не в силах оплатить квартплату и счета за коммунальные услуги [32].
Одновременно с этим, состояние жилищного фонда ежегодно ухудшается из-за реального отсутствия работ по профилактике и ремонту помещений. Очевидно, что существует большая проблема управления и поддержания существующего жилищного фонда в нормальном состоянии. На рисунке 5 представлена динамика ввода в эксплуатацию домов. Так, в г. Москве, в 2010 г. количество введенных в эксплуатацию домов было минимальным, что объясняется перестановками в органах местной власти и последствиями экономического кризиса:
Коммунальные службы, как и жилой фонд, находятся в сложной ситуации: инфраструктура теплосети, водоснабжения и обеспечения электроэнергией год от года ветшает, причем процесс согласования коммунальных тарифов разделен между различными уровнями власти. При этом ресурсоснабжающие организации испытывают серьезные финансовые проблемы, ограничивающие их возможности по реконструкции и ремонту основных фондов, что нередко влечет за собой аварии и различные отключения сетей [63, 64]. Эксперты в области ЖКХ полагают, что в течение 10-15 лет необходимость капитального ремонта большинства жилых помещений в России может достигнуть тревожного уровня.
Следует отметить, что ключевой фактор, определяющий качество жизни россиян, – определение стандартов качества обслуживания МКД и работа по приведению жилого фонда в соответствии с такими стандартами. Вопросы управления МКД, качества обслуживания жилья и возможные риски с этим связанные будут подробно рассмотрены далее в работе.
Типичный МКД включает в себя общую площадь: жилых помещений, квартир и комнат, нежилых помещений (как правило, это первые этажи зданий или подвалы), общего имущества МКД (лестничные клетки, приквартирные холлы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок и др.). Из вышеперечисленного можно заключить, что ремонт, обслуживание и поддержание порядка в МКД – это сложная и комплексная проблема, затрагивающая интересы каждого собственника жилья, поэтому в ее решении должны принимать участие, как потребители жилищно-коммунальных услуг, так и государство. В статье 30 ЖК РФ говорится: «Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме» [7, 26].
Ежегодно Правительство г. Москвы продолжает оказывать поддержку москвичам в части финансирования содержания МКД и оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Город Москва остается единственным субъектом РФ, который не отказался от дотирования ЖКУ (более 20% в год), причем регулируемые цены и тарифы на отдельные виды ЖКУ остаются льготными. Например, Правительство Москвы занимается финансированием уборки дворовых территорий, детских площадок, вывоза снега и т.д. Это означает, что москвичи освобождаются от указанных видов расходов, что в расчете на площадь типовой двухкомнатной квартиры составляет, в среднем, около 5 тыс. рублей в год. Становится очевидным, что содержание и управление многоквартирным домом – это ключевая социально-экономическая проблема, затрагивающая интересы всех граждан и государства в целом.
Управление многоквартирным домом – это совместная и согласованная деятельность потребителей ЖКУ или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение комфортных и безопасных условий проживания. Ранее была представлена динамика жилищного фонда Москвы, увеличивающегося из года в год, поэтому с его ростом и ростом населения вопрос качественного управления недвижимостью становится актуальным. Как правило, собственник жилья владеет одной или несколькими квартирами, входящими в состав МКД, нуждающегося в рациональном управлении. Экспертами в ости ЖКХ отмечается, в г. Москве потребители ЖКУ начинают принимать активное участие в жизни своих МКД с целью получения качественного обслуживания. На рисунке 6 проиллюстрирована динамика построенных жилых квартир в г. Москве, склонная к росту с 2010 г.
Модель аналитических сетей как инструмент управления недвижимостью
В начале прошлого столетия в экономику вошло понятие оптимальности, предполагающее достижение желаемой цели при ограниченных возможностях. Принятие сложных решений тесно связано с использованием наших знаний, а результаты этих знаний зависят от нашей точки зрения или суждений других людей. Опрометчивые решения могут не привести к желаемому результату, а промедление, наоборот, приведет к возможным упущенным выгодам. Приоритетным является создание собственного мнения, для чего необходим систематический и всесторонний подход. Важной чертой анализа сложных реальных задач выбора является многокритериальная оптимизация, которая появилась в конце прошлого столетия и продолжает развиваться как отдельное научное направление [51].
Формирование критериев, как способов сопоставления альтернатив, должно отражать поставленные цели. После этого становится возможным определить задачи выбора и оптимизации. Нередко имеет место ситуация, когда невозможно использовать один критерий, выражающий цель исследования, тогда многокритериальность способствует усилению описания цели.
Как правило, любая целенаправленная деятельность человека связана с принятием решений в условиях неопределенности и риска. Важнейшей целью, как правило, выступает обеспечение качества жизни. Неопределенность может быть вызвана различными причинами: экономическими, политическими, временными и др. Также она зачастую порождается в момент несовпадения взглядов, во внешней, внутренней среде, во время конфликтных ситуаций, и др.
Понятие «неопределенность» тесно связано с понятием «риск», впервые этот было отмечено А. Уиллетом и Ф. Найтом, выделившим такие понятия, как «измеримая» (риск) и «неизмеримая неопределенность». Принятие практических решений почти всегда связано с необходимостью анализа и расчета издержек, рисков или выгод. Эксперту порой бывает трудно принять однозначное решение, основываясь только на количественных данных, именно поэтому потребовалась разработка методов, позволяющих учитывать его суждения, чувства и логику для оценки степеней предпочтения критериев или альтернатив. Инструмент многокритериальной логики допускает рассмотрение проблемы в целом, с учетом связей между элементами и их влиянием друг на друга [19, 84].
Учет личностного отношения эксперта к проблеме при принятии решений начался с появлением аппарата нечеткой логики. В 1967 году появляется МАИ, который представляет собой теорию, основывающуюся на экспертных оценках и суждениях индивидуальных участников и групп, затем – МАС, позволивший рассмотреть еще и влияния элементов друг на друга.
МАИ, основанный на классической теории матриц, считается одним из наиболее популярных инструментов системного подхода к сложным многокритериальным задачам. Не один десяток лет публикуются работы, научные статьи, использующие данный метод и его модификации [69, 97, 98]. Значимость МАИ, достоверность его результатов подтверждена многочисленными практическими приложениями и примерами прогнозирования [15, 99]. В диссертационном исследовании МАИ является базисом для разработки методов и моделей, направленных на выбор рациональной формы управляющей компании путем результативного устранения многокритериальной неопределенности, возникающей в процессе оценки и рационального выбора схемы управления МКД.
При наличии различных, предусмотренных ЖК РФ, способов управления МКД возникает проблема объективной оценки качества их работы. Было отмечено, что целый ряд критериев в жилищной сфере относится к нематериальным, социально-экономическим показателям, оценка весов влияния которых на достижение глобальной цели – оценка и выбор формы управления МКД – требует применения эффективных интеллектуально-аналитических технологий. Одним из методов, позволяющих получить объективные оценки предложенных альтернатив управления МКД с учетом выбранных качественных критериев или рисков, а также достичь согласованности во мнениях экспертов, является метод анализа иерархий.
В классическом подходе МАИ поставленную цель представляют в виде иерархической структуры, состоящей из нескольких уровней, отражающих критерии и альтернативы. Каждый уровень раскрывает проблему более детально. После задания критериев экспертами сравниваются элементы иерархической структуры каждого уровня попарно относительно их влияния на общую характеристику. При сравнении элементов друг с другом эксперт или лицо, принимающее решение (ЛПР) опирается не только на статистическую информацию, но и личный накопленный опыт в данной области, интуицию. Парные сравнения приводят к записи характеристик сравнений в виде квадратной таблицы чисел, матрицы парных сравнений.
Следующий шаг состоит в вычислении вектора приоритетов для построенных матриц парных сравнений. В математических терминах – это вычисление главного собственного вектора, который после нормализации становится вектором приоритетов. Векторы приоритетов вычисляются для каждого уровня иерархии отдельно, что делает возможным взглянуть на важность каждого элемента иерархии отдельно.
На рисунке 16 проиллюстрирована типичная трехступенчатая иерархическая структура проблемы выбора формы управления МКД с учетом возможных критериев и рисков. На первом уровне располагается поставленная цель, далее – качественные критерии или риски, на третьем уровне – сами альтернативы, то есть способы управления МКД согласно ЖК РФ. Сравнивая набор критериев друг с другом, получаем обратно симметрическую матрицу А={ aij }, где aij =1/a ji , а индексы i и j – номер строки и номер столбца, на пересечении которых стоит элемент. Оценки в матрице парных сравнений принимают значения из дискретного множества {l/9;l/8;...;l/2;l;2;...;8;9} традиционной шкалы отношений, согласно которой, при равенстве двух альтернатив в матрицу парных сравнений заносится единица, при абсолютном превосходстве одной альтернативы над другой - цифра 9, а промежуточные приоритеты отражаются цифрами от 2 до 8.
Методика многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД и структура СППР
Сектор D3 (выгоды) содержит экономические и управленческие выгоды, например, управленческие означают наличие добросовестного управляющего лица, которое заинтересовано в обеспечении безопасных и комфортных условий проживания.
Сектор D4 (риски) включают риск качества, то есть возможность получить неквалифицированное обслуживание имущества, каждый собственник жилья нацелен на получение комфортных условий проживания, и риск переплаты, по статистике, нередки случаи нелегального сбора средств с жителей за коммунальные платежи.
Сектор D5 (издержки). Любое решение имеет достоинства и недостатки, которые необходимо тщательно проанализировать, совершая выбор. Некоторые из них отражают вполне определенные аспекты проблемы, другие являются менее ясными и могут иметь место с некоторой вероятностью. Благоприятные аспекты решения, ожидаемые с высокой вероятностью, называются издержками. В данной сетевой структуре они могут быть как материальными, так и трудовыми. Первые могут понести как собственники жилья, так и сами управляющие организации, вторые несут лишь альтернативы. Сомнительные аспекты решения также могут быть положительными и отрицательными. Положительные аспекты – это выгоды, которые решение могло бы создать, а отрицательные аспекты называют рисками. В таблице 3 представлено взаимное влияние блоков сети друг на друга относительно главной цели – выбора оптимальной формы управления.
Компоненты блоков D2-D5 были получены с помощью МАИ путем составления иерархических структур проблемы и вычисления экспертных оценок для каждого случая. Руководствуясь практикой, статистическими данными, экспертами в области ЖКХ были расставлены оценки для всех матриц парных сравнений в секторах, которые есть в сети и найдены соответствующие векторы приоритетов для них и построена суперматрица. Далее согласно алгоритму МАС суперматрица приводилась к предельным формам и формируется Чезаровская форма.
В результате вычислений с использованием МАС и экспертных суждений получилось, что, с учетом высоких рисков ТСЖ на самоуправлении является наиболее предпочтительной альтернативой по сравнению с остальными способами управления МКД. Во втором блоке акторов (собственники жилья и Управа района) собственники имеют наибольшее влияние на блоки сетевой структуры. Среди возможных рисков риск переплаты более важен при выборе управляющей МКД организации. Данный вывод вполне соответствует ситуациям, возникающим в действительности.
Построим модель аналитической сетевой структуры, отражающей основные взаимные влияния способов управления и значимых качественных критериев их оценки в динамике. Рассмотрим временной горизонт: начало 2009 -2014 гг. Экспертам в области ЖКХ было предложено рассмотреть сетевую
К1 – критерий качества обслуживания. Как говорилось ранее в работе, перед гражданами стоит сложный выбор, так как каждый потребитель ЖКУ рассчитывает получить комфортные и безопасные условия проживания. К2 – критерий доверия к управляющей компании или психологический стимул. Выбор данного критерия связан с тем, что в с 2010 г. отмечался рост создания нелегальных ТСЖ в г. Москве, что повлекло рост жалоб со стороны населения, и к настоящему моменту времени у собственников жилья нет «ни материальных, ни психологических стимулов для организации ТСЖ» [8, 52]. Для каждого периода привлеченными экспертами в области ЖКХ были получены оценки и построены предельные суперматрицы, чьи формы суммировались согласно МАС.
Как следует из анализа экспертных оценок предельных суперматриц в 2009 г. по сравнению с остальными альтернативами ДЕЗ была более приоритетной для собственников жилья. ТСЖ еще не приобрели массовость и люди продолжали доверять проверенной годами управляющей компании (ДЕЗ). Критерий качества в 2009 г. также преобладал над критерием доверия в силу вышеуказанной причины. Отмечено, что в 2010 г. в г. Москве, во время всплеска возбужденных уголовных дел, связанных с незаконными ТСЖ, потребители ЖКУ обращали большее внимание на критерий доверия, нежели качества. В 2011 г. критерий качества обслуживания МКД вновь стало доминировать над критерием доверия, что продолжается и до настоящего времени, приоритет ДЕЗ остался неизменным. В таблице 4 представлены сравнительные оценки альтернатив, полученные путем обработки экспертных суждений на базе МАИ и МАС.
По результатам ранжирования альтернатив ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении лучше других учитывает возможные влияния в сфере ЖКХ. Метод аналитических сетей позволил получить качественные экспертные оценки рисков, проследить взаимосвязи влияния и оптимальные варианты способов управления МКД [8].
Для дальнейшего анализа способов управления МКД все видовое многообразие рисков сферы ЖКХ было условно разделено на внешние и внутренние риски. Представим на рисунке 26 влияние двух основных акторов рынка жилищно-коммунальных отношений (управляющие организации и потребителей жилищно-коммунальных услуг) на риски сферы ЖКХ. Внутренними факторами предлагается рассмотреть следующие типы рисков:
Выбор способов управления жилой недвижимостью на основе теории нечетких множеств
В целях получения комплексных оценок способов управления МКД на основе экспертных суждений и полученных ранее в диссертационной работе с помощью методов анализа иерархий, аналитических сетей, теории нечетких множеств и системного анализа оценок способов управления МКД и возможных рисков предлагается рассчитать интегрированные показатели оценок альтернатив. где A - рейтинг способа управления МКД на базе МАИ, МАС и теории нечетких множеств, B - оценка уровня риска, полученная в результате системно-динамического моделирования, а - коэффициент доверия, отражающий, насколько лицо, принимающее решение, оценивает вероятность наступления благоприятной социально-экономической ситуации в процессе принятия решений, 0 а 1.
В рамках методики многокритериальной оценки способов управления МКД, проанализируем, какая альтернатива будет рациональной в условиях изменяющейся социально-экономической ситуации в сфере ЖКХ. В работе рассмотрены следующие характерные состояния развития сферы и соответствующие им значения коэффициентов доверия:
Применение критерия Гурвица в рамках предложенной методики многокритериальной оценки и выбора способа управления МКД позволило установить, какая из альтернатив будет рациональной в различных изменяющихся условиях сферы ЖКХ. Вторая альтернатива (ТСЖ, ЖСК и др. на управлении ДЕЗ) является более приоритетной по сравнению с ДЕЗ в благоприятных социально-экономических условиях. ДЕЗ как способ управления МКД стоит выбирать в переходном периоде или в условиях кризиса.
Отметим, что управляющая компания на самоуправлении может быть рациональной формой управления МКД в условиях любой социально-экономической ситуации, если выполняется ряд основных условий: - недвижимость в МКД приватизирована, - потребители ЖКУ активно участвуют в жизни МКД, - потребители ЖКУ ответственно подходят к выбору руководителя по управлению МКД, - потребители ЖКУ нацелены на получение качественных условий проживания в МКД, - потребители ЖКУ имеют желание, возможности и время согласованно выбирать набор услуг по обслуживанию МКД, - потребители ЖКУ хотят контролировать доходы и расходы, связанные с управлением МКД. Причем доход будет формироваться за счет средств, вырученных от сдачи в аренду нежилых помещений (для размещения в них магазинов, парикмахерских, ателье и др.). Также вступление в ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении позволит не зависеть от меняющейся политической и социально-экономической обстановки, проживать в комфортных и безопасных условиях.
В главе 1 было отмечено, что ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении, в свою очередь, может вместе с жильцами расширить ассортимент услуг, который, естественно, будет отвечать требованиям качества, желаниям жителей, но и будет обойдется для потребителей ЖКУ дороже, чем минимальный, стандартный.
Как было установлено, согласно нормативным документам, в случае если ТСЖ будет применять цены за квадратный метр жилой площади, отражающие фактическую стоимость оказанных услуг, то в предоставлении ей бюджетных субсидий нет оснований. В этом случае ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении полностью переходит на самоокупаемость, качество и набор предоставляемых услуг увеличивается и контролируется собственниками жилья, сфера ЖКХ города в области управления МКД приобретает независимость от городского бюджета, а город, в свою очередь, экономит бюджетные средства4.
Можно заключить, что если выполняется ряд перечисленных выше условий и потребители ЖКУ располагают средствами, то рекомендуется выбрать ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении для своего дома. Причем земельный участок, на котором расположен МКД и его границы, определенные на основании данных кадастрового учета, будут являться частью общего имущества собственников, и перейдут бесплатно в общую долевую собственность собственников (в случае ТСЖ). Нежилые помещения, согласно ЖК РФ, также являются общим имуществом собственников, например, консьержные, колясочные, подвалы. В собственность ТСЖ такие помещения не переходят. Так, средства, вырученные от сдачи в аренду нежилых помещений (для размещения в них магазинов, парикмахерских, ателье и т.п.) должны переходить на нужды ТСЖ, для оплаты услуг обслуживания МКД.
Вступление в ТСЖ позволит: потребителям ЖКУ самим выбирать набор услуг и персонал, контролировать поток расходов на услуги и доходов, получать дополнительную прибыль от сдачи нежилых помещений в аренду и распределять ее на нужды МКД, не зависеть от меняющейся политической и социально-экономической обстановки, проживать в комфортных и безопасных условиях.
Таким образом, в рамках предложенной методики многокритериальной оценки и выбора способов управления МКД получено, что ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении при ранжировании в порядке убывания оценки качества обслуживания немного уступают ДЕЗ, однако обобщенное значение показателя оценки риска качества у этой альтернативы минимально. Итоговые оценки способов управления, полученные с применением вопросно-ответных экспертных процедур, с учетом социально-экономических критериев, возможных рисков и критерия Гурвица практически совпадают, однако, ТСЖ, ЖСК и др. на самоуправлении чуть приоритетнее, чем ДЕЗ. Окончательное решение по выбору формы управления МКД принимает ЛПР ориентируясь на свои индивидуальные суждения и текущую социально-экономическую обстановку.