Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Конституционное право на жилище: содержание, условия ограничения и пределы реализации 18
1.1. Содержание конституционного права на жилище 18
1.2. Конституционно-правовое регулирование ограничения права на жилище 41
1.3. Пределы реализации конституционного права на жилище в условиях градостроительного правового режима (на примере развития застроенных территорий) 58
Глава 2. Деятельность органов местного самоуправления по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий 74
2.1. Обеспечение конституционного права на жилище при его изъятии для муниципальных нужд как вопрос местного значения 74
2.2. Полномочия органов местного самоуправления по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий 86
2.3. Муниципальное правовое регулирование обеспечения конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий 99
2.4. Ответственность органов местного самоуправления по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий 111
Глава 3. Совершенствование правового регулирования обеспечения конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий 124
3.1. Правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации и конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных 124
3.2. Совершенствование законодательства по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий 137
Заключение 145
Список использованных источников и литературы 151
Приложения 209
- Содержание конституционного права на жилище
- Пределы реализации конституционного права на жилище в условиях градостроительного правового режима (на примере развития застроенных территорий)
- Муниципальное правовое регулирование обеспечения конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий
- Совершенствование законодательства по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий
Содержание конституционного права на жилище
Права человека – это высшая ценность в государстве. Уровень развития демократического государства определяется не только признанием прав человека, но и наличием эффективного и действенного правового механизма, обеспечивающего их реализацию и защиту. Как указывает Б.С. Эбзеев, основные права, закрепленные в Конституции Российской Федерации, накладывают на государство как обязанность воздержаться от вмешательства в них, так и обязанность юридически гарантировать осуществление принадлежащих индивиду прав и свобод 5 . В настоящем исследовании мы будем основываться на закрепленном в теории конституционного права определении прав человека и гражданина как обеспеченной государством возможности, позволяющей каждому человеку и гражданину свободно и самостоятельно избирать вид и меру своего поведения 6 . Согласно позиции Н.В. Витрука, указанные возможности (или правомочия) раскрывают содержание конституционного права, и к ним следует относить возможность определенного поведения самого управомоченного, возможность требовать соответствующего поведения от обязанных лиц и возможность прибегнуть к государственной защите нарушенного права 7 . Соответственно, понимание содержания конкретного конституционного права позволяет определить круг правомочий, защищаемых этим правом, а также возможность и условия его ограничения.
В настоящее время в юридической науке сформировалось понимание права на жилище как права, обладающего сложной правовой природой, объединяющей естественное и позитивное начала 8 . В законодательстве право на жилище действует как элемент конституционно-правового статуса личности 9 , как субъективное конституционное право 10 , как элемент конституционной правоспособности11. Содержание конституционного права на жилище понимается как совокупность следующих правомочий:
- право требовать от государства принятия и совершенствования жилищного законодательства, осуществления деятельности по развитию жилищного фонда и совершенствованию организационных отношений, связанных с созданием, управлением, использованием и обеспечением сохранности этого фонда12;
- право на приобретение достаточного жилища и право на стабильное обладание жилищем13;
- право на государственное содействие в деле обеспечения постоянным жилищем, право на постоянное и беспрепятственное обладание имеющимся жилищем14;
- право на устойчивое и беспрепятственное обладание имеющимся жильем, право на государственное содействие в деле обеспечения постоянным жилищем и право на улучшение жилищных условий15.
Следует отметить, что содержание конституционного права на жилище достаточно стабильное, но это не исключает того факта, что новые правовые явления могут дополнять и обогащать его. Кроме того, новые грани в любом конституционном праве могут быть открыты через изучение возможности и условий его ограничения. Поскольку имеющиеся исследования о праве на жилище рассматривают его с «позитивной» точки зрения, предлагаем в настоящем исследовании обратиться к вопросам его ограничения, пределов реализации и их влиянии на содержание.
Предпримем попытку извлечь содержание конституционного права на жилище с помощью, во-первых, выявления его буквального конституционно-правового смысла, во-вторых, смысла, придаваемого ему официальным и иным толкованием, и в-третьих, путем определения места конституционного права на жилище в системе иных конституционных прав.
1. Право на жилище провозглашено в статье 40 Конституции Российской Федерации16. Формула закрепления позволяет сделать вывод о конституционной самостоятельности этого права 17 . Конституционное содержание включает правомочия, которые отражают характер связи государства и человека по поводу жилища. Это правомочия, которые касаются собственно права на жилище и самого жилища, и правомочия, которые определяют роль органов государства и местного самоуправления в отношениях по поводу жилища.
Каждый имеет право на жилище. Это фундамент, формула изучаемого конституционного права. Указанное положение имеет абсолютный характер, поскольку не содержит никаких условий. Субъектом права на жилище является каждый человек. Нет ни одного человека, кому запрещено иметь жилище. Конституционно-правовая характеристика права на жилище включает положения о том, что оно составляет основу правового статуса личности в Российской Федерации (статья 64 Конституции Российской Федерации), неотчуждаемо и принадлежит каждому от рождения (статья 17 Конституции Российской Федерации), является непосредственно действующим (статья 18 Конституции Российской Федерации). Как праву каждого ему корреспондирует обязанность государства. К сожалению многие полагают, что эта обязанность заключается в предоставлении каждому хотя бы минимального жилища. Право на жилище предполагает ответственное отношение самого человека к его осуществлению, поскольку по его воле оно может быть либо реализовано, либо нет. Обязанность государства, корреспондирующая изучаемому праву, заключается в признании, соблюдении и защите права на жилище (статья 2 Конституции Российской Федерации). Соответственно, «каждый имеет право на жилище» означает, что каждый человек обладает обеспеченной государством безусловной возможностью иметь жилище, которую он реализует свободно и самостоятельно.
Жилище – достаточно емкое и широкое понятие. В европейском праве в отсутствие легального определения сформировалась «концепция жилища» 18 , которая отражает систему принципов и позиций Европейского Суда по правам человека, имеющих прецедентный характер. Жилище понимается как автономная концепция, которая не зависит от классификации в национальном праве. Она не ограничена жильем, занимаемым на законных основаниях или в установленном в законе порядке, а понимается достаточно гибко. То, является ли место конкретного проживания «жилищем», зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания19. Понятие жилища включает эмоциональную привязанность человека к конкретному месту20. В связи с этим вид помещения (жилой дом, арендуемая квартира, фургон и проч.) не имеет решающего значения21. Любое место, признанное жилищем, влечет его защиту.
Пределы реализации конституционного права на жилище в условиях градостроительного правового режима (на примере развития застроенных территорий)
Ограничение конституционных прав, как правило, связано с действием различных правовых режимов. Режимным ограничениям прав и свобод посвящен ряд исследований. В конституционном праве предметом изучения стали ограничения прав и свобод в условиях особых правовых режимов, вытекающие из статьи 56 Конституции Российской Федерации. Такие ограничения вводятся в связи со специальным состоянием правоотношений в государстве (в отдельной его части), и для обеспечения безопасности приходится прибегать к изъятиям из юридического положения неопределенного круга лиц106. В юридической науке правовые режимы, основанные на ограничениях, выделены в самостоятельную группу. Тот или иной характер правовому режиму придает особый порядок правового регулирования и в зависимости от того, какие правовые средства доминируют в правовом режиме, они бывают либо создающими преимущества для субъектов права, либо ограничивающими их субъективные права и свободы 107 . Под правовым режимом понимается особый порядок правового регулирования, который вводится в действие по специфическим мотивам 108 , выражается в определенном сочетании юридических средств и создает желаемое социальное состояние и конкретную степень благоприятности либо не благоприятности для удовлетворения интересов субъектов права109. Ограничение любого конституционного права в правовом режиме требует ответа на вопрос о его законности и соразмерности, наличии и достаточности гарантий, необходимости оптимизации такого правового режима. Кроме этого существенным, на наш взгляд, является уяснение вопроса о соблюдении в правовом режиме условий законного ограничения конституционного права, сохранении баланса интересов между личностью, обществом и государством. Таким образом, ограничение конституционного права в правовом режиме следует рассматривать как установление пределов реализации этого права при наступлении определенных обстоятельств.
В настоящее время широко используются «не особые» правовые режимы, которые ограничивают конституционное право на жилище. Такие правовые режимы связаны с обновлением и застройкой территорий населенных пунктов и влекут принудительное изъятие жилища. Одним из наиболее востребованных является градостроительный правовой режим развития застроенных территорий. Изучение проблемы ограничения конституционного права на жилище на примере определенного правового режима, такого как развитие застроенных территорий, позволит конкретизировать конституционную модель ограничения, а также выявить недостатки ее реализации на практике с целью обеспечения надлежащей защиты права на жилище.
Порядок и способы установления пределов, а также защиты конституционного права на жилище отражает структура правового режима, в которую входят правовые средства (включая способы правового регулирования), правовые принципы и правовые гарантии, определяющие специфический порядок правового регулирования110.
1. Содержание правового режима развития застроенных территорий. Конституционным признаком жилища является возможность использовать его для постоянного проживания. При снижении качества жилища до аварийного состояния оно перестает отвечать указанному признаку. При массовом характере проблемы аварийного жилья для ее решения используются градостроительные правовые режимы. Это достаточно новое правовое явление, которое появилось в 2007 году после введения в Градостроительный кодекс Российской Федерации института развития застроенных территорий, позже в 2016 году возник институт комплексного развития территории, в 2017 – институт реновации жилищного фонда.
Ранее в СССР применялись схожие правовые режимы застройки городских территорий. В 1936 году применялся порядок выселения из жилых домов, предназначенных к сломке и к капитальной перестройке, в связи с реконструкцией городов Москва, Ленинград и Киев, а также в связи с отводом земельных участков для строительства и для других государственных надобностей 111 . Городские Советы, а также учреждения, предприятия и организации, производящие выселение, были обязаны выплачивать денежное пособие выселяемым лицам, проживающим и прописанным в домах ко дню выселения не менее шести месяцев. Предупреждение о предстоящем выселении осуществлялось не менее чем за два-три месяца до момента выселения. При сломке жилых домов, принадлежащих частным лицам на праве собственности или на праве застройки, владельцу дома или застройщику выплачивалась стоимость отчуждаемого дома по страховой оценке на день отчуждения, а съемщикам жилых помещений в этих домах и членам их семей, подлежащим выселению, выплачивались денежные пособия. Позже в 1970 году было принято положение о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов112. Допускался снос как аварийных домов, так и пригодных для проживания. Обязательному сносу как непригодные для проживания жилища подлежали бараки и аварийные жилые дома. Перечень, очередность и сроки сноса таких жилищ утверждались горисполкомом. Реконструкция и застройка городов, связанные со сносом пригодных для проживания жилых домов, осуществлялись на основе утвержденных генеральных планов городов или проектов размещения первой очереди строительства. При их отсутствии снос пригодных для проживания жилых домов разрешался в случаях отсутствия иных свободных городских земель для застройки, при необходимости реконструкции транспортных магистралей и прокладки общегородских инженерных коммуникаций к новому строительству.
Для решения проблемы обновления городских территорий в настоящее время наиболее распространенным является использование правового режима развития застроенных территорий. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона). Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ. Такое жилище подлежит изъятию для муниципальных нужд, а жители – переселению. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора, который заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона. По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств. Лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, обязано создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, а также уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения. Лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, обязано после расселения жителей осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Все вновь построенные объекты недвижимости поступают в собственность и распоряжение лица, заключившего договор о развитии застроенной территории.
2. Цель введения правового режима развития застроенных территорий. Как ранее уже было отмечено, цель введения правовых режимов, ограничивающих конституционные права граждан, должна соответствовать статье 55 Конституции Российской Федерации. Учитывая, что решение о развитии застроенной территории может быть принято только при условии расположения на такой территории аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов, то в качестве основной цели следует предположить необходимость защиты жизни и здоровья граждан от чрезвычайных ситуаций, связанных с возможным разрушением жилых домов. Однако, несмотря на всю серьезность заявленной цели, этот правовой режим не может быть отнесен к чрезвычайным. Он достаточно продолжителен по времени, носит заявительный характер, у органов местного самоуправления отсутствует обязанность по его незамедлительному введению. Следовательно, можно говорить о существовании текущей цели. Развитие застроенных территорий призвано обеспечить удовлетворение муниципальных нужд, связанных с реализацией генеральных планов поселения, улучшением окружающей среды в населенных пунктах путем сокращения количества аварийного жилищного фонда, поощрением жилищного строительства. Соответственно, в качестве текущей цели можно назвать обеспечение деятельности органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения.
Муниципальное правовое регулирование обеспечения конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий
Основная роль в системе обеспечения и защиты прав и свобод человека и гражданина принадлежит государству и его органам. Важное место в обеспечении конституционных прав, которые реализуются гражданами при решении вопросов местного значения, занимают органы местного самоуправления. Именно они лучше всего понимают нужды населения, ежедневно обеспечивают их удовлетворение. Органы местного самоуправления в силу своей конституционной природы являются самостоятельным субъектом обеспечения конституционных прав. Исходя из сказанного, правовую основу обеспечения конституционных прав составляют нормы Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов и иных нормативных правовых актов, а также муниципальных правовых актов. Последние не должны противоречить вышестоящим нормативным правовым актам, и по своему содержанию должны конкретизировать их положения с учетом особенностей деятельности органов местного самоуправления в конкретных муниципальных образованиях.
Правовой режим развития застроенных территорий применяется органами местного самоуправления для решения вопросов местного значения, из чего следует их право самостоятельно осуществлять правовое регулирование указанной деятельности, а также вопросов обеспечения права на жилище выселяемых граждан в рамках своей компетенции. При этом федеральное законодательство не устанавливает объем такого регулирования. Он вытекает из осуществляемых органами местного самоуправления полномочий в этой деятельности. По вопросам местного значения принимаются муниципальные правовые акты – решения, принятые непосредственно населением муниципального образования либо органом местного самоуправления или должностным лицом местного самоуправления, документально оформленные, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, устанавливающие либо изменяющие общеобязательные правила или имеющие индивидуальный характер172. Изучив муниципальные правовые акты, принятые в рамках исполнения полномочий по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенной территории, предлагаем сформулировать основные направления правотворческой деятельности органов местного самоуправления173.
В целях правового регулирования осуществления полномочий по удовлетворению муниципальной нужды, влекущей изъятие жилища, основными направлениями правотворческой деятельности органов местного самоуправления являются:
1. Муниципальные правовые акты о комиссии по признанию многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу. Для создания условий по обеспечению права на жилище должна быть установлена надлежащая и транспарентная процедура признания домов аварийными и подлежащими сносу. Такие решения принимаются специальной комиссией коллегиально в соответствии со строгим порядком. Общие положения о такой комиссии установлены Правительством Российской Федерации174. Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, а также в случае необходимости – представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания комиссии в порядке, установленном органом местного самоуправления, создавшим комиссию.
Основываясь на этих положениях, органы местного самоуправления (администрации муниципальных образований) утверждают персональный состав и положения о межведомственных комиссиях (Барнаул, Великий Новгород, Владивосток, Воронеж, Горно-Алтайск, Екатеринбург, Йошкар-Ола, Комсомольск-на-Амуре, Красноярск, Мурманск, Нарьян-Мар, Нижний Новгород, Новосибирск, Оренбург, Орел, Пенза, Пермь, Тында, Челябинск), или порядок принятия решений межведомственной комиссией по оценке и обследованию жилых помещений (Саранск, Тольятти). Такие положения и порядки, как правило, включают следующие разделы: общие положения и основные понятия, порядок создания комиссии, состав комиссии, основные задачи и функции, права комиссии, организация работы и порядок принятия решений, использование дополнительной информации для принятия решений, порядок проведения оценки соответствия помещений установленным требованиям. Среди недостатков указанных муниципальных правовых актов следует назвать отсутствие раздела о юридической ответственности комиссии.
В настоящее время идет процесс внедрения в практику муниципального правотворчества административных регламентов предоставления муниципальной услуги «Признание помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Воронеж, Курск, Оренбург, Томск). Статус этой процедуры как муниципальной услуги связан с тем, что признание многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу относится к деятельности по реализации функций органа местного самоуправления в пределах его полномочий по решению вопросов местного значения. Выбор такой формы муниципального правового акта представляется достаточно удачным, поскольку административный регламент имеет жесткую структуру, установленную в федеральном законе 175 . Административный регламент предоставления муниципальной услуги устанавливает последовательность и сроки выполнения административных процедур, требования к порядку их выполнения, порядок и формы контроля исполнения административного регламента, досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействия) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица либо муниципального служащего.
2. Муниципальные правовые акты, определяющие порядок принятия решения о развитии застроенной территории.
Для утверждения порядка принятия решения о развитии застроенной территории используются различные по форме муниципальные правовые акты:
– административный регламент предоставления муниципальной услуги «Заключение договора о развитии застроенной территории» (Адыгейск, Горно-Алтайск, Кострома, Торжок);
– порядок или регламент взаимодействия структурных подразделений органа местного самоуправления (Архангельск, Владикавказ, Красноярск, Курск, Оренбург, Салехард, Сургут, Тверь, Тула, Челябинск);
– положение (Астрахань, Воткинск, Краснодар, Смоленск, Суздаль, Сыктывкар, Ульяновск, Якутск).
Совершенствование законодательства по обеспечению конституционного права на жилище при развитии застроенных территорий
Выявленная Конституционным Судом Российской Федерации проблема в толковании и применении норм о предварительном и равноценном возмещении за изымаемое жилище, а также соблюдения принципа соразмерности ограничения конституционного права на жилище при развитии застроенной территории может быть решена в действующем законодательстве. Предлагаемая в действующем законодательстве схема возмещения за изымаемое жилище, задачей которой является обеспечение предварительного и равноценного возмещения, предполагает следующее. Орган местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории получает финансово-экономические ресурсы от частного лица для предоставления равноценного возмещения гражданам в связи с изъятием их жилища. При этом с каждым собственником заключается
Соглашение об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд, а нанимателям предоставляется иное жилище по договорам социального найма. Указанные договоры необходимо рассматривать в системной взаимосвязи. Проведя анализ предлагаемого правового регулирования, нами были выявлены некоторые недостатки и сформулированы предложения по их устранению.
Договор о развитии застроенной территории заключается с целью реализации градостроительного правового режима развития застроенной территории, а также обеспечения финансовых обязательств органа местного самоуправления перед гражданами, у которых изымается жилище. Договор о развитии застроенной территории имеет сложную правовую природу. В юридической науке его определяют как гражданско-правовой или инвестиционный договор224. Учитывая его отраслевую принадлежность, договор о развитии застроенной территории следует отнести к градостроительным договорам225, поскольку его предметом является реновация городской территории, занятой аварийной застройкой. Кроме сказанного, договор о развитии застроенных территорий является средством обеспечения конституционного условия о предварительном и равноценном возмещении за изымаемое жилище, что не нашло отражения в исследованиях о его правовой природе.
Итак, часть 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закрепляет существенные условия договора о развитии застроенной территории. В части обеспечения выплаты предварительного и равноценного возмещения за изымаемое жилище, существенными условиями договора являются:
- обязательство частного лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
- обязательство частного лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
Именно из этих средств будет предоставлено возмещение выселяемым гражданам, что обуславливает необходимость четкого закрепления всех условий и сроков их исполнения в договоре. Прежде всего, обращает на себя внимание общий характер указанных норм. Это предполагает, что конкретный порядок выполнения указанных обязательств должен быть урегулирован непосредственно в договоре о развитии застроенной территории. Логическая последовательность действия при развитии застроенной территории предполагает освобождение земельного участка путем переселения граждан и сноса аварийных домов, далее – застройка новыми объектами недвижимости в соответствии с проектом планировки территории. Таким образом, выполнение обязательств о предоставлении денежных средств и иного жилья предполагается сразу после заключения договора о развитии застроенной территории. Изучив утвержденные в ряде муниципальных образований226 типовые договоры о развитии застроенных территорий, мы пришли к выводу, что условия, обеспечивающие предварительное и равноценное возмещение, также носят абстрактный характер, что создает риск нарушения права на жилище. Условие о передаче жилых помещений, подлежащих предоставлению нанимателям взамен изымаемых, содержит перечень квартир с указанием общей площади и количества комнат, срок для их передачи в муниципальную собственность устанавливается с момента заключения договора о развитии застроенных территорий. Условие о выплате выкупной цены за изымаемое жилище не содержит конкретного размера, срок его исполнения устанавливается с момента заключения договора о развитии застроенных территорий. В некоторых договорах устанавливается, что выкупная стоимость должна быть перечислена непосредственно на расчетный счет выселяемого собственника по трехстороннему соглашению. Срок исполнения обязательства органа местного самоуправления по принятию решения об изъятии жилища устанавливается с момента заключения договора о развитии застроенных территорий. С целью исключения возможности нарушения конституционного права на жилище в части предоставления предварительного и равноценного возмещения за изъятые жилые помещения, необходимо установить или конкретизировать следующие условия договора о развитии застроенных территорий:
- договор о развитии застроенной территории может быть заключен не ранее, чем через шесть месяцев после предъявления требования к жильцам о самостоятельном сносе или реконструкции аварийного дома;
- орган местного самоуправления обязан выявить всех владельцев жилья, предварительно оценить размер выкупной стоимости, количество и характеристики жилых помещения, предоставляемых взамен изымаемых, что должно быть закреплено в условиях договора о развитии застроенной территории;
- закрепить условие о том, что в случае принятия судом решения об изменении размера выкупной стоимости изымаемого жилища, указанные денежные средства возмещаются собственнику из муниципального бюджета, а частное лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, обязуется возместить в определенный срок эти денежные средства органу местного самоуправления;
- закрепить условие о том, что в случае принятия судом решения о предоставлении жилого помещения с иными характеристиками, чем предоставленное в счет возмещения частным лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, он обязуется произвести замену жилого помещения;
- закрепить условие о том, что денежные средства для выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилище собственника перечисляются частным лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, на специальный счет, имеющий строго целевое назначение (счет эскроу) в течение тридцати дней с момента заключения договора о развитии застроенной территории;
- закрепить условие о том, что жилые помещения, предназначенные для предоставления нанимателям взамен изымаемых, передаются частным лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в муниципальную собственность с обременением, либо поступают в залог органу местного самоуправления, в течение тридцати дней с момента заключения договора о развитии застроенной территории