Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости муниципальной недвижимости и исследование предпосылок к управлению стоимостью 12
1.1. Недвижимость муниципального образования как объект оценки и управления 12
1.2. Особенности оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости 34
1.3. Методика анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода 45
1.4. Стоимостный подход и анализ его применения для управления стоимостью муниципальной недвижимости 62
Глава 2. Разработка методики оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости 73
2.1. Формирование показателей оценки эффективности управления муниципальной недвижимостью на базе стоимости 73
2.2. Разработка методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью 82
2.3. Анализ выбора эффективного варианта использования объектов муниципальной недвижимости с учетом разработанного инструментария 87
2.4. Оценка муниципальной недвижимости для целей аренды как источник увеличения денежного потока 95
Глава 3. Апробация методики управления стоимостью муниципальной недвижимости 112
3.1. Анализ результатов применения модифицированной методики расчета арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости 112
3.2. Результаты оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости 118
3.3. Анализ результатов применения методики управления стоимостью муниципальной недвижимости 132
Заключение 137
Список литературы 140
- Особенности оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости
- Стоимостный подход и анализ его применения для управления стоимостью муниципальной недвижимости
- Анализ выбора эффективного варианта использования объектов муниципальной недвижимости с учетом разработанного инструментария
- Результаты оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Муниципальная недвижимость играет важную роль в регулировании социально-экономических отношений на территориях муниципальных образований, однако ее стоимость ранее не рассматривалась как один из важных показателей состояния муниципальной экономики в аспекте управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Актуальность исследования подчеркивают изменения имущественных отношений в Российской Федерации: сокращение объема муниципальной недвижимости и увеличение численности собственников в ходе приватизации, рост тарифов на услуги естественных монополий (в 2013 г. рост тарифов на электроэнергию составил 9-11%, на газ природный - 15%1), необходимость привлечения инвестиций в развитие и модернизацию объектов муниципальной недвижимости, при том, что бюджеты муниципальных образований в большинстве своем дотационные (две трети городских округов Московской области являются получателями значительных дотаций, как из федерального бюджета, так и из бюджета субъекта Российской Федерации)2.
Как показывает практика, администрации муниципальных образований не всегда учитывают значение объектов муниципальной недвижимости и возможности их использования для увеличения бюджетных доходов, решения социальных проблем. Между тем большинство проектов модернизации муниципальных объектов недвижимости и коммунальной инфраструктуры потенциально являются коммерчески выгодными. Создание условий для притока инвестиций могло бы кардинально изменить финансовое положение муниципальных образований. При этом объективно встает вопрос о необходимости разработки показателей оценки эффективности управления стоимостью муниципальной недвижимости, а также действенных методик анализа рисков для оценки стоимости муниципальной недвижимости и реализации системы управления стоимостью, учитывающих эндемичность экономики муниципальных образований.
Необходимость решения задачи разработки методики применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью и оценки ее стоимости определили актуальность и значимость темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом плане.
Степень разработанности проблемы
Анализ литературы, посвященной исследованию оценки стоимости и стоимостного управления муниципального недвижимого имущества, показал,
1 Прогнозные данные роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий
в 2012-2014 годах в среднем по Российской Федерации, подготовленные Минэкономразвития России [Электронный ресурс]. Режим доступа
2 Законопроект Московской области "О бюджете Московской области на 2013 год" [Электронный ресурс]. Режим доступа:
что большая часть работ носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения задачи выявления особенностей оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, Москвы и Санкт-Петербурга, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением муниципальным недвижимым имуществом других субъектов РФ.
В работе использованы труды, посвященные разработке
методологической базы оценки и управления стоимостью объектов собственности зарубежных ученых: Дамодарана А., Ордуэйя Н., Коллера Т., Коупленда Т., Куинна Р., Муррина Д., Фридмана Д., Харрисона Г.; и российских ученых: Н.В. Воловича, А.В. Вусова, С. В. Грибовского, В. А. Горемыкина, В. В. Григорьева, А. Г. Грязновой, И. В. Косоруковой, А. В. Марченко, Н. В. Мирзоян, Е. С. Озерова, И. А. Остриной, М. А. Федотовой, М. А. Чернышева, В. З. Черняк и других.
Отдельные аспекты управления муниципальным имуществом
рассматриваются в исследованиях М. А. Боровской и Е. Н. Егоровой,
разработавших технологии управления муниципальной собственностью;
Григорьева В.В., Остриной И.А., исследовавших проблемы формирования и
развития системы управления муниципальной недвижимостью; Юрьева В.М.,
изучивших вопросы эффективного управления муниципальной
собственностью. Однако в работах вышеназванных ученых оценка стоимости муниципальной недвижимости и применение стоимостного подхода к управлению объектами недвижимости муниципального образования не освещены как самостоятельная проблема.
Цель исследования. Целью исследования является решение научной
задачи по теоретическому обоснованию и разработке методик оценки и
управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи:
-
обосновать особенности муниципальной недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления и выявить признаки, определяющие специфику управления ее стоимостью;
-
провести анализ рисков муниципальной недвижимости и рассмотреть их влияние на формирование ее стоимости;
-
разработать систему показателей оценки эффективности применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью;
-
модифицировать методику определения арендной ставки недвижимости муниципального образования;
-
обосновать инструментарий выбора варианта наиболее эффективного использования объекта муниципальной недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других показателей;
-
разработать и апробировать методику применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.
Объектом исследования является стоимость муниципальной
недвижимости.
В качестве предмета исследования выступает процесс оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Теоретическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической науки, финансового менеджмента и оценки недвижимости, результаты экспертных опросов, в проведении которых принимал участие автор.
Методологическая основа исследования базируется на использовании методологии научного познания: анализа, синтеза, аналогии, абстрагирования, сопоставления, сравнения и обобщения, адаптации, развития, целеполагания, декомпозиции и агрегации, а также методов и подходов оценочной деятельности.
Информационную базу исследования составила информация
справочно-правовых систем «Консультант плюс», «Гарант», данные открытого доступа официальных источников сети «Интернет», аналитические данные по рынку недвижимости, статистические исследования ведущих консалтинговых агентств и агентств недвижимости, а также материалы, собранные и обработанные автором в ходе апробации.
В работе корректно учтены государственные законодательные и нормативно-правовые акты, законы Московской области, нормативные акты муниципального образования «Город Долгопрудный Московской области».
Научная новизна исследования заключается в решении научной задачи по теоретическому обоснованию и разработке методики оценки и управления стоимостью муниципальной недвижимости.
Наиболее существенные результаты исследования, полученные лично автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:
1. Выявлены и обоснованы особенности муниципальной
недвижимости как объекта стоимостно-ориентированного управления,
выявлены признаки, определяющие специфику управления ее
стоимостью.
Раскрыто, что особенности муниципальной недвижимости как объекта
стоимостно-ориентированного управления определяются сочетанием родовых
и видовых признаков, обеспечивающих единство общих и особенных
характеристик муниципальной недвижимости, позволяющих
идентифицировать ее как юридически обособленную часть муниципального имущества, принадлежащего на праве собственности муниципалитету, состоящего из земельного участка и всех прочно связанных с ним улучшений, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, отражающего специфику реализации местной социально-экономической политики, осуществление политической власти, формирование финансово-экономической базы местного самоуправления.
Помимо родовых признаков, относящихся к общему понятию
«недвижимость», определены видовые признаки: принадлежность конкретному
собственнику – муниципалитету; способность осуществлять реализацию
политической власти и социально-экономической политики муниципального
образования; обязательность выбора участников рынка муниципальной
недвижимости по результатам конкурсной или аукционной процедуры;
уникальные комбинации вещных прав, включая право безвозмездного пользования, что нехарактерно для недвижимости других рынков; подконтрольность; гласность и публичность принятия решений об изменении состава муниципальной недвижимости; обязательность целевого использования муниципального имущества.
Обоснование признаков позволяет идентифицировать муниципальную недвижимость как объект стоимостно-ориентированного управления, сущность которого заключается в использовании оценки изменения величины стоимости как критерия эффективности принятия решений в отношении муниципальных объектов недвижимости.
Доказано, что в отличие от существующей практики управления
муниципальной недвижимостью, которая, в основном, сводится к
муниципальным функциям контроля, сохранности и сдаче в аренду, переход к
стоимостно-ориентированному управлению позволит: увеличить доходную
часть бюджета муниципального образования за счет повышения доходности от
коммерческого использования его имущества; улучшить инвестиционный
климат муниципалитета за счет инвестирования средств в объекты муниципальной недвижимости (строительство, капитальный ремонт и т.п.) с учетом наиболее эффективного их использования.
2. Разработана и апробирована методика учета совокупности рисков для оценки муниципальной недвижимости в рамках доходного подхода.
Суть методики состоит в использовании совокупности критериев риска,
учитывающих специфику муниципальной недвижимости. В перечне рисков,
формирующих премию за риск вложения в муниципальную недвижимость,
предлагается взять за основу социальный, политический и особый риски,
связанные со спецификой социально-экономического развития муниципального
образования, осуществлением политической власти, формированием
финансово-экономической базы местного самоуправления, а также
осуществлением социальной поддержки граждан, проживающих в
муниципальном образовании и регионе. Применение методики позволяет повысить достоверность и объективность расчета величины ставки дисконтирования и, соответственно, стоимости муниципальной недвижимости.
3. Разработана система показателей оценки эффективности
управления стоимостью муниципальной недвижимости в разрезе
оценочных подходов.
Система включает разделенные в рамках доходного, затратного и
сравнительного оценочных подходов показатели: коэффициент соответствия
размера арендной платы за предоставление в аренду муниципальной
недвижимости рыночным показателям арендной платы за недвижимость с
аналогичными улучшениями; коэффициент соответствия дохода от арендной
платы за использование земельных участков (ЗУ) муниципального образования
рыночным показателям арендной платы за ЗУ; расходы муниципального
образования на техническую эксплуатацию объекта недвижимости;
коэффициент эффективного использования объекта муниципальной
недвижимости; показатель динамики ставки капитализации доходов;
коэффициент соответствия потенциального валового дохода рыночным
показателям; величина усредненного мультипликатора валовой ренты
муниципальной недвижимости; показатель динамики затрат на строительство
объектов недвижимости по сегментам рынка. Отдельно выделены критерии
эффективности выполнения социальной функции муниципального
образования.
Разработанная система показателей оценки эффективности управления на основе стоимости позволяет принимать эффективные решения по управлению стоимостью объектов муниципальной недвижимости, создавать действенную систему мониторинга процессов управления стоимостью на местном уровне, позволит объективно оценить качество управления стоимостью муниципальной собственности.
4. Модифицирована методика определения арендной ставки
недвижимости муниципального образования.
В отличие от утвержденной методики, где арендная ставка формируется на основании изменений определенного показателя (сегодня таким показателем служит уровень средней заработной платы в регионе), модифицированная методика учитывает применение оценочных подходов - доходного, затратного и сравнительного - к определению арендной ставки на основании рыночных данных по сектору рынка муниципальной недвижимости.
Модификация методики позволяет повысить объективность расчета арендной ставки объекта муниципальной недвижимости и эффективность ее использования.
5. Разработан инструментарий выбора варианта наиболее
эффективного использования (НЭИ) объекта муниципальной
недвижимости на основе оценки рыночной стоимости объекта и других критериев сравнения.
Последовательность действий по выбору НЭИ предполагает проведение
анализа затрат на реконструкцию/капитальный ремонт в текущих ценах на дату
проведения оценки и прироста стоимости объекта муниципальной
недвижимости в результате проведенной реконструкции или капитального
ремонта. Правильность выбора наиболее эффективного использования объекта
недвижимости, подтверждаемая многовариантными расчетами, является одним
из ключевых факторов при анализе вариантов реконструкции,
перепрофилирования объектов муниципальной недвижимости.
Разработанный инструментарий позволит специалистам сформировать целостную систему управления стоимостью муниципальной недвижимости, организовать процесс вовлечения в хозяйственный оборот недвижимого имущества с целью пополнения бюджета и привлечения инвестиций в развитие территории муниципального образования.
6. Разработана и апробирована методика применения стоимостного подхода к управлению муниципальной недвижимостью.
Методика предполагает поэтапную процедуру применения результатов оценки стоимости муниципальной недвижимости (МН): 1) идентификация и учет объектов МН, формирование перечня; 2) анализ сегментов рынка муниципальной недвижимости; 3) анализ НЭИ объектов МН в соответствии с актуальностью сегментов рынка; 4) анализ эффективности управления по авторским критериям; 5) оценка и анализ рыночной стоимости объектов; 6) анализ возможностей повышения стоимости объектов МН; 7) планирование и реализация мероприятий по повышению стоимости объектов МН; 8) оценка инвестиционной стоимости МН после реализации мероприятия; 9) оценка экономического результата.
Разработанная методика позволяет учитывать эндемичность экономики конкретного муниципального образования, разрабатывать индивидуальную систему управления стоимостью муниципальной недвижимости, определять необходимость модернизации комплекса муниципальной недвижимости; включать в процесс управления стоимостью муниципальной недвижимости объект на любой стадии появления его в реестре муниципального имущества (новое завершенное строительство или объект недвижимости с высокой степенью износа); осуществлять стратегическое и оперативное управление объектами муниципальной недвижимости.
Достоверность полученных результатов базируется на применении методов экономического анализа и статистических методов обработки информации.
Обоснованность полученных результатов обеспечена
соответствующей теоретической и информационной базой исследования;
использованием статистических данных, логических доводов и расчетов, а также базисных научных результатов, полученных другими авторами; тщательной проработкой российских законодательных актов; подтверждением результатов исследования соответствующей апробацией; обсуждением результатов на научно-практических конференциях; публикациями в научных изданиях.
Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории финансового менеджмента, оценки стоимости недвижимости, управления ее стоимостью, содержат приращение научных знаний в части адаптации существующих методов модернизации теории управления стоимостью муниципальной недвижимости, совершенствование механизма принятия решений о развитии объектов муниципального имущества.
Практическая значимость исследования заключается в том, что
разработанные методики расчета ставки дисконтирования и управления
стоимостью муниципальной недвижимости, модификация существующего
метода определения арендных ставок муниципальной недвижимости
обеспечивают их применение в практической деятельности муниципальных
органов власти, занимающихся вопросами развития территории города, сноса,
реконструкции и модернизации зданий; представителями региональных
органов власти для контроля за эффективностью использования объектов
недвижимости, находящихся в муниципальной собственности;
профессиональными управляющими недвижимостью; инвесторами для оценки эффективности вложения капитала в объекты муниципальной недвижимости; оценщиками недвижимости, определяемыми по конкурсу муниципальным образованием, для анализа и интерпретации полученных результатов в ходе оценки.
Результаты исследования используются в Московском финансово-
промышленном университете «Синергия» при подготовке специалистов по
направлению «Финансы и кредит», бакалавров и магистров по направлению
«Экономика», слушателей групп профессиональной переподготовки и
повышения квалификации в области оценочной деятельности по дисциплинам:
«Управление стоимостью недвижимости», «Оценка недвижимости»,
«Оценочная деятельность».
Наиболее существенные результаты исследования соответствуют п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности», п. 5.4. «Развитие методов оценки рисков и их влияния на рыночную стоимость» Паспорта специальности 08.00.10 – «Финансы, денежное обращение и кредит».
Апробация и внедрение результатов исследования
Результаты исследования были отражены в докладах на V-VIII Международных научных конгрессах «Роль бизнеса в трансформации
российского общества» (Москва, МФПА, 2010 г., 2011 г., МФПУ «Синергия»,
2012 г., 2013 г.); на VII Международной научно-практической конференции для
студентов, аспирантов и молодых ученых «Проблемы и перспективы развития
экономических наук» (Москва, аналитический центр «Экономика и финансы»,
2012 г.), Международном научно-образовательном форуме «Бургас-2013», III
Международной научно-практической конференции «Математические методы и
модели анализа и прогнозирования развития социально-экономических процессов
черноморского побережья Болгарии» (Болгария, Святой Влас, 2013 г.), научно-
практической конференции «Роль бизнеса в трансформации российского
общества. Экономико-прикладные проблемы системного управления в
инновационной экономике» (Москва, МФПУ, 2013 г.).
Разработанные автором методики внедрены в деятельность Комитета по управлению имуществом города Долгопрудного Московской области и управляющей компании «Стройжилинвест-эксплуатация» при оценке и управлении стоимостью муниципальной недвижимости, что подтверждается справками о внедрении результатов диссертационного исследования.
Полнота публикаций
По теме диссертации опубликовано 11 работ, которые раскрывают основное содержание диссертации, общим объемом 5,67 п.л., в том числе 3 работы общим объемом 3,03 п.л. в научных журналах и изданиях, которые включены в перечень российских рецензируемых научных журналов и изданий для опубликования основных научных результатов диссертаций.
Структура и объем диссертации
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений, содержит 3 рисунка, 25 таблиц, 15 приложений, дополняющих исследование. Объем работы составляет 149 страниц без учета приложений. Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами, порядок изложения определен логикой, что отражено в оглавлении диссертации.
Особенности оценки стоимости объекта муниципальной недвижимости
В отличие от понятия «недвижимое имущество», которое является фундаментальной категорией и трактуется в отечественных, зарубежных научных источниках, юридических документах, в образовательной и экономической литературе, словосочетание «муниципальное недвижимое имущество» чаще определено лишь юридическими документами. В литературе по оценке данному понятию не дается четкого определения, поэтому для точной формулировки понятий рассмотрим существующую законодательно-нормативную и научную базу.
В соответствии с целью данного диссертационного исследования необходимо четко интерпретировать понятийный аппарат в контексте муниципальной принадлежности к рынку недвижимого имущества для дальнейшего применения концепции стоимостно-ориентированного управления.
Рассмотрим принадлежность муниципальной недвижимости к недвижимости, недвижимому имуществу в целом, анализируя отечественные и зарубежные научные источники и законодательную базу.
Итак, с точки зрения Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) базовое понятие «недвижимость» можно рассмотреть в виде четырех категорий недвижимого имущества: недвижимость по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр; недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно; недвижимость по закону: морские и воздушные суда, а также суда внутреннего плавания, космические объекты; недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности, включающие в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, объекты незавершенного строительства.
В рамках Международных стандартов оценки даны определения недвижимости и недвижимого имущества. Постулируемые в Международных стандартах оценки определения позволяют конкретизировать основные термины и понятия, связанные с недвижимостью, однако данные юридические определения стандартны не для всех стран. Вследствие чего необходим анализ существующей нормативных и экономических источников информации для конкретизации понятийного аппарата.
Так, объект недвижимости характеризуется как материальный объект, включающий в себя участок земли и все улучшения (вещи), которые выступают, как естественная часть земельного участка, к примеру, леса, водные объекты, полезные ископаемые, а также вещи, которые построены людьми, например, здания и сооружения, коммуникации, примыкающие к земельному участку, как подземные, так и надземные. Все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам или лифтам, также являются частью недвижимости.
Понятие «недвижимое имущество» в первую очередь юридическое и включает в себя «право собственности на недвижимость», определяющее права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Таким образом, право собственности на недвижимость в составе недвижимого имущества обычно выражается каким-то признаком владения, само по себе относится к нематериальным понятиям, служит юридическим термином, покрывающим все права, интересы и выгоду, связанную с собственностью на недвижимое имущество, и отличается от самого недвижимого имущества, которое является физическим активом .
При анализе научных работ западных авторов по оценке и управлению большой прикладной интерес вызвала работа «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» таких экономистов, как Дж. Фридман, Н. Ордуэй . В данной работе установлено, что объекты недвижимости определяются в соответствии с международными стандартами оценки, разработанными Международным советом по стандартам оценки, в которых разделяются понятия «недвижимость» и «имущественное право».
В соответствии со стандартами оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS) определяется исключительно понятие «недвижимости, предназначенной для ведения определенной коммерческой деятельности». Рыночная стоимость данной недвижимости (гостиницы, заправочные станции, рестораны и т.п.), может включать и другие активы, отличные от земли и зданий. Подобную недвижимость предлагается оценивать с учетом ее коммерческого потенциала, и особое внимание стоит уделить понятию «гудвилл», который определяется как актив, присущий недвижимости, способной приносить доход, и
Методическое руководство № 1 «Недвижимое имущество» Международных стандартов оценки (МСО). 2 Фридман, Дж., Ордуэй, Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — С 435. может быть передан новому владельцу. При этом нужно различать и «персональный гудвилл», М.А. Шуклиной «Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса» , А.В. Марченко «Экономика и управление недвижимостью» , Н.В. Мирзоян «Оценка стоимости недвижимости» , В.И. Бусова и Б.Л. Межирова «Оценка и управление собственностью» , Э.А. Козловской и Д.С. Демиденко «Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект недвижимости» , В.З. Черняк «Управление недвижимостью» и других) объекты недвижимости определены в соответствии с российским законодательством, т. е. объектами недвижимого имущества принимаются объекты в силу непосредственной связи с земельным участком (участки земли, недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе лесные и многолетние насаждения, вспомогательные здания, сооружения), а также недвижимость исключительно в силу закона (суда воздушные и морские, а также внутреннего плавания, космические объекты и так далее).
В некоторых научных работах, например А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой «Оценка недвижимости» , сделаны попытки проанализировать объекты недвижимого имущества с двух сторон: рассмотрение объектов недвижимого имущества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и в соответствии с международными нормами. При этом недвижимость составляет физическую сущность, а недвижимое имущество может быть представлено как производное от недвижимости, полученное добавлением к нему понятия
Зарубежные экономисты, например Дж. Фридман, Н. Ордуэй в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» приводят классификацию недвижимости по вариантам инвестирования. Недвижимость делится на классы исходя из назначения инвестиций в недвижимость, а именно приводится деление объектов недвижимости на три класса: личные, доходные и спекулятивные объекты недвижимости. К личной недвижимости относят недвижимое имущество, служащее удовлетворению личных потребностей, не предназначенное для генерирования дохода от аренды или осуществления бизнеса. Под доходной недвижимостью понимаются объекты недвижимости, приобретаемые в собственность с целью дальнейшего получения дохода от сдачи объекта в аренду. Как спекулятивная недвижимость определяется недвижимое имущество, приобретаемое с целью дальнейшей перепродажи .
Стоимостный подход и анализ его применения для управления стоимостью муниципальной недвижимости
Определение величины арендной ставки объекта муниципальной недвижимости — это комплекс логических методов и расчетов, формирующих обоснованное заключение о стоимости оцениваемых прав на объект муниципальной недвижимости с учетом различных факторов, а именно: физических, экономических, социальных.
По сути, это обоснование представлений субъектов оценки: потенциальных рационально мыслящих арендаторов и арендодателя в качестве уполномоченного органа муниципального образования, например, Комитета по управлению имуществом, о полезности недвижимости, зависимости стоимости объектов оценки от имеющихся свойств и качеств, о готовности арендовать данное имущество за приемлемую (по представлениям двух сторон) денежную сумму.
Арендаторы муниципальной недвижимости, сталкиваются с частой проблемой — состояние муниципальной недвижимости требует зачастую вложений в ремонтные работы (как минимум, косметические, максимум — ремонт кровли, системы отопления, фасада и других капитальных работ). Несмотря на зачастую неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости, сдаваемой в аренду, арендаторы заинтересованы снимать данные помещения из-за умеренной арендной платы по сравнению с объектами коммерческой аренды и возможности получения индивидуальных социальных льгот по оплате, включая право безвозмездного пользования объектом недвижимости.
Местное самоуправление, выступая на поле правовых и гражданских отношений при заключении договоров аренды, в первую очередь обязано: осуществлять деятельность на рынке аренды в интересах граждан муниципального образования; обеспечивать гласность и открытость деятельности на рынке муниципальной аренды. На данном этапе величина базовой арендной ставки в муниципальных образованиях Московской области определяется не профессиональным оценщиком, а утверждается городским подзаконным актом в соответствии с рекомендациями Правительства Московской области.
При этом механическое формирование показателя базовой арендной ставки, формируемое на основании изменения какого-либо внешнего показателя, практически не учитывает возможной инфляции. На сегодняшний день таким показателем служит уровень заработной платы в регионе, отражающий реальное изменение ценовых пропорций. Такие показатели, как законодательно установленный МРОТ (минимальный размер оплаты труда) , курс доллара, в условиях финансовой нестабильности показывают свою несостоятельность.
В соответствии с этим обозначается целесообразность корректировки регионального и муниципального нормативно-правовых актов о порядке передачи в аренду недвижимого муниципального имущества (Положения об аренде), вводя методику расчета ставки аренды муниципальной недвижимости на основании оценочного отчета профессионального независимого оценщика, а не механического увеличения на основании изменения, как правило, роста внешнего показателя. Методика оценки арендной ставки должна в обязательном порядке учитывать удобство местоположения объекта недвижимости, развитость инфраструктуры, качество объекта, сдаваемого в аренду. Возможно введение корректирующих (понижающих) коэффициентов арендной платы, например, учитывая социально-ориентированный вид деятельности арендатора.
По мнению автора, «финансовый» стандарт мышления требует учета стоимости всех источников инвестиций в муниципальные объекты недвижимости, благодаря которым планируется получать доход и улучшать инвестиционный климат муниципального образования в целом. Несовершенство законодательной базы до сих пор сдерживает возможности муниципальных и городских округов получать прибыль, превосходящую стоимость вложенных средств, и не работать в убыток, латая бреши в дефицитных бюджетах. Владея объектом недвижимости, муниципальное образование должно обеспечивать определенную норму доходности, соответствующую как минимум доходности инвестирования в сравнимые по риску объекты. В случае меньшей доходности собственнику либо инвестору выгоднее сделать инвестиции в альтернативные активы либо не делать их совсем, так как цена упущенных возможностей становится выше фактического дохода.
Произведя анализ существующей экономической ситуации (Приложение 1), автор считает, что муниципальная недвижимость на сегодняшний момент формирует один из наиболее динамично развивающихся рынков и привлекает немало участников и финансовых средств, однако с процессом купли-продажи и эксплуатации объектов муниципальной недвижимости все еще связано множество законодательных недочетов и коммерческих недомолвок .
В результате произведенных исследований о применимости рыночных индикаторов эффективности управления рост арендной ставки объекта муниципальной недвижимости автором статьи рассматривается как один из основных показателей улучшения инвестиционного климата городского округа. Поскольку региональные бюджетные ассигнования в настоящий период развития данного сектора недвижимости становятся минимальными, то сдача в аренду свободных помещений оказывает существенную финансовую поддержку. Полученные средства от данных сделок позволяют укрепить положение объекту на рынке и получить дополнительную прибыль.
По мнению автора, проведение независимой оценки стоимости арендной платы является обязательным в силу Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Статья 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» гласит:
«...Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду».
По итогам анализа особенностей существующей нормативно-правовой базы относительно регулирования величины арендной ставки муниципальной недвижимости в данном диссертационном исследовании предлагается модифицированная методика расчета арендной ставки для сдачи в аренду муниципальной недвижимости. Применение предлагаемой методики потребует изменения нормативно-правовых актов анализируемого муниципального образования.
Московские власти уже перешли на рыночный порядок определения арендной платы. В ст. 10 Постановления Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. № 838-1111 «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы» отмечено: «...при заключении договоров на проведение независимой оценки нежилого фонда для определения размеров арендной платы в соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 настоящего постановления предусматривать необходимость определения оценщиком рыночной величины годовой арендной платы. Независимую оценку объектов нежилого фонда для определения размеров арендной платы производить в случаях: заключения договора аренды, заключения договора аренды на новый срок, в случае возникновения конфликтных ситуаций». Рекомендации о порядке сдачи в аренду федерального имущества были даны также и в письме руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом В.Л. Назарова от 1 февраля 2005 г. № ВН-05/3131 «Об определении размера арендной платы за находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество». В частности, в нем указано, что «необходимо устанавливать размер арендной платы за предоставляемые в аренду здания, сооружения и отдельные помещения равным величине годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности».
Также в разъяснении отмечено, что «...оплата услуг оценщика может осуществляться за счет лиц, заинтересованных в предоставлении в аренду находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости».
Как доказано ранее, утвержденные же на местном уровне методики расчета арендной платы за недвижимое имущество муниципального образования в подавляющем большинстве не привлекают профессиональных оценщиков, применяя для расчета унифицированные коэффициенты, слабо отражающие быстро меняющуюся рыночную ситуацию.
В городских округах Московской области сдача в аренду муниципальных нежилых объектов регламентируется городскими нормативными правовыми актами (ГНПА) «О порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности».
Порядок расчета арендной платы за недвижимость, находящуюся в муниципальной собственности, согласно методике, утвержденной ГНПА, предусматривает ряд коэффициентов, учитывающих дифференциацию как технических характеристик нежилого помещения и год постройки здания, так и расположение помещения в определенной зоне города, а также вид деятельности арендатора, которые оформляются в расчетную таблицу (Таблица 14).
Существующая методика приведена как пример анализа и выявления недостатков расчета, далее автором предложена модификация методики с целью увеличения денежного потока от сдачи объекта муниципальной недвижимости в аренду.
Анализ выбора эффективного варианта использования объектов муниципальной недвижимости с учетом разработанного инструментария
Однако реализация поставленных целей и задач муниципального управления стоимостью должна быть оценена с помощью показателей эффективности управления, сведенных в определенную систему. Система показателей эффективности управления стоимостью недвижимости исследуемого муниципального образования проработана и апробирована в рамках настоящего диссертационного исследования.
Данные по результатам разработанных показателей могут быть использованы для всестороннего анализа и оценки стратегических планов развития объектов муниципальной недвижимости. Например, сокращение расходов на текущий ремонт объекта недвижимости в текущем периоде позволяет увеличить чистый доход от объекта недвижимости, однако в долгосрочной перспективе недостаточность текущих ремонтных работ не позволит объекту недвижимости удержать ставку арендной платы на высоком уровне.
Сложность реализации концепции управления заключается в том, что сами муниципальные образования часто не могут оказывать непосредственное влияние на стоимость объекта недвижимости. Только в случае, когда органы муниципальной власти имеют в своем распоряжении инструменты (например, налоговые льготы) извлечения выгоды от развития рынка недвижимости, они заинтересованы в развитии рынка недвижимости, создании благоприятной правовой и информационной среды, поддержке инвестиционной активности и предпринимательства.
По мнению автора, администрация города должна сосредоточиться на принятии эффективных решений, касающихся изменения тех факторов, которые находятся в компетенции муниципального образования, либо выйти с законодательной инициативой. Таким образом, знание и понимание специалистами того, какие факторы деятельности ведут к повышению стоимости, а какие — к ее снижению, объективно необходимо для достижения поставленной цели.
Для проведения оценки последствий того или иного решения в рамках муниципального образования Комитету по управлению имуществом (либо другому уполномоченному органу) следует анализировать взаимосвязь результатов применения управленческого решения с изменением стоимости объекта муниципальной недвижимости.
Показатель эффективности управления стоимостью представляет собой переменный и анализируемый показатель, оказывающий влияние на стоимость объекта муниципальной недвижимости. В целях реализации концепции VBM в рамках апробации научного результата данного диссертационного исследования предложена система таких показателей, выявлена их взаимосвязь, установлен уровень влияния на стоимость.
Важное преимущество VBM заключается в том, что данный подход позволяет диагностировать вариант управления с точки зрения ее адекватности и соответствия требованиям инвесторов, а также сравнивать стоимости альтернативных вариантов управленческих решений.
Стоимость — объективная, конкретная мера результатов управления, в силу полноты анализируемой информации. Однако трудоемкость определения стоимости и анализ эффективности управления требуют изменения существующей структуры Комитета по управлению имуществом, рассмотренной в п. 1.1 настоящего диссертационного исследования, с целью введения отдела оценки и мониторинга. Как показывает практика, большинство администраций муниципальных и городских округов недооценивают роль объектов муниципальной недвижимости в решении социальных проблем муниципального образования и способствование повышению доходов местного бюджета. Недвижимость муниципального образования должна в первую очередь рассматриваться как инвестиционный актив, способствующий реализации социально-экономической политики муниципалитета и подход к управлению недвижимостью должен основываться на анализе получения дополнительных доходов. Современное управление муниципальной недвижимостью подразумевает как минимум процесс принятия решений с целью максимизации стоимости объектов недвижимости и получения от них действительного дохода.
Несмотря на большое число современных работ по проблемам стоимостного управления недвижимостью, за рамками внимания исследователей остается муниципальная недвижимость, что затрудняет практическую реализацию принципов стоимостного управления в данном сегменте рынка. В обзорах стоимостного управления не уделяется должного внимания применению данного подхода управления недвижимостью муниципалитетов и городских округов, тем самым игнорируется проектирование модели стоимостной модели в управлении для развития управленческого менеджмента в городских администрациях.
Применение стоимостно-ориентированного подхода к управлению муниципальной недвижимостью переводит обоснование всех управленческих решений администраций муниципальных образований на новый, «финансовый» стандарт мышления, что необходимо для пополнения бюджета городского округа и одновременно дает развитие городскому жилищному комплексу. Очевидно, что администрации муниципального образования далеко не безразлично, как приумножается капитал, вложенный в объекты муниципальной недвижимости, поэтому переориентация на «стоимостное мышление» необходима. Все без исключения решения в управлении объектами недвижимости находят отражение в конкретном увеличении денежного потока в городской бюджет.
Таким образом, глобальная стратегия перехода к стоимостно-ориентированному управлению должна внедряться в соответствии с целями развития муниципального образования и динамикой базис-надстройки — показателей эффективности стоимостного управления муниципальной недвижимостью.
Применение стоимостного подхода в управлении муниципальной недвижимостью отличается от стоимостного управления другими формами активов.
Во-первых, понятие «муниципальная» накладывает ряд ограничений, связанных с законодательством Российской Федерации, и достижение социально-экономического результата должно максимально удовлетворять интересы жителей. По первой проблеме, конечно же, точкой отсчета для ведения управленческой политики муниципального образования служит стратегия развития муниципального образования, разработанная до 2020 г. в соответствии с действующим законодательством РФ.
Во-вторых, необходима разработка управленческой концепции муниципального образования, не противоречащей действующему государственному курсу, а также взаимосвязанных критериев и целевых нормативов эффективности, по которым можно оценить итоговое воздействие внедренной системы.
В-третьих, возникает необходимость в постоянном отслеживании изменяющихся тенденций специалистами, а, следовательно, в формировании организационной структуры, способной реализовывать проекты на уровне администрации города или наделении функциями муниципального «менеджера» (сити-менеджера), организующего процесс развития рынка недвижимости, Комитет по управлению имуществом муниципального образования.
Анализируя объекты муниципальной недвижимости в качестве гаранта экономической независимости и безопасности в осуществлении социально-ориентированной политики как на уровне отдельного муниципального образования, так и на уровне государства, автор пришел к выводу о необходимости разработки целостной системы управления стоимостью недвижимости на основании стоимостного подхода.
Очевидная идея о том, что нужно управлять стоимостью объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования, только сейчас стала проявляться в форме создания структурных подразделений соответствующего профиля. Любые изменения в управлении недвижимостью как стратегическим активом должны созреть, т. е. иметь объективную почву для своего появления. И, пожалуй, именно сейчас рынок предъявляет все более жесткие требования к эффективности управления.
Несомненно, любой алгоритм управления поддерживается конкретными управленческими действиями. При этом создание структурного подразделения, дающего в любой момент ответ на вопрос о стоимости объектов собственности, это только первый шаг. За ним должна последовать цепочка четко взаимоувязанных шагов по постановке системы управления стоимостью. Автором предложен алгоритм управления объектами недвижимости муниципального образования на основе стоимости, разработанный алгоритм универсален в применении, осуществим на различных стадиях владения недвижимостью (рисунок 3).
Результаты оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости
В результате анализа рынка недвижимости анализируемого муниципального образования автором выявлены возможности получения дополнительного дохода от владения объектами муниципальной недвижимости путем расширения жилищного фонда и повышения его стоимости, в частности, переустройство вспомогательных помещений в многоквартирных домах, которые можно осваивать как под жилые, так и нежилые помещения (например, творческие мастерские художников, скульпторов и т.п.). На практических примерах анализируемого муниципального образования доказана актуальность реставрации и переустройства объектов муниципальной недвижимости с учетом выбора способа наиболее эффективного использования. Например, путем перепрофилирования нежилых помещений (чердачные и подвальные помещения) и дальнейшей сдачи их в аренду или переселения жителей первых этажей (после получения согласия жителей и проведения общего собрания собственников) с участием органов местного самоуправления и банков в новые квартиры и перевода их жилплощади в нежилой фонд. В организуемые малые предприятия могут быть привлечены жильцы этого дома. При этом налоговые отчисления от их деятельности будут пополнять муниципальный бюджет. Предложенный подход к увеличению доходности и инвестиционной привлекательности муниципального образования с организацией объектов малого и среднего бизнеса на освобождаемых в результате отселения жителей первых этажей, площадях, может быть осуществлен как крупный инвестиционный проект, с обоснованием экономического эффекта и сроков окупаемости, в соответствии с разработанным бизнес-проектом.
По результатам анализа рынка жилых помещений г. Долгопрудного Московской области, рыночная стоимость квартиры-студии, оборудованной в чердачном помещении или магазин шаговой доступности, размещенного в подвальном помещении, превосходит затраты на ремонтно-реконструктивные работы. Опыт реконструкции показывает, что в реконструированном жилом фонде сократилось число возгораний, на 15% снизилось количество криминальных фактов. Вследствие чего, достигается экономический эффект роста стоимости объектов недвижимости, а также привлекательности архитектуры многоквартирного дома, уменьшение возможного экономического и социального ущерба.
На основании сделанных выводов актуальна практическая апробация теоретических разработок по управлению стоимостью объектов муниципальной недвижимости. Рассмотрим практическую актуализацию предложенных методик на конкретных объектах муниципальной недвижимости анализируемого муниципального образования.
Анализ результатов применения модифицированной методики расчета арендной ставки для объектов муниципальной недвижимости
Выбор муниципального образования «Город Долгопрудный Московской области» для исследования не случаен, так как органами местного самоуправления города ведется планомерная работа по совершенствованию системы управления недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, реформированию жилищно-коммунального хозяйства города, формированию эффективных механизмов управления жилищным фондом. (Приложение 9).
Ниже рассмотрим практические примеры применения основных положений диссертационного исследования.
Для апробации методики управления стоимостью муниципальной недвижимости на основании проведенной оценки, разработанной в рамках данного диссертационного исследования, в ходе применения стоимостного подхода к управлению объектами муниципальной недвижимости оценка арендной ставки должна включать следующие этапы:
Анализ исследуемого объекта В качестве объектов практического применения методики оценки арендной платы за пользование недвижимым имуществом были выбраны три типичных объекта муниципальной недвижимости, по данным реестра объектов муниципальной собственности города , а именно: отдельно стоящий объект, пристроенный объект и встроенный объект (Таблица 17).
Анализ проводимых процедур запросов котировок и аукционов на предмет сдачи в аренду объектов муниципальной недвижимости, размещенных на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет для размещения информации о поставках товаров, выполнение работ и оказание услуг (zakupki.gov.ru) показал типичность выбранных объектов для апробации применения стоимостно - ориентированного управления.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) предваряет процедуру оценки недвижимости. Смысл анализа НЭИ заключается в том, чтобы провести последующую оценку объекта исходя из наиболее эффективного способа его использования, который может не совпадать с текущим использованием по следующим критериям:
В случае если потенциальный способ использования не отвечает какому-либо из перечисленных критериев, он отбрасывается.
По Объекту№ 1. Исходя из условия поставленной задачи исследования (апробация модифицированной методики определения арендной ставки муниципальной недвижимости), анализа спроса и предложения на рынке недвижимости объектов различного назначения, где располагается исследуемый нежилой объект муниципальной собственности, был сделан обоснованный вывод, что наиболее эффективное использование данного исследуемого объекта муницпальной недвижимости достигается при его эксплуатации по текущему назначению.
По Объектам № 2, 3. Поскольку объекты расположены во встроенных/пристроенных помещениях к жилым домам и дома находятся в хорошем состоянии, то рассматривать варианты использования земельного участка как незастроенного нецелесообразно, так как затраты на снос существующих улучшений для создания новых делают реализацию вариантов использования экономически неэффективными. Таким образом, наиболее эффективным способом использования исследуемых объектов является текущее использование: для Объекта №2 — коммерческое (торговое), для Объекта № 3 — административное (офисное).
Отбор исследуемых объектов недвижимости муниципального образования для апробации работы производился по наиболее показательному для исследования сегменту рынка недвижимости муниципального образования — коммерческой недвижимости, образующей инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (доходная недвижимость).
Необходимо учитывать, что муниципальные объекты жилого сегмента сдаются нанимателям и оплата производится по тарифам, утвержденным главой города (ежегодно тарифы проходят обязательную проверку), поэтому эффективность управления стоимостью объектами жилого сектора будет в основном оцениваться по затратному подходу в разрезе строительства полностью домов со 100% муниципальной собственностью и в рамках оценки осуществления социальной функции муниципального образования, в частности — темпа роста дохода бюджета муниципального образования от использования муниципальной недвижимости.
В качестве объектов практической иллюстрации результатов оценки эффективности управления стоимостью объектов муниципальной недвижимости по разработанным автором показателям, актуализированных во второй главе диссертационного исследования, выбраны четыре объекта муниципальной недвижимости муниципального образования «Город Долгопрудный Московской области», а именно отдельно стоящее административное здание, нежилое помещение 1-го этажа жилого девятиэтажного дома, нежилые помещения в подвале отдельно стоящего нежилого двухэтажного здания, нежилое помещение 3-го этажа нежилого отдельно стоящего здания многоцелевого назначения (Таблица 23).
