Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические аспекты развития ипотечных отношений 10
1.1. Экономическая сущность ипотеки 10
1.2. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования 22
1.3. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования 33
Глава 2. Особенности развития ипотечного кредитования в России...51
2.1. Состояние и перспективы развития российского рынка ипотеки 51
2.2. Секьюритизация ипотечных кредитов как условие активизации развития ипотеки в России 68
2.3. Совершенствование институциональных основ рынка ипотечного кредитования 88
Глава 3. Региональные особенности развития ипотеки (на примере Астраханской области) 102
3.1. Анализ современного состояния развития ипотечного кредитования в Астраханской области 102
3.2. Формирование системы ипотечного кредитования в Астраханской области 114
3.3. Пути совершенствования регионального механизма ипотечного кредитования 125
Заключение 138
Список использованных источников и литературы 145
- Экономическая сущность ипотеки
- Состояние и перспективы развития российского рынка ипотеки
- Анализ современного состояния развития ипотечного кредитования в Астраханской области
Введение к работе
Актуальность исследования. В процессе реформирования экономики в России претерпели существенное изменение отношения по поводу формирования социально-экономической инфраструктуры, в особенности ее жилищного сектора. В условиях заметного снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства жилья за счет собственных и привлеченных средств населения. Вместе с тем в условиях относительно низкого уровня материального благосостояния основной массы населения и высоких затрат на строительство жилья, необходим поиск финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение денежных средств граждан на приобретение жилья, которые оптимально сочетали бы использование сбережений населения и кредитные ресурсы коммерческих банков. Как показывает зарубежный опыт, такими инструментами являются кредитно-залоговые механизмы приобретения жилья населением, которые позволяют сделать покупку жилья доступным широким слоям населения. В связи с чем, создание в России системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платежеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения.
Развитие ипотечного кредитования в России является весьма сложной задачей в виду наличия дифференциации между различными регионами страны. Это обусловливает особенности регионального подхода к формированию российской системы ипотеки, максимально учитывающего складывающиеся тенденции в конкретных регионах. В связи с чем формирование российской системы ипотечного кредитования должно строиться как совокупность региональных кредитных систем, обеспеченных едиными нормативно-законодательными стандартами, но построенными с учетом региональной специфики развития. Именно такой подход
4 должен способствовать активизации процесса ипотечного кредитования в регионах, что делает выбранную тему диссертационного исследования актуальной.
Степень научной разработанности проблемы. В силу возрастающей роли ипотечного кредитования в российской экономике, эта проблематика нашла широкое отражение в публикациях российских ученых и экономистов. Различные аспекты этой проблемы рассматриваются в трудах таких отечественных ученых, как В.М. Агапкина, Д.Ю. Будако-ва, А.И. Иванова, Н.Б. Косаревой, В.М. Минца, Н.И. Митрошкиной, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной, Б.Б. Рубцова и других.
Существенный вклад в развитие теории ипотечного кредитования внесли зарубежные ученые: Д.В.Бейли, Д.Блевинс, Д.А.Гордон, Э.Дж. Долан, Дж.Ф.Сински, Р.Страйк, Д.О. Фридмен, У.Ф. Шарп и другие.
Вместе с тем, многие из этих взглядов и обобщений, основанные на опыте развитых в рыночном отношении стран, требуют дальнейшего исследования применительно к российским условиям. Это касается, прежде всего, исследования региональных аспектов создания и деятельности системы ипотечного кредитования.
Цель исследования заключается в раскрытии механизмов ипотечного кредитования как в целом для России, так и их проявление на региональном уровне.
Сформулированная таким образом цель обусловила подчиненные исследовательские задачи, которые состоят в следующем:
определение экономической сущности ипотеки;
изучение зарубежного опыта организации ипотечного кредитования и возможности его применения в российских условиях;
исследование российской системы организации ипотечного кредитования;
анализ финансовых механизмов и институтов ипотечного кредитования;
исследование регионального опыта формирования системы ипотечного кредитования;
выработка рекомендаций по развитию системы ипотечного кредитования на региональном и федеральном уровне.
Предметом исследования являются отношения, складывающиеся в процессе формирования системы ипотечного кредитования и ее взаимодействия с внешней средой.
Объектом исследования являются механизмы и институты, составляющие основу системы ипотечного кредитования.
Методологической основой диссертации послужили: теоретические и методологические исследования отечественных и зарубежных ученых в данной области; основные положения законодательных и нормативных актов Российской Федерации.
В качестве фактологической и статистической базы использовались источники Росстата России, статистические материалы по Астраханской области, материалы отечественной и зарубежной периодической печати.
Научная новизна диссертации заключается в выявлении на основе предложенного автором методологического подхода основных направлений эффективного воздействия на процесс формирования системы ипотечного кредитования в России и ее регионах.
Научные результаты исследования состоят в следующем:
определены сущность и формы развития ипотеки в современных российских условиях, которые проявляются в процессе концентрации и целевом распределения финансовых ресурсов, предназначенных для создания и обеспечения возможности приобретения жилья населением, на основе предложенного автором методологического подхода основных направлений эффективного воздействия на процесс формирования сие-
темы ипотечного кредитования в России и ее регионах, а именно в Астраханской области, где автором предлагается ряд мер по совершенствованию деятельности фонда ипотечного кредитования, который включает следующее:
изменение организационно-правовой формы на ОАО с уставным капиталом в 50 млн. руб., привлечение средств АРПС в счет договорных обязательств;
проанализированы особенности деятельности финансовых институтов на рынке ипотечного кредитования, которые проявляются в недостаточной готовности коммерческих банков выступать полноценными участниками системы кредитования по причине отсутствия у них долгосрочных финансовых ресурсов, что обусловливает необходимость развития секьюритизации кредитов как условия включения в ипотечный оборот широкого круга инвестиционных институтов, наиболее перспективными из которых являются ипотечные паевые инвестиционные фонды;
выявлено противоречие в условиях формирования региональных систем ипотечного кредитования, которое вытекает из несоответствия реальных экономических условий развития регионов институциональным требованиям формирования двухуровневой модели ипотечного кредитования, устанавливаемым для них законодательным путем. Формой проявления этого противоречия является отсутствие условий развития рынка ипотечного кредитования: его необеспеченность свободным жильем, с одной стороны, и низкий уровень доходов населения, с другой;
дано обоснование необходимости применения специальной региональной модели ипотечного кредитования на уровне области, базирующейся на использовании таких финансовых механизмов как льготного ипотечного кредитования, предоставления субсидий, повышения доли участия в ипотечном кредитовании администрации конкретного региона. Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
7 1. Уточненное понятие ипотеки, которая представлена в работе как разновидность имущественного залога для обеспечения исполнения основного денежного обязательства заемщика перед кредитором. Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства или право аренды недвижимости.
Обоснование необходимости использования зарубежного опыта ипотечного кредитования в России с учетом национальных особенностей и традиций, что позволяет использовать отдельные направления развития различных западных моделей для формирования смешанной модели ипотеки, учитывающей такие факторы как уровень развития российских банков, степень государственного участия в ипотечном кредитовании, мен-тальность российского населения, развитие российского рынка ценных бумаг.
Выделение основных факторов, препятствующих развитию ипотечного кредитования в современных российских условиях, среди которых: неготовность банковской системы к включению в ипотеку по причине отсутствия долгосрочных кредитных финансов, низкий уровень сбережений российского населения, недостаточное законодательное обеспечение ипотечного процесса, ограниченное государственное участие в формировании системы ипотечного кредитования.
4. Оценка влияния секьюритизации ипотечных кредитов на форми
рование ипотечных финансовых механизмов, создающих условия для
включения в систему ипотечного кредитования небанковских инвестици
онных институтов таких как ипотечные паевые инвестиционные фонды,
обладающие потенциальными возможностями привлечения значитель
ных финансовых ресурсов на рынок ипотечных кредитов.
5. Модель ипотечного кредитования и инструментарий ее приме
нения в рамках региональной системы, базирующийся на определении
ключевых компенсационных мер для нивелирования сложившихся дис-
8 пропорций в высокой потребности в жилье среди населения области и ограниченными финансовыми возможностями для его приобретения, которые включают: льготное кредитование, государственную поддержку из внебюджетных фондов, предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса льготным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
6. Предложения и рекомендации по совершенствованию региональной системы ипотечного кредитования, включающие: снижение минимальной суммы взноса за квартиру с 30% до 10-15%; изменение законодательной базы в части развития ипотечного кредитования и поддержки льготных категорий семей, приобретающих квартиру; разработка стратегической программы по расширению возможности населения улучшать свои жилищные условия за счет собственных средств, определяющей направления создания на территории области инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование механизма ипотечного кредитования.
Практическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы при разработке документов нормативного, законодательного и программного характера, определяющих совершенствование отношений ипотечного кредитования.
Обоснованные в диссертации механизмы ипотечного кредитования имеют прямую практическую направленность и могут быть использованы для совершенствования залогово-кредитных отношений. Предложения по совершенствованию региональных отношений в сфере ипотеки служат базой для улучшения институциональной среды функционирования ипотечного кредитования в регионах России.
Основные положения исследования могут найти применение в учебном процессе при изучении следующих тем: рынок капитала, финансовые рынки, финансовый менеджмент и др.
9 Апробация работы. Основные положения диссертации были представлены автором на российских и международных конференциях и семинарах. В том числе: на конференции «Перспективы развития ипотеки в России» (Москва, 2005); на конференции «Мировая экономика в XXI веке: проблемы и перспективы» (Москва, 2005 г.), на Международной научной конференции «Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы развития» (Москва, 2004 г.); на конференции «Современная экономическая теория и реформирование экономики России» (Москва, 2004 г.) и др.
Структура работы. Сформулированные в работе цель и задачи исследования определили логику и структуру работы. Работа состоит из введения, трех глав (9 параграфов), заключения, списка использованных источников и литературы, 9 таблиц и 3 схем.
Экономическая сущность ипотеки
Понятие ипотеки лежит в основе развития отношений между физическими или юридическими лицами и коммерческими банками по поводу целевого получения и использования финансовых средств. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до н. э. и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившим название «ипотека» (от греч. hypotheka -подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
В современной трактовке термин "ипотека" утратил свое буквальное значение как фиксация долга заемщика и перешел в сферу регулирования отношений по поводу операций с недвижимостью. По своей экономической сути ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должника (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем)1. При этом кредитор-залогодержатель не становится собственником залога, однако получает в случае невыполнения условий кредитного (основного) договора право компенсировать неоплаченный долг за счет реализации заложенного имущества.
Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства, право аренды недвижимости. При этом имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимое), не может быть передано в ипотеку по частям. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников (в письменной форме).
Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения, а также ее высокой и обычно стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя. Система ипотечного кредитования - это кредитование под залог недвижимости. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком1
Как правило, перечень объектов недвижимости, которые могут служить предметом ипотеки, устанавливается законодательством. Так, в России, согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, в том числе2:
Состояние и перспективы развития российского рынка ипотеки
В России долгое время основным источником финансирования строительства (в том числе и жилищного) являлись бюджетные средства. Переход от централизованной экономики к рынку привел к резкому сокращению объемов государственных капитальных вложений в строительство: так, если в 1987 г. они составляли 85,4%, то в 2004 г. их объем сократился до 18%. Отсутствие механизма привлечения средств из внебюджетных источников привело к тому, что на сегодняшний день более 80% населения, по данным социологических опросов, нуждаются в улучшении жилищных условий.
Как показывает зарубежный опыт, именно ипотечное кредитование позволяет привлечь необходимые средства и является основным способом решения жилищной проблемы, и именно поэтому формирование системы ипотечного кредитования в настоящее время является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики1.
Одной из главных предпосылок становления ипотеки в России явилось формирование частной собственности на жилье в результате приватизации, проводимой в 90-е гг. Кроме того, в этот период началось формирование необходимой нормативно-правовой базы. Так, право граждан на получение кредитов на строительство или покупку жилья под залог недвижимости было закреплено законом «Об основах федеральной жилищной политики», принятым в 1992 г., а в 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище», ориентированная на реформирование этой сферы.
Уже в 1993 г. некоторые коммерческие банки начали разрабатывать свои ипотечные схемы, в частности, выдавать кредиты на покупку жилья работникам крупных предприятий.
В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере в 1994 г. Указом Президента РФ было установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика на строительство жилья, могут привлекать финансовые средства граждан с использование жилищных сертификатов — особого вида облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры. Этот документ гарантировал право на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости сертификата. Эмитентами жилищных сертификатов не могли выступать банки и иные кредитные организации, а также товарные и фондовые биржи, однако, для повышения доверия населения к этим инструментам эмитенты могли привлекать коммерческие банки в качестве гарантов.
Анализ современного состояния развития ипотечного кредитования в Астраханской области
Как показывает анализ номинальной и реальной начисленной заработной платы ее уровень ниже в Астраханской области по сравнению с Российской Федерацией на 1067 руб. в 2003 г., но выше, чем по южному федеральному округу на 743 руб. в 2003 г. Темпы прироста заработной платы также ниже среднероссийских, но выше, чем по Южному федеральному округу.
Обеспечение населения жильем для Астраханской области, как и для всех российских регионов, является важнейшей социально-экономической проблемой. Изменения, происшедшие в экономике страны в направлении развития рыночных отношений, изменили набор средств для решения этих задач: в условиях снижения возможностей бюджета и предприятий по финансированию жилищного строительства возрастает значение строительства квартир и домов за счет собственных и привлеченных средств населения.
Одним из источников средств населения для строительства жилья является кредит под залог жилья (ипотека). Как было показано выше, именно эта форма финансирования жилищного строительства имеет самое широкое распространение в странах с развитой экономикой. Помимо улучшения условий жизни населения, развитие ипотечного жилищного кредитования может позволить решить комплекс экономических задач: расширение занятости в реальном секторе экономики (строительстве и смежных отраслях), увеличение совокупного спроса, снижение социальной напряженности в обществе.
Первые шаги по развитию ипотечных отношений были осуществлены путем создания в ноябре 2003 г. Астраханского областного фонда развития жилищного строительства и ипотеки, которыми было выдано за это время 30 займов на общую сумму 8,5 миллионов рублей.
Программой ипотечного кредитования воспользовались люди в возрасте от 19 до 54 лет, средний возраст заемщика составил 38 лет. Для анализа состава заемщиков условно разделим их на возрастные группы: первая группа - до 30 лет; вторая группа - от 30 до 50 лет; третья группа -от 50 лет и старше.
