Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические аспекты налогообложения имущества физических лиц на основе оценки объектов жилой недвижимости 14
1.1 Теоретико-методологические основы исследования налогообложения имущества физических лиц в сегменте жилой недвижимости 14
1.2 Институциональные особенности налогообложения жилой недвижимости в РФ 25
1.3 Налогообложение имущества физических лиц и оценка объектов жилой недвижимости (на примере стран с рыночной экономикой) 39
2. Кадастровая оценка объектов жилой недвижимости как базы налогообложения в РФ 54
2.1 Процесс оценки жилой недвижимости в РФ: этапы, принципы, методы 54
2.2 Особенности определения кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости для целей налогообложения 71
2.3 Переход к кадастровой оценке объектов жилой недвижимости как направление реформирования налогообложения имущества физических лиц 81
3 Совершенствование налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) в РФ 93
3.1 Методические подходы к совершенствованию расчетов кадастровой оценки объектов жилой недвижимости для целей налогообложения 93
3.2 Направления совершенствования системы налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе государственной кадастровой оценки 113
3.3 Имитационная модель процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе их кадастровой оценки 131
Заключение 140
Библиографический список 151
Приложение А 169
- Институциональные особенности налогообложения жилой недвижимости в РФ
- Процесс оценки жилой недвижимости в РФ: этапы, принципы, методы
- Методические подходы к совершенствованию расчетов кадастровой оценки объектов жилой недвижимости для целей налогообложения
- Имитационная модель процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе их кадастровой оценки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Налогообложение имущества физических лиц – неотъемлемый элемент налоговой сиcтемы любого государства. В практике большинства развитых государств налог на имущество физических лиц является весомым источником пополнения местных бюджетов, что позволяет решать большинство насущных проблем населения. В рамках развития теории налогообложения все больше появляется работ, в которых обосновывается возросшая роль и значение налогообложения имущества физических лиц как неотъемлемой части системы развития регионов посредством формирования полноценных местных бюджетов.
В России подсистема налогообложения имущества физических лиц
достаточно долгое время не отражала реалий развивающейся рыночной
экономики. В результате сложилась ситуация, когда поступления от данного
вида налогов не пополняют муниципальные бюджеты в той мере, в какой это
требуется для решения задач финансирования развития территорий,
формирования жилищной инфраструктуры.
Существовавший ранее порядок начисления налогов на имущество физических лиц служил скорее целям пополнения соответствующих бюджетов, чем непосредственно решению социально-экономических задач, и имел ряд недостатков. Налоговые ставки не были экономически обоснованы, их привязанность к нормативной стоимости объектов недвижимости, которая определялась органами власти, не учитывала сложившуюся экономическую ситуацию в регионе, а большое количество льгот для разных категорий налогоплательщиков лишь снижало уровень наполнения соответствующих бюджетов.
В период до 2020 года на новую систему взимания налога на имущество физических лиц должны перейти все регионы страны. На сегодняшний день кадастровая стоимость большинства объектов жилой недвижимости (далее – ОЖН) во многих субъектах РФ уже пересчитана по новым правилам и значительно превышает использовавшуюся ранее в качестве налоговой базы инвентаризационную стоимость объектов (в некоторых случаях разрыв в значениях данных показателей составляет 10 и более раз). Уже в 2016 г. жители ряда регионов России заплатили налог на имущество физических лиц (на объекты жилой недвижимости), который существенно превышает подобные
платежи в предыдущие годы. Все это свидетельствует о необходимости совершенствования как теоретико-методологических, так и организационно-методических основ налогообложения объектов жилой недвижимости с целью обеспечения баланса интересов государства, муниципалитетов и населения (домашних хозяйств) в этой сфере.
Степень научной разработанности проблемы. В исследованиях О.В. Врублевской, В.В. Глухова, И. Горского, В.В. Нестерова, М.И. Пинской, С.Г. Пепеляева, М.В. Романовского, Д.Г. Черника, Т.Ф. Юткиной сформированы теоретико-методологические основания системы налогообложения в целом. Особенности налогообложения имущества физических лиц выявлены М.Ю. Березиным, Д.В. Воронкиной, О.Л. Гайдуковой, В.В. Григорьевым, О.Ю. Корниенко, И.А. Перонко.
Исследованию вопросов, связанных с изучением объектов
недвижимости, посвятили свои работы: Е.С. Болтанова, Б.М. Гонгало, В.А. Горемыкин, В.А. Киселева, О.М. Козырь, М.В. Кротов, И.Д. Кузьмина, В.В. Ровный, В.Н. Смагин, Е.А. Суханов, Б.Л. Хаскельберг. В работах А.В. Беляевой, А.А. Варламова, А.Г. Грязновой, М.М. Соловьева, Е.Е. Уваровой, М.А. Федотовой обоснованы теоретико-практические основы оценки объектов недвижимости.
С точки зрения сочетания процессов налогового администрирования имущественных налогов и кадастровой оценки недвижимости наибольший интерес представляют труды следующих ученых: П.Е. Анимица, Д.А. Артеменко, В.Б. Безрукова, М.Ю. Березина, Н.М. Бобошко, Ю.Н. Воробьева, О.А. Гражданкиной, В.А. Гражданкина, С.В. Грибовского, В.В. Дербеневой, М.И. Дмитриева, Е.Н. Ивановой, Т.В. Игнатовой, Л.Л. Игониной, Е.А. Илларионовой, А.П. Лиманской, Н.В. Миллер, Ю.Ю. Косенковой, М.А. Котлярова, А.В. Осенней, И.В. Погодиной, А.В. Пылаевой, М.В. Пьяновой, М.В. Романовского, В.Н. Салина, П.В. Седаева, М.И. Сидоренко, Е.Н. Сидоровой, Т.М. Тарасовой, Д.А. Татаркина, Е.А. Чернова, С.Ю. Шарова, С.В. Шапошниковой.
Несмотря на возросший интерес со стороны ученых и специалистов к проблемам налогообложения имущества физических лиц (ОЖН) и на многообразие обсуждаемых моделей налога на имущество физических лиц (ОЖН), все еще недостаточен уровень теоретической обоснованности
предлагаемых концепций и степень инструментальной подготовки внедрения концептуальных подходов на практике. Изменения в сфере законодательства оценки объектов недвижимости в настоящее время не решают многие теоретические, методические и организационные вопросы, которые позволят построить в России эффективную и сбалансированную систему налогообложения имущества физических лиц. Это и определило выбор темы, постановку проблемы, цель и задачи исследования.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в развитии теоретических и методических основ процесса налогообложения имущества физических лиц на основе государственной кадастровой оценки объектов жилой недвижимости, а также инструментария его совершенствования.
Цель исследования достигается решением следующих задач:
систематизировать и критически оценить теоретические подходы к налогообложению имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе анализа и обобщения зарубежного и отечественного опыта;
выявить особенности и ограничения формирования и применения различных методов расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости как основы для исчисления соответствующих налогов;
классифицировать основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов жилой недвижимости, с целью включения их в модель оценки;
сформировать предложения по совершенствованию методики кадастровой оценки жилой недвижимости, сопряженной с целями налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости);
разработать модель процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе оценки ее кадастровой стоимости в целях установления баланса интересов государства, муниципалитетов и населения (домохозяйств);
определить направления дальнейшего совершенствования процессов налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) в РФ на основе государственной кадастровой оценки.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступает налогообложение имущества физических лиц в контексте взаимосвязей и
взаимозависимостей, возникающих в процессе налогообложения объектов жилой недвижимости на основе государственной кадастровой оценки.
Предметом исследования является обоснование направлений
совершенствования налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе разработки моделей формирования их кадастровой оценки и прогнозирования последствий принятия решений в сфере налогообложения имущества физических лиц (ОЖН).
Теоретико-методологической основой исследования послужили концептуальные подходы и теоретико-методические положения, нашедшие свое отражение в научных публикациях разного уровня, нормативно-правовых документах РФ и ее субъектов, трудах ученых и специалистов в области теории налогообложения, теории оценки недвижимости, теории общественных финансов, непосредственно в области налогообложения имущества физических лиц и оценки объектов жилой недвижимости.
Область исследования. Исследование выполнено в соответствии с Паспортом специальностей ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.10 – финансы, денежное обращение и кредит: п. 2.9 «Концептуальные основы, приоритеты налоговой политики и основные направления реформирования современной российской налоговой системы», п. 5.2 «Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников» и п.5.10 «Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации».
Инструментарно-методический аппарат исследования. В процессе решения поставленных в диссертационном исследовании задач были применены методы: абстрактно-логический (при определении цели, постановке задач и обосновании гипотезы исследования), монографический (при исследовании современных тенденций развития теории налогообложения имущества физических лиц), статистический (при исследовании современного состояния оценки объектов жилой недвижимости в Южном федеральном округе и г. Ростове-на-Дону), а также метод математического моделирования (при построении статистической модели формирования кадастровой оценки объектов жилой недвижимости и имитационной модели процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости)). Использование
приведенных методов способствовало получению аргументированных оценок и достоверных выводов проведенного исследования.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили
материалы Росстата, Росреестра, Федеральной налоговой службы,
монографической литературы отечественных и зарубежных ученых,
эмпирические и аналитические материалы, размещенные в сети Интернет, ориентированные на вопросы оценки и налогообложения объектов жилой недвижимости, сведения, получаемые из научных и периодических изданий, а также данные полученные лично автором в ходе проведения компьютерных экспериментов.
Нормативно-правовая база диссертационной работы представлена Федеральными законами, законодательными актами субъектов Российской Федерации, а также нормативно-правовыми документами Правительства Российской Федерации.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в
предположении о том, что на современном этапе развития экономики России
особенности и ограничения формирования и применения различных методов
расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости как основы для
исчисления соответствующих имущественных налогов обусловливают
необходимость обеспечения баланса интересов государства и
налогоплательщиков путем внедрения мер по совершенствованию
налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости):
перехода от массовой к индивидуальной оценке объектов жилой недвижимости
на основе комбинации сравнительного подхода и индивидуальных поправочных
коэффициентов; соблюдения принципов точности моделей оценки
недвижимости, простоты и прозрачности расчетов по ним; повышения качества налогового администрирования, оценочной и регистрационной деятельности.
Научная новизна исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методических и практических рекомендаций по совершенствованию процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе их кадастровой оценки. Научной новизной обладают следующие результаты диссертационного исследования.
1. Обоснована в качестве обязательного условия модернизации налоговой политики государства необходимость формирования сбалансированной
системы налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе государственной кадастровой оценки с целью обеспечения максимального пополнения местных бюджетов за счет данного вида налогов, а также, в развитие идей О.Ю. Ворожбит и А.А. Уксуменко1, - формирования доверия и ответственности со стороны налогоплательщиков (домохозяйств).
-
Разработаны предложения по совершенствованию процесса налогообложения объектов жилой недвижимости на основе использования зарубежного опыта по следующим направлениям: соблюдение баланса между уровнем начисленных налогов на имущество физических лиц (объектов жилой недвижимости) и уровнем доходов населения (домохозяйств); регулярный мониторинг цен на рынке жилой недвижимости и пополнение баз данных информацией из различных независимых источников; осуществление на регулярной основе информирования налогоплательщиков о результатах оценки объектов жилой недвижимости, как на этапе проведения оценочных работ, так и по их окончании. Это позволит в отличие от имеющихся инструментов системы налогообложения объектов жилой недвижимости в РФ обеспечить их прозрачность и эффективность использования.
-
Предложена авторская модель формирования кадастровой оценки объектов жилой недвижимости, дополняющая имеющиеся разработки А.В. Пылаевой2, на основе выявленных с помощью статистического анализа факторов, наиболее тесно связанных с рыночной стоимостью ОЖН, а также поправочных коэффициентов, отличающаяся включением факторов кадастровой оценки, учитывающих местоположение, время постройки, этаж, материал стен и наличие видов благоустройства объектов жилой недвижимости.
-
На основе компаративного анализа сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке объектов жилой недвижимости определены условия, различающиеся в зависимости от применения разных подходов, а также массовых или индивидуальных методов оценки, что позволяет избежать появления множественных оценок одного и того же объекта, а
1 Ворожбит О. Ю., Уксуменко А. А. Реализация принципа справедливого налогообложения в налоге на
имущество физических лиц // Налоги и налогообложение, № 2 (140). 2016. С. 158-169.
2 Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости. – Нижний Новгород: ННГАСУ, 2012.
также сократить возможности для манипуляции с результатами кадастровой оценки объекта жилой недвижимости.
-
Разработана имитационная модель, отражающая взаимосвязь бюджетно-налоговых денежных потоков и уровня удовлетворенности налогоплательщик (физических лиц), основанная на принципах системной динамики, позволяющая в реальном времени анализировать возможные последствия принимаемых решений в сфере налогообложения имущества физических лиц (ОЖН) и получать количественные оценки, характеризующие соблюдение баланса интересов государства, муниципалитетов и населения (домохозяйств).
-
Обоснованы предложения по дальнейшему совершенствованию процессов налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе государственной кадастровой оценки в части: перехода от массовой к индивидуальной оценке ОЖН на основе комбинации сравнительного подхода и индивидуальных поправочных коэффициентов; соблюдения принципа обеспечения баланса точности моделей оценки недвижимости, простоты и прозрачности расчетов по ним и удобства администрирования соответствующих налогов; снижения уровня сокрытия или занижения стоимости ОЖН населением (домохозяйствами) за счет регулярной актуализации информации, содержащейся в кадастрах жилой недвижимости.
Теоретическая значимость результатов исследования. Теоретические
положения, представленные в диссертации, расширяют методическую и
инструментальную базу для дальнейших научных исследований в области
формирования эффективной системы налогообложения имущества физических
лиц (объектов жилой недвижимости) на основе государственной кадастровой
оценки. Теоретическая значимость разработанной имитационной модели
заключается в обеспечении теоретико-методологической основы для
дальнейших разработок, касающихся совершенствования инструментария
процесса налогообложения имущества физических лиц на основе
государственной кадастровой оценки объектов жилой недвижимости.
Положения и выводы диссертационного исследования по развитию системы оценки и налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) могут быть использованы: для развития и
совершенствования методического и инструментального обеспечения процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости), в научных исследованиях – при разработке вопросов оценки объектов жилой недвижимости и налогообложения имущества физических лиц. Теоретические положения и выводы диссертационного исследования также могут быть использованы в учебном процессе в вузах экономического профиля в ходе преподавания таких дисциплин (модулей), как: «Оценка недвижимости», «Налогообложение недвижимости».
Практическая значимость результатов исследования состоит в
прикладном характере предложений по совершенствованию методики
проведения государственной кадастровой оценки объектов жилой
недвижимости, а также в рекомендациях по начислению соответствующих
налогов на имущество физических лиц; в конкретных предложениях по
корректировке действующего нормативно-правового базиса,
регламентирующего оценку и процесс налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости); в конкретных рекомендациях в области практики применения налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости).
Апробация результатов исследования проводилась:
- в рамках профессиональной деятельности оценочной компании ООО «Твой город» (г. Ростов-на-Дону);
- в учебном процессе в Федеральном государственном автономном
образовательном учреждении высшего образования «Южный федеральный
университет», что подтверждено соответствующими документами;
- в рамках докладов на научных конференциях различного уровня: Х
Ежегодная научная конференция студентов и аспирантов базовых кафедр
Южного научного центра РАН (г. Ростов-на-Дону, 14-29 апреля 2014 г.),
Международная научно-практическая конференция «Роль экономических наук в
развитии общества» (г. Уфа, 1 ноября 2014 г.), II международная научно-
практическая конференция «Государственное регулирование социально-
экономических процессов в условиях глобального кризиса» (г. Саратов, 6 мая
2015 г.), ХI Ежегодная научная конференция студентов и аспирантов базовых
кафедр Южного научного центра РАН (г. Ростов-на-Дону, 15–23 апреля 2015 г.),
III Международный политэкономический конгресс и VI Международная научно-
практическая конференция «Россия в глобальной экономике: вызовы и институты развития» (г. Ростов-на-Дону, 26-28 мая 2016)).
Публикации. Основное содержание и результаты диссертационного исследования опубликованы в 12 научных работах общим объемом 19,9 п.л. (авторский вклад составляет 5,15 п.л.), включая 5 статей в изданиях, рекомендованных ВАК России, 2 коллективные монографии.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (173 источника), включает 21 рисунок, 24 таблицы и 1 приложение.
Институциональные особенности налогообложения жилой недвижимости в РФ
Переход к современному этапу развития института налогообложения недвижимости приходится на 90-е гг. ХХ века и, в свою очередь, может быть разделен на два периода: первый – 1991-1998 годы, второй – начиная с 1999 года.
В 1991-1998 годах были совершены первые шаги на пути законодательного регулирования учета и налогообложения недвижимости, в первую очередь земельных участков. Начало ему положило принятие Закона РФ от 11октября 1991 года №1738-1 «О плате за землю», который установил, что одной из форм платы за землю будет земельный налог. Также в рамках указанного периода были предприняты следующие шаги5:
- в 1992 г. Постановлением Правительства РФ «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ» признана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов;
- в 1993 г. Гражданский кодекс РФ отнес земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Издаются Указы Президента РФ «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей», «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»;
- в 1993 г. определяются два направления оценки недвижимости: для государственных нужд и для нужд юридических и физических лиц. В рамках первого направления создается система нормативных документов, содержащих в том числе методики оценки. Однако в них инвентаризационная стоимость объектов недвижимости определялась на основе данных Бюро технической инвентаризации, в результате чего оценка многих объектов недвижимости не соответствовала их реальной рыночной стоимости.
Итак, в рамках первого периода вопросы массовой оценки объектов недвижимости почти не рассматривались, а нормативно-правовые документы касались только земельных участков. И хотя в данный период еще не были заложены основы оценки и налогообложения других видов объектов недвижимости, этот этап имеет большое значение для формирования и развития институционально-правового регулирования всей системы налогообложения недвижимого имущества.
Начало второго периода было связано с принятием 25 августа 1999 г. Правительством РФ Постановления № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». Тогда было положено начало массовой оценке земель сельскохозяйственного назначения, затем земель других категорий, а позднее и других объектов недвижимости. Ключевые мероприятия данного периода6:
- принятие 25 октября 2001 г Земельного кодекса РФ, который закрепил понятие государственного земельного кадастра;
- 2004 г. – внесение изменений в Налоговый кодекс РФ, признание в качестве налоговой базы кадастровой стоимости земли;
- 2007 г. – принятие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ;
- 2010 г. – введение в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ главы III «Государственная кадастровая оценка»;
- 2014 г. – принятие Федерального закона от 04.10.2014 №284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц».
Налоговый кодекс дополнен главой 32 «Налог на имущество физических лиц». Законодательно закреплен переход к налогообложению недвижимости (в том числе жилой) на базе ее кадастровой стоимости; 2016 г. – принятие Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (вступил в действие с 1 января 2017 г.); 2016 г. – выход приказа Минэкономразвития РФ от 7 июня 2016 г. N 358 об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке (вступил в действие с 1 ноября 2016 г.).
Таким образом, в настоящее время правовую основу регулирования оценки и налогообложения объектов жилой недвижимости в России составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; Федеральный закон от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; стандарты оценки; нормативно-правовые акты органов государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и др. В Гражданском кодексе РФ раскрывается содержание понятия недвижимого имущества. Также рассматриваемый кодекс регламентирует правоотношения, которые возникает между сторонами, заключившими договор оказания услуг7.
В качестве примера применения положений Градостроительного кодекса РФ в сфере регулирования кадастровой деятельности можно привести следующее: ст.55 Кодекса регулирует порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию8.
Жилищный кодекс РФ предусматривает определенный порядок переустройства и перепланировки жилого помещения, а также перевода жилого помещения в нежилое и наоборот9.
Основы налогообложения недвижимого имущества закрепляет Налоговый кодекс РФ, определяя субъекты и объекты налогообложения недвижимости, налоговые ставки и льготы, налоговую базу, налоговые вычеты и другие элементы системы налогообложения недвижимости.
Федеральный закон РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. закрепил правовые основы регулирования оценочной деятельности. Также в ст. 24.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» государственная кадастровая оценка определена как процедура, включающая шесть последовательных этапов, посредством реализации которых реализуется оценка объектов (создание перечня оцениваемых объектов, отбор исполнителя, определение кадастровой стоимости, составление отчета, утверждение и внесение в государственный кадастр недвижимости результатов оценочных работ).
Еще одним важнейшим нормативно-правовым актом, составляющим базу регулирования кадастровых отношений, является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 №221-ФЗ 10. В нем определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.), но положения, регулирующие вопросы массовой оценки для целей налогообложения не были включены в текст данного закона.
Как правило, любой кадастр состоит из трех взаимосвязанных составляющих – технической, юридической и экономической. В данном законодательном акте дано изложение правовой и технической сторон, а экономической части Фе деральный закон «О государственном кадастре недвижимости» не содержит. Отсутствие указанной части в основополагающем законодательном акте до последнего времени приводило к различным проблемам (недостаток профессиональных оценщиков, сильное расхождение кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, слабое информационное обеспечение процесса оценки).
Институционально-правовую базу регулирования отношений, возникающих в сфере оценки недвижимости, наряду с вышеперечисленными документами составляют также стандарты оценки. В систему стандартов входят международные стандарты, стандарты международного общества налоговых оценщиков, европейские и федеральные стандарты оценки.
По мнению Пылаевой А.В. международные стандарты предназначены для11:
- сопровождения международных сделок путем обеспечения открытости финансовой отчетности;
- обеспечения возможности оценщикам разных стран работать в рамках единых правил и удовлетворения потребности в финансовой отчетности мирового бизнес-сообщества;
- создания базы разработки национальных стандартов оценки в разных странах.
Процесс оценки жилой недвижимости в РФ: этапы, принципы, методы
Оценка недвижимости представляет собой сложный и многоэтапный процесс, в котором можно выделить ряд стадий и этапов.
В некоторых исследованиях процесс оценки представлен как последовательность этапов: сбор и анализ информации, выявление и установление значений факторов стоимости объектов недвижимости (количественных и качественных), построение модели оценки и расчет стоимости. В других - в процессе оценки недвижимости выделяют такие этапы, как постановку задачи, составление плана, сбор информации, применение одного из подходов к оценке и анализ вариантов лучшего использования, согласование, выдача отчета о проведенной оценке.
Мы, разделяя подход А.В. Пылаевой, считаем, что перечисленные процедуры раскрывают сущность не процесса оценки недвижимости в целом, а его определенной стадии. Сам же процесс оценки недвижимого имущества может быть представлен в виде трех основных стадий (которые, в свою очередь, подразделяются на ряд этапов и видов работ)36:
- кадастровая оценка;
- сопровождение работ;
- оспаривание полученной кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Первая стадия, в свою очередь, включает три этапа – подготовительный, оценочный и послеоценочный. Все стадии и этапы процесса оценки подразделяются на конкретные процедуры и виды работ. В общем виде процесс оценки объектов недвижимости можно представить следующим образом (см. рис. 3).
Стадия кадастровой оценки. Как было отмечено выше, с точки зрения последовательности выполнения работ стадия кадастровой оценки может быть представлена в виде трех этапов (подготовительный, оценочный и послеоценоч-ный).
Задача подготовительного этапа состоит в изучении ситуации. В его рамках должны быть установлены и согласованы цели и задачи оценки, определен ее объект, статус и компетентность оценщика, форма отчета. Проводится обследование объекта, изучение документов и их соответствия и достаточности для выполнения работ, выявление ограничений. Это отражается в задании на выполнение оценки. Необходимо отметить, что задание носит инструктивный характер для оценщика и является главным аргументом при определении полноты и качества выполненной работы. Следующим элементом подготовительного этапа является заключение договора на выполнение оценки. Требования к договору изложены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ»38.
Второй этап стадии кадастровой оценки – оценочный – предполагает сбор и анализ данных, непосредственную оценку объекта в соответствии с научно разработанными принципами и в рамках определенного подхода к оценке, а также составление отчета о проделанной работе.
Сбор и анализ данных предусматривает аккумулирование информации о характеристиках объекта, факторах стоимости, параметрах рынка, а именно экономико-географическое положение, природно-климатические условия, характер использования и застройки территории, уровень развитости инфраструктуры, экологическое состояние, показатели физического и технического состояния объекта, правовая и иная информация. Сбор данных должен привести к получению полной и точной информации, для этого необходимо соблюдение ряда тре-бований39: данные должны быть собраны в едином формате (в противном случае возникает необходимость распознавания и идентификации объектов, это производится вручную, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ). сбор данных должен осуществляться профессиональными оценщиками в соответствии с принятыми стандартами, нормами и правилами оценки. Собранные данные должны постоянно обновляться и поддерживаться. должен осуществляться контроль качества: данные, не удовлетворяющие стандартам качества, должны быть собраны повторно.
После сбора всей необходимой информации осуществляется непосредственно оценка объекта недвижимости. На всем протяжении этого процесса оценщик должен руководствоваться определенными принципами. Вопрос принципов оценки недвижимости достаточно широко освещен в научной литературе (В.Б. Безруков, М.Ю. Березин, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева и др.40 41 42).
Мы считаем, что принципы оценки недвижимости могут быть сгруппированы следующим образом:
I. Принципы, основанные на представлениях пользователя:
1. Принцип полезности: объект недвижимости обладает стоимостью, если способен удовлетворять какие-либо потребности или способствовать реализации целей потенциального собственника.
2. Принцип замещения: суть данного принципа заключается в том, что рациональный покупатель не приобретет объект недвижимости по цене выше цены, взимаемой за аналогичный данному объект недвижимости. Другими словами, среди аналогичных по ключевым для покупателя объектов недвижимости он скорее отдаст предпочтению тому объекту, у которого будет наименьшая цена.
3. Принцип ожидания: стоимость объекта сегодня устанавливается с учетом того, какие доходы данный объект недвижимости принесет в будущем. Это объясняется тем, что инвесторы оценивают рентабельность своих вложений за определенный период времени.
II. Принципы, связанные с объектами недвижимости:
1. Принцип вклада: суть данного принципа заключается в том, что определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости складывается из определения стоимости вклада каждого фактора, а именно труда, земли, капитала, менеджмента. Каждый из этих факторов вносит свой вклад в формирование стоимости оцениваемого объекта, то есть увеличивает или уменьшает ее размер. Однако, практически, определяя стоимость объекта недвижимости по данному принципу, крайне сложно выявить влияние учитываемых факторов в чистом виде.
2. Принцип пропорционального изменения доходности: существует предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост необходимых инвестиций.
3. Принцип сбалансированности: необходимо оптимальное сочетание компонентов объекта оценки, при котором достигается максимальная стоимость. Перегруженность или недогруженность компонентов приводит к снижению стоимости.
4. Принцип оптимальных величин: максимальным спросом пользуется объект с оптимальными параметрами. Хорошая квартира, которая слишком мала или слишком велика, может потерять в стоимости.
5. Принцип разделения: права на объект недвижимости следует разделять так, чтобы увеличить его общую стоимость. Разделение может осуществляться следующим образом:
- физическое разделение (подвал, этажи, мансарда и пр.);
- по времени (аренда, пожизненное владение, выкуп и пр.);
- по имущественным правам собственности (права владения, пользования, распоряжения и др.);
- по имущественным правам среди участников (совместная аренда, товарищества и др.);
- по залоговым правам (закладные, залоги, участие в капитале).
6. Принцип остаточной продуктивности (применяется в основном к земельным участкам): стоимость земли определяется ее остаточной продуктивностью (после оплаты затрат на труд, капитал и предпринимательство).
Методические подходы к совершенствованию расчетов кадастровой оценки объектов жилой недвижимости для целей налогообложения
Как было отмечено выше, в настоящее время существует проблема наполняемости местных бюджетов. В том числе из-за несоответствия рыночной, кадастровой и инвентаризационной стоимостей объектов жилой недвижимости местные бюджеты недополучают значительные денежные средства. Недостаток финансовых ресурсов отрицательно сказывается на возможности решения многих проблем в регионах. Это подтверждает необходимость корректировки и дальнейшего совершенствования методики кадастровой оценки объектов жилой недвижимости.
В целях разработки предложений по совершенствованию методики кадастровой оценки жилой недвижимости была собрана информация о ценах на рынке жилья во всех федеральных округах63, отдельно - в Южном федеральном округе64 и в г. Ростове-на-Дону. Средняя цена 1 кв. м общей площади всех квартир на рынке жилья по федеральным округам в 2016 г. представлена в таблице 12.
В Южном федеральном округе средние цены 1 кв. м. общей площади всех квартир представлены в таблице 13.
По представленным данным можно заключить, что в Ростовской области стоимость жилья является довольно высокой среди всех регионов. Отсюда и размер налогов на имущество физических лиц (ОЖН), рассчитанных на базе стоимости, максимально приближенной к рыночной, будет достаточно высоким, а возросшая налоговая нагрузка на население может иметь серьезные негативные последствия и для налогоплательщиков, и для местных бюджетов: рост социальной напряженности, рост долгов по уплате имущественных налогов, развитие схем уклонения от уплаты налогов и т.д.
Наибольший массив информации был собран об объектах жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону (однокомнатные квартиры). Исходные данные были получены методом сбора информации с сайтов агентств недвижимости г.Ростова-на-Дону (Центр недвижимости Нирлан66, агентство недвижимости Ти-тул67, агентство недвижимости Лэндлорд68), а также сайта федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии69 за первое полугодие 2015 года. Была сформирована база данных, характеризующих однокомнатные квартиры г. Ростов-на-Дону. Сегмент однокомнатных квартир на рынке жилой недвижимости г. Ростов-на-Дону был выбран в качестве объекта исследования, потому что именно с данными объектами совершается наибольшее число сделок купли-продажи в год.
Объем выборки составил 1000 объектов, которые были сгруппированы по районам города (всего 28 районов; классификация, используемая агентствами недвижимости): Александровка, Аэропорт, Болгарстрой, Военвед, ЗЖМ, Зоо парк, Каменка, Комсомольская площадь, Левенцовка, Лендворец, Ленина, Нагибина, Нариманова. Нахичевань, Новое поселение, Орджоникидзе, Портовая, Рабочий городок, РИИЖТ, Сельмаш, СЖМ, Старый автовокзал, Стройгородок, Те-мерник, Фрунзе, ЦГБ, Центр, Чкаловский.
По каждому объекту базы данных (каждой однокомнатной квартире) г. Ростова-на-Дону были собраны данные по ключевым физическим и стоимостным параметрам, а именно: возраст и этажность дома, класс жилья, материал стен, площадь квартир, этаж расположения квартиры, состояние квартиры, а также рыночная и кадастровая стоимости.
По отдельным параметрам имелись объективные данные (возраст, этажность дома, площадь квартир, этаж расположения квартиры, рыночная и кадастровая стоимости. Другие параметры были получены следующим образом. Такой параметр объектов недвижимости как класс жилья устанавливался с учетом других параметров исследуемых объектов, на основе которых каждая квартира была отнесена к одной из четырех категорий70:
1. Хр. – «хрущевки» – квартиры в жилых 4- или 5-этажных домах, построенных в период с 1958 г. по 1985 г. Как правило, общая площадь однокомнатных квартир в хрущевках составляет примерно 30 кв. м., площадь кухонь не превышает 5-6 кв. м. санузел в данном типе квартир совмещен с ванной комнатой. В некоторых квартирах имеются небольшие балконы;
2. Ст. – стандартная планировка квартир – квартиры в домах, построенных в период после 1985 года. Дома этого типа имеют пять, девять или десять этажей. Девяти- и десятиэтажные дома оснащены лифтами и мусоропроводом. Большинство домов подобного типа построены из железобетонных панелей. В данных домах общая площадь однокомнатных квартир увеличена до 33 кв. м., площадь кухонь - до 6-7 кв. м., а также увеличена высота потолков. В квартирах данного типа санузлы и ванные комнаты разделены, квартиры оснащены балконами, в некоторых имеются более просторные лоджии;
3. У/П – квартиры улучшенной планировки – основная масса домов с квартирами улучшенной планировки построена после 2000 г. Это 9- и 10-этажные дома, материал построек – панели или кирпич. Во всех домах данного типа имеются лифты (пассажирские и грузовые), мусоропровод, а дворы и придомовая территория оборудована парковочными местами, детскими и спортивными площадками. В некоторых дворах также могут быть предусмотрены площадки для выгула домашних животных. Площадь однокомнатных квартир в домах данного типа составляет примерно 40 кв. м., площадь кухонь достигает 9-10 кв. м., все квартиры оснащены балконами или лоджиями, санузлы - раздельные. Некоторые квартиры улучшенной планировки предполагают наличие просторных кладовых комнат.
4. Эл. – элитные квартиры – квартиры в домах, оснащенных всеми видами сервисных услуг: пассажирские и грузовые лифты, мусоропровод, большие лестничные пролеты, пандусы, подземные парковки, наличие консьержа; придомовые территории оснащены детскими и спортивными площадками, удобными подъездными путями. Квартиры в домах данного типа не ограничены по площади, могут иметь индивидуальную планировку, оснащены балконами, лоджиями, кладовыми. Также в элитных домах могут размещаться бассейны, тренажерные залы и т.п.
С точки зрения материала стен рассматривались три наиболее распространенных типа: строительные панели, каркасно-монолитные стены и стены из кирпича. Также было выделено три состояния квартир: стройвариант, требующие ремонта, после ремонта.
В качестве величины рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости использовалась цена предложения каждого из учитываемых объектов, указанная на сайтах агентств недвижимости. Как отмечалось нами ранее, нужно учитывать наличие, по крайне мере, еще двух показателей, относящихся к объекту жилой недвижимости, по которому осуществлена сделка купли-продажи.
Это – цена объекта жилой недвижимости, которая указана в договоре купли продажи (как правило, она отличается от цены предложения в сторону понижения) и реальная сумма денег, которая передана покупателем продавцу объекта недвижимости (также может отличаться как от цены предложения, так и от цены, зафиксированной в договоре купли-продажи).
Получить данные по этим двум показателям практически не представляется возможным. Суммы указанные в договоре купли-продажи являются коммерческой тайной и не находятся в открытом доступе. А данные о реальных суммах, уплаченных за конкретный объект недвижимости, зачастую известны только покупателю и продавцу, и раскрывать их они не обязаны.
Таким образом, при оценке кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости мы вынуждены ориентироваться на рыночную стоимость объекта, привязанную к заявленной собственником цене его продажи.
Величина кадастровой стоимости устанавливалась, исходя из данных публичной кадастровой карты, где для каждого объекта определены его физические, правовые, стоимостные и другие параметры, в том числе величина кадастровой стоимости.
Таким образом, нами была сформирована база данных по однокомнатным квартирам г. Ростова-на-Дону (всего 1000 объектов). Из выборки были исключены по каждому району 8-10 % квартир с самыми высокими ценами (как правило, заявленную цену продажи квартиры часто завышают, но редко – занижают). В результате в базе данных осталось 924 объекта. Фрагмент базы данных по однокомнатным квартирам г. Ростова-на-Дону представлен на рисунке 8.
Имитационная модель процесса налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе их кадастровой оценки
Мы ранее уже отмечали, что одной из основных задач совершенствования системы налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) является соблюдение баланса интересов государства, муниципалитетов и населения (домохозяйств).
Проблема нахождения такого баланса связана в основном с тем, что процессы, происходящие в такой сложной социально-экономической системе, как система налогообложения, имеют динамический характер, обнаружить все нюансы которого без применения специального инструментария практически невозможно. Таким инструментарием, предназначенным для анализа поведения сложных систем, являются модели системной динамики.
В рамках традиционного факторного подхода стараются выявить прямолинейные причинно-следственные связи между факторами и конечным результатом, при этом не учитывая наличие существенных взаимосвязей и взаимного влияния между самими факторами, а также между конечным результатом и факторами. Основным инструментом, который позволяет реализовать парадигму факторного подхода, являются широко распространенные электронные таблицы.
Только системный подход позволяет адекватно отразить многообразные взаимосвязи внутри сложной социально-экономической системы, а инструментом реализации системного подхода и выступают модели системной динамики.
Для адекватного описания сложных социально-экономических процессов необходимо уметь выявлять внутри них так называемые циклы обратной связи. Выделяют циклы с положительной и отрицательной обратной связью. Первые характеризуют процессы, где скорость соответствующих изменений все время нарастает. Как правило, это приводит к нарушению нормального режима функционирования системы и, как следствие, к ее разрушению. Циклы с отрицательной обратной связью позволяют сбалансировать поведение системы и вернуть ее в устойчивое состояние после вывода системы из равновесия. Наличие в системе нескольких циклов положительной и отрицательной обратной связи намного осложняет понимание поведения системы и затрудняет прогноз ее дальнейшего существования. Без понимания динамического взаимодействия подобных циклов практически невозможно понять и спрогнозировать изменение многих процессов в рамках сложных социально-экономических систем.
Именно таким сложным социально-экономическим процессом является налогообложение имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости), в рамках которого можно выделить как минимум два взаимодействующих противоположных цикла обратной связи (см. рис. 18).
Рассмотрим первый цикл обратной связи. При увеличении налога на имущество физических лиц (объекты жилой недвижимости) произойдет (при прочих равных условиях) рост сбора налогов в местный бюджет, что позволит увеличить расходы бюджета на нужды населения, в том числе и связанные с жилой недвижимостью (улучшение инфраструктуры, дороги, объекты коммунально-бытового и социального назначения и т.п.). Что в свою очередь приведет к росту уровня удовлетворенности населения властью и, наконец, к росту собираемости налогов в соответствующий бюджет. Это так называемый усиливающий (положительный) цикл обратной связи. С другой стороны, рост величины начисленных налогов у определенной части населения приведет к снижению уровня удовлетворенности властью и снижению мотивации к своевременному и полному перечислению налогов в соответствующий бюджет. Что вызовет неизбежное снижение расходов бюджета на нужды населения, в еще большей степени приведет к снижению уровня удовлетворенности населения и, как следствие, к снижению уровня собираемости налогов. Это так называемый отрицательный цикл обратной связи.
В итоге точно предсказать последствия такого решения, как повышение налогов для населения, очень трудно. Какая тенденция (положительная или отрицательная) возьмет верх, будет зависеть от нескольких факторов.
Для изучения возможных последствий принятия таких решений, как повышение налогов для населения, в частности, вследствие перехода к кадастровой оценке объектов жилой недвижимости, нами была разработана имитационная модель, основанная на принципах системной динамики, в среде iThink96.
Потоковые диаграммы, графически представляющие модель системной динамики, представлены на рисунке 19. Поступления в местный бюджет зависят от величины начисленных налогов и уровня сборов данных налогов, который, в свою очередь, зависит от уровня удовлетворенности населения налоговой политикой государства в целом и «правильного» начисления именно данного вида налогов.
Величина собранных налогов влияет на величину расходов из муниципального бюджета, в том числе на поддержание и улучшение объектов жилой недвижимости и жилищной инфраструктуры. Уровень удовлетворенности населения зависит, с одной стороны, от величины расходов на поддержание и улучшение объектов жилой недвижимости и жилищной инфраструктуры, с другой стороны – от уровня информированности населения о проводимой налоговой политике, в частности, в сфере налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости).
С помощью разработанной имитационной модели можно в динамике проследить и проанализировать следующие процессы:
- начисление налога на имущество физических лиц (объекты жилой недвижимости) в соответствии с их кадастровой стоимостью и с учетом категории налогоплательщика (поправочный коэффициент);
- поступление налога на имущество физических лиц (объекты жилой недвижимости) в местный бюджет с учетом уровня удовлетворенности населения (собираемость налога);
- выделение расходов бюджета на нужды населения, в том числе связанные с жилой недвижимостью (улучшение инфраструктуры, дороги, объекты коммунально-бытового и социального назначения и т.п.);
- рост уровня удовлетворенности населения политикой местных властей в зависимости от уровня расходов из бюджета на нужды населения, а также в зависимости от эффективности, проводимой властями информационной работы среди населения;
- снижение уровня удовлетворенности населения проводимой политикой в зависимости от уровня начисленного налога на жилую недвижимость.
В Приложении А представлены уравнения системной динамики для разработанной имитационной модели.
По правилам работы с имитационной моделью сначала необходимо так подобрать параметры модели, чтобы найти «состояние равновесия». После чего можно проводить эксперименты с моделью, посылая начальные «импульсы» и фиксируя «отклик» модели.
«Состояние равновесия» для нашей модели означает, что все начисленные налоги полностью собираются и поступают в бюджет, далее они полностью расходуются на нужды населения, связанные с жилой недвижимостью, что приводит к нормальному уровню удовлетворенности населения. Удалось добиться такой структуры модели и подобрать такие параметры, что «состояние равновесия» в модели соблюдается. Это является отправной точкой для дальнейших экспериментов.
Целью проведения экспериментов с имитационной моделью является выявление новых причинно-следственных связей в процессе налогообложения физических лиц (в части ОЖН), а также основных трендов изменений выходных показателей при различных сценариях изменения управляемых параметров модели. Для достижения этой цели нет необходимости в использовании исходных данных, характеризующих конкретный процесс налогообложения, достаточно использовать условные данные.